A túlárazás NEKED fog sokba kerülni

,
Ha túlárazod a lakásod, az sokba fog kerülni

Egy lakás árának megállapítása inkább művészet, mint tudomàny. Minden ingatlan értéke egy tól-ig tartományba esik, és a végső árat az eladó és a vevő megegyezése fogja kialakítani. Ha versenyképes árat állapítunk meg a kezdetekkor, az otthonunk eladási ára a tartomány felső értékéhez fog közelíteni. Mivel minden az eladók az ármaximalizálásra hajtanak általában a túlárazás hibájába esnek. De minél több időt tölt a lakás a piacon eladatlanul, végül annál alacsonyabb lesz az eladási ár. 

A fenti tényt a az USA piacvezető ingatlanközvetítő cége, a Zillow kutatása bizonyította, miszerint ha 60 napot töltünk a piacon, az ár jelentősen, 5%-kal lesz alacsonyabb. Itt olvashatsz erről bővebben.

Az ár: az ingatlanos és a tulaj harca

Az ingatlanos és a tulaj harca az árral kapcsolatban

A lakáseladóknak nagyon limitált a rálátásuk az ingatlanpiacra, hiszen mindössze egyetlen lakás eladásában érintettek: a sajátjukéban.

A profi ingatlanközvetítők viszont abból élnek, hogy minden hónapban eladnak 1-2 ingatlant, és napi kapcsolatban vannak a vevőkkel, és a többi eladóval. Első kézből van információjuk arról, hogy mi megy a piacon és mi nem.

Tudom, tudom… Ingatlanosok kíméljenek.

Hazudnék, ha azt mondanám, hogy ebben a mondatban nincs igazság, ezért aztán tegyünk itt egy kis kitérőt. Magyarországon stabilan tartja magát a nézet, ami szerint ingatlanközvetítő bárkiből lehet. A nagy hálózatok pedig meg is próbálnak mindenkiből ingatlanost faragni. Az eredmény az, hogy egy átlagos, nagy számok törvénye alapján működő “szakember” nem fog segíteni az árazásban, sőt, számos dologgal fogja nehezíteni a dolgodat:

  • Azt fogja javasolni, hogy tedd rá az árra a jutalékot
  • Alapból azt ígéri, hogy ő majd magasabb áron is eladja
  • Probléma lesz a “csomagolással”, ugyanis 2 soros hirdetési szöveget fog írni, alaprajzot nem csinál, telefonnal fotóz, kiemelésekre pedig nem költ, de cserébe duplikálja a hirdetést, így a vevők azt fogják látni, hogy ez az a lakás, amit 15-en hirdetnek, de eladni nem tudják…

Én nem is az átlagos ingatlanosról beszéltem, hanem a profi szakemberekről, ingatlanspecialistákról, akik hosszú évek óta lakáseladásból élnek, és ismerik a szakma csínját-bínját. Hidd el, van különbség.
Tudd meg ebből a cikkből, hogyan kell kiszűrni a tróger ingatlanosokat!

Mivel az eladók tudása korlátozott, hajlamosak túlárazni a lakásukat.

És amikor az ingatlanos alacsonyabb árat mond, azt gondolják, hogy csak a gyors eladásra és a jutalékra hajt, és így összetűzésbe keverednek. Pedig egy profi ingatlanközvetítő tisztában van vele, hogy a pénzen kívül a legfőbb érték, amit a munkája során elő kell állítania, az az ügyfél-elégedettség és az ajánlás. Így aztán józan paraszti ésszel belátható, hogy az ingatlanosnak nem érdeke átverni az eladót.

Azért javaslunk árat, mert tisztában vagyunk vele, hogy egy helyesen árazott, és megfelelően prezentált lakást pénzzé lehet tenni, mindegy, hogy a piac éppen jó vagy rossz

A lakáshirdetéseknél az első benyomás jelenti a különbséget

A rossz első benyomás meghatározza a végeredményt

A piac egy új lakás megjelenésére néhány héten belül reagál. Ezért minden olyan dolgot érdemes már előre elvégezni, amivel vonzóvá teheted az otthonodat a vevők számára. Árazd megfelelően a lakásodat, és fogadd meg az ingatlanosod tanácsát a takarítást, kiürítést, festést, és dekorációt illetően, és probléma nélkül, rövid időn belül fogod eladni a lakásodat, a lehető legmagasabb árért.

Ha a túlárazás hibájába esel, illetve nem gondoskodtál arról, hogy az ingatlan a legjobb formában legyen, a piacra gyakorolt első benyomás gyenge lesz. 

Ahogy az idő telik, a hirdetésed kezd kifáradni, hiszen 1-2 hónap után már minden vevő ismeri, és unja azt, ráadásul megjelennek újabb, frissebb, és ezáltal izgalmasabb lakások a piacon. Így az otthonod jelentősen veszít a vonzerejéből.

Ahogy a piacon eltöltött napok száma növekszik, az érdeklődés egyre apad, végül a lakás “beragad”, és ott marad a polcon, mint az ütődött, hibás áru a zöldségesnél, ami senkinek nem kell.

A lakás árának csökkentése

A túlárazás miatt néhány hét vagy hónap után elkerülhetetlenné válik az árcsökkentés. Ha az eladó az árat nem a vevő számára még emészthető (kb 5-10%-os) távolságon belülre teszi, előbb-utobb engednie kell. De sokszor az engedmény nem elegendő. Hiszen egy 30MFt-os lakásnál ha 15%-os túlzásba esünk, az 4,5MFt. Nem láttam még olyan tulajdonost, aki ekkora engedményt szívesen nyelt volna le egyszerre.


Viszont ha már 2 alkalommal vétettük el az árat, a vevők nem fognak már komolyan venni, és várják a következő engedményt.

Majd az ár végülis eléri a megfelelő szintet, és akkor egyszerre megindulnak a vevők. De valószínűleg azzal fogják büntetni az eladót, hogy sokkal alacsonyabb ajánlatokat adnak neki, mintha a lakás rögtön a megfelelő áron került volna a piacra. Hiszen tudják, hogy ez a portéka már régóta porosodik a polcon…

Ha az ingatlan elveszíti az újdonság varázsát, az eladója nehéz helyzetbe fog kerülni az alku során.

A piac változásának kockázata

Tetézheti a bajt az, hogy a piac rosszabbra fordulhat. 

Például piacra teszünk egy lakást májusban, amikor pörög a piac,

  • de ahogy az idő telik, az esélyeink az ármaximalizálásra egyre romlanak,
  • miközben a gazdaság lassulásnak indul,
  • az eladó lakások száma növekszik,
  • a kamatok emelkednek, és még számos körülmény van, ami megváltozhat.
  • Majd eljön az ősz, amikor a piaci aktivitás alacsonyabb, mint márciusban.


A piaci környezet változása az eladónak valós, pénzben mérhető kockàzatot jelent, ha a kezdetekkor túl magasra teszi az árat.

Ahogy az idő telik, a tulajdonos ellustul, és   már kevébe figyel oda arra, hogy a lakás “formàban” legyen. Nincs már akkora rend, újra kinő a gyom az udvaron, és porcicák kezdik ellepni a lakast. Így a vevőnek további indoka lesz alacsony ajànlatra.

Tanács a túlárazás ellen

Ha komoly szándékod és motivációd van a lakáseladást illetően, vedd nagyon komolyan az árazás kérdését!

Keress egy ingatlanspecialistát, és kérd a tanácsát! Ha nem értetek egyet az árban, de a különbség nem nagy, megéri egy próbát tenni a magasabb árral. De legyen terved arra az árcsökkentéssel kapcsolatban, ha a helyzet indokolja azt. Használd az ármódosítást marketing eszközként! Pl.: a Tesco is leakciózza a termékeit, ha nagyobb forgalmat szeretne. Miért ne tehetnéd ugyanezt?

Ne feledd: A piac rend szerint pozitívan reagál, ha egy tulajdonosnak komoly eladási szándéka van, illetve ha elvégzi a házifeladatát!

Segítünk, hogy felkészült lehess, megmondjuk, hogy mennyit ér a lakásod! 

Kattints a gombra, és kérd az ingyenes értékmegállapítást!

3 hozzászólások

Visszakövetés

  1. […] Egy lakáscserénél különösen fontos, hogy az eladásból a legtöbbet hozzuk ki. Ebből a cikkből megtudhatod, hogy mi a legnagyobb hiba, amit a lakáseladók elkövetnek. […]

  2. […] (Az árazás és a várható alku összefüggéséről itt olvashatsz bővebben.) […]

  3. […] Ha a lakásod már régóta van a piacon, illetve ha már többször módosítottad az árat, még alacsonyabb ajánlatra számíthatsz. A vevők kiszagolják, hogy szenvedsz, úgyhogy legyél nagyon körültekintő az árazás során! (Itt olvashatsz bővebben az ár és a várható alku összefüggéseiről) […]

Válasz

Szeretne Ön is hozzászólni?
Regisztráljon ingyenesen!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük