Bejegyzés

A lakásárak várható alakulása – Mikor adjunk el?

,
A lakásárak várható alakulása - Ingatlanlufi

Az ügyfeleink mostanában folyton azt kérdezik tőlünk, hogy “Mikor adjam el a lakásom, hogy a legjobban járjak?”. Jónéhány olyan körülmény van, ami az árak további emelkedésére utal, de a józan ész már azt mondatja velünk, hogy érdemes résen lenni.  A lakásárak várható alakulása komolyan befolyásolhatja a pénztárcád vastagságát, ezért jól teszed, ha tanulmányozod a piac ciklusait. 

A lakásárak várható alakulása hosszú távon

A piacon a viszonyok és az árak folyamatosan változnak, ugyanúgy, mint a tőzsdén a részvények árai. A probléma az, hogy a lakáspiac nincs központosítva, mint a tőzsde, ezért nem tudunk naprakész információt szerezni. Pontosabban a központ a Földhivatal, ahol minden infó összefut, de jelenleg egy jelzálogtörlési kérelem bejegyzési ideje 60 nap, tehát a Földhivatal valószínűleg még jónéhány évig nem tud real-time adatot szolgáltatni.

Információ hiány és birkaszellem

A lakásárak várható alakulása - ciklusok

Tehát egyrészről az információ hiány jellemző a lakáspiacon, másrészről megfigyelhető a tömegpszichózis, vagyis a birka-szellem.  A recesszió idején a média tele volt a VÁLSÁG és ÖSSZEOMLÁS kezdetű főcímekkel, ezért a vevők féltek lakást venni. Pedig most visszanézve milyen jó lett volna, 2010 környékén vettünk volna lakást…

Majd jelenleg, az expanzió időszakában az ÁRROBBANÁS, és a FELLENDÜLÉS folyik a csapból is és mindenki lakást akar venni…látszólag bármi áron.

 Az ingatlanpiac ciklusairól ebben a cikkben olvashatsz bővebben

Teljesen logikátlan, ugye? Az igazság az, hogy nagyon kevés olyan ember van, akik függetleníteni tudják magukat a média befolyásától, és józanul tudnak dönteni. Ráadásul a híradások nagy hibája, hogy a múltról szólnak. Tehát amikor megírja az újság, akkor már megtörtént. 

Ne kérdezz, hanem cselekedj, mert itt az idő!

Magyarul ha azt hallod, hogy a piac éppen a válság időszakában van, illetve látod, hogy az elmúlt időszakban estek az árak, akkor ne kérdezd meg hogy “Mikor vásároljak”, hanem cselekedj! A piac rend szerint hosszabb időt tölt az expanzió és a recesszió ciklusban, de a fordulópontok “szinte” egy pillanat alatt jönnek. Tehát mikor azt olvasod, hogy “Fordul a piac”, akkor már késő lesz…

lakásárak várható alakulása - MNB lakásárindex

A grafikonon a korábbi évek hullámai alig láthatók mostani hatalmas emelkedéshez képest

Ugyanúgy kár megkérdezned, hogy “Mikor adjam el?”. Cselekedj! A fenti grafikonból láthatod, hogy az expanzió már jó ideje tart, és hatalmasat nőttek az árak. Lehet, hogy nem fog tetszeni, amit mondok, de ha átlagos eladó vagy, és 10-20 évente adsz el 1 lakást, ne akarj a legjobban járni, mert a végén lekésed a piac fordulópontját. Ha van egy tisztességes nyereséged, akkor miért fáj az, ha esetleg hagysz egy kis pénzt az asztalon?

A lakásárak várható alakulása - Az állam szerepe

Az állam befolyásolja az ingatlanpiacot

Azzal is számolnod kell, hogy egy nagy emelkedést nagy visszaesés követhet, főleg egy olyan gazdasági környezetben, ahol az állam “belepiszkál” a piac működésébe. A kormány legutóbbi bejelentése, miszerint 2019 júliusától még több pénzt és támogatást terveznek adni a családoknak, alapvetően jó dolog… Lenne, ha a piac nem reagálna az “ingyen pénzre” és az olcsó finanszírozásra úgy, hogy szinte azonnal árat emel. 

Szóval a lakásárak várható alakulása tekintetében ezek az intézkedések valószínűleg tovább pörgetik a piacot. Az eddigi emelkedés mértékéből viszont arra következtethetünk, hogy már most is túl vagyunk a józan ész határain. Ha erre még ráteszünk egy lapáttal, jó nagy lesz a hasraesés, amikor majd állambácsi elveszi az ösztönzőket, mert mondjuk történik egy kormányváltás, vagy egyszerűen elfogy a pénz. Az áremelkedés további okairól itt olvashatsz bővebben

A profi befektetők mindig az ellenkezőjét csinálják, mint amit a tömegek tesznek

  • A kevésbé tájékozott befektetők mennek a tömegekkel, és akkor fognak vásárolni, amikor dübörög a piac, és akkor fognak eladni, amikor a levél sem rezdül. Így drágán vesznek és olcsón adnak el, tehát duplán veszítenek.
  • A profi befektetők titka az, hogy akkor vásarolnak, amikor “vér folyik”, és akkor adnak el, amikor mindenki venni akar. Olcsón vesznek és drágán adnak el, nyernek a vásárláskor és nyernek az eladáskor is.

Most drága az ingatlan. Szóval ha lakástulajdonos vagy, és gondolkozol az eladáson, azt mondom, hogy nincs min őrlődni, vágj bele, mert itt az idő eladni!

A lakásárak várható alakulása éven belül

Az ingatlanpiacnak más piacokhoz hasonlóan van éven belüli ciklikussága is, így a lakásárak várható alakulása függ attól is, hogy az év melyik szakaszában lépünk a piacra. Az alábbi grafikonon látható a bonyolódó forgalom mértéke.

A lakásárak várható alakulása - Tranzakciószám

 Tranzakciószám az ingatlanpiacon (DH Barométer)

A kirajzolódó mintából azt látjuk, hogy a február és augusztus közötti időszakban minden évben egyformán magas az adásvételek száma, majd a nyár végével csökkenni kezd. Az “uborkaszezon” egyértelműen a karácsony környéki időszak, illetve 2016-2017-ben nagyobb visszaesés látható a nyár közepén, júliusban.

A grafikon rajzolata mögött logikus magyarázat rejtőzik: Jó időben a vevők / eladók kedve is jobb, az embereknek sokkal több kedvük van lakásokat nézegetni, illetve vállalni a költözéssel járó procedúrát. A nyári visszaesést pedig a kánikula okozza, hiszen a mostanában jellemző 40 fokos melegben senkinek nincs kedve odakozmálni a betonrengetegben, az emberek ha tehetik a Balatonnál, vagy az Adrián töltik az idejüket.

A piacra lépés ideális időpontja a tavasz kezdete

Tavasszal ideális piacra lépni

Ha az esélyeinket, illetve az eladási árat maximalizálni, a várható eladási időt pedig minimalizálni akarjuk, a legjobb időpont a piacra lépéshez a február – márciusi időszak. Az előnye, hogy meredeken emelkedik a tranzakciószám, tehát valószínűleg számos új vevő lép a piacra. Így ekkor van a legjobb esélyünk arra, hogy rövid időn belül jó ajánlatot kapunk. A hátránya, hogy sok konkurens eladó is piacra lép ilyenkor, tehát a vevőknek lesz választási lehetősége. További hátrány, hogy a fokozott érdeklődő-mennyiséget nehéz kezelni. Ha a tavaszi piacralépést választod, készülj fel arra, hogy állandóan csörögni fog a telefonod. Ha viszont kellőképpen felkészült vagy, a sok érdeklődőből akár több ajánlatot és licithelyzetet is kihozhatsz.

Azért az év több részében sem áll meg az élet

Nézzük meg mi a helyzet akkor, ha nem akarjuk kivárni a következő tavaszt, hanem a szeptember és január közötti időszakban kell a piacra lépnünk. Alacsonyabb a tranzakciószám, és kevesebb az érdeklődő. De kevesebb az eladó lakás is, így kisebb lesz a konkurencia. Az előnyöd az lehet, hogy te pont most teszed a piacra a lakásodat, amikor mindenki más kivár. Igaz, hogy kevesebb lesz az érdeklődő, de komolyabb vevőkkel fogsz találkozni, hiszen nincs választási lehetőség a piacon. Arra kell odafigyelned, hogy a hirdetési anyagod profi legyen, és ha jól építed fel a folyamatot, akkor a vevő meg fogja adni az árat, amit kérsz.

 

Tehát mikor adjam el a lakásomat, hogy a legjobban járjak?

A lakásárak várható alakulása szempontjából ha a karácsonyi időszakot nem nézzük, tulajdonképpen mindegy, hogy éven belül mikor lépsz a piacra, csupán a megközelítés számít. Ha a megfelelő stratégiát használod, elérheted a maximális eladási árat, akár télen, akár nyáron vágsz bele az ingatlanértékesítésbe. Ha viszont a globális képet nézzük, jelenleg az ELADÁSNAK van itt az ideje. Ne feledd, a profi befektetők akkor adnak el, amikor mindenki vásárolni akar. Ha az eladásból a legtöbbet akarod kihozni, akkor lépj a piacra most!

Update!
5 év folyamatos emelkedés után júniusban az ingatlanpiacon a tranzakciószám 20%-kal visszaesett. Mintha karácsony lenne. Lehet, hogy vége a jó világnak? (forrás: DH Barométer)

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

Lakáseladás – Bukni fogsz, ha áll az ingatlanod eladatlanul

,
Mennyi idő alatt tudod eladni a lakásodat?

Mennyi ideig tart eladni a lakásod?

A lakáseladás egy számtalan lépésből álló procedúra, ami heteket, hónapokat vehet igénybe a felkészüléstől kezdődően, a lakásbemutatókon át az üzlet lezárását jelentő papírmunkáig. De valójában az a kérdés, hogy mennyi ideig kell árulnod a lakást, hiszen a folyamatban a legtöbb időt az emészti, hogy a lakás áll a piacon eladatlanul.


Ebben a posztban összefoglalom azokat a tènyezőket, amelyek befolyásolják a lakásod eladási idejét:

  • Kínálati ár
  • A lakás állapota
  • Elhelyezkedés
  • Az ingatlanpiac állapota
  • Szezonalitás

 

Az időzítés a lakáseladás szempontjából rendkívül kritikus, hiszen a folyamat igen stresszes lehet. 

Ki kell találnod a kínálati árat, közben egyeztetned kell a lakásbemutatókat, majd mérgelődsz a vevők negatív visszajelzései miatt, deppresszióba esel, miközben várod, hogy végre valaki ajánlatot tegyen, és közben aggódsz, hogy pontosan mikor is kell majd költöznöd, és hogyan fogod kiürítened a lakást, ráadásul közben a család is zaklat, hogy hogyan fogtok új otthont találni… Ez a szituáció igen kemény tud lenni.

Milyen gyorsan tudod eladni az ingatlanodat? A válasz attól függ, hogy hogyan áraztad be a lakásodat, milyen állapotban van, hol található, milyen erős a helyi ingatlanpiac, és még számos dolog lehet befolyással a végeredményre. Lássuk azt az 5 dolgot, amit mindenképpen figyelembe kell venned.

 

  1. Az ingatlan kínálati ár

A lakás ára a legfontosabb tényező a piacon töltött időt illetően.

A jól árazott lakásokra még akkor is érkeznek rövid időn belül ajánlatok, ha éppen nem a legjobb állapotban, vagy helyen vannak. Ezzel szemben a túlárazott lakásokat hosszabb időbe telik eladni, még akkor is, ha nagyszerű helyen vannak, és újszerű az állapotuk.

Ha túláraztad a lakásodat, a következő lehetőségeid vannak, ha el akarod adni:

  • Csökkentheted az árat, és elfogadhatsz egy, az elképzelésednél alacsonyabb ajánlatot, vagy
  • javítanod kell az otthonond állapotán, esetleg
  • le kell venned a piacról, és várnod kell, amíg a piaci árak a megfelelő szintre emelkednek, majd újra megpróbálkozhatsz az eladással.

 

A kínálati ár megállapítása kritikus pontja az eladásnak

A kínálati ár megállapítása kritikus pontja az eladásnak

Ha alacsonyabb árat lősz be, akkor az eladás valószínűleg gyorsabb lesz, ha magasabbat, akkor viszont lassabb. Ha rövidíteni akarod az eladási időt, számolj azzal, hogy engedned kell az elképzelésedből. Ha viszont ráérsz, és nem zavarnak a kellemetlenségek, amik a lakás hirdetésével, mutogatásával járnak, magasabb árat jelölhetsz meg. 

Itt olvashatsz arról, hogy a lakás ára hogyan függ össze az eladási idővel.

  1. A lakás állapota

Az ingatlanod kora és állapota az eladási idő szempontjából általában nem olyan fontos, mint a kínálati ár.

Sokszor egy régi, kicsit ráncfelvarrott, de kedvező áron eladó lakás gyorsabban talál új gazdára, mint az új, csillogó-villogó, de túlárazott kégli. Igaz, vannak olyan esetek, mikor új lakásokra nagyobb a kereset és a felújítandó lakásokat kevesebben keresik. (Például 2008-tól 2013-ig alig épültek új lakóingatlanok, és a piac ki volt éhezve rájuk. Aztán itt van a CSOK, amit szintén új lakásokra találtak ki.)

A tapasztalatunk szerint a Home Staging rendkívül sokat tud segíteni a használt lakások esetében, és jócskán képes csökkenteni az eladás idejét.

A home staging nagy mértékben befolyásolja az eladási időt

A home staging nagy mértékben befolyásolja az eladási időt

 

  1. A lakás elhelyezkedése

Nyilvánvaló, hogy a lokáció egy kulcstényező a lakás piaci értékét, illetve az eladási időt tekintve.

A vevők nem egyformák, de általánosságban elmondható, hogy az elhelyezkedés az egyik első kritériumuk a lakáskeresésnél. De mivel az ingatlant nem tudjuk odébb vinni, erre a tényezőre nincs ráhatásunk, így nem is kell foglalkoznunk vele azon túl, hogy tudomásul vesszük, hogy a lakáseladás szempontjából igenis számít, hogy a cím a Magdolna utca, vagy a Múzeum körút.

 

  1. Az ingatlanpiac állapota

Az ingatlanpiac hírhedt tulajdonsága, hogy ciklikusan változik, hullámzik. Egy bővülő, vagy “forró” piacon történő eladás során jelentős különbségeket tapasztalhatunk egy szűkülő, vagyis “hideg” piachoz képest.

A forró lakáspiacot a

  • magas kereslet, és
  • alacsony készlet, vagyis lakáshiány,
  • szárnyaló árak, illetve
  • licithelyzetek jellemzik.

Nevezhetjük “eladói piacnak” is, hiszen a tárgyalások során nekik van könnyebb dolguk, míg a vevők szenvednek. Ha példát akarunk a való életből, elég megnézni a 2018-as év budapesti ingatlanpiacát, minden “tünetet” produkál, ami a forró piacra jellemző.

A hideg lakáspiacot az

  • alacsony kereslet, és
  • bőséges lakás kínálat jellemzi,
  • emellett az árak esésére,
  • nagy mértékű alkukra, valamint
  • hosszúra nyúló eladási időkre lehet számítani.

Vevői piacnak is hívhatjuk, hiszen ilyenkor a vevők tudnak az erő pozíciójából tárgyalni.

A piac egyik pillanatról a másikra, rövid időn belül megváltozhat. Ha a helyzet változóban van, tehát a piac sem nem hideg, sem nem forró, a lakáseladás még nagyobb kihívást jelenthet, hiszen egy átmeneti állapotban a legnehezebb megjósolni, hogy a piac mikor és melyik irányba fog billenni.

Általánosságban elmondható, hogy ha a piac emelkedőben van, az árazás során megteheted, hogy a lakásodat a korábbi időszakban eladott, hasonló lakások árához képest magasabbra teszed.

Illetve az ellenkezője igaz akkor, ha a piac esik, vissza kell fognod az elképzeléseidet, és a korábbi eladásokhoz képest óvatosabban kell megállapítanod az árat.

A legrosszabb eset az, amikor túlárazol egy hideg piacon, aztán belemész egy sorozatos árcsökkentésekből álló spirálba, hiszen hiába csökkented az árat, a piaci ár is esik idő közben, és ha el akarod adni a lakásodat, muszály a piacot követned. Végül jó eséllyel alacsonyabb áron tudod majd nyélbe ütni az eladást, mintha a kezdetekkor józanabbul gondolkozol, és jól lövöd be az árat.

Hideg ingatlanpiacon lassabb lesz a lakáseladás

Hideg ingatlanpiacon lassabb lesz a lakáseladás

A legfontosabb mutató, ami alapján eldönthető, hogy a piac forró, hideg, vagy átmeneti, a piacon eltöltött napok száma, Angolul days-on-market (DOM). Minél magasabb az értéke, annál hidegebb a piac. A DOM településenként nagyon eltérő lehet. Például egy Budapesten, a Váci utcában található lakás a legnagyobb válság közepén is rövidebb idő alatt lesz eladható, mint ugynaz a lakás Salgótarjánban. Szegmensenként szintén változó lehet az érték, vagyis a garzonlakások mindig gyorsabban cserélnek gazdát, mit a 200 nm-es luxuslakások.

 

  1. Az ingatlanpiac szezonalitása

Az ingatlanpiacnak van éven belüli hullámzása is, tehát a lakáseladás időtartamát befolyásolja, hogyan időzítjük a piacra lépést. Általában több tranzakció történik tavasszal, és kevesebb télen, mivel az emberek inkább nyáron szeretnek a költözéssel bajlódni, amikor iskolaszünet van, és kevésbé vonzza őket téli, sötét, hideg, latyakos időszakban történő költözés gondolata.

A Balaton környékén például a nyári szezon kifejezetten erős, a tranzakciók nagy része ekkor történik, hiszen a túristák, és a nyarlótulajdonosok ilyekor tartózkodnak a környéken. Télen pedig “uborkaszezon” van, hiszen nehéz úgy ingatlan adásvételt összehozni, hogy az eladó és a vevő is távol van.

Lakáseladás télen

Lakáseladás télen

Budapesten viszont a nyár közepe a leglassabb időszak, hiszen 40 fok melegben senki nem szereti a flasztert koptatni, hacsak nem muszáj. Ezen kívül az év többi részében egyformán pörög a biznisz, a kivételt csak a karácsony-környéki 2-3 hét képezi, mert akkor már mindenki halászlét főz és bejglit süt ahelyett, hogy lakásbemutatókra járna. 

 

Összegzés

Végeredményben az eladás ideje függ az ár, a piaci dinamika, a környék, és az ingatlan jellemzőinek összetett kölcsönhatásától, illetve ezeken túl nagyon sok múlik azon, hogy milyen döntéseket hozol meg az eladási folyamat során.

 

A piacon töltött idő szempontjából a legfontosabb hogy helyesen árazd be a lakásodat. Ha nem tudod, hogyan kezdj hozzá, nincs vész, segítünk!

Kattints a gombra, és kérd az értékmegállapítást!