Bejegyzés

A lakásvásárlás menete – Teljeskörű útmutató

,
Lakásvásárlás - A teljes útmutató

Akár csináltad már korábban, akár nem, a lakásvásárlás procedúrája hosszadalmas és félelmetes lehet, hiszen rengeteg időt igényel és egy vagyon forog kockán. Ezért aztán nagy a kísértés, hogy megvedd az első ingatlant, ami a pénztárcádnak megfelelő. Vagy inkább bérelj tovább és hagyd a fenébe ezt az egész hercehurcát.

Hogy tisztán lásd a folyamatot és a lehető legjobb vásárt csináld, megvizsgáljuk, hogy mi mindent kell átgondolnod, mielőtt belevágsz a lakásvásárlásba, végig megyünk a vásárlási folyamaton, és végül adunk néhány hasznos tippet a beköltözés utáni időszakra is.


Ízelítő a tartalomból

  • 4 kérdés, amit fel kell tenned magadnak, ha a lakásvásárláson gondolkozol
  • A lakásvásárlás folyamata
  • Hasznos tippek friss lakástulajdonosok számára
  • Az 5 hiba, amit az első lakásvásárlók elkövetnek

Mielőtt belevágsz a lakásvásárlás folyamatába, gondolj végig néhány dolgot!

Az első dolog, amit végig kell gondolnod, hogy vajon a hosszútávú terveidhez hogyan passzol az, ha ingatlantulajdonos vagy.

Lakásvásárlás előtt gondold át a céljaidat!

  • Van aki egyszerűen csak az ablakon kidobált bérleti díjat akarja lecserélni jelzálog törlesztőre, hogy ezzel egyszer majd övé legyen a lakás, amiben lakik. 
  • Mások a saját egyéni függetlenségük biztosítékát látják egy saját otthonban.
  • Aztán itt van az ingatlanbefektetés kérdése, vagyis ha saját lakásod van, akkor tulajdonképpen van egy komoly befektetésed is. És végülis megteheted azt is, hogy a lakásodat bérbe adod, így a bérlőd fizeti ki a jelzálogot, ráadásul nem leszel “röghöz kötve”.

A lényeg az, hogy akkor fogod megtalálni a helyes irányt, ha tiszták a céljaid.

 

Ha a lakásvásárlás mellett döntesz, tedd fel magadnak az alábbi 4 kérdést:

1.) Milyen típusú otthon felel meg leginkább az igényeidnek?

Családi ház? Lakótelepi panelház? Új építésű társasház? Belvárosi gangos bérház? Vagy esetleg a világ zajától távol eső tanya? Mindegyiknek vannak előnyei és hátrányai. Hogy melyiket válaszd, azt ugyancsak a saját személyes céljaid fogják meghatározni. 

Ha esetleg vagy olyan szerencsés helyzetben, hogy a pénztárcádnak nincs felső határa, akkor is érdemes belőnöd egy felső ár-határt, ami fölé nem fogsz menni. Ez ugyanis rá fog kényszeríteni, hogy válogass és alkudj és így komoly megtakarítást tudsz elérni. Hiszen minden forint, amit nem kell kifizetned a lakásért, az tiszta haszon. Bár azt is figyelembe kell venned, hogy szűkös keret álom-otthonná változtatásához sokkal több időt és energiát kell a keresésbe fektetned, lehet, hogy jóval többet, mint amit terveztél. 

Készíts listát, írd le, hogy milyen az álom-otthonod!

Lakásvásárlás - az ideális otthon

Ha tudod, hogy mit keresel, meg fogod találni a megfelelő otthont!

Érdemes a leírtakat rugalmasan kezelni, hiszen arra nagyon kicsi az esély, hogy a tökéletes lakást megtaláld. (Az ok nagyon egyszerű: Általában azt tapasztalom, hogy ha a vevőnek 20MFt-ja van, 30MFt-os ingatlant szeretne magának.) Ugyanakkor valószínűleg az életed legnagyobb értékű vásárlására készülsz. Megérdemled, hogy a elégedett legyél a végeredménnyel. 

Tehát vegyél elő egy papírt, és kezdd sorolni a tulajdonságokat:
Milyen környéken legyen a lakás? Mekkora méretű legyen? Hány szobára van szükséged? … és így tovább, egészen az apróbb részletekig, mint például fürdőkád vagy zuhanykabin legyen-e a fürdőszobában.

 

2.) Hitelképes vagy?

Ha vagy abban a szerencsés helyzetben, hogy van elég pénzed és nem kell hitelt felvenned a lakásvásárlás finanszírozásához, akkor nyugodtan ugord át ezt a pontot.
Ha viszont szükséged lesz hitelre, olvass tovább!

Szóval nem elég, ha azt gondolod, hogy hitelképes vagy. 

Jusson eszedbe, hogy nem azok miatt a dolgok miatt buksz, amiket tudsz. Hanem azok miatt, amikről azt gondolod, hogy tudod.

Lakásvásárlás vs bérleti díj

Amikor adásvételi szerződést írsz alá, foglalót kell fizetned. A foglaló általában a vételár 10%-ának megfelelő összeget jelent. Vevőként a foglaló annyit jelent, hogy amennyiben nem teljesíted az adásvételi szerződésben foglaltakat, vagyis nem fizeted ki határidőre a vételárat, a foglalót elveszíted.

Ha hitelt kell bevonnod a lakásvásárláshoz, ne kockáztass. Legyél 100%-ig tisztában azzal, hogy mennyi hitelt tudsz felvenni, mennyi lesz a havi törlesztőd és hogyan néznek ki az egyéb feltételek. Pl.: milyen költsége van az előtörlesztésnek, hány évig fix a kamatozás, stb. És persze érdemes kiszámolnod, hogy a teljes futamidőre milyen összeget fogsz megfizetni a banknak.

A legjobb az, ha a lakásvásárlás előtt kérsz egy előzetes hitelbírálatot egy független hiteltanácsadótól.

Megteheted azt is, hogy besétálsz a bankba. De tudj róla, hogy az csak a banknak lesz jó. Hiszen nem kell közvetítői díjat fizetnie. És ha hétköznapi ügyfél vagy, valószínűleg nem adja oda neked a legjobb ajánlatot.

Az Ingatlan48 hitelszakértője rengeteg ügyfelet visz a bankokhoz, ezért cserébe komoly kedvezményeket kap. (Akár 1%-kal is lehet alacsonyabb a kamat. Ha kiszámolod egy 20MFt-os hitelnél 20 év futamidővel, látni fogod, hogy ez sokmillió forint megtakarítást jelent)

A tanácsadás bank független, tehát időt takaríthatsz meg, hiszen egy helyen minden bank ajánlatát eléred.

Ráadásul a szolgáltatás ingyenes.

 

3.) Van megtakarításod, amit amiből finanszírozható a lakásvásárlás?

Ahhoz, hogy bele vágj a lakásvásárlásba, legalább a vételár 20-25%-a rendelkezésre kell, hogy álljon, ugyanis, ha hitelt veszel fel a vásárláshoz, a bankok ilyen mértékű önerőt fognak kérni.

Illetve attól, hogy a bank pl. 30MFt-ig adna neked hitelt, nem muszáj a teljes összeget felvenned. Minél több önerőt tudsz felmutatni, annál alacsonyabb lesz a havi törlesztő részleted, illetve a futamidő alatt annál kevesebb kamatot kell majd kifizetned. 

Az első lakásvásárlók egy része bele esik abba a hibába, hogy túl nagy havi terhet vesznek a nyakukba a hiteltörlesztővel és végül nem marad elegendő pénzük a rezsire, ruhára, kajára, stb. 

A hitelből történő lakásvásárlás kockázata

Hitelfelvétel esetén jó, ha nem centized ki a büdzsédet. Ugyanis a hitelbírálat során a bank készít majd egy értékbecslést, ami alapján megállapítja az ingatlan becsértékét. Ha valami miatt az értékbecslés alacsonyabb összeget hoz ki, mint a megegyezett vételár, akkor kínos helyzetben leszel. Ugyanis ilyen esetben valahogyan ki kell pótolnod a hiányzó összeget, különben elbukod a már kifizetett foglalót.

Tipp: amikor megvan a kiszemelt lakás, a banktól előzetesen is meg lehet rendelni az értékbecslést. Ha van rá mód, inkább vállald be a 30-40eFt-os értékbecslési költséget, de menj biztosra! Ha egy 30MFt-os ingatlannál a foglalót veszíted el emiatt, az egy 3 millás bukó lesz…

El kell adni valamit ahhoz, hogy vásárolni tudj?
Ebben a cikkben részletesen írtunk a témáról

4.) Ki fog segíteni a lakásvásárlás során?

Egy profi ingatlanközvetítő sokat tud segíteni a megfelelő ingatlan megtalálásában. Főleg, ha nincs időd.

Persze csinálhatod egyedül is a dolgot. Csak meg kell nyitnod a böngésződet és máris lakás ajánlatok tömege ömlik rád, és már szervezheted is az időpontokat. De tudnod kell, hogy egy lakásvásárlásnak rengeteg buktatója van. És már egy kisebb vagyon elköltését tervezed, gondolom egyetértünk abban, hogy biztosra kell menned.

A jó ingatlanos komoly segítséget tud nyújtani az ajánlattételnél, az alkunál, a hitelügyintézésnél, illetve a papírmunkánál és az ügyintézésben, valamint megvéd a sokszázezer forintos hibák elkövetésétől. 

Arról nem is beszélve, hogy egy profi szakember, ha pontosan ismeri az igényeidet, már a hirdetés alapján meg tudja mondani, hogy érdemes-e elmenned megnézni az adott lakást. Ezzel rengeteg időt tud spórolni neked.

Ezen kívül az Ingatlan48 ingatlanszakértői főként ajánlásokból, illetve megkereséses alapon dolgoznak. Így számos lakásról van tudomásuk, amik még nincsenek a piacon, így nem megtalálhatók. Ez komoly előnyt jelenthet, hiszen a legjobb portéka általában nem is kerül ki a piacra, hanem már “pult alól” elkel. 

 

Ha megírod nekünk, hogy milyen lakást keresel, szívesen segítünk a keresésben!

 

A lakásvásárlás folyamata

Ha az előző pontokon végig mentél, akkor felkészültebb vagy, mint a piacon garázdálkodó vevők 70%-a. Ettől függetlenül készülj fel, hogy nem lesz könnyű dolgod a lakásvásárlás során.

Úgy fogod érezni, hogy az ingatlanpiac egy káosz. Látni fogod, hogy sokszor a hirdetés köszönőviszonyban sincs a valósággal. Aztán rájössz majd, hogy olcsó húsnak híg a leve. Ugyanis fogsz találni igen kedvező ajánlatokat, amikről szinte minden esetben kiderül majd, hogy valami megoldhatatlan jogi vagy műszaki probléma van, vagy egyszerűen csak gettó a környék.

A lakásvásárlás nehézségei

Aztán össze hoz majd az élet olyan eladókkal, akik meg vannak győződve arról, hogy az ő lakásuk aranykupacra épült és megsértődnek, mikor teszel egy korrekt ajánlatot. Aztán ott vannak még az átláthatatlan papírhalmok, amiken át kell rágnod magad, mire végre lakástulajdonos leszel.

Ja, és a szabadidőt felejtsd el, ha  belátható időn belül akarod megtalálni a megfelelő otthont.

Hogyan találd meg a megfelelő ingatlant

Használj ki minden lehetséges forrást, ahonnan információt tudsz szerezni potenciális eladó lakásokról! Beszéld meg a pontos igényedet az ingatlanosoddal, figyeld a hirdetőportálokat, sétálj vagy autózz a környéken, ahol a lakásodat keresed, és figyeld az eladó táblákat, valamint kérdezősködj a barátaid, a családod és az üzleti kapcsolataid körében. Soha nem tudhatod, hogy hol találod majd meg a megfelelő információt.

Ha fix büdzséből kell gazdálkodnod, keress olyan ingatlanokat, ahol a bennük rejlő lehetőségek nincsenek kiaknázva. Magyarul ne a csilli-villi kacsalábon forgó lakásokat nézegesd. Ha a környék jó, a társasház rendben van, a villany-víz-fűtés rendszer is használható, akkor ne tántorítson el, hogy nem tetszik a tapéta színe, vagy a fürdő csempéje nem a te stílusod. 

Lakáskeresési-tipp-Nem-a-külső-a-lényeg

Tipp a lakáskereséshez: a ronda külső legtöbbször nagy lehetőséget rejt

Hidd el nekem, hogy ha azok a dolgok, amiken nem tudsz változtatni, megfelelnek az igényeidnek, akkor megéri az ingatlant megvenni és nézegetni egy darabig, vagy esetleg megszokni a csúnya burkolatot.

 

Nézd át alaposan, kívül és belül!

A vevők érzelmek alapján hoznak döntést a lakásvásárlás során. Hacsak nem vagy építőiparos, vagy építészmérnök, valószínűleg Te sem leszel kivétel.

Ha megtetszik egy lakás, nem a falban lévő szerelvények, a statikai jellemzők, vagy az épületgépészeti berendezések miatt fogsz beleszeretni. Pedig egy burkolatcsere, vagy egy festés jóval kevesebbe fog kerülni, mint pl. egy fűtésrendszer korszerűsítés.

Ezért erősen ajánlott, hogy keríts valakit, aki meg tudj mondani, hogy milyen javítási, felújítási költségekre számíthatsz.

Ha ezt a lépést kihagyod és kifizetsz egy szakajtó pénzt a lakásért, amibe beleszerettél, nagyon nem fog jól esni, ha a szerelem-lakás egy feneketlen pénznyelővé változik.

A műszaki tartalomon túl legalább ugyanolyan fontos a jogi háttér. Vagyis legalább ugyanakkorát (ha nem nagyobbat) lehet bukni, ha az ember valami jogilag nem tiszta dologba tenyerel bele. Ha komolyan gondolkodsz egy ingatlan megvásárlásán, az alábbiakat mindenképpen be kell szerezned:

  • tulajdoni lap –  Ez a lakás “forgalmi engedélye”. Kiderül belőle, hogy kinek van beleszólása a lakáseladásba, milyen tartozások vannak a lakáson és hogy egyáltalán eladható-e az ingatlan. 
  • társasház alapító okirat –  További fontos jogok és kötelezettségek derülhetnek ki a lakással kapcsolatosan. Lehet például elővásárlási jog kikötve a tulajdonostársak javára. Vagy kiderülhet, hogy a tároló / padlástér / parkoló, amit az eladó súlyos milliókért kíván értékesíteni, valójában osztatlan közös tulajdon. Magyarul nem az övé, így nem is adhatja el.
  • SzMSz – Szervezeti-működési szabályzat. A társasház lakóinak együttélési szabályait tartalmazza. Lehetnek benne pl. a házi kedvencek tartására vonatkozó szabályok, illetve a rövidtávú szálláshelyek üzemeltetésére vonatkozó szabályozások. Ez utóbbiak nagyban befolyásolhatják az ingatlan piaci értékét.

A fenti dokumentumokat a tulajdonostól, vagy a közös képviselettől, vagy a földhivataltól tudod beszerezni. De ha van egy profi ingatlanosod, ő minden szükséges papírt beszerez majd helyetted.

Ha az átnézésükhöz nincs türelmed, időd, affinitásod, akkor bízd a dolgot az ügyvédedre.

 

Ellenőrizd, hogy milyen a szomszédság!

A Józsefvárosban, a Lujza utcában történt a következő eset.

Ahogy az ingatlanárak 2014-től szakadatlan emekedésbe kezdtek, a belváros legnagyobb része megfizethetetlenné vált. Így aztán a befektetők és a belvároshoz ragaszkodó vevők figyelme egyre inkább afelé a belvárosi kerület felé fordultak, amelynek az árai mindig a legalacsonyabbnak számitottak. Ez a terület nem más, mint a “nyócker”. No nem a Palotanegyedről van szó, hanem a Magdona és Orczy negyedekről, ahol bár a térképre ránézve zseniális a lokáció és az infrastruktúra, de az “őslakosok” finoman szólva is hagynak némi kívánni valót maguk után.

Szóval egy befektető hölgy (legyen a neve Gabriella) talált egy garzonlakást a Lujza utcában igen kecsegtető áron. Amikor néhány utcával odébb hasonló lakások már 20MFt körül csereltek gazdát, ő 12MFt-ért csípte meg az ingatlant, így a lakásvásárlás igen jó üzletnek tűnt. Egy idős asszony volt a tulajdonos, akinek rengeteg tartozása volt. Mivel az alacsony ár vonzó volt, a befektető már vitte is a nénit az ügyvédhez, és kifizette az összes tartozást, majd birtokba vette az ingatlant. 

Mivel bérbeadásra szánta a lakást és komolyabb felújításra is szükség volt, a kégli egy ideig üresen állt.

Majd egyszer csak a korábbi tulajdonosa fogta magát és vissza költözött az ingatlanba.

Már ez is elég probléma lenne egy ingatlan tulajdonos számára. Hát még az, amikor kiderül, hogy a néni pereputtya, Dakotáék ott laknak a ház földszintjén.

És amikor Gabriella megjelent a házban, hogy tisztázza a dolgokat, a família szép szál, napbarnította legényei az útját állták és közölték, hogy ők bizony még mindig sajátjuknak tekintik a néni lakását…

Most persze nem ijesztgetni akarlak, de gondolom megértetted, hogy igen fontos, hogy a saját szemeddel lásd, milyen a szomszédság és tisztában legyél vele, milyenek a viszonyok a környéken.

Rossz szomszédság

Ez vicces… 🙂 De ha a szomszédodban van a buli minden este, akkor már kevésbé…

  • Kopogj be a szomszédhoz. Kérdezd meg, hogy milyen a lakóközösség, milyen a környék.
  • Menj be a szomszéd kisboltba, kocsmába. Mondd el hogy tervezed, hogy ide költözöl, és kérdezd meg, hogy mit gondolna a környékről.
  • Ha nappal voltál lakásnézőben, akkor menj el a környékre este, vagy a hètvégén. Figyeld, hogy milyen emberek mozognak az utcán.

Ha ezt megteszed, sok kellemetlen meglepetéstől tudod magad megóvni.

 

Tegyél vételi ajánlatot

Ha alaposan körbejártál minden kérdést és mindent rendben lévőnek találtál, akkor tegyél ajánlatot!

Vigyázz! Ha túl sokáig nézelődsz, vizsgálódsz, szöszmötölsz, könnyen úgy járhatsz, hogy jön egy másik vevő, aki nem húzza az időt, tud döntést hozni és elviszi az orrod elől az álom lakást.

Az ajánlattétel a legtöbb ingatlanosnál hasonlóképpen működik:

Írásban kérik tőled a vételi ajánlatot és elkérnek néhány százezer forintot a szándékod komolyságának bizo biztosítékként.

Ha ajánlatot tettél egy ingatlanra, akkor a lakás lekerül a piacról az alku idejére.

Az ajánlattételkor egy profi ingatlanos segít neked meghatározni azt az árat amit érdemes ajánlani a lakásért és az egész alkufolyamatot végig viszi helyetted.

Ha nem ingatlanközvetítőnél vásárolsz, akkor akkor valószínűleg szóban fogtok alkudozni az eladóval. Persze így is működhet a dolog, de azt tudnod kell, hogy a szóbeli alkudozás rengeteg félreértésre adhat okot. (Mondtam / nem mondtam, így gondoltam / én meg úgy értettem, én úgy emlékeztem hogy… )

Az írott ajánlat biztosítja, hogy a vevő minden körülményt átgondolva tegyen ajánlatot, illetve az eladónak is világos lesz, hogy mi az amit vállal.

Üsd nyélbe le az üzletet

Ha sikerül megegyeznetek az eladóval, akkor a lakásvásárlási folyamat utolsó lépéséhez értél. Már csak egy tonnányi papír aláírása van hátra az ügyvéd előtt, miközben reménykedsz, hogy az utolsó pillanatban semmi nem jön közbe. 

 

Gratulálok, ingatlantulajdonos lettél! Hogyan tovább?

Papírok aláírva, a költöztetők kifizetve, lakásvásárlás lezárva… és az új lakás kezd hasonlítani egy otthonra. Akkor ennyi volt, készen vagyunk? Hát nem igazán…Hadd adjak néhány utolsó tippet, amelyek a lakástulajdonosok életének könnyebbé és biztonságosabbá teszik. 

1.) A lakásvásárlás után is folytasd a spórolást!

Az adásvételi szerződésben a következő mondat mindig szerepel: Az új tulajdonos mostantól szedi az ingatlan hasznait és viseli a terheit. Haszon pl. a bérleti díj. Vagy az, hogy laksz benne. Teher pedig az, ha mondjuk tönkre megy a bojler, vagy betörik az ablak. És Murphy törvénye szerint ami elromolhat, az el is fog romlani. Tehát készülj fel az előre nem várt javítási költségekre. Képezz biztonsági tartalékot az otthonod számára, hogy ne kerülj nehéz helyzetbe, és időben el tudd hárítani a felmerülő problémákat.

És persze köss biztosítást, hogy kivédd a súlyosabb, váratlan eseményeket.

2.) Végezz rendszeres karbantartást

Egy nagy halom pénzt költöttél arra, hogy lakástulajdonos legyél. Ezért aztán erősen ajánlott, hogy viseld gondját az otthonodnak. A rendszeres karbantartás csökkenti a javítási költségeket. Ha odafigyelsz, a problémákat megtalálod és ki tudod javítani őket, amikor azok még kicsit és kezelhetőek.

3.) Ha megvolt a lakásvásárlás, utána ne idegesítsd magad a piaci hírekkel!

Teljesen mindegy, hogy mennyit ér az ingatlanod a piacon, ha nem akarod azt eladni. Akkor meg minek idegesíted magad? 

Gondoskodj róla, hogy meg tudd választani azt az időpontot, amikor eladod a lakásodat. Tudom könnyű ezt mondani, de lehetőleg ne kerülj pénzügyi kényszerhelyzetbe. Ez lesz a kulcsa annak, hogy az ingatlanbefektetésed profitos lesz-e, vagy nem.

 

És végül  nézzük, hogy mi az a 5 hiba, amit az első lakásvásárlók általában elkövetnek

1.) A lakás megvan, de nem gondolsz az üzletzárás költségeire

Végre összespóroltad a foglalóra valót és az önerőt, megvan az álom otthon, és már rohansz is az ügyvédhez szerződést kötni. A rossz hír az, hogy nem csak a lakás árát kell kifizetned, hanem további súlyos, akár milliós költségeid lesznek a vásárláshoz kapcsolódóan, amikkel ha nem számolsz előre, komoly fejtörést okozhatnak.

Nézzük milyen fizetendőid lesznek vevőként

  • Hitelfelvétel költségei (Értékbecslés: kb. 30.000 Ft, közjegyző: kb 50.000Ft., hitelfolyósítás, rendelkezésretortás díja (változó, van ahol elengedik)
  • Ügyvédi díj: a vételár 0,5 % – 1 %-a.
  • Vagyonszerzési illeték: kedvezmények nélkül a vételár 4%-a
  • Bankköltség
  • Ha devizában tárolod a pénzedet, akkor kalkulálnod kell a váltás költségével, ami 30MFt-os tételnél akár félmillió forint is lehet.
  • Ha a bank értékbecslője alacsonyabb összegre értékeli az ingatlant, mint amennyi a szerződéses összeg, a különbözetet a vevőnek elő kell teremtenie.

2.) Nem számolsz a berendezés, felújítás költségeivel

Kinyögted a foglalót, az önerőt, és minden költséget. De sajnos még mindig nincs vége.

Birtokba vetted az új lakásodat, amiben ki kell festeni, le kell tenni egy laminált padlót, és nyílászárókat kell cserélni. 

Majd ha ez megvolt, még mindig teljesen üresek a helyiségeid.

Meg kell vásárolnod a berendezést a teljes lakásba, ami az igényeidtől függően újabb milliós költséget jelenthet.

Aztán már csak néhány függöny, egy kis dekoráció, néhány kép… ha nem figyelsz oda, ezekre újabb százezrek folynak el.

3.) A jövőre gondolj, amikor lakást veszel, és ne a mostra!

Ha pl. szingli vagy és fiatal vagy, vehetsz egy garzonlakást magadnak, ami teljesen kielégíti a jelenlegi igényeidet. De ha tervezed, hogy lesz párod, illetve bővül a családod, akkor valószínűleg érdemes egy nagyobb lakás megvételében gondolkodnod, amibe majd belenőttök. Persze, csak, ha megengedheted magadnak.

4.) A lakásvásárlás során kihagyod az alkut

Vannak vevők, akik képesek úgy beleszeretni az új otthonukba, hogy azonnal, alku nélkül megadják az irányárat. Pedig simán lehet, hogy az eladó engedett volna az árból. Szükség van javításokra? Próbáld meg lealkudni az árból. Vagy megkérheted a tulajdonost, hogy fizesse ki a zárási költségek egy részét. Egy vevői ingatlanpiacon (mostanában ez lesz a helyzet) jó esélyed van arra, hogy komoly megtakarítást érj el.

5.) Alábecsülöd a felújítási költségeket

Mindegy, hogy egy lakás kicsit rosszul néz ki, vagy nagyon rosszul néz ki. Ha a kicsit rosszat elkezded javítgatni, fúrni-faragni, egymás után fognak kipotyogni a csontvázak a szekrényből. A végén azt fogod találni, hogy viszonylag magas árat fizettél egy viszonylag rendben lévő lakásért, majd csináltál egy teljes körű felújítást. 

Akkor már inkább vegyél egy teljesen lepusztult kérót, ahol nincs kérdés: Mindent fel kell újítani. De alacsonyabb lesz a vételár, és nem fog váratlanul érni a dolog. 

Arra is figyelj oda, hogy amikor a felújítás költségeit számolod, a végösszeg mindig több lesz, mint amit először kiszámoltál. Az első számolásodra tegyél rá 20-30%-ot és akkor valószínűleg nem tévedsz majd nagyot.

 

Utószó

Ez a rövid áttekintés segít neked abban, hogy a lakásvásárlás sikeres lebonyolításhoz szerezz egy jó alapot. Ne felejtsd el, hogy minél több tudásod van a témáról, annál kevésbé lesz stresszes a dolog, illetve annál valószínűbb, hogy megtalálod majd a megfelelő ingatlant a megfelelő áron. 

 

 

Már lakástulajdonos vagy és gondolkozol az eladáson? 

Lakáspiac 2020 – vajon összedől idén minden?

, ,
Lakáspiac 2020

Az eladók reménykednek, hogy a jó világ soha nem ér véget. A vevők pedig lélegzetvisszafojtva várják, hogy vajon recesszióba fordul-e a lakáspiac 2020 során. Újra lehet majd 10MFt-os garzonlakásokat vásárolni Budapest belvárosában? Vagy az állami támogatások és az ÁFA emelés miatt újra gellert kap a piac, és tovább folytatódik a rally? 

Sajnos a jövőt nem tudom megjósolni. De 2018 végén írtam egy cikket (ide kattintva eléred), amiben azt fejtegettem, hogy az áremelkedés a lakáspiacon még kb 1 évig fog tartani.
Mit ad isten, igazam lett.
Na nem azért jött be a jóslat, mert Nostradamus unokája vagyok. Az ok sokkal prózaibb…

Ha ismered a lakáspiac ciklusait, meg tudod jósolni a jövőt

A lakáspiac ciklusai

A lakáspiac folyamatosan ismétlődő ciklusokban mozog. Az életben a ciklus soha nem illeszkedik a fenti görbére, minden fázisának különböző kilengése és időtartama van. Egy teljes ciklus általában 8-10 év alatt fejeződik be.

A lakáspiac ciklusait egy amerikai közgazdász, Homer Hoyt fedezte fel és írta le 1895-ben. Nem véletlen, hogy az efféle kutatásokat az amerikaiak végeztek, hiszen az USA ingatlanállományát nem radírozta le a világháború, és nem volt kommunizmus sem. Így a piac zavartalanul alakulhatott.
Szóval Homer barátunk a következő törvényszerűségre jött rá:

Az ingatlanárak előre megjósolható mintát követnek, mint ahogyan az éjjelt a nappal követi.

A ciklus elemei sorrendben a következők: A lakáspiac felfutását, vagyis az Expanziót a Túlkínálat kialakulása követi, majd a piac összeomlik, vagyis jön a Recesszió. Aztán az árak stabilizálódnak, és kezdődik minden előlről. Ennek a mintának a kialakulásához szabad piac szükséges, ahol az ingatlan tulajdon szerzése nincs korlátozva, sem az állam, sem valamiféle monopólium által.

 

A lakáspiac árindexe Magyarországon

A lakáspiac árindexe Magyarországon – A kommunista időkben itthon nem voltak ciklusok az ingatlanpiacon, hiszen korlátozva volt a tulajdonszerzés. De az elmúlt 30 év alatt nagyon jól felismerhetők a grafikonon az egyes fázisok. (Forrás: MNB)

 

Tehát hol is tart a lakáspiac 2020-ban?

Elemezzük a fenti ábrát:
Az emelkedés 2014 óta szakadatlanul tart, és a vonal vége lefelé görbül. 5 év emelkedés van mögöttünk, és világos, hogy nem mehet így a végtelenségig. Szóval valószínűleg a piac Túlkínálatba vált, aztán jön a Recesszió. Legalábbis a világban általában így szoktak történni a dolgok.

Ha az ábra elejére pillantunk, azt gondolhatjuk, hogy “Nincs itt semmi gond, hiszen 1990-től 2008-ig szinte zavartalanul nőttek az árak…”. Ez így van. De ne felejtsük el, hogy éppen 50 év kommunista uralom alól szabadult fel az ország és ez enyhén szólva különleges helyzet volt. Nem valószínű, hogy megismétlődik.

Internet sem volt, szóval sokkal lassabb volt az információ áramlása és volt ideje az eseményeknek nyugodtan folyniuk. Nem dörgölték az arcodba naponta 15x, hogy “koronavírus” és persze a nagyanyám se gondolkodott azon, hogy bitkoint kéne venni. Nomeg aztán nem volt ennyi ingatlanspekuláns, akik az évszázad bizniszére hajtanak, hogy az egekbe tolva az árakat aztán egy szempillantás alatt itt hagyják a piacot, ha valami jobb hozamot ígérő befektetési lehetőség tűnik fel a láthatáron (lásd: MÁP+)…

Ha figyeled a médiát, egyre több ilyen szalagcímet látsz: “LASSUL A LAKÁSPIAC”,”VÁLSÁG”, “ÖSSZEOMLÁS”, stb. (Ez a cikk sem kivétel, hiszen valahogyan el kellett érnem, hogy ide kattints 😉 )
A közhangulat egyre negatívabb a lakáspiaccal kapcsolatosan, és ez bizony az árakon is meg fog látszani. Pontosabban máris látszik…

Az EU-ban Magyarországon volt legnagyobb mértékű a drágulás

A Concorde blogján olvasható cikk alapján 2014 óta lényegesen jobban drágultak a lakások Magyarországon, mint a többi EU tagállamban. Az ehhez hasonló mértékű áremelkedések még a nagy technológiai vállalatok részvényei (mint pl. a Google vagy Apple) esetén sem fenntarthatók anélkül, hogy a fundamentumok jelentősen javulnának.

Márpedig Magyarország fundamentumai

  • a forint árfolyama a dollárral vagy az euróval szemben,
  • a lakosság hitelfelvételi hajlandósága,
  • az átlagkeresetek és a lakásárak arána
  • a betegeskedő német autóiparnak való kitettségünk

nem éppen a legjobb képet festik manapság…

Lakáspiac árindexe Mo vs EU

Lakáspiac árindexe Magyarország vs EU (Forrás: Concorde Blog)

Vége a lakáspiac expanziójának?

Igen.
Számos okot fel tudnék sorolni, de végeredményben a következő dolog dönti el a piac sorsát:

Ha vissza tekintünk az időben mondjuk 2014-re, az akkori árszintek mellett Budapesten, rövid távú bérbeadással (Airbnb) 20% körüli hozamhoz lehetett jutni. Ingatlannal. Ez egyszerűen ZSENIÁLIS, hiszen korábban a hosszú távú bérbeadással 6-8% körüli volt a megtérülés. (Csak viszonyítás éppen: Ha a bankban tárolod a pénzedet, még Te fizethetsz érte…) Szóval nem csoda, hogy mindenki, akinek volt némi pénze, ilyen zseniális hozamú ingatlant akart magának.

De mostanra az árak az egekbe szöktek, és az elérhető hozamok lecsökkentek. Ráadásul az Airbnb kompatibilis ingatlanok is szinte elfogytak… Önkormányzati és társasházi szabályozás miatt és a nagy konkurencia miatt. Vagy egyszerűen csak az eladókat elkényeztették a befektetők, és mostanra a nyócker mélyén lakó Manyi néni  is azt gondolja, hogy az ő földszinti, penészes garzonjának négyzetmétere 1 millát ér.

Szóval az ingatlanok hozama mostanra 4-5%-ra csökkent.

Mire az állambácsi kijön az új állampapírral, aminek a hozama 4,9% állami garanciával, valamint az ingatlannal járó macerától mentesen…

Tehát a befektetők felpumpálták az árakat, aztán 2019 júniusában levonultak. És itt hagytak minket “egymillapernégyzetméter” kezdetű gondolatokkal a fejekben.

Ezzel nincs is semmi gond. A kérdés csak az, hogy KI FOGJA MEGFIZETNI? Mert a befektetők már nem fogják, hiszen nem kapnak megfelelő hozamot a pénzükre.

 

A lakáspiac jelenlegi állapota

Az eladók irreálisan magas árakon hirdetik a lakásokat

Igen, így van.

Mivel a lakáspiac 5 éve folyamatosan emelkedik, és csupán 2019 IV. negyedévében kezdtek csökkenni az árak, az a helyzet, hogy az eladók még nem fogták fel, vagyis inkább nem akarják elfogadni, hogy mi történik. Hívhatjuk ezt “ingatlanárazási buboréknak”.

Az elmúlt években az árak növekedése miatt a tulajdonosok bármilyen valóságtól elrugaszkodott elképzeléssel léptek a piacra, csupán várniuk kellett és a piaci érték utolérte őket.

De a jó világnak vége.

A napi.hu cikke szerint 2019 III negyedévében mindössze 1472 lakás cserélt gazdát Budapesten, ami 82%-os zuhanást jelent az előző évek hasonló időszakához képest. És ha valami csoda folytán ez a tendencia nem fordul vissza, hamarosan minden olyan tulajdonos csökkenteni fogja a kínálati árat, akinek valódi eladási szándéka van és nem csak “szondázza a piacot”.

 

A piac TÚLKÍNÁLAT fázisba lép

Általában az okozza a túlkínálatot, hogy olyan sok új építésű lakás épül, amit a piac már nem tud felszívni, mert egyszerűen nincs már kereslet.

Csökkenő árak a lakáspiacon

Most egy kicsit más a helyzet. Az áremelkedés miatt az a vásárlóközönség, aki 2014-ben mozgott az ingatlanpiacon, mostanra jelentős részben képtelenné vált arra, hogy ingatlanhoz jusson. Hiszen sokkal több potenciális vevőre számíthattunk, amikor 10MFt volt egy belvárosi garzon, mint most, amikor 30MFt-ért próbálják eladni ugyanazt.

Közben a befektetők aránya kb 50% volt. De mivel ők vagy az árfolyamnövekedésért, vagy a hozamért léptek piacra, ha már nem nőnek az árak, illetve van jobb befektetési lehetőség, ki fognak szállni, amíg lehet. Tehát ők a vevő oldalról szépen átállnak az eladói oldalra.

Az eredmény: a vevő száma drasztikusan csökken, miközben nő az eladó ingatlanok száma. Vagyis túlkínálat.

A helyzet nem fényes, de azért valószínűleg nem dől össze a lakáspiac 2020 -ban.

A túlkínálat kialakul, ez nem kérdés.

Az árak csökkenésnek indultak. Ez pedig már történelem, akár tetszik ez az eladóknak, akár nem.

De azért maradt még szufla a piacban, hiszen olcsó a hitel, van bőven lakásvásárlási támogatás, és alacsony a lakosság eladósodottsági szintje. Szóval nem kell egy újabb 2008-ra számítani és nem fog kitörni a világgazdasági válság. De egy Európai szinten is kiemelkedő mértékű emelkedés után elkerülhetetlen a korrekció.

 

Tanácsom a Vevőknek

Az ingatlanpiaci ciklusok érdekessége, hogy expanzió idején rohamosan növekvő lakásárak mellett a vevők egymásra licitálva tapossák egymást, hogy lakáshoz jussanak.

Túlkínálat és recesszió idején viszont távol maradnak, bár az árak csökkennek és licit helyett lehetőség lenne alkudni.

Hülyeség ugye? Pedig így van.

Ha lakást vennél, lépj a piacra most! Hiszen bőven van választék és nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezned! Persze ne siesd el, figyeld a kínálatot! Találd meg azokat az eladókat, akik már hónapok óta szenvednek, és segíts rajtuk. Ja, persze ha már így alakult, alkudj!

 

Tanácsom az Eladóknak

Tudom, hogy az évszázad bizniszére hajtasz és nem akarod elkótyavetyélni az otthonodat, amit az életed munkájával szedtél össze. De hidd el nekem, hogy egy lassuló piacon a túlárazás a legnagyobb hiba, amit elkövethetsz. 
Ide kattintva olvashatsz bővebben a túlárazás hatásairól.

Ebben a videóban pedig azt láthatod, hogy miért veszít súlyos milliókat az átlagos eladó egy lassuló piacon.

 

 

Kattints a gombra és tudd meg, hogy mennyi a lakásod piaci értéke!

 

 

 

Mi várható 2019-ben az ingatlanpiacon?

,
Mi várható az ingatlanpiacon 2019-ben?

Manapság minden ismerősöm ezt kérdezi: Milyen lesz az ingatlanpiac, esnek-e a lakásárak 2019-ben? A válasz: valószínűleg nem. Még körülbelül 1 évig tart a “jó világ”.

Ha végig böngésszük a szakmai portálokat, azt találjuk, hogy minden szakértő másképpen nyilatkozik az ingatlanpiac kapcsán. Ez pedig azért van, mert nem láthatók egyértelmű trendek. Az árakat felfelé hajtó hatások kimerülni látszanak, komolyabb, esésre utaló jel viszont egyelőre nincs. A piacot befolyásoló hatásokról bővebben itt olvashatsz.

Tehát a magas lakásárak egyelőre maradnak

Ez jó annak, akinek van ingatlana, és rossz annak, aki éppen most vásárolna. Az ingatlanpiac előrejelzése mindig bonyolult feladat, hiszen rengeteg tényező befolyásolja a dolgok alakulását, amik ráadásul nem feltétlenül függnek össze a gazdaság egészével, ráadásul általánosan jellemző az információ hiány állapota, hiszen a legfrissebb központi statisztikák minimum 1 éves késéssel érhetők el. Az ingatlanpiacon felismerhető ciklusokkal, mintákkal a közgazdászok már évtizedek óta foglalkoznak, és bőven lehet szakirodalmat találni a témában. Ha jósolni akarunk, érdemes elővennünk a történelmi adatokat, és összevetnünk azzal, hogy a jelenben mit tapasztalunk.

Az ingatlanpiac ciklikussága

Az ingatlanpiac ciklusai

Az ingatlanpiac ciklusai

Stabilizáció (2010-2014)

Alacsony árak, és bérleti díjak, üresen kongó irodaházak, és üzlethelyiségek, számos KIADÓ / ELADÓ tábla az utcafronti üzlethelyiségek és lakások ablakaiban. Korábban újonnan fejlesztett ingatlanok tömegével kerültek a piacra, de a kereslet nem volt képes tartani a tempót, emiatt leállnak az építkezések, és eltűnnek a toronydaruk a városból. Az alacsony árak miatt a kereslet növekszik, és lassan felszívja az üresen álló, vagy eladatlan ingatlanokat. Mivel nincsenek építkezések, mérsékelt ütemben megindul az áremelkedés. Ilyen volt Budapest 2010-2014 között.

Expanzió (2014-2019 ? )

Erősödik a kereslet, a kínálat beszűkül, a bérleti díjak és az árak meglódulnak fölfelé. (2014) Mikor elérik azt a pontot, ahol a beruházóknak már újra megéri építkezésbe fogni, beindul az építőipar. Magyarországon a CSOK és a lakásáfa ezt a folyamatot gyorsította fel, így rövid idő alatt számos projekt építése kezdődött el, bár ezek az időigényük miatt csak később fognak elkészülni. A kereslet folyamatosan felülmúlja a kínálat mértékét, az eladatlan / kiadatlan ingatlanok száma egyre csökken, majd a piac eljut az egyensúlyi szintre, ahol a kínálat utóléri a keresletet. Ez várható 2019-ben, amikor tömegével fognak befejeződni az új épületek.

Túlkínálat

Ez a fázis közvetlenül az egyensúlyi pont után következik. Mivel az ingatlanpiacot az általános információ hiány jellemzi, az egyensúlyi pont átlépését a piaci szereplők nem érzékelik azonnal. Mivel a kínálat nagyobb, mint a kereslet, a “készlet” mértéke folyamatosan nő, a sok éves átlag irányába. Ez még nem jelent drasztikus kínálati túlsúlyt, csak az árak stabilizálódását okozza. Majd a piac észreveszi a változást, és csúszni kezdnek az építkezések, az új projekteket pedig sorban lemondják. Ez után elkezdődik az ingatlanpiaci ciklus befejező fázisa.

Magyarországon az építési kedvet nagy mértékben befolyásolta az 5%-os lakásáfa, amelynek határidejét 2023-ig meghosszabbították. Így a jelenleg futó projektek befejeződnek, az újakra viszont már nem vonatkozik a kedvezmény, ezért a kínálat várhatóan nem fog kezelhetetlen ütemben bővülni, ezért valószínű, hogy a jelenlegi ciklus ezen szakasza időben kitolódik. Ez még egyértelműen a jövő, de előbb-utóbb eljön majd.

Recesszió

A kínálat dinamikusan növekszik, miközben a kereslet stagnál, vagy esik. Az üres bérlemények / eladatlan lakások száma növekszik, ez pedig az árak eséséhez vezet. A keresleti ár és a kínálati ár annyira eltávolodik egymástól, hogy az ingatlanpiac likviditása nullához közelít. Magyarul az eladó még reménykedik, hogy a lakását el tudja adni 40MFt-ért, de a vevők már csak 35MFt-ot adnának érte. Sőt, mivel rengeteg eladó lakás van, a vevő által reálisnak tartott ár folyamatosan csökken. Akkor éri el a mélypontot a ciklus, amikor az összes korábbi fejlesztés befejeződik, és piacra kerül, újabb kínálat pedig már nem keletkezik. Majd a vevők szépen lassan felvásárolják az eladatlan lakásokat és mikor azok elfogynak, újra növekedni kezd a kereslet, ami aztán kihúzza a piacot a recesszióból.

 

Az ingatlanpiac köszöni szépen, jól van, de azért bánjunk óvatosan a számokkal!

A fenti okfejtésből látszik, hogy jelenleg még az expanzió időszakát éljük, és valószínűleg még bőven van időnk. Ettől függetlenül az a tapasztalatunk, hogy a lakáseladók még az ingatlanpiaci helyzet ellenére is képesek túlzásba esni az ár megállapításakor, és ezzel hónapokat, és milliókat veszítenek.

Az itt olvasható tanulmányban megvizsgáltuk a piacon töltött idő és a várható eladási ár összefüggését. Ha egy ingatlan 2 hónapot tölt a piacon, az máris 5%-os értékcsökkenést eredményez a piaci értékhez képest, 11 hónap után pedig a várható alku mértéke 12%-ra nő. Egy 30MFt értékű lakás esetén ez 1,5M – 3,6MFt -tal alacsonyabb eladási árat eredményez a maximális piaci értékhez képest. Világosan látszik, hogy az ingatlanpiacon érvényes az örök igazság, amely szerint az idő = pénz.

Magyarország egy különleges hely, ahol a politikai érdekek gyorsan változhatnak, ezért az írásom semilyen körülmények között nem tekintendő üzleti tanácsadásnak. Mielőtt a sorsodat megváltoztató pénzügyi manőverbe fogsz, azt javaslom, hogy legyél alaposan felkészülve, hiszen csak úgy hozhatod ki a maximumot az eladásból.

Legyél felkészült, tudd meg, hogy mennyit ér a lakásod!

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!