Bejegyzés

Lakáspiac 2020 – vajon összedől idén minden?

, ,
Lakáspiac 2020

Az eladók reménykednek, hogy a jó világ soha nem ér véget. A vevők pedig lélegzetvisszafojtva várják, hogy vajon recesszióba fordul-e a lakáspiac 2020 során. Újra lehet majd 10MFt-os garzonlakásokat vásárolni Budapest belvárosában? Vagy az állami támogatások és az ÁFA emelés miatt újra gellert kap a piac, és tovább folytatódik a rally? 

Sajnos a jövőt nem tudom megjósolni. De 2018 végén írtam egy cikket (ide kattintva eléred), amiben azt fejtegettem, hogy az áremelkedés a lakáspiacon még kb 1 évig fog tartani.
Mit ad isten, igazam lett.
Na nem azért jött be a jóslat, mert Nostradamus unokája vagyok. Az ok sokkal prózaibb…

Ha ismered a lakáspiac ciklusait, meg tudod jósolni a jövőt

A lakáspiac ciklusai

A lakáspiac folyamatosan ismétlődő ciklusokban mozog. Az életben a ciklus soha nem illeszkedik a fenti görbére, minden fázisának különböző kilengése és időtartama van. Egy teljes ciklus általában 8-10 év alatt fejeződik be.

A lakáspiac ciklusait egy amerikai közgazdász, Homer Hoyt fedezte fel és írta le 1895-ben. Nem véletlen, hogy az efféle kutatásokat az amerikaiak végeztek, hiszen az USA ingatlanállományát nem radírozta le a világháború, és nem volt kommunizmus sem. Így a piac zavartalanul alakulhatott.
Szóval Homer barátunk a következő törvényszerűségre jött rá:

Az ingatlanárak előre megjósolható mintát követnek, mint ahogyan az éjjelt a nappal követi.

A ciklus elemei sorrendben a következők: A lakáspiac felfutását, vagyis az Expanziót a Túlkínálat kialakulása követi, majd a piac összeomlik, vagyis jön a Recesszió. Aztán az árak stabilizálódnak, és kezdődik minden előlről. Ennek a mintának a kialakulásához szabad piac szükséges, ahol az ingatlan tulajdon szerzése nincs korlátozva, sem az állam, sem valamiféle monopólium által.

 

A lakáspiac árindexe Magyarországon

A lakáspiac árindexe Magyarországon – A kommunista időkben itthon nem voltak ciklusok az ingatlanpiacon, hiszen korlátozva volt a tulajdonszerzés. De az elmúlt 30 év alatt nagyon jól felismerhetők a grafikonon az egyes fázisok. (Forrás: MNB)

 

Tehát hol is tart a lakáspiac 2020-ban?

Elemezzük a fenti ábrát:
Az emelkedés 2014 óta szakadatlanul tart, és a vonal vége lefelé görbül. 5 év emelkedés van mögöttünk, és világos, hogy nem mehet így a végtelenségig. Szóval valószínűleg a piac Túlkínálatba vált, aztán jön a Recesszió. Legalábbis a világban általában így szoktak történni a dolgok.

Ha az ábra elejére pillantunk, azt gondolhatjuk, hogy “Nincs itt semmi gond, hiszen 1990-től 2008-ig szinte zavartalanul nőttek az árak…”. Ez így van. De ne felejtsük el, hogy éppen 50 év kommunista uralom alól szabadult fel az ország és ez enyhén szólva különleges helyzet volt. Nem valószínű, hogy megismétlődik.

Internet sem volt, szóval sokkal lassabb volt az információ áramlása és volt ideje az eseményeknek nyugodtan folyniuk. Nem dörgölték az arcodba naponta 15x, hogy “koronavírus” és persze a nagyanyám se gondolkodott azon, hogy bitkoint kéne venni. Nomeg aztán nem volt ennyi ingatlanspekuláns, akik az évszázad bizniszére hajtanak, hogy az egekbe tolva az árakat aztán egy szempillantás alatt itt hagyják a piacot, ha valami jobb hozamot ígérő befektetési lehetőség tűnik fel a láthatáron (lásd: MÁP+)…

Ha figyeled a médiát, egyre több ilyen szalagcímet látsz: “LASSUL A LAKÁSPIAC”,”VÁLSÁG”, “ÖSSZEOMLÁS”, stb. (Ez a cikk sem kivétel, hiszen valahogyan el kellett érnem, hogy ide kattints 😉 )
A közhangulat egyre negatívabb a lakáspiaccal kapcsolatosan, és ez bizony az árakon is meg fog látszani. Pontosabban máris látszik…

Az EU-ban Magyarországon volt legnagyobb mértékű a drágulás

A Concorde blogján olvasható cikk alapján 2014 óta lényegesen jobban drágultak a lakások Magyarországon, mint a többi EU tagállamban. Az ehhez hasonló mértékű áremelkedések még a nagy technológiai vállalatok részvényei (mint pl. a Google vagy Apple) esetén sem fenntarthatók anélkül, hogy a fundamentumok jelentősen javulnának.

Márpedig Magyarország fundamentumai

  • a forint árfolyama a dollárral vagy az euróval szemben,
  • a lakosság hitelfelvételi hajlandósága,
  • az átlagkeresetek és a lakásárak arána
  • a betegeskedő német autóiparnak való kitettségünk

nem éppen a legjobb képet festik manapság…

Lakáspiac árindexe Mo vs EU

Lakáspiac árindexe Magyarország vs EU (Forrás: Concorde Blog)

Vége a lakáspiac expanziójának?

Igen.
Számos okot fel tudnék sorolni, de végeredményben a következő dolog dönti el a piac sorsát:

Ha vissza tekintünk az időben mondjuk 2014-re, az akkori árszintek mellett Budapesten, rövid távú bérbeadással (Airbnb) 20% körüli hozamhoz lehetett jutni. Ingatlannal. Ez egyszerűen ZSENIÁLIS, hiszen korábban a hosszú távú bérbeadással 6-8% körüli volt a megtérülés. (Csak viszonyítás éppen: Ha a bankban tárolod a pénzedet, még Te fizethetsz érte…) Szóval nem csoda, hogy mindenki, akinek volt némi pénze, ilyen zseniális hozamú ingatlant akart magának.

De mostanra az árak az egekbe szöktek, és az elérhető hozamok lecsökkentek. Ráadásul az Airbnb kompatibilis ingatlanok is szinte elfogytak… Önkormányzati és társasházi szabályozás miatt és a nagy konkurencia miatt. Vagy egyszerűen csak az eladókat elkényeztették a befektetők, és mostanra a nyócker mélyén lakó Manyi néni  is azt gondolja, hogy az ő földszinti, penészes garzonjának négyzetmétere 1 millát ér.

Szóval az ingatlanok hozama mostanra 4-5%-ra csökkent.

Mire az állambácsi kijön az új állampapírral, aminek a hozama 4,9% állami garanciával, valamint az ingatlannal járó macerától mentesen…

Tehát a befektetők felpumpálták az árakat, aztán 2019 júniusában levonultak. És itt hagytak minket “egymillapernégyzetméter” kezdetű gondolatokkal a fejekben.

Ezzel nincs is semmi gond. A kérdés csak az, hogy KI FOGJA MEGFIZETNI? Mert a befektetők már nem fogják, hiszen nem kapnak megfelelő hozamot a pénzükre.

 

A lakáspiac jelenlegi állapota

Az eladók irreálisan magas árakon hirdetik a lakásokat

Igen, így van.

Mivel a lakáspiac 5 éve folyamatosan emelkedik, és csupán 2019 IV. negyedévében kezdtek csökkenni az árak, az a helyzet, hogy az eladók még nem fogták fel, vagyis inkább nem akarják elfogadni, hogy mi történik. Hívhatjuk ezt “ingatlanárazási buboréknak”.

Az elmúlt években az árak növekedése miatt a tulajdonosok bármilyen valóságtól elrugaszkodott elképzeléssel léptek a piacra, csupán várniuk kellett és a piaci érték utolérte őket.

De a jó világnak vége.

A napi.hu cikke szerint 2019 III negyedévében mindössze 1472 lakás cserélt gazdát Budapesten, ami 82%-os zuhanást jelent az előző évek hasonló időszakához képest. És ha valami csoda folytán ez a tendencia nem fordul vissza, hamarosan minden olyan tulajdonos csökkenteni fogja a kínálati árat, akinek valódi eladási szándéka van és nem csak “szondázza a piacot”.

 

A piac TÚLKÍNÁLAT fázisba lép

Általában az okozza a túlkínálatot, hogy olyan sok új építésű lakás épül, amit a piac már nem tud felszívni, mert egyszerűen nincs már kereslet.

Csökkenő árak a lakáspiacon

Most egy kicsit más a helyzet. Az áremelkedés miatt az a vásárlóközönség, aki 2014-ben mozgott az ingatlanpiacon, mostanra jelentős részben képtelenné vált arra, hogy ingatlanhoz jusson. Hiszen sokkal több potenciális vevőre számíthattunk, amikor 10MFt volt egy belvárosi garzon, mint most, amikor 30MFt-ért próbálják eladni ugyanazt.

Közben a befektetők aránya kb 50% volt. De mivel ők vagy az árfolyamnövekedésért, vagy a hozamért léptek piacra, ha már nem nőnek az árak, illetve van jobb befektetési lehetőség, ki fognak szállni, amíg lehet. Tehát ők a vevő oldalról szépen átállnak az eladói oldalra.

Az eredmény: a vevő száma drasztikusan csökken, miközben nő az eladó ingatlanok száma. Vagyis túlkínálat.

A helyzet nem fényes, de azért valószínűleg nem dől össze a lakáspiac 2020 -ban.

A túlkínálat kialakul, ez nem kérdés.

Az árak csökkenésnek indultak. Ez pedig már történelem, akár tetszik ez az eladóknak, akár nem.

De azért maradt még szufla a piacban, hiszen olcsó a hitel, van bőven lakásvásárlási támogatás, és alacsony a lakosság eladósodottsági szintje. Szóval nem kell egy újabb 2008-ra számítani és nem fog kitörni a világgazdasági válság. De egy Európai szinten is kiemelkedő mértékű emelkedés után elkerülhetetlen a korrekció.

 

Tanácsom a Vevőknek

Az ingatlanpiaci ciklusok érdekessége, hogy expanzió idején rohamosan növekvő lakásárak mellett a vevők egymásra licitálva tapossák egymást, hogy lakáshoz jussanak.

Túlkínálat és recesszió idején viszont távol maradnak, bár az árak csökkennek és licit helyett lehetőség lenne alkudni.

Hülyeség ugye? Pedig így van.

Ha lakást vennél, lépj a piacra most! Hiszen bőven van választék és nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezned! Persze ne siesd el, figyeld a kínálatot! Találd meg azokat az eladókat, akik már hónapok óta szenvednek, és segíts rajtuk. Ja, persze ha már így alakult, alkudj!

 

Tanácsom az Eladóknak

Tudom, hogy az évszázad bizniszére hajtasz és nem akarod elkótyavetyélni az otthonodat, amit az életed munkájával szedtél össze. De hidd el nekem, hogy egy lassuló piacon a túlárazás a legnagyobb hiba, amit elkövethetsz. 
Ide kattintva olvashatsz bővebben a túlárazás hatásairól.

Ebben a videóban pedig azt láthatod, hogy miért veszít súlyos milliókat az átlagos eladó egy lassuló piacon.

 

 

Kattints a gombra és tudd meg, hogy mennyi a lakásod piaci értéke!

 

 

 

Vajon miért zaklatnak az ingatlanosok?

,
Zaklatnak az ingatlanosok

Számos megbízóm felteszi nekem a következő kérdést: Miért van az, hogy megállás nélkül zaklatnak az ingatlanközvetítők, mikor világosan bele írtam a hirdetésbe, hogy “ingatlanosok kíméljenek”? Ráadásul akkor is nyomulnak, amikor semmi szükség nincs rájuk. De vajon miért csinálják? Mazochisták, és élvezik, ha elküldik őket a fenébe, vagy valami más lehet az oka annak, hogy nem lehet őket levakarni?

Az ingatlanosoknak a lakásod jelenti az árukészletet

Egy kereskedőnek kell, hogy legyen portékája, amit eladhat. Ha nincs, akkor éhen fog veszni. Egy ingatlanos tulajdonképpen ingatlan kereskedő, akinek az eladható árukészlet előállítására három lehetősége van:

1. Az ingatlanos “legyártja a portékát

Ő maga vásárol és újít(tat) fel illetve épít(tet) lakásokat. De lássuk be, hogy ez igen tőke- és munkaigényes folyamat, elég kevesen képesek arra, hogy ezt a tevékenységet üzletszerűen és rendszeresen végezzék.

Ingatlanos ezermester

2. Valaki más legyártja, és az ingatlanközvetítő eladja

Ebben az esetben az ingatlanos lepaktál nagy (vagy kevésbé nagy) kivitelező cégekkel, és az őáltaluk előállított portékát árusítja. Ezzel a a gond, hogy az igazán nagy falatokhoz nem jut hozzá a hétköznapi ember fia, hiszen a kártyák ki vannak osztva előre. 

Tegyük fel, hogy van egy 100 lakásos társasház, aminek az értékesítéséből származó teljes jutalék bevétel mondjuk 80MFt. Gipsz Jakab Ingatlanközvetítő Bt. kapja majd a megbízást, vagy a Duna House? (Nem feltétlenül azért kapja a DH, mert neki jobb szakemberei vannak. GJ lehet, hogy zseniális szakember, aki a csillagot is lehozza az égről. De egyszerűen nem ismeri a megfelelő embert a megfelelő helyen ahhoz, hogy egy ilyen zsíros falatot megkapjon.)

3. Használtcikk kereskedelem

A harmadik, és egyben legköltséghatékonyabb mód, ha az ingatlanosok használt lakásokból építenek portfóliót. Vagyis megkeresnek olyan embereket, akik eladnák a lakásukat és elérik, hogy rájuk bízzák a feladatot.

 

Az ingatlanosok működés közben

Szóval a Gipsz Jakab Ingatlanközvetítő Bt eldönti, hogy bővülni fog. Mivel a munkaerő piacon nem tud megfizetni profi sales szakembert, kezdőket toboroz, és ő maga képzi ki őket. De ahhoz, hogy egy alkalmazott ne csak vigyen, hanem hozzon is, eladásokat kéne produkálnia. 

Mivel nincs a raktárban hegyekben az ingatlan, ezért a kezdő embereit egy gyorstalpaló után ráengedi a piacra:

A feladat: HIDEGHÍVÁS!

Te pedig, kedves lakástulajdonos, gyanútlanul feladsz egy hirdetést…

Teljesen mindegy, hogy beleírod-e, hogy “ingatlanosok kíméljenek”, meg hogy “az adatvédelmi törvények értelmében feljelentem, vagy az ukrán maffiával elásatom az összes ingatlanost, aki fel mer hívni”

A hideghívást valójában az ingatlanosok sem szeretik

A hideghívást valójában az ingatlanértékesítők sem szeretik

Fel fognak hívni az ingatlanosok. Az összes.

Egészen egyszerűen azért, mert kell a bevétel. És az ingatlanosok nagy része (tisztelet a kivételnek) mennyiségi alapon dolgozik. Vagyis a jövőbeni bevételt akkor látja biztosítottnak, ha van 50-100 megbízás a tarsolyában. (A mennyiségi alapon dolgozó ingatlanosokról ebben a cikkben írtam bővebben)

Hiszen a nagy számok törvénye alapján a 100-ból lesz 1 tulajdonos, aki rácsörög, hogy “mostmár marha sürgős, vigyük le az árat”. És azt az 1-et az ingatlanos kolléga eladja. Ezzel ő köszöni szépen, megkereste a napi betevőt.

A gond ott van, hogy a másik 99 lakás NINCS ELADVA.

Na ezért olyan a híre az ingatlanos szakmának, amilyen…

 

Hogyan lehet megakadályozni, hogy az ingatlanosok hívogassanak?

Ha feladtál egy hirdetést, és bele írtad a telefonszámodat – sehogy.

Kb. 150 ingatlanos fog felhívni 2 héten belül.

  • Mert elsősorban pénzt akarnak keresni,
  • másodsorban segíteni akarnak neked,
  • és végül a főnökük ezért simogatja meg a fejét. Lehet, hogy még fizetést is kapnak a megkötött megbízások után, vagy magasabb százalékot kapnak, ha hozzák a számokat.

Ezért aztán a csillagot is leígérik majd az égről, csak hogy aláírj neki.

Így lesz egy felújítandó, Józsefvárosi, Déri Miksa utcai 68 nm-es lakás irányára 50MFt, holott a realitás 29-30 körül van. (Valós történet alapján, 2020 januárjában, egy lassuló piacon…) Holott a túlárazás akár több milliós mínuszt is jelenthet!

 

De mégis mit lehet tenni?

3 dolgot tudok javasolni, ami segíthet a problémán:

  1. Álld a sarat, és kitartóan mondj nemet mindenkinek.
  2. Tűrd, hogy rabolják az idődet. Persze lehet, hogy valamelyik ingatlanos majd vevőt is hoz.
  3. Válassz ki 1 ingatlanközvetítőt és bízd rá az eladást. Hagyd, hogy ő kezelje a hívásokat.

 

Valószínűleg most azt várod, hogy most majd jól megmondom, miért ÉN legyek az az ingatlanos, akit megbízol. De ne aggódj nem foglak ezzel untatni.

Sőt, nem fogom magam rád tukmálni, és nem foglak hívogatni sem. 

Kizárólag megkereséses alapon dolgozom és nem használok olyan b@szogatás alapú ügyfélszerző módszereket, mint például a hideghívás. De most komolyan: az ügyfelek gyűlölik, ha zaklatják őket. És valójában az ingatlanosok is gyűlölik, hogy ezt kell csinálniuk…

Nyugodtan add el egyedül a lakásodat, ha úgy gondolod, hogy nincs szükséged ingatlanosra és hogy meg tudod csinálni.

Csak egy dolgot szeretnék kérni Tőled:

Hadd legyek számodra egy jó alternatíva arra az esetre, ha mégsem sikerülne.

Mit gondolsz, fair így a dolog?


 

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, de nem tudod, hogy mennyit ér, kattints az alábbi gombra!

 

Home staging – mit jelent és vajon mire jó?

,
home staging

A home staging az otthonod eladásra való felkészítését jelenti. Pontosabban biztosítja, hogy a lakás a legjobb formában legyen, lehetőleg komolyabb felújítás nélkül.

Az első benyomás rendkívül fontos!

Ha egy másik emberrel találkozunk, néhány perc alatt kialakítjuk róla a véleményünket, és eldöntjük, hogy szeretjük-e az illetőt, vagy nem. Ugyanez a mechanizmus működik a vevőnél a lakásod megtekintésekor. Ezért  a home staging lehet a sikeres ingatlan eladás kulcsa. A cél az, hogy a hirdetésünk kiemekedjen a tömegből, és annyi potenciális vevőt tudjunk elcsábítani, amennyit csak lehet.

A Home Staging rövidíti az eladási időt, maximalizálja az árat, és eladhatóvá teszi az eladhatatlant

A lakáseladás során mindig legrövidebb időn belüli eladás és az ármaximalizálás a cél, hiszen a lakás várható eladási ára annál jobban csökken, minél több időt tölt a piacon. Itt olvashatsz az idő és az ár összefüggéseiről.

A Real Estate Staging Association kutatásai szerint a “sztédzsingelt”, vagyis eladásra felkészített lakások átlagosan 72%-kal kevesebb időt töltenek a piacon, mint a “hétköznapi” társaik. Aki felkészíti az otthonát az eladásra, jelentősen növeli az esélyeit a sikerre. 

Csinálj az otthonodból vonzó portékát

Amikor az autókereskedő átvesz egy használt autót, az első dolga, hogy kitakaríttatja, és felpolíroztatja a fényzést, hogy csillogjon-villogjon. Tisztában van vele, hogy a vevők nem akarnak problémát vásárolni a pénzükért, hanem a legjobb lehetőséget keresik.

Home staging - Javítsd ki a hibákat

A hibák kijavítása kulcsfontosságú dolog

Egy lakás esetén sincs ez másként. Lehet, hogy téged nem zavar a lógó szekrényajtó, a hiányzó parketta szegély, vagy a néhány repedés a falon. De abban biztos lehetsz, hogy a vevőd azonnal megjegyzi mindet, és ha nem is teszi szóvá, a döntését nagyban fogja befolyásolni. Képzeld bele magadat a vevő helyébe. Ha 30 milliót kéne kiadnod egy lakásért, nem kötnél bele minden apróságba, csak hogy alkudni tudj? 

“Majd a vevő átalakítja a lakást, ahogy akarja…” – EZ HÜLYESÉG.

Az emberek 80%-a a következő képpen próbálja eladni a lakását: Felad egy hirdetést, majd hátradől, mint aki jól végezte a dolgát. Azt gondolja, hogy tetszik, akinek tetszik, akinek meg nem tetszik, az menjen a fenébe. Majd ezek az eladók vevők lesznek, és ugyanezt a passzivitást lehet elvárni tőlük, nem akarnak felújítást és problémát. Jó, vagy nagyon jó állapotú lakást akarnak venni, és MEG FOGJÁK FIZETNI az árat, amit kérsz érte, mert a munkát elvégezted helyettük!

A hirdetésed láttán a vevőknek fusson össze a nyál a szájukban. 

A hibák kijavítása még kevés a maximális ár eléréséhez. Az otthonod megjelenéset hangulatossá és fényűzővé kell varázsolnod. Dobd ki a régi bútorodat, és cseréld le őket modern és trendi darabokra. Egy üres lakás esetén ez különösen fontos lehet, mert egy átlagos vevőnek nincs fantáziája, és nem fogja látni a terekben rejlő lehetőségeket.

Home staging - legyen vonzó a portéka

A javítás csak az első lépés. Legyen vonzó a portéka, hadd csorogjon a vevő nyála 🙂

Ha a lakásodat csilli-villi formába hoztad, már csak meg kell tudnod mutatni az érdeklődőknek a hirdetéseden keresztül. Ha már ennyit dolgoztál, kár lenne telefonnal készített, homályos, sötét fotókkal tönkrevágnod mindet. Ezért egy profi fotósra lesz szükséged, aki megfelelő minőségű képeket készít neked. Az ingatlanfotózásról ebben a cikkben olvashatsz bővebben

Tehát a home staging lényege, hogy az otthondat a lehető legjobb fényben tüntessük fel a vevő szemében. Ha egy vonzó terméket csinálsz a lakásodból, a vevők sokkal inkább bele tudnak szeretni, sokkal szívesebben fognak ajánlatot tenni, és magasabb árat fognak ajánlani, mivel tisztában lesznek azzal, hogy a vonzó portéka sok más vevőnek is tetszeni fog.

A home staging segít a vevőnek “látni”

A home staging segít a vevőnek látni

Ha beteszük 5 különböző embert mondjuk egy új építésű ház 5 teljesen egyforma lakásába, néhány hónap múlva 5 teljesen különböző otthont fogunk látni. Ez azért van, mert a tulajdonosok megszemélyesítik az otthonukat.

Amikor egy vevő lakásnézőbe megy, azt akarja látni, hogy az adott ingatlan megfelelő lesz-e arra, hogy a saját családja számára otthont biztosítson a következő 10-20 évre. Ha a lakás tele van valaki más családi fotóival, ereklyéivel, trófeáival, a leendő tulajdonosnak elég nehéz dolga lesz. És sajnos sem segít a dolgon, ha az eladó kedvenc színe a hupirózsaszín, és ezért ilyenre festette a nappalit. Lehet, hogy a jelenlegi lakó imádja ezt a szokatlan színt, de valószínűleg kevés ember fogja elképzelni a lakását ugyanebben a színben.

Egy lakás eladásra történő felkészítése vevőt képessé teszi arra, hogy elképzelje abban a jövőt. A lényeg, hogy a dekoráció minél neutrálisabb legyen, vagyis minél inkább megfeleljen a tömegek ízlésének.

A home staging jó üzlet

A tapsztalataink szerint a felkészített lakások eladásakor 8-10%-kal magasabb eladási ár érhető el, mint az átlagos otthonok esetén. Ezen kívül ezek az ingatlanok jóval rövidebb időt töltenek a piacon, ami szintén jó az eladónak.

A home staging jó üzlet

A home staging jó üzlet

Ahhoz, hogy ezt az eredményt elérjük, a lakás értékének 1-3%-át kell befektetnünk. Egy 30 MFt értékű ingatlan esetén ez 300eFt – 900eFt közötti befektetés mellett 2 400eFt – 3 000eFt bevételt jelent. Ez a legrosszabb esetben is több, mint 300%-os hozamot jelent.

Ugye te is boldog lennél eladóként, ha egy kis extra pénz ütné a markodat?  Ha a home staging lépéseit végig csinálod, nyugodt lehetsz, hogy mindent megtettél ami a sikeres eladáshoz szükséges. De számolj azzal, hogy ha extra eredményt szeretnél, extra időt, energiát és pénzt kell befektetned.

 

Ha nincs időd, vagy nem tudod, hogyan is fogj hozzá, szólj nekünk! Profi home staging tanácsadóval dolgozunk, aki segít neked, hogy olyan vonzó termékké varázsold az otthonodat, ami mágnesként vonzza a vevőket.  De nem csak az otthonod felkészítésében tudunk segíteni, hanem full szervízt biztosítunk a lakáseladás során a fotózástól a licit lebonyolításán keresztül a közművek átírásáig.

 

Gondolkozol a lakásod eladásán?
Kérd az értékmegállapítást, megmondjuk, hogy mennyit ér!

 

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Mi várható 2019-ben az ingatlanpiacon?

,
Mi várható az ingatlanpiacon 2019-ben?

Manapság minden ismerősöm ezt kérdezi: Milyen lesz az ingatlanpiac, esnek-e a lakásárak 2019-ben? A válasz: valószínűleg nem. Még körülbelül 1 évig tart a “jó világ”.

Ha végig böngésszük a szakmai portálokat, azt találjuk, hogy minden szakértő másképpen nyilatkozik az ingatlanpiac kapcsán. Ez pedig azért van, mert nem láthatók egyértelmű trendek. Az árakat felfelé hajtó hatások kimerülni látszanak, komolyabb, esésre utaló jel viszont egyelőre nincs. A piacot befolyásoló hatásokról bővebben itt olvashatsz.

Tehát a magas lakásárak egyelőre maradnak

Ez jó annak, akinek van ingatlana, és rossz annak, aki éppen most vásárolna. Az ingatlanpiac előrejelzése mindig bonyolult feladat, hiszen rengeteg tényező befolyásolja a dolgok alakulását, amik ráadásul nem feltétlenül függnek össze a gazdaság egészével, ráadásul általánosan jellemző az információ hiány állapota, hiszen a legfrissebb központi statisztikák minimum 1 éves késéssel érhetők el. Az ingatlanpiacon felismerhető ciklusokkal, mintákkal a közgazdászok már évtizedek óta foglalkoznak, és bőven lehet szakirodalmat találni a témában. Ha jósolni akarunk, érdemes elővennünk a történelmi adatokat, és összevetnünk azzal, hogy a jelenben mit tapasztalunk.

Az ingatlanpiac ciklikussága

Az ingatlanpiac ciklusai

Az ingatlanpiac ciklusai

Stabilizáció (2010-2014)

Alacsony árak, és bérleti díjak, üresen kongó irodaházak, és üzlethelyiségek, számos KIADÓ / ELADÓ tábla az utcafronti üzlethelyiségek és lakások ablakaiban. Korábban újonnan fejlesztett ingatlanok tömegével kerültek a piacra, de a kereslet nem volt képes tartani a tempót, emiatt leállnak az építkezések, és eltűnnek a toronydaruk a városból. Az alacsony árak miatt a kereslet növekszik, és lassan felszívja az üresen álló, vagy eladatlan ingatlanokat. Mivel nincsenek építkezések, mérsékelt ütemben megindul az áremelkedés. Ilyen volt Budapest 2010-2014 között.

Expanzió (2014-2019 ? )

Erősödik a kereslet, a kínálat beszűkül, a bérleti díjak és az árak meglódulnak fölfelé. (2014) Mikor elérik azt a pontot, ahol a beruházóknak már újra megéri építkezésbe fogni, beindul az építőipar. Magyarországon a CSOK és a lakásáfa ezt a folyamatot gyorsította fel, így rövid idő alatt számos projekt építése kezdődött el, bár ezek az időigényük miatt csak később fognak elkészülni. A kereslet folyamatosan felülmúlja a kínálat mértékét, az eladatlan / kiadatlan ingatlanok száma egyre csökken, majd a piac eljut az egyensúlyi szintre, ahol a kínálat utóléri a keresletet. Ez várható 2019-ben, amikor tömegével fognak befejeződni az új épületek.

Túlkínálat

Ez a fázis közvetlenül az egyensúlyi pont után következik. Mivel az ingatlanpiacot az általános információ hiány jellemzi, az egyensúlyi pont átlépését a piaci szereplők nem érzékelik azonnal. Mivel a kínálat nagyobb, mint a kereslet, a “készlet” mértéke folyamatosan nő, a sok éves átlag irányába. Ez még nem jelent drasztikus kínálati túlsúlyt, csak az árak stabilizálódását okozza. Majd a piac észreveszi a változást, és csúszni kezdnek az építkezések, az új projekteket pedig sorban lemondják. Ez után elkezdődik az ingatlanpiaci ciklus befejező fázisa.

Magyarországon az építési kedvet nagy mértékben befolyásolta az 5%-os lakásáfa, amelynek határidejét 2023-ig meghosszabbították. Így a jelenleg futó projektek befejeződnek, az újakra viszont már nem vonatkozik a kedvezmény, ezért a kínálat várhatóan nem fog kezelhetetlen ütemben bővülni, ezért valószínű, hogy a jelenlegi ciklus ezen szakasza időben kitolódik. Ez még egyértelműen a jövő, de előbb-utóbb eljön majd.

Recesszió

A kínálat dinamikusan növekszik, miközben a kereslet stagnál, vagy esik. Az üres bérlemények / eladatlan lakások száma növekszik, ez pedig az árak eséséhez vezet. A keresleti ár és a kínálati ár annyira eltávolodik egymástól, hogy az ingatlanpiac likviditása nullához közelít. Magyarul az eladó még reménykedik, hogy a lakását el tudja adni 40MFt-ért, de a vevők már csak 35MFt-ot adnának érte. Sőt, mivel rengeteg eladó lakás van, a vevő által reálisnak tartott ár folyamatosan csökken. Akkor éri el a mélypontot a ciklus, amikor az összes korábbi fejlesztés befejeződik, és piacra kerül, újabb kínálat pedig már nem keletkezik. Majd a vevők szépen lassan felvásárolják az eladatlan lakásokat és mikor azok elfogynak, újra növekedni kezd a kereslet, ami aztán kihúzza a piacot a recesszióból.

 

Az ingatlanpiac köszöni szépen, jól van, de azért bánjunk óvatosan a számokkal!

A fenti okfejtésből látszik, hogy jelenleg még az expanzió időszakát éljük, és valószínűleg még bőven van időnk. Ettől függetlenül az a tapasztalatunk, hogy a lakáseladók még az ingatlanpiaci helyzet ellenére is képesek túlzásba esni az ár megállapításakor, és ezzel hónapokat, és milliókat veszítenek.

Az itt olvasható tanulmányban megvizsgáltuk a piacon töltött idő és a várható eladási ár összefüggését. Ha egy ingatlan 2 hónapot tölt a piacon, az máris 5%-os értékcsökkenést eredményez a piaci értékhez képest, 11 hónap után pedig a várható alku mértéke 12%-ra nő. Egy 30MFt értékű lakás esetén ez 1,5M – 3,6MFt -tal alacsonyabb eladási árat eredményez a maximális piaci értékhez képest. Világosan látszik, hogy az ingatlanpiacon érvényes az örök igazság, amely szerint az idő = pénz.

Magyarország egy különleges hely, ahol a politikai érdekek gyorsan változhatnak, ezért az írásom semilyen körülmények között nem tekintendő üzleti tanácsadásnak. Mielőtt a sorsodat megváltoztató pénzügyi manőverbe fogsz, azt javaslom, hogy legyél alaposan felkészülve, hiszen csak úgy hozhatod ki a maximumot az eladásból.

Legyél felkészült, tudd meg, hogy mennyit ér a lakásod!

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Amit a lakáseladók legjobban utálnak

, ,
Amit a lakáseladók legjobban utálnak

Gratulálok! Megtaláltad álmaid otthonát! De várjunk egy kicsit, hiszen még el kell adnod a jelenlegi lakásodat. Tedd csak vissza a pezsgőt a hűtőbe még egy kis időre!

A lakáseladás egy kegyetlen nehéz folyamat tud lenni. Miközben folyamatos telefonos ügyeletben kell lenned, vadidegeneket kell beengedned a lakásodba, ráadásul tűrnöd kell a kukacos vevők idegesítő megjegyzéseit, ahogyan a lakásodat fikázzák.

Itt egy lista a dolgokról, amikre jó, ha fekészülsz!

 

A lakáseladás egy olyan feladat, amit nem tudsz “letenni”

Mindig ott fog motoszkálni az agyadban, hogy van egy folyamatban lévő feladatod, amivel foglalkoznod kell. Ott lesz mindig. Amikor felkelsz, amikor dolgozol, boltba mész, a barátaiddal szórakozol, és este is, amikor lefekszel. A lakáseladás miatt a stressz jó ideig folyamatosan része lesz az életednek.

Megfelelő az ár? Elég jók a képek és a szöveg? Megfelelő helyen hirdetek? Nem felejtettem el frissiteni és kiemelni a hirdetéseimet? Haza érek a bemutatóra? Eltettem a vevő telefonszámát? És vajon tényleg van pénze, és nem csak a bolondját járatja velem?

Készülj fel arra, hogy az otthonod eladása hosszú, és kalandos folyamat lesz, és tervezz ennek megfelelően!

 

A telefon egyfolytában csörög

Amint feladtál egy hirdetést, készülj fel arra, hogy nem lesz nyugtod, folyamatosan hívogatni fognak. Most azt gondolod, hogy “ez jó, mert ha rengeteg érdeklődő van, akkor biztosan jó árat kapok majd a lakásért”, de ez sajnos nem biztos hogy így van.

A telefonálók 99%-a mennyiségi alapon működő ingatlanos lesz, aki azért kapja a fizetését, ha megköt egy megbízást. Mindegyik azt mondja majd, hogy “Isten bizony van vevőm”, de természetesen a vevő általában nem érkezik meg, illetve hogy “Én magasabb áron adom el”, aztán meg majd ott áll a lakás a piacon hónapokig eladatlanul. De a lényeg, hogy mindannyian találkozni akarnak veled azért, hogy az idődet pazarolják, és persze, hogy rád sózzanak egy megbízási szerződést. Rosszabb esetben a tróger ingatlanosok vevőnek adják ki magukat, és csak a találkozó alkalmával derül ki, hogy miről is szól a történet. Itt megtudhatod, hogyan ismerheted fel a hozzá nem értő ingatlanost.

Persze jó esetben az igazi vevő is ott lesz a telefonok között. A kérdés már csak az, hogy vajon lesz-e még lelkierőd felvenni a telefont, amikor ő hív, vagy addigra már teljesen tele lesz a hócipőd, és a telefont lenémítva bevágod a fiókba.

 

Ismeretlenek a lakásodban

Ha sikerül jól belőnöd az árat, kiváló minőségű képeket és leírást készítettél, a hirdetéseid megfelelő pozícióban vannak a hirdetési listákon, és azokon a helyeken jelennek meg, ahol a potenciális vevőid keresik őket, akkor nagy mértékű érdeklődésre számíthatsz. Hívnak majd reggel, délben és este, és felforgatják az életedet, ha hagyod nekik. Ez még nem is lene olyan nagy gond, hiszen a célod érdekében bevállalható egy kis kényelmetlenség.

De azt fogod tapasztalni, hogy az az ember, aki vasárnap este a családi vacsora asztal mellől ugraszt ki, mert már ötödszörre hív egyfolytában, és állítja, hogy ő látatlanban megveszi a lakásodat, eljön hozzád, és csak a száját húzza. Majd elkezd alkudozni veled (a lakás helyett) az antik ruhásszekrényedre, elmeséli hogy még el kell adnia a saját házát (tehát nincs pénze), vagy esetleg randira hív. Te meg bosszankodsz, hogy miért is szántál rá ennyit az értékes idődből. 

Legyen néhány előre átgondolt kérdésed, amit feltehetsz a vevőjelölteknek. Például kérdezt meg, hogy

  • mióta keresnek lakást,
  • hitelből vagy készpénzzel fizetnek,
  • és ha úgy alakul, hogy tetszik nekik a lakásod, mennyi időn belül tudnak fizetni?

Ezzel a három kérdéssel rengeteg hasznos infót megtudsz az érdeklődőről, és máris nem idegen az illető. Ha nem jól válaszol, nyugodtan mondd neki, hogy nem mutatod meg a lakást, hiszen nem tárlatvezető vagy, hanem eladni szeretnél.

 

Sértő megjegyzések

Valószínűleg csodálkozni fogsz, hogy más emberek mennyire másképpen látják a lakásodat, ahol az eddigi életedet töltötted, és amit szívvel-lélekkel csinosítgattál. Sokszor fogod kívánni, hogy bár ne engedted volna be ezt az érdeklődőt a lakásodba. Persze, egyes észrevételek hasznosak lehetnek (pl. gerebjézd össze a faleveleket, vagy ne hagyj morzsát a konyhapulton), de bizonyára nem fog jól esni, ha a vevő azt mondja, hogy kivágja a fát az udvarban, amit még a nagyapáddal ültettél, vagy nem tetszik neki a konyhabútorod, amire egy évig spóroltál. És természetesen meg kell még említenünk azokat a kedves érdeklődőket, akik szétfikázzák a lakásodat, azt remélve, hogy így majd többet fogsz engedni az árból. 

Próbáld nem magadra venni ezeket a megjegyzèseket! Emlékezz, hogy nem barátkozni akarsz, hanem pénzzé akarod tenni az otthonodat (és jó esetben keresni is akarsz rajta.) A kötekedő érdeklődők pedig majd vissza jönnek ajánlatot tenni, ha észre veszik, hogy nincs tökéletes lakás a piacon.

 

Nevetségesen alacsony ajánlatok

Az alacsony ajánlat talán csak a tárgyalási technika része. A vevő alacsonyról indít, mivel tisztában van vele, hogy majd emelnie kell az ajánlatát. 

Ha a lakásod már régóta van a piacon, illetve ha már többször módosítottad az árat, még alacsonyabb ajánlatra számíthatsz. A vevők kiszagolják, hogy szenvedsz, úgyhogy legyél nagyon körültekintő az árazás során! (Itt olvashatsz bővebben az ár és a várható alku összefüggéseiről)

Sűrűn előfordul, hogy az alacsony ajánlatot javítási munkák szükségességével magyarázzák. De ha a piacra lépés előtt átvizsgáltattad a lakásodat, és a szaki nem talált különösebb hibát, akkor az irányítás a kezedben van, és ha úgy döntesz, engedhetsz az árból, hogy a vevő jobban érezze magát. De dönthetsz úgy is, hogy nem engedsz, és pont.

 

A vevő az utolsó pillanatban kifarol

A vevőd lelépett, és ezt csak az utolsó pillanatban tudtad meg. Végül mégis úgy döntött, hogy nem veszi meg a lakásodat, mert valaki lebeszélte. Vagy csak aludt rá néhányat, és mégsem tetszik neki annyira. Esetleg közbe jött néhány váratlan körülmény. Valószínűleg soha nem tudod meg az okot, de igazából nem is számít. Ami számít, az, hogy mit mondasz a költöztetőnek, akinek előre fizettél? Vagy ami még rosszabb, mit mondasz az új, álom-lakásod eladójának, aki várja, hogy fizetni fogsz neki?

Ha a vevő ajánlatot tenne, kérd, hogy ezt tegye írásban, kitérve a fizetési feltételekre, birtokba adási határidőre és a berendezés sorsára, illetve kérj tőle némi pénzt biztosítékként, cserébe vállald, hogy másnak már nem mutatod meg a lakást. Itt elválik, hogy ki az, aki tényleg vevő, és ki az, aki csak a száját jártatja. Az esetek 85%-ában a “gentleman’s aggreement” sorsa az lesz, hogy bár kézbe csaptatok, és megállapodtatok, másnapra a vevő meggondolja magát, és jobb esetben ezt közli veled, rosszabb esetben egyszerűen nem veszi fel többé a telefont. 

Ha ezt a procedúrát kényelmetlennek érzed, érdemes egy ingatlanos szakemberhez fordulnod, aki gond nélkül vállalja, hogy konfrontálódik helyetted a vevővel, és ha valóban meg szeretné vásárolni a lakásodat, végig járatja vele az oda vezető utat. Amikor a vevő a vételi ajánlat megírásakor kifizet mondjuk 1 000 000 Ft-ot, akkor már meghozta a döntést, és biztos benne, hogy a te lakásodat szeretné megvásárolni, és 99%-ig biztos az is, hogy nem fog kihátrálni.

 

Persze, nem kérdés, hogy el tudod-e adni végül a lakásodat.
A válasz biztosan igen.
A kérdés az, hogy mennyiért, és mennyi idő / vesződség árán.

 

Bízd ránk a lakásod eladását, és levesszük a válladról a feladatot.

Eladnád a lakást, de nem tudod, hogy mennyit ér?

Kérd az értékmegállapítást!

 

 

Ne köss kizárólagos megbízást! Van jobb megoldás!

,
Ne köss kizárólagos megbízást, van jobb megoldás!

Amikor tárgyalok egy lakástulajdonossal az eladásról, rendszerint elhangzik a következő mondat:

“Kizárólagos megbízást nem kötök!”

 

Teljesen egyetértek, ne köss kizárólagos megbízást!

A hagyományos kizárólagos megbízast a rendszerváltás után találták ki, amikor az ingatlanközvetités elindult Magyarországon. A lényege, hogy a lakást kizárják a piacról, hogy más ne férjen hozzá, és legtöbbször bele írják a szerződésbe, hogy akkor is fizetni kell ha a lakás nincs eladva. Majd az üzletkötő hátra dől, és vár… hiszen ebből az üzletből ő már biztosan keres. 

Ezt mostanában tetézik azzal, hogy nem figyelnek oda arra, hogy minőségi hirdetési anyagot csináljanak, vagy ha mégis, az ingatlan hirdetését duplikálják, így egymás utàn 15x szerepel a lakás a hirdetőoldalakon. Ezzel aztán komolytalanná tesznek téged és a lakásodat, hiszen a vevő azt fogja gondolni, hogy ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni.


Ezzel elveszik a legnagyobb értéket: az egyediséget.

 

Ráadásul olyan emberek fogják hirdetni a lakást, akik soha nem jártak benne. Így aztán mikor a vevő felhívja a hirdetőt a következő választ kapja: “Ööööö…” Pedig józan ésszel belátható, hogy az a kereskedő, aki nem ismeri a saját portékáját nem túl nagy sikereket fog elérni.

 

A lakás ugyanaz, csak a fotós más.

A lakás ugyanaz, csak a fotós más. Az ármaximalizáláshoz fontos a minőségi munka.

 

A megoldás: Talàlj egy vérprofi ingatlanost és bizd RÁ az értékesítést!

Ő biztosítani fogja neked az összes feltételt, ami szükséges ahhoz, hogy a legrövidebb időn belül megkapd a maximális árat a lakásodért, és közben élheted az életedet, és foglalkozhatsz a saját munkáddal, és a családoddal.

Itt olvashatsz arról, hogy mi mindent tud tenni egy profi értékesítő a lakásod eladása érdekében.

 

Bízd 1 emberre a hirdetést és az értèkesítési folyamatot.

Dehát ez ellent mond annak, hogy ne köss kizárólgos szerződést! Akkor most mi van?

Ne köss olyan szerződést, ami tele van mindenféle kötelmekkel, kötbérekkel. Olyat meg pláne ne köss, ami ben  akadályozzák, hogy felmondd, ha az ingatlanosod munkájával elégedetlen vagy.

De 1 feladatnak 1 felelőse legyen!
Ha 1 feladatnak 5 felelőse van, abból mi lesz?
Káosz…

 

Ha pl. Autószerelőhöz mész, elvárod a szakitól, hogy 100%-osan teljesítsen, és ne csak ímmel-ámmal maszatoljon. Cserébe a szaki elvárja, hogy ki legyen fizetve, ha elvègezte a munkát.  Ezzel eddig semmi gond nincsen, ugye?

 

Mi történik, ha a szaki egy pillanatig is kételkedik abban, hogy ki lesz-e fizetve? Vajon mennyit és milyen minőségben fog dolgozni?

 

Érted már? Ha 2 ingatlanost vonsz be, akkor fejenként 50% az esely.
Ha 10-et, akkor mindössze 10%… Csodálkozol, hogy semmit nem csinálnak??

De vajon hogyan tudod megállapítani, hogy melyik ingatlanos profi és melyik nem?

Ebben a cikkben találsz egy 15 pontos cseklistát, ami segít majd neked.

Egy lakást 2 módon lehet eladni

  1. Le kell engedni az árat a béka feneke alá.
    De ezt természetesen senkinek nem érdeke. De ha ez neked járható út, akkor megoldást fog jelenteni a problémádra.
  2. Sok pénzt kell költeni a marketingre.
    De vajon melyik közvetítő fogja ezt megtenni, ha nem biztos abban, hogy a végén megkapja a fizetséget?

 

“Azért bíztam meg 15 ingatlanost mert így a városban mindenki az én lakásomat árulja.”

Igaz, hogy mindenki a te lakásodat árulja. De ez valóban a TE célodat szolgàlja?
Árulni akarsz, vagy maximális áron eladni?

Szerinted a 15 ingatlanos azzal fog foglakozni, hogy a te zsebedbe a legtöbbet tegye, vagy hogy minden erejével a SAJÁT ajánlatát tolja le a torkodon?
Bármiben fogadok veled, hogy a második. Hiszen én csak akkor van jutalék, ha az én ajánlatomat fogadod el.

 

Nem a vevők versenyeznek, hanem az ingatlanosok egymással.
És ellened.

 

Pedig a cél az, hogy a vevők versenyezzenek ÉRTÜNK, és ne mi egymás ellen.
Biztosan hallottál már arról, hogy a mostani piacon jellemző a licit helyzet kialakulása.
A kérdés: hogyan valósítod meg. Csak úgy lehet kivitelezni, ha a szállak egy kézben vannak.

 

A trükkök, praktikák csak így működnek

Az igazán sikeres értékesítők számos módszert ismernek, amivel elérik, hogy az üzlet létrejöjjön, és hogy az ügyfelük maximálisan elégedetten távozzon a tárgyalóasztaltól.

Íme egy példa:
A vevő nem a hirdetésre jelentkezik (vevő adatbàzisból, személyes kapcsolatokból jön, vagy másik hirdetésre telefonál). A szűrés során kiderül, hogy pontosan olyan lakást keres, mint a tiéd. ELTŰNTETJÜK az összes hirdetèst, majd ezzel hívjuk fel:

“Jó hírem van, megvan a lakásod. Nincs a piacon, csak neked eladó, az ára X MFt.”

Szerinted hatásos tud lenni?
De ezt csak akkor tudjuk megtenni, ha egy kézben az értékesítés.
És van még számos technika, ami csak így műkődik.

 

Bízd ránk az eladást, és Ne hagyd, hogy tucat-cikket csináljanak a lakásodból! Te csak dőlj hátra èld az èleted!
Garantáljuk, hogy meg lesz a vevőd, és megkapod a maximális árat!

 

Kattints a gombra, és kérd az értékmegállapítást!

 

 

Lakáseladás – Bukni fogsz, ha áll az ingatlanod eladatlanul

,
Mennyi idő alatt tudod eladni a lakásodat?

Mennyi ideig tart eladni a lakásod?

A lakáseladás egy számtalan lépésből álló procedúra, ami heteket, hónapokat vehet igénybe a felkészüléstől kezdődően, a lakásbemutatókon át az üzlet lezárását jelentő papírmunkáig. De valójában az a kérdés, hogy mennyi ideig kell árulnod a lakást, hiszen a folyamatban a legtöbb időt az emészti, hogy a lakás áll a piacon eladatlanul.


Ebben a posztban összefoglalom azokat a tènyezőket, amelyek befolyásolják a lakásod eladási idejét:

  • Kínálati ár
  • A lakás állapota
  • Elhelyezkedés
  • Az ingatlanpiac állapota
  • Szezonalitás

 

Az időzítés a lakáseladás szempontjából rendkívül kritikus, hiszen a folyamat igen stresszes lehet. 

Ki kell találnod a kínálati árat, közben egyeztetned kell a lakásbemutatókat, majd mérgelődsz a vevők negatív visszajelzései miatt, deppresszióba esel, miközben várod, hogy végre valaki ajánlatot tegyen, és közben aggódsz, hogy pontosan mikor is kell majd költöznöd, és hogyan fogod kiürítened a lakást, ráadásul közben a család is zaklat, hogy hogyan fogtok új otthont találni… Ez a szituáció igen kemény tud lenni.

Milyen gyorsan tudod eladni az ingatlanodat? A válasz attól függ, hogy hogyan áraztad be a lakásodat, milyen állapotban van, hol található, milyen erős a helyi ingatlanpiac, és még számos dolog lehet befolyással a végeredményre. Lássuk azt az 5 dolgot, amit mindenképpen figyelembe kell venned.

 

  1. Az ingatlan kínálati ár

A lakás ára a legfontosabb tényező a piacon töltött időt illetően.

A jól árazott lakásokra még akkor is érkeznek rövid időn belül ajánlatok, ha éppen nem a legjobb állapotban, vagy helyen vannak. Ezzel szemben a túlárazott lakásokat hosszabb időbe telik eladni, még akkor is, ha nagyszerű helyen vannak, és újszerű az állapotuk.

Ha túláraztad a lakásodat, a következő lehetőségeid vannak, ha el akarod adni:

  • Csökkentheted az árat, és elfogadhatsz egy, az elképzelésednél alacsonyabb ajánlatot, vagy
  • javítanod kell az otthonond állapotán, esetleg
  • le kell venned a piacról, és várnod kell, amíg a piaci árak a megfelelő szintre emelkednek, majd újra megpróbálkozhatsz az eladással.

 

A kínálati ár megállapítása kritikus pontja az eladásnak

A kínálati ár megállapítása kritikus pontja az eladásnak

Ha alacsonyabb árat lősz be, akkor az eladás valószínűleg gyorsabb lesz, ha magasabbat, akkor viszont lassabb. Ha rövidíteni akarod az eladási időt, számolj azzal, hogy engedned kell az elképzelésedből. Ha viszont ráérsz, és nem zavarnak a kellemetlenségek, amik a lakás hirdetésével, mutogatásával járnak, magasabb árat jelölhetsz meg. 

Itt olvashatsz arról, hogy a lakás ára hogyan függ össze az eladási idővel.

  1. A lakás állapota

Az ingatlanod kora és állapota az eladási idő szempontjából általában nem olyan fontos, mint a kínálati ár.

Sokszor egy régi, kicsit ráncfelvarrott, de kedvező áron eladó lakás gyorsabban talál új gazdára, mint az új, csillogó-villogó, de túlárazott kégli. Igaz, vannak olyan esetek, mikor új lakásokra nagyobb a kereset és a felújítandó lakásokat kevesebben keresik. (Például 2008-tól 2013-ig alig épültek új lakóingatlanok, és a piac ki volt éhezve rájuk. Aztán itt van a CSOK, amit szintén új lakásokra találtak ki.)

A tapasztalatunk szerint a Home Staging rendkívül sokat tud segíteni a használt lakások esetében, és jócskán képes csökkenteni az eladás idejét.

A home staging nagy mértékben befolyásolja az eladási időt

A home staging nagy mértékben befolyásolja az eladási időt

 

  1. A lakás elhelyezkedése

Nyilvánvaló, hogy a lokáció egy kulcstényező a lakás piaci értékét, illetve az eladási időt tekintve.

A vevők nem egyformák, de általánosságban elmondható, hogy az elhelyezkedés az egyik első kritériumuk a lakáskeresésnél. De mivel az ingatlant nem tudjuk odébb vinni, erre a tényezőre nincs ráhatásunk, így nem is kell foglalkoznunk vele azon túl, hogy tudomásul vesszük, hogy a lakáseladás szempontjából igenis számít, hogy a cím a Magdolna utca, vagy a Múzeum körút.

 

  1. Az ingatlanpiac állapota

Az ingatlanpiac hírhedt tulajdonsága, hogy ciklikusan változik, hullámzik. Egy bővülő, vagy “forró” piacon történő eladás során jelentős különbségeket tapasztalhatunk egy szűkülő, vagyis “hideg” piachoz képest.

A forró lakáspiacot a

  • magas kereslet, és
  • alacsony készlet, vagyis lakáshiány,
  • szárnyaló árak, illetve
  • licithelyzetek jellemzik.

Nevezhetjük “eladói piacnak” is, hiszen a tárgyalások során nekik van könnyebb dolguk, míg a vevők szenvednek. Ha példát akarunk a való életből, elég megnézni a 2018-as év budapesti ingatlanpiacát, minden “tünetet” produkál, ami a forró piacra jellemző.

A hideg lakáspiacot az

  • alacsony kereslet, és
  • bőséges lakás kínálat jellemzi,
  • emellett az árak esésére,
  • nagy mértékű alkukra, valamint
  • hosszúra nyúló eladási időkre lehet számítani.

Vevői piacnak is hívhatjuk, hiszen ilyenkor a vevők tudnak az erő pozíciójából tárgyalni.

A piac egyik pillanatról a másikra, rövid időn belül megváltozhat. Ha a helyzet változóban van, tehát a piac sem nem hideg, sem nem forró, a lakáseladás még nagyobb kihívást jelenthet, hiszen egy átmeneti állapotban a legnehezebb megjósolni, hogy a piac mikor és melyik irányba fog billenni.

Általánosságban elmondható, hogy ha a piac emelkedőben van, az árazás során megteheted, hogy a lakásodat a korábbi időszakban eladott, hasonló lakások árához képest magasabbra teszed.

Illetve az ellenkezője igaz akkor, ha a piac esik, vissza kell fognod az elképzeléseidet, és a korábbi eladásokhoz képest óvatosabban kell megállapítanod az árat.

A legrosszabb eset az, amikor túlárazol egy hideg piacon, aztán belemész egy sorozatos árcsökkentésekből álló spirálba, hiszen hiába csökkented az árat, a piaci ár is esik idő közben, és ha el akarod adni a lakásodat, muszály a piacot követned. Végül jó eséllyel alacsonyabb áron tudod majd nyélbe ütni az eladást, mintha a kezdetekkor józanabbul gondolkozol, és jól lövöd be az árat.

Hideg ingatlanpiacon lassabb lesz a lakáseladás

Hideg ingatlanpiacon lassabb lesz a lakáseladás

A legfontosabb mutató, ami alapján eldönthető, hogy a piac forró, hideg, vagy átmeneti, a piacon eltöltött napok száma, Angolul days-on-market (DOM). Minél magasabb az értéke, annál hidegebb a piac. A DOM településenként nagyon eltérő lehet. Például egy Budapesten, a Váci utcában található lakás a legnagyobb válság közepén is rövidebb idő alatt lesz eladható, mint ugynaz a lakás Salgótarjánban. Szegmensenként szintén változó lehet az érték, vagyis a garzonlakások mindig gyorsabban cserélnek gazdát, mit a 200 nm-es luxuslakások.

 

  1. Az ingatlanpiac szezonalitása

Az ingatlanpiacnak van éven belüli hullámzása is, tehát a lakáseladás időtartamát befolyásolja, hogyan időzítjük a piacra lépést. Általában több tranzakció történik tavasszal, és kevesebb télen, mivel az emberek inkább nyáron szeretnek a költözéssel bajlódni, amikor iskolaszünet van, és kevésbé vonzza őket téli, sötét, hideg, latyakos időszakban történő költözés gondolata.

A Balaton környékén például a nyári szezon kifejezetten erős, a tranzakciók nagy része ekkor történik, hiszen a túristák, és a nyarlótulajdonosok ilyekor tartózkodnak a környéken. Télen pedig “uborkaszezon” van, hiszen nehéz úgy ingatlan adásvételt összehozni, hogy az eladó és a vevő is távol van.

Lakáseladás télen

Lakáseladás télen

Budapesten viszont a nyár közepe a leglassabb időszak, hiszen 40 fok melegben senki nem szereti a flasztert koptatni, hacsak nem muszáj. Ezen kívül az év többi részében egyformán pörög a biznisz, a kivételt csak a karácsony-környéki 2-3 hét képezi, mert akkor már mindenki halászlét főz és bejglit süt ahelyett, hogy lakásbemutatókra járna. 

 

Összegzés

Végeredményben az eladás ideje függ az ár, a piaci dinamika, a környék, és az ingatlan jellemzőinek összetett kölcsönhatásától, illetve ezeken túl nagyon sok múlik azon, hogy milyen döntéseket hozol meg az eladási folyamat során.

 

A piacon töltött idő szempontjából a legfontosabb hogy helyesen árazd be a lakásodat. Ha nem tudod, hogyan kezdj hozzá, nincs vész, segítünk!

Kattints a gombra, és kérd az értékmegállapítást!

Nem akarom elkótyavetyélni – De miért teszed azt mégis?

,
Nem akarom elkótyavetyélni

Van egy mondat, amit mindegyik eladó elmond: “Nem akarom elkótyavetyélni”
A nagy részük végül mégis ezt teszi.
Kíváncsi vagy, hogy miért?
Elmesélem.

Az ingatlanokhoz mindenki ért

Az ingatlanokhoz mindenki ért

Az ingatlanokhoz mindenki ért…

10 éve foglalkozom ingatlanok értékesítésével, vásárlásàval és eladásával. Sok ember mégis úgy gondolja, hogy többet tud nálam az ingatlanpiacról, és először segítséget kérnek, majd nem fogadják el a módszert, amit javaslok. Úgy gondolják, hogy ők is meg tudják csinálni, amit én, nem fogadják el a javasolt árat, és nem értik miért is kéne fizetniük a szolgáltatásomért. Azt meg pláne nem értik, hogy a szakértő munkája MEGTÉRÜL. (Egyébként pedig a vevő fogja megfizetni a költséget, hiszen a pénzt ő hozza…)

Ezzel nekem nincs különösebb gondom, mert tudom, hogy az értékesítés így működik. Általában nem 100%-os a találkozó/szerződés arány, hiszen az ügyfél is dönthet úgy, hogy nem érdekli a portékám, és én is dönthetek úgy, hogy nem ezt az ügyfelet keresem.

De hadd hozzak fel egy érdekes hasonlatot:

Ha elromlik az autód, akkor szerelőhöz viszed

Az emberek nagy része, ha elromlik az autója, akkor szerelőhöz viszi, és nem kezdi el otthon javítani. Tisztában van vele, hogy tudás, szerszámok, és műhely hiányában kétes a végeredmény.

Szinte kivétel nélkül, minden ügyfelemnek van egy munkája, szakmája, hivatása, amiben ő profi, vagyis aminek ő a mestere. Amikor felteszem nekik a következő kérdést:

Ha én most elkezdeném a munkádat végezni, szerinted tudnám produkálni ugyanazt mint Te, vagy sokkal lassabban és gyengébb minőségben tudnék eredményt előállítani?”

Kivétel nélkül egyetértenek abban, hogy nyilván nem tudnám megcsinálni, amit ők, hiszen nem értek hozzá, és nincs több éves tapasztalatom.

De akkor vajon miért gondolják sokan, hogy a telefonnal készített fotók figyelemfelkeltőek lesznek, vagy az 1db “tucat” hirdetés elegendő lesz, hogy a vevők meglássák benne az értéket?

És a vadidegen, akivel megegyeznek, – és tök szimpinek gondolják, – vajon a maximális árat adta a lakásért?

Jó árat kaptam a lakásért…! Vagy mégsem?

Nem tudom, ki hogy vagy vele, de az “azt gondolom” nekem kevés, ha az életem munkájáról, az otthonomról van szó.

Mégis sorra tapasztaljuk a következőt: Eladunk egy ingatlant. Majd a tudomásunkra jut, hogy a szomszéd is eladná a lakását, de ő nem von be közvetítőt, mert azt gondolja, hogy pörög a piac, és könnyedén megspórolja a jutalékot. Aztán azt látjuk, hogy ha gyorsan meglett a vevő, akkor átlagosan 10-12%-kal alacsonyabb áron sikerült összehozni az üzletet, mint amennyi a lakás valós értéke.

A kérdés, hogy mennyi idő alatt és milyen áron adod el a lakásod?

A kérdés nem az, hogy el tudod-e adni egyedül a lakásodat.

Biztos vagyok benne, hogy igen.

A kérdés az, hogy mennyiért, és mennyi idő alatt.

Érdekel a recept, amivel garantáljuk a piacon elérhető legmagasabb árat, úgy, hogy neked egy szalmaszálat sem kell keresztbe tenned?

Kattints erre a gombra, és kérd az értékmegállapítást!

Mit kell tudni a penészről – és hogyan lehet megszabadulni tőle

,

A hideg idő beálltával számos lakásban megjelenik egy hívatlan vendég: A penész. És habár régi épületekben is képes megjelenni, tipikusan az elmúlt években egyre többen küzdenek vele. De vajon mi történt?

A válasz egyszerű: spórolunk a fűtéssel, ezért kevesebbet szellőztetünk, aztán ugyanezért kicseréljük a régi ablakokat műanyag nyílászáróra, ezzel megszűnik a természetes szellőzés is. A lakásban ettől megnő a páratartalom, és a penészt a nedvesség élteti. Mivel nem csak esztétikai probélmát jelent, ami rontja a lakáseladás esélyeit, és elriasztja a vevőket, hanem súlyos betegségek forrása is lehet, nézzük meg, mit tudunk róla, és mit lehet tenni ellene.

Németh Krisztián írása a player.hu-n jól összefoglalja a témát. (Az eredeti cikk az alábbi linken olvasható: https://player.hu/biznisz/peneszedes/)

 

Az egészségre rendkívül veszélyes

Sokan nem nagyon foglalkoznak a penésszel, számukra csak esztétikai problémát jelent, ha jól látható sarokban telepszik meg. Alkalomadtán letörlik egy ronggyal, esetleg ráfújnak valami penészölőnek elnevezett szert. Pedig a penész egészségkárosító hatású lehet.

Több ezer faja létezik, s vannak közöttük olyanok (kb. 80 faj), amelyek valamilyen betegséget okoznak, illetve azoknál, akik az immunrendszer gyengébb működését előidéző alapbetegségben szenvednek, akár halált is. A leggyakoribb következménye a jelenlétüknek az asztma, illetve allergia kialakulása, különösen veszélyes kisgyerekekre, de bizonyos fajok megtámadják a tüdőt, májat vagy a vesét, illetve krónikus fáradtság, fejfájás, szem- és nyálkahártya-irritáció, tüsszögés, bőrkiütések, idült köhögés, súlyosabb esetben pedig az állandó émelygés, hányinger, hányás, orr- és tüdővérzés is olykor a penész számlájára írható.

Penészgomba

Penészgomba

Az okozott betegségek tehát változatosak, ha pontosan tudni akarjuk, hogy tüneteinket penész okozta, s annak milyen faja, akkor néhány tízezer forintért már elvégzi a vizsgálatot lakásunkban egy aerobiológus. Ami fontos, hogy sokszor rejtett penésszel állunk szemben, azaz nem látható helyen telepedett meg a gomba, így csak a levegőben keringő spórákból tudja megállapítani a szakember, hogy a penész a baj forrása.

 

A kulcsszó: a harmatpont

Nem lélegző falak, műanyag nyílászárók, pára, hőhíd, kevés szellőztetés. Ezeket szokták emlegetni az emberek, amikor az okok után kutatnak.

Az elsőt kivéve mindegyikben van igazság, de a penész kialakulása egy lakás falán, plafonján mindig több tényező együttállásának következménye. Itt azonban nem egy homályos felsorolás következik, hanem egy rendkívül konkrét dolog, ami mindent összefoglal és megmagyaráz: a harmatpont.

Ha sokáig nem szellőztetsz, és nem fűtesz, ez történik

Ha sokáig nem szellőztetsz, és nem fűtesz, ez történik

A harmatpont az a hőmérséklet, amikor egy felületen bizonyos mértékű relatív páratartalom és helyiség-hőmérséklet mellett lecsapódik a pára. Ha például egy lakásban 60%-os a relatív páratartalom, és 21 fok a hőmérséklet, akkor egy 12,9 foknál hidegebb felületen lecsapódik a pára (itt tudod kikalkulálni a harmatpontot.)

Az állandó nedves felületet pedig ki fogják használni az egyébként a levegőben állandóan jelen lévő spórák (a koncentráció az, ami nem mindegy). A penész szempontjából ugyanis a lényeg a nedves felület: ha valamiért állandóan vizes egy felület (például csőtörés, fürdőszoba), akkor persze ott is előjön.

 

A harc a penész ellen

A harmatpont kapcsán tehát látható, hogy két lényeges paramétert érdemes változtatni a megoldás érdekében: az egyik a felszín hőmérséklete, a másik a levegő relatív páratartalma.

Hogyan lehet a felszín hőmérsékletét hatékonyan és tartósan megemelni? Ha szerencsénk van, néhány esetben már az is elegendő, ha megváltoztatjuk a helyiségen belül a levegő áramlását, azaz eléri a felfűtött, melegebb levegő a problémás részt. Tehát, ha például a bútorok mögött penészes a fal, akkor elhúzzuk őket onnan. Átrendezzük a lakást, külső falak helyett belső falakhoz húzzuk a szekrényeket, megszüntetjük a takarásokat, az olyan sarkokat, ahová nem jut el a meleg levegő a fizikai akadályok miatt.

Ha ez nem megoldás, akkor két további lehetőségünk van:

  • a külső szigetelés, illetve az, hogy
  • belülről folyamatosan melegítjük valamilyen eszközzel (pl. fűtőpanel) a problémás részt.

Számtalan más módszerről lehet olvasni, ami olcsóbb, és habár senkinek nem akarjuk elvenni a kedvét a hiú ábrándokból, s attól az érzéstől, hogy ő az, aki egyedül képes megoldani a problémát, azt azért eláruljuk, hogy rövidtávon talán elérhető némi eredmény, hosszú távon azonban visszatér a probléma, s rosszabb esetben drágán fogják megfizetni az árát. Csodák ugyanis ebben az esetben sincsenek.

A sarkokban, külső falakon, illetve födém és a falak találkozásánál a szerkezet jobb hővezető képességgel bír, mint máshol, illetve a külső levegő lényegesen nagyobb felületen hűti a szerkezetet, mint amekkora felületen a belső levegő fűteni tudja. A penészfoltok jellemzően itt jelennek meg.

A sarkokban, külső falakon, illetve födém és a falak találkozásánál a szerkezet jobb hővezető képességgel bír, mint máshol, illetve a külső levegő lényegesen nagyobb felületen hűti a szerkezetet, mint amekkora felületen a belső levegő fűteni tudja. A penészfoltok jellemzően itt jelennek meg.

Kőkorszakitól az űrkorszakig

A másik említett tényező, amivel játszani lehet: a páratartalom.

A relatív páratartalmat már egész kezdetleges módszerrel csökkenthetjük. A kőkorszaki megoldás: a szellőztetés. Ha valaki vesz egy higrométert otthonra (néhány ezer forintért már kapható), elkerekedett szemmel tapasztalhatja, hogy egy télen kinyitott ablak milyen meredeken rántja le percek alatt a relatív páratartalmat a lakásban. Szellőztetni egyébként azért sem árt, mert a biológiailag szükséges légcsereszám óránként 0,5–0,7, ami azt jelenti, hogy egy óra alatt ennyiszer kellene kicserélődnie a lakás levegőjének, hogy emberi életre alkalmas legyen a lakásunk.

Mielőtt azonban nagy lendülettel kitárnánk az összes ablakot, egy dologra figyeljünk: télen hosszan soha ne szellőztessünk, illetve állandóan ne hagyjunk nyitva ablakot résnyire, mert ezáltal bizonyos falfelületek lehűlhetnek, márpedig láttuk, hogy pont így jelenik meg a nedvesség, majd a penész.

 

Szellőztess rendszeresen a lakásban!

Szellőztess rendszeresen a lakásban!

 

A szellőztetés fáradságos munkáját átveheti tőlünk a modern technika is, s mint megannyi más esetben, jobban csinálhatja nálunk. Szofisztikáltabb megoldást jelentenek a nyitogatásnál az ablakba épített résszellőzők, melyek a páramennyiségtől függően nyílnak és zárnak, s biztosítják az óránként szükséges légcsereszámot, de nem biztos, hogy minden esetben elegendőek.

Alternatív megoldásként próbálkozhatunk párátlanító berendezésekkel. Itt nem egy közértben kapható kis akármire gondoljunk, hanem egy elektromos árammal működő, kb. fél méter magas, és néhány 10 ezer forintba kerülő eszközre, mely naponta több liter vizet képes összegyűjteni, s nem mellékesen elég sok áramot fogyasztani. A spóragyűjtésben a légtisztító berendezések szintén segíthetnek, de egy valóban hatékony és jó minőségű szerkezet ára bőven 100 ezer forint felett jár, s majdnem minden helyiségben el kell helyezni egyet.

Hővisszanyerős szellőzőrendszer

Hővisszanyerős szellőzőrendszer

 

A biztos megoldást a megtervezett szellőzőrendszerek jelentik, ezek között is a ventilátoros megoldások, melyek fordulatszáma a páratartalomtól függ, ráadásul lehetnek hővisszanyerősök is, vagyis a felfűtött benti levegővel nem az utcát fűtjük. Ez nemcsak kényelmes és hatékony, de takarékos megoldásnak is mondható, habár a rendszer kiépítése nem olcsó. Egy vastag külső szigeteléssel kombinálva azonban egy garantáltan penészmentes lakást kapunk. Most már csak arra kell figyelni, hogy alulról se vizesedjen a házunk, semmilyen cső ne szivárogjon, és a szomszéd se áztassa a falainkat.

 

Remélem, hasznos volt ez az írás, és kaptál tudást és ötleteket a penész elleni küzdelemhez. Ha már eleged van, és nem szeretnél tovább harcolni a lakásodban megtelepedett penésszel, akkor is van egy végső megoldás:

Hívj minket és mi eladjuk a lakásodat!

 

Vedd fel velünk a kapcsolatot, és kérd az értékmegállapítást!

Mi az az energetikai tanúsítvány?

,
Energetikai tanúsítvány

2012 január elseje óta minden ingatlan adásévételhez szükséges az energetikai tanúsítvány beszerzése. Ha nincsen meg, akkor a lakást nem lehet eladni, mert az adásvételi szerződéstben szerepelnie kell a tanúsítvány számának, különben a földhivatal elutasítja az új tuladjonjog bejegyzését. Magyarul ha nincs energetikai, akkor nincs eladás sem. A dokumentum beszerzése az eladó felelőssége.

 

Miért kell neked az energetikai tanúsítvány?

Az Európai Únió energetikai politikája szerint az 1980-as évektől kezdve növelni kell az épüeltek energiahatékonyságát. A mi éghajlanunkon a háztartások a teljes energiafogyasztás 45-50%-át használják fel, amiből 80% fűtésre és melegvíz előállításra, a többi pedig világításra és elektromos berendezések működtetésére fordítódik. A cél az, hogy a fogyasztást egyre inkább a megújuló energiaforrások irányában tolják el. Ha nincs komolyabb felújítás, akkor az energetikai tanúsítvány 10 évig érvénes.

 

Mire jó az energetikai tanúsítvány?

Tájékoztatást ad a lakás energetikai tulajdonságairól, és javaslatot tesz a fejlesztésre, amivel hatékonyságnövelés érhető el, vagyis elvileg alacsonyabb lehet a rezsi. Bár elképzelhető, hogy a kivitelezés költsége olyan magas lenne, hogy nem éri meg az egész. Az egész doksi tele van képletekkel, olyan mintha kínaiul lenne írva. Az egyetlen értelmes, halandó ember számára is érthető rész ez a bizonyos javaslat, illetve az alábbi színes skála:

 

Az energetikai skála:

energetikai tanúsítvány skála

energetikai tanúsítvány skála

 

A BB – vagyis “Közel nulla” (vagy magasabb) energiaigényre vonatkozó követelményeknek megfelelő” besorolás csakis megújuló energiaforrások használatával érhető el.

Szeretném felhívni a vevők figyelmét, hogy ha az energetikai tanúsítványban nem AA++ besorolás látható, attól még nem kell felrúgni az adásvételi szerződést. Magyarországon az átlagos besorolás GG., a budapesti a belvárosi házakban található földszinti, vagy padlásfödém alatti lakások besorolása általában HH, a felújítandó lakások besorolása pedig II kategóriába esik.

 

Eladnád a lakásodat?
Menj biztosra!
Kérd az értékmegállapítást!
Természetesen az energetikai tanúsítvány beszerzésében is tudunk segíteni!