Bejegyzés

Babaváró Támogatás, használt CSOK – a két új csodafegyver

,
Babaváró Támogatás

Az ingatlan árak emelkedése 2014 óta megállíthatatlannak tűnik. Miközben az áremelkedést generáló tényezők többségéből mostanra kifogyott a szufla, és a hosszútávú lakás kiadásból elérhető hozamok lassan alacsonyabbak lesznek, mint az államkötvények hozamai, a vevők továbbra is egymásra licitálnak, hogy hozzá jussanak egy ingatlanhoz. December-Január környékén már lassulni látszottak az események, és úgy tűnt, hogy az ingatlanpiac stagnálásba vált. Aztán jött 2019 február 10. – a használt CSOK és az Babaváró Támogatás bejelentése… és a vevők újra megőrültek. Nézzük meg, mi is történik valójában, mit hoz a jövő az ingatlan árak alakulása tekintetében.

Migránsok helyett: Babaváró Támogatás

Fogy a magyar már évtizedek óta és a kormány a fejébe vette, hogy megállítja a népességfogyást, ezért kitalálták a Családok Otthonteremtési Kedvezményét (CSOK), majd a Babaváró Támogatást. Az ötlet nem rossz, pláne, ha az ember éppen gyermekvállalás előtt álló, vagy már családos fiatal, és élni tud a lehetőséggel.

A probléma az, hogy bár sokmilliárd forintot fordítanak erre a költségvetésből, nem igazán nő a gyermekvállalási hajlandóság. Illetve nem mutatható ki, hogy mennyi születés köszönhető valójában a CSOK-nak. Magyarul fogalmunk sincs, hogy van-e értelme az egésznek.

Az alábbi grafikonon látható Magyarország teljes termékenységi arányszáma, (TFR, Total Fertility Rate) a szülőképes korú (15-49)  női népességre jutó születések átlaga. Ahhoz, hogy egy nép fennmaradjon, a rátának el kell érnie a 2,1-es szintet. 1,3-as érték alatt a népesség gyors ütemű fogyása valószínűsíthető, belátható időn belül bekövetkezhet teljes eltűnése.

Fogy a magyar - vajon segít majd a Babaváró Támogatás?

Fogy a magyar – vajon segít majd a Babaváró Támogatás?

 

Amit a Babaváró Támogatás feltételeiről tudunk

Július 1-jén érkezik egy  kamatmentes lakossági kölcsön, igaz, csak egy szűkebb körnek. A gyakorlatban elvileg egy átlagos lakáshitelhez képest kb. 5 millió forintot kereshetünk majd vele 20 év alatt.

A Babaváró kölcsön 10 legfontosabb tudnivalója a portfolio.hu szerint:

  • A kölcsönszerződés 2019. július 1-jétől 2022. december 31-éig köthető meg.
  • Kamatmentes és szabad felhasználású a hitel, ingatlanfedezet sem kell hozzá, ugyanis ezt az állam készfizető kezessége “pótolja”.
  • A hitel vissza nem térítendő támogatássá alakulhat: a második (a hitelfelvételt követően születő vagy örökbefogadott) gyermek érkezése után az aktuális tartozás 30%-át, a harmadik után az aktuális tartozás 100%-át engedik el, és minden egyes gyermek érkezése után 3 évre felfüggesztik a tartozást.
  • Legfeljebb 10 millió forintig, legfeljebb 20 évre és legfeljebb havi 50 ezer forintos törlesztőrészlettel vehető fel a hitel.
  • Azok a házaspárok igényelhetik, akiknél a feleség betöltötte a 18. életévét, de még nem töltötte be a 41. életévét.
  • Legalább az egyik házasfél legalább 3 éve tb-jogosult vagy felsőoktatási tanulmányokat folytat(ott).
  • Legalább az egyik házastársnak az első házasságában kell élnie, meglévő gyermek nem akadály.
  • A hitelintézetek saját általános belső szabályaik szerint minősíthetik hitelképesnek az igénylőket. A hitelkérelmet a benyújtást követő 10 napon belül el kell bírálniuk a folyósító hitelintézeteknek.
  • Nem számítható fel díj a kölcsön elbírálásáért, folyósításáért és előtörlesztéséért sem, viszont az államnak évente a fennálló kötelezettség 0,5%-ára rúgó díj jár egy év alatt.
  • A hitel azáltal kamatmentes, hogy az állam (jelenlegi hozamkörnyezet alapján 5% körüli) kamattámogatást nyújt hozzá 5 éves kamatperiódussal. Ha 5 éven belül baba érkezik (akár örökbefogadással), akkor a hitel végig kamatmentes marad, ellenkező esetben vissza kell fizetni a már igénybe vett (a jelenlegi hozamkörnyezet alapján évi 5%-os) kamattámogatást, és megnő a hitel kamata (a jelenlegi hozamkörnyezet alapján legfeljebb közel 8%-ra).

 

CSOK újratöltve

Idő közben az ingatlanpiaci fellendülésnek köszönhetően az árak elszálltak. És bár még mindig nem tudjuk, hogy van-e értelme az egésznek, de a kormány úgy döntött, rátesz még egy lapáttal és először 10M-ról 15M-ra emelték a kamattámogatás mértékét az új lakások esetén, valamint 2 gyermek után is elérhetővé tették a 10MFt-os támogatott hitelt. Kicsit később bejelentették a használt lakásra vonatkozó CSOK kibővítését. Az alábbi táblázatok tartalmazzák a főbb sarokszámokat a jelenlegi CSOK támogatásokról, illetve a júliusban várható kibővített feltételekről.

CSOK 2019 vissza nem térítendő támogatás

CSOK 2019 vissza nem térítendő támogatás

CSOK 2019 kamattámogatás július 1-ig

CSOK 2019 kamattámogatás július 1-ig

CSOK 2019 kamattámogatás július 1-től

CSOK 2019 kamattámogatás július 1-től

 

Ha összeadjuk a beígért Babaváró Támogatást, valamint a használt CSOK-ot, a következő eredményt kapjuk:

Használt CSOK és babaváró támogatás együtt

Az ingyen pénz hatása az ingatlan árak alakulására

Az ingyen pénz eufóriát okoz az ingatlanpiacon

Az ingyen pénz eufóriát okoz az ingatlanpiacon

Ha egy olyan piacra, amin a kínálat fix, és nehezen változtatható (hiszen az új ingatlanok fejlesztése rendkívül tőke-, munka-, és időigényes),
ráadásul túlkereslet van, ráöntünk egy szakajtónyi “ingyen” pénzt, józan paraszti ésszel belátható, hogy az eredmény újabb áremelkedés lesz.

De nem mindenki jogosult, illetve van rászorulva, vagy akarja igénybe venni az állami támogatást. Ők 2019 július 1-jét követően eléggé hátrányos helyzetbe kerülnek majd.

Saját erőből nehéz versenyezni azzal a vevővel, aki több, mint 27MFt állami támogatással és kamatmentes hitellel a zsebében érkezik. Tehát akinek van egy kis pénze, és lakásra van szüksége, jelenleg mint az őrült igyekszik ingatlanhoz jutni. Hiszen nem akarja megvárni a júliust, amikor az állami pénzzel “felszerelkezett” vevőkkel kell majd versenyeznie.

Hogy miért biztos az áremelkedés? Azért, mert ha az állam ingyen pénzt ad pl. az autóra (mint ahogy ad is…), és a kereskedő tudja ezt, akkor annak az autónak az ára holnaptól 2MFt helyett 3MFt lesz.

Magyarul a támogatásokat bejelentették, és bár még nem vezették be őket, és a feltételek még nem világosak, a piac a híreket azonnal beárazta. És a lakások tovább drágulnak, a családok kénytelenek jobban eladósodni, és a megélhetési költségek tovább nőnek. tehát az eredmény: öngól.

 

Befektetők vs. Családok

Az ingatlan befektetők varázslatos hozamokról álmodnak

Az ingatlan befektetők varázslatos hozamokról álmodnak

A belváros lakásait már régen csak a befektetők vásárolják, hiszen az ingatlanok értéke már igazodott az Airbnb által realizálható zseniális hozamokhoz.

Például egy belvárosi garzonlakás hosszú távon 100 000Ft/hó áron adható bérbe, de az Airbnb-n ugyanez a lakás 300 000 Ft/hó bevételt hoz, akkor az eladási ár is meg fog háromszorozódni, hiszen minden befektető ilyen pénztermelő eszközhöz szeretne hozzájutni. Az áremelkedést okozó további tényezőkről ebben a cikkben írtunk.

Így az a vevő, aki nem befektetni, hanem lakni szeretne, többé nem lesz potenciális vevője a 30MFt-os garzonnak. De mivel a belvárosban az eszetlenül magas árak miatt nem lehet ingatlanhoz jutni, mindenki a lakótelepeken és a külvárosi kerületekben tobzódik, ahonan még mindig viszonylag könnyű megoldani a bejárást, és jó az infrastruktúra. Így lett egy másfél szobás panellakás ára is 25MFt.

Sok panel tulajdonos évek óta álmodozik arról, hogy kertes házba költözik. Mivel a panelek ára is az egekbe szökött a megnövekedett kereslet miatt, egyre többen döntenek úgy, hogy elhagyják Budapestet és az agglomerációba költöznek, így aztán a Budapest környéki települések árai is rohamosan emelkednek. Ez a cikk bemutat néhány fontos szempontot, amire jó, ha figyelsz, ha lakásból családi házba szeretnél költözni.

Az újabb állami támogatások a belváros áraira már nem hatnak, hiszen a befektetők nem lesznek jogosultak, és nincsenek rászorulva sem. A lakótelepek, külvárosi kerületek, és az agglomeráció árait – tehát ahová lakni jönnek az emberek – viszont valószínűleg emelni fogja.

Meddig tart az áremelkedés?

Az lakás vásárlók motivációja (forrás: DH Barométer)

Az lakás vásárlók motivációja (forrás: DH Barométer)

Ez az a dolog, amit senki nem tud pontosan megjósolni. Számos, az áremelkedést okozó tényező hatása mostanra kimerülőben van, vagy már egyáltalán nincs hatással a lakásárak alakulására. Az emelkedés mégis tovább tart.

A pesszimisták beszélnek globális felmelegedésről, a jégsapkák olvadásáról, a kínai és az amerikai gazdaság összeomlásáról, az ezt követő világvégéről, és hogy akkor majd ingyen fogják osztogatni a budapesti lakásokat. De azért reménykedjünk, hogy ez nem fog bekövetkezni.

Sokkal valószínűbb, hogy a befektetői kedv fog megcsappanni, hiszen az airbnb piacra lépni egyre nehezebb, így marad a hosszú távú bérbe adás. Viszont ott nem lehet olyan magas megtérüléssel számolni. Ha megveszünk egy garzonlakást 30MFt-ért, és kiadjuk bérbe 100 000 Ft/hó áron, az éves bruttó 4%-os hozamot jelent. Az államkötvénnyel jelenleg 4,2%-os hozam érhető el. És ezért a hozamért nem kell csinálni semmit. Illetve ingatlanpiaci ciklusokat vizsgálva látszik, hogy túl vagyunk a józan ész határain.

A budapesti lakáspiacon vevőként jelen lévő befektetők aránya a DH Barométer szerint még mindig 40% fölött van. De ha kicsit elkezdenek számolni, a vásárlói kedv vissza fog esni. Ha pedig a vevők majdnem felének elszáll a motivációja, az minden bizonnyal megállítja az árak emelkedését.

Tehát ha lakástulajdonos vagy, és az eladáson gondolkozol és a legmagasabb árat szeretnéd elérni, itt az idő, hogy piacra lépj! Ne késd le a piac csúcsát!

Az ár megállapítása kulcsfontosságú.
Tudd meg, hogy mennyit ér a lakásod!

 

Mi várható 2019-ben az ingatlanpiacon?

,
Mi várható az ingatlanpiacon 2019-ben?

Manapság minden ismerősöm ezt kérdezi: Milyen lesz az ingatlanpiac, esnek-e a lakásárak 2019-ben? A válasz: valószínűleg nem. Még körülbelül 1 évig tart a “jó világ”.

Ha végig böngésszük a szakmai portálokat, azt találjuk, hogy minden szakértő másképpen nyilatkozik az ingatlanpiac kapcsán. Ez pedig azért van, mert nem láthatók egyértelmű trendek. Az árakat felfelé hajtó hatások kimerülni látszanak, komolyabb, esésre utaló jel viszont egyelőre nincs. A piacot befolyásoló hatásokról bővebben itt olvashatsz.

Tehát a magas lakásárak egyelőre maradnak

Ez jó annak, akinek van ingatlana, és rossz annak, aki éppen most vásárolna. Az ingatlanpiac előrejelzése mindig bonyolult feladat, hiszen rengeteg tényező befolyásolja a dolgok alakulását, amik ráadásul nem feltétlenül függnek össze a gazdaság egészével, ráadásul általánosan jellemző az információ hiány állapota, hiszen a legfrissebb központi statisztikák minimum 1 éves késéssel érhetők el. Az ingatlanpiacon felismerhető ciklusokkal, mintákkal a közgazdászok már évtizedek óta foglalkoznak, és bőven lehet szakirodalmat találni a témában. Ha jósolni akarunk, érdemes elővennünk a történelmi adatokat, és összevetnünk azzal, hogy a jelenben mit tapasztalunk.

Az ingatlanpiac ciklikussága

Az ingatlanpiac ciklusai

Az ingatlanpiac ciklusai

Stabilizáció (2010-2014)

Alacsony árak, és bérleti díjak, üresen kongó irodaházak, és üzlethelyiségek, számos KIADÓ / ELADÓ tábla az utcafronti üzlethelyiségek és lakások ablakaiban. Korábban újonnan fejlesztett ingatlanok tömegével kerültek a piacra, de a kereslet nem volt képes tartani a tempót, emiatt leállnak az építkezések, és eltűnnek a toronydaruk a városból. Az alacsony árak miatt a kereslet növekszik, és lassan felszívja az üresen álló, vagy eladatlan ingatlanokat. Mivel nincsenek építkezések, mérsékelt ütemben megindul az áremelkedés. Ilyen volt Budapest 2010-2014 között.

Expanzió (2014-2019 ? )

Erősödik a kereslet, a kínálat beszűkül, a bérleti díjak és az árak meglódulnak fölfelé. (2014) Mikor elérik azt a pontot, ahol a beruházóknak már újra megéri építkezésbe fogni, beindul az építőipar. Magyarországon a CSOK és a lakásáfa ezt a folyamatot gyorsította fel, így rövid idő alatt számos projekt építése kezdődött el, bár ezek az időigényük miatt csak később fognak elkészülni. A kereslet folyamatosan felülmúlja a kínálat mértékét, az eladatlan / kiadatlan ingatlanok száma egyre csökken, majd a piac eljut az egyensúlyi szintre, ahol a kínálat utóléri a keresletet. Ez várható 2019-ben, amikor tömegével fognak befejeződni az új épületek.

Túlkínálat

Ez a fázis közvetlenül az egyensúlyi pont után következik. Mivel az ingatlanpiacot az általános információ hiány jellemzi, az egyensúlyi pont átlépését a piaci szereplők nem érzékelik azonnal. Mivel a kínálat nagyobb, mint a kereslet, a “készlet” mértéke folyamatosan nő, a sok éves átlag irányába. Ez még nem jelent drasztikus kínálati túlsúlyt, csak az árak stabilizálódását okozza. Majd a piac észreveszi a változást, és csúszni kezdnek az építkezések, az új projekteket pedig sorban lemondják. Ez után elkezdődik az ingatlanpiaci ciklus befejező fázisa.

Magyarországon az építési kedvet nagy mértékben befolyásolta az 5%-os lakásáfa, amelynek határidejét 2023-ig meghosszabbították. Így a jelenleg futó projektek befejeződnek, az újakra viszont már nem vonatkozik a kedvezmény, ezért a kínálat várhatóan nem fog kezelhetetlen ütemben bővülni, ezért valószínű, hogy a jelenlegi ciklus ezen szakasza időben kitolódik. Ez még egyértelműen a jövő, de előbb-utóbb eljön majd.

Recesszió

A kínálat dinamikusan növekszik, miközben a kereslet stagnál, vagy esik. Az üres bérlemények / eladatlan lakások száma növekszik, ez pedig az árak eséséhez vezet. A keresleti ár és a kínálati ár annyira eltávolodik egymástól, hogy az ingatlanpiac likviditása nullához közelít. Magyarul az eladó még reménykedik, hogy a lakását el tudja adni 40MFt-ért, de a vevők már csak 35MFt-ot adnának érte. Sőt, mivel rengeteg eladó lakás van, a vevő által reálisnak tartott ár folyamatosan csökken. Akkor éri el a mélypontot a ciklus, amikor az összes korábbi fejlesztés befejeződik, és piacra kerül, újabb kínálat pedig már nem keletkezik. Majd a vevők szépen lassan felvásárolják az eladatlan lakásokat és mikor azok elfogynak, újra növekedni kezd a kereslet, ami aztán kihúzza a piacot a recesszióból.

 

Az ingatlanpiac köszöni szépen, jól van, de azért bánjunk óvatosan a számokkal!

A fenti okfejtésből látszik, hogy jelenleg még az expanzió időszakát éljük, és valószínűleg még bőven van időnk. Ettől függetlenül az a tapasztalatunk, hogy a lakáseladók még az ingatlanpiaci helyzet ellenére is képesek túlzásba esni az ár megállapításakor, és ezzel hónapokat, és milliókat veszítenek.

Az itt olvasható tanulmányban megvizsgáltuk a piacon töltött idő és a várható eladási ár összefüggését. Ha egy ingatlan 2 hónapot tölt a piacon, az máris 5%-os értékcsökkenést eredményez a piaci értékhez képest, 11 hónap után pedig a várható alku mértéke 12%-ra nő. Egy 30MFt értékű lakás esetén ez 1,5M – 3,6MFt -tal alacsonyabb eladási árat eredményez a maximális piaci értékhez képest. Világosan látszik, hogy az ingatlanpiacon érvényes az örök igazság, amely szerint az idő = pénz.

Magyarország egy különleges hely, ahol a politikai érdekek gyorsan változhatnak, ezért az írásom semilyen körülmények között nem tekintendő üzleti tanácsadásnak. Mielőtt a sorsodat megváltoztató pénzügyi manőverbe fogsz, azt javaslom, hogy legyél alaposan felkészülve, hiszen csak úgy hozhatod ki a maximumot az eladásból.

Legyél felkészült, tudd meg, hogy mennyit ér a lakásod!

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Nem akarom elkótyavetyélni – De miért teszed azt mégis?

,
Nem akarom elkótyavetyélni

Van egy mondat, amit mindegyik eladó elmond: “Nem akarom elkótyavetyélni”
A nagy részük végül mégis ezt teszi.
Kíváncsi vagy, hogy miért?
Elmesélem.

Az ingatlanokhoz mindenki ért

Az ingatlanokhoz mindenki ért

Az ingatlanokhoz mindenki ért…

10 éve foglalkozom ingatlanok értékesítésével, vásárlásàval és eladásával. Sok ember mégis úgy gondolja, hogy többet tud nálam az ingatlanpiacról, és először segítséget kérnek, majd nem fogadják el a módszert, amit javaslok. Úgy gondolják, hogy ők is meg tudják csinálni, amit én, nem fogadják el a javasolt árat, és nem értik miért is kéne fizetniük a szolgáltatásomért. Azt meg pláne nem értik, hogy a szakértő munkája MEGTÉRÜL. (Egyébként pedig a vevő fogja megfizetni a költséget, hiszen a pénzt ő hozza…)

Ezzel nekem nincs különösebb gondom, mert tudom, hogy az értékesítés így működik. Általában nem 100%-os a találkozó/szerződés arány, hiszen az ügyfél is dönthet úgy, hogy nem érdekli a portékám, és én is dönthetek úgy, hogy nem ezt az ügyfelet keresem.

De hadd hozzak fel egy érdekes hasonlatot:

Ha elromlik az autód, akkor szerelőhöz viszed

Az emberek nagy része, ha elromlik az autója, akkor szerelőhöz viszi, és nem kezdi el otthon javítani. Tisztában van vele, hogy tudás, szerszámok, és műhely hiányában kétes a végeredmény.

Szinte kivétel nélkül, minden ügyfelemnek van egy munkája, szakmája, hivatása, amiben ő profi, vagyis aminek ő a mestere. Amikor felteszem nekik a következő kérdést:

Ha én most elkezdeném a munkádat végezni, szerinted tudnám produkálni ugyanazt mint Te, vagy sokkal lassabban és gyengébb minőségben tudnék eredményt előállítani?”

Kivétel nélkül egyetértenek abban, hogy nyilván nem tudnám megcsinálni, amit ők, hiszen nem értek hozzá, és nincs több éves tapasztalatom.

De akkor vajon miért gondolják sokan, hogy a telefonnal készített fotók figyelemfelkeltőek lesznek, vagy az 1db “tucat” hirdetés elegendő lesz, hogy a vevők meglássák benne az értéket?

És a vadidegen, akivel megegyeznek, – és tök szimpinek gondolják, – vajon a maximális árat adta a lakásért?

Jó árat kaptam a lakásért…! Vagy mégsem?

Nem tudom, ki hogy vagy vele, de az “azt gondolom” nekem kevés, ha az életem munkájáról, az otthonomról van szó.

Mégis sorra tapasztaljuk a következőt: Eladunk egy ingatlant. Majd a tudomásunkra jut, hogy a szomszéd is eladná a lakását, de ő nem von be közvetítőt, mert azt gondolja, hogy pörög a piac, és könnyedén megspórolja a jutalékot. Aztán azt látjuk, hogy ha gyorsan meglett a vevő, akkor átlagosan 10-12%-kal alacsonyabb áron sikerült összehozni az üzletet, mint amennyi a lakás valós értéke.

A kérdés, hogy mennyi idő alatt és milyen áron adod el a lakásod?

A kérdés nem az, hogy el tudod-e adni egyedül a lakásodat.

Biztos vagyok benne, hogy igen.

A kérdés az, hogy mennyiért, és mennyi idő alatt.

Érdekel a recept, amivel garantáljuk a piacon elérhető legmagasabb árat, úgy, hogy neked egy szalmaszálat sem kell keresztbe tenned?

Kattints erre a gombra, és kérd az értékmegállapítást!

A lakásárak nem nőnek az égig?

,
A lakásárak nem nőnek az égig?

Mostanában sok megkeresést kapok ismerőseimtől, barátaimtól, ügyfeleimtől azzal kapcsolatban, vajon mit hoz a lakásárak alakulása, merrefelé tart az ingatlanpiac? Sok évvel ezelőtt egy tőzsdeklubon vettem részt, ahol az előadó, aki egy régi motoros volt már a témában, arra a kérdésre, hogy “Mi lesz a nyerő stratégia a következő időszakban?” a következőt válaszolta:

“Venni nem eladni.”

A vesszőket pedig mindenki tegye be oda, ahová neki tetszik…

Nem tudni, hogy mit merre tart a lakásárak alakulása?

Bizonytalan a lakásárak alakulása

Bizonytalan a lakásárak alakulása

Ha végigböngésszük a szakmai portálokat, azt látjuk, hogy minden szakértő mást jósol a jövőt tekintve. Ez pedig azért van, mert nem látszanak egyértelmű trendek. Úgy tűnik, hogy erejüket vesztik azok a hatások, amik eddig az áremelkedést okozták, ugyanakkor nincs olyan jel, ami az árak csökkenését jelezné előre.

Update: 2019 júniusában berántotta a kéziféket az ingatlanpiac! Itt a vége? Ebből a cikkből megtudhatod!

 

Nézzük, hogy mi okozta eddig az ingatlan árak emelkedését:

 

  1. A nagy emelkedést megelőzte a válság, amikor általános negatív hangulat uralkodott az ingatlanpiacon.

    A lakásárak csökkenése

    A lakásárak csökkenése

    A főcímek nem szóltak másról, mint ÖSSZEOMLÁSról, ÁRZUHANÁSról, PÁNIKról. Ezért aztán az is elhalasztotta a lakásvásárlást, akinek egyébként igénye lett volna, és mindenki a párnába dugta a kis pénzét. Majd 2013 végén egyszer csak elvonultak a viharfelhők, és a lakásárak csökkenése megállt. Mivel a válság 2008-ban kezdődött, volt egy hatalmas “vevőtömeg”, aki 5 éve halasztotta a lakásvásárlást, majd ezek a vevők egyszerre özönlöttek a piacra. Tehát az árnövekedés (kezdeti szakasza legalábbis) nem volt más, mint visszarendeződés. Ez a hatás mostanra kifújt, már nem fűti az árakat.

  2. Alacsony kamatok, olcsó hitel.

    A lakásárak alakulása nagy mértékben függ a finanszírozási lehetősek alakulásától. A válság során a devizahitelek miatt sokan megégették magukat, ezért a hitelfelvételi kedv is a béka feneke alá esett, és a bankok is megszigorították a hitelfelvételt, és igyekeztek szabadulni a rossz minőségű hitelállománytól.
    Ez hellyel közzel sikerült is néhány év alatt, de aztán ott álltak a bankok, hogy “Helló! Abból élünk, hogy hitelkamatot szedünk, és ha nincs aki hitelt vegyen fel, az nem nagyon jó nekünk… Mit is kéne csinálni ahhoz, hogy újra vegyenek fel hitelt?” És rájöttek, hogy mint a jó pecás, be kell etetni! Olcsó hitelt a népnek!

    Jön az újabb hiteles válság?

    És amikor már mindenki jól behiteleződött, akkor emeljük kamatokat az egekbe! Persze, ez vicc, és túlzás is, hiszen rengeteg fundamentum befolyásolja a hitelkamatokat, például a jegybanki alapkamat, illetve a forint gyengülése az euróval szemben. De a végeredmény ugyanaz. Az elmúlt hónapokban folyamatosan emelkednek a hitelkamatok, és a drágul a finanszírozás, ami keresletcsökkenést okoz. Ha pedig valamit kevesebben keresnek a piacon, akkor annak az ára esni fog.

  3. Quaestor, Budacash és AirBnB.

    Nagyjából a válság utáni felhők elvonulása és az árak megtáltosodása közepette történt, hogy az alternatív befektetési lehetőségek sorra becsődöltek.
    Ha valaki nem volt károsult, az is hallotta a botrányt, tehát ezek után a magyar ember, aki egyébként is szinte kizárólag ingatlanban képes gondolkodni ha befektetésről van szó, a tőzsde-bizniszre csak annyit mondott “Atomkraft, nein danke…”.  De azóta eltelt néhány év, és a tőzsde-botrányok lecsendesedtek, és a pénzpiacokról származó tőkét már felszívta az ingatlanpiac, így a lakásárak alakulása mostanra már más tényezők szerint történik.

  4. Budapest jó befektetési célpont a nyugati világ és a kínaiak szerint.

    A kínaiak szívesen vásárolnak budapesti ingatlant

    A kínaiak szívesen vásárolnak budapesti ingatlant

    Ez még mindig így van a híradások szerint. 2014-ben bizonyára ez igaz is volt, ismerve az akkori árszínvonalat. De azóta sok kerületben megháromszorozódtak az árak, így ha nem is mondhatjuk hogy rossz üzlet Budapesten lakást venni, korántsem olyan vonzóak a számok, mint korábban.

  5. CSOK

    Bár ez a finanszírozási mód inkább az új építésű lakások piacára hat, közvetve kiahatással van a használt lakáspiacra is, hiszen ha az új ára felmegy, azt egyre többen nem tudják majd megfizetni, és a használt lakások felé fordulnak, így ott is nőni fog az ár. Ezen kívül az állami támogatás ugyanúgy hat a lakásárak alakulására, mint az olcsó hitel. Ha könnyebb finanszírozáshoz jutni, és több pénz van a piacon, akkor az árak emelkedése elkerülhetetlen.

  6. Airbnb

    Magyarországon 2010 környékén kezdett működni, és mára 10.500 szálláshely van, csak Budapesten. 2015 óta megduplázódott a lakás-hotelek száma.

    Persze nem minden ingatlan esetében működik a dolog, az Airbnb a belvárosra koncentrálódik, és azért olyan népszerű, mert a hosszú távú kiadásból származó jövedelemnek nagyjából a dupláját – háromszorosát lehet vele realizálni. Ezért aztán drasztikusan nőtt a kereslet a belvárosi lakások iránt, és így az árak az egekbe szöktek. Nagyjából arról van szó, hogy a hétköznapi emberek hozzáférést kaptak a szállódák mézesbödönéhez.

    A következő években viszont már nem tudja majd úgy fűteni az árakat az Airbnb, ahogy eddig, hiszen ha úgy döntünk, hogy belevágunk ebbe a vállalkozásba, a csillagászati árak mellett számos egyéb akadállyal is meg kell küzdenünk.

    • Parkolóhely megváltása – ha egy lakást a tulajdonosa szálláshelyként kíván üzemeltetni, 1,5MFt-os “büntit” kell befizetnie, és természetesen nem ettől még nem lesz parkolóhely a lakáshoz. 
    • Számos kerületben közgyűlési határozat szükséges az engedély beszerzéséhez – Mivel a belvárosban élők egyre nehezebben tolerálják a hajnalig bulizó angol legénybúcsús társaságokat, ezért számos lakóközösség szabályokat hozott ellene. A közgyűlési határozatot beszerezni pedig igen nehéz.
    • A hatóság és az Airbnb viszonya – Mivel a fekete gazdaság melegágyának tekintik, a hatóságok folyton ostromolják az Airbnb-t, hogy adjon ki adatokat a felhasználóiról. Mivel ők ezt eddig megtagadták, számos városban, (pl. Barcelonaban, Prágában, Bécsben) már korlátozásokat vezettek be az Airbnb-vel szemben. Ez minden valószínűség szerint Budapesten is meg fog történni.
    • Erős konkurencia – mivel nagy mértékben nőtt a lakáshotelek száma, a verseny is erősödik, és ahhoz, hogy a szálláshely “kelendő” legyen, szálloda-szintű felújítás szükséges. 
    • Épülő hotelek – a belvárosban számos új hotel épül, amelyeknek a befejezését 2019-re ígérik, így a kínálati oldalon komoly bővülés várható.
  7. 5% lakásáfa

    Hogy a válságból kihúzza a gazdaságot, állambácsi úgy döntött, hogy jelentős kedvezményt ad. Hiszen ha beindul az épitőipar, az a gazdaság egészére serkentőleg hat. Józan paraszti ésszel azt gondolnánk, hogy ha a lakás árának áfa tartlama csökken, akkor olcsóbban lehet majd lakáshoz jutni. De a valóság az, hogy az építtető nem csökkenti a vételárat, hanem zsebre teszi a kedvezményt, mint többlet hasznot. Igaz, ettől még nem is drágultak a lakások.

    A lakásáfa-kedvezmény fellendítette az építkezéseket

    A lakásáfa-kedvezmény fellendítette az építkezéseket

    Arra viszont senki nem gondolt, hogy mivel 2008 és 2013 között nem voltak nagyobb építkezések, a munkások nem tudtak elég pènzt keresni, ezért fogtàk magukat és elmentek külföldre. Mivel rövid idő alatt rengeteg építkezés indult, hamar munkaerő hiàny alakult ki. Illetve szintén senki nem gondolná, hogy az építőanyag, mint pl a homok hiánycikk lehet. Hiszen homok annyi van a sivatagban, mint a tenger… Igen, de a sivatagi homok olyan apró szemű, mint a liszt, és nem lehet építkezésre használni. 

    Szóval rövid idő alatt nem csak munkaerőhiánnyal, hanem építőanyag hiánnyal is szembe találták magukat a beruházók. Emiatt az építési költségek az egekbe szöktek, és egyszerűen muszáj volt árat emelni, ha be akarják fejezni az elkezdett épületeket. Tehát a lakásáfa engedmény végeredményben áremelkedést okozott. Ebből látható, hogy a lakásárak alakulása összefügg az építőanyag és munkaerő árának alakulásával.

    Majd közeledett a 2019 dec.31-es határidő, amikor az áfa 5%-ról visszaáll 27%-ra. Ez annyit jelentett volna a gyakorlatban, hogy 2020 jan. 1-jén 22%-kal drágulnak a lakások. És bizony komoly vitatkozásokra adott volna okot, hiszen ezt a különbözetet sem a vevő, sem az eladó nem akarta volna lenyelni. Ezért aztán az építkezèseken elkezdődött a kapkodás, aminek soha nem lesz jó vége.

    2020 januar 1-je tovàbbi áremelkedést eredményezett volna, egyrészt az új lakások áfája, másrészt az építési kedv erőteljes visszaesése miatt. És ez magával húzta volna a használt lakás piacot is, hiszen aki nem tud új lakast venni, az a használt lakást akar majd, így ott is megemelkedik a kereslet, és nő az ár.

    Aztàn 2018 novemberében megszületett a döntés: A kedvezményes Áfa marad 2023-ig, igaz, csak azokban az esetekben, ahol 2018 nov.1-jen már megvolt az építési engedély. Ez annyit jelent, hogy áremelkedés nem lesz, a kínálat csökkenés pedig időben eltolodik. Az építtetők pedig megnyugodhatnak, hogy nem kell kapkodniuk.

Az ingatlanpiac történelme nem ismétli önmagát, de rímel…

Az ingatlanpiac történelme nem ismétli önmagát... De rímel!

A korábbi évek tapasztalata szerint a lakásárak alakulása 8-10 éves ciklusok szerint változik. Jelenleg egy 2014-től tartó emelkedésben vagyunk, tehát 4 év telt el az aktuális ciklusból. Az ingatlanpiaci ciklusokról itt olvashatsz bővebben.

Ha igaz Mark Twain általam sokat idézett mondása, ami szerint  “A történelem nem ismétli önmagát, de rímel”, akkor további 4-6 jó évvel számolhatunk, mire az ingatlanpiac legközelebb összeomlik. Felsoroltunk összesen 7 árgerjesztő körülményt, amiből 4-ből mostanra kifogyni látszik a szufla. A hitelek még mindig olcsónak mondhatók, a CSOK-kal pedig továbbra is erőteljesen operál a kormány, és az Airbnb sem tervezi, hogy csődöt jelent.

 

A kérdés az, hogy vajon megmaradt “árgerjesztő” hatások elegendőek lesznek-e ahhoz, hogy tovább emeljék az árakat, vagy 2019-ben beköszönt a konszolidálódás időszaka, és megindul a lakásárak csökkenése?