Bejegyzés

Ingatlanárak alakulása 2020 – A korrekció éve jön!

Ingatlanárak 2020

Az ingatlanpiacról szóló írások általában óvatosan fogalmaznak. “Megállhat az ingatlanárak emelkedése…” vagy “Elképzelhető, hogy csökkenni fognak a lakásárak…”
De a helyzet az, hogy az árrobbanást mindig korrekció követi. (Bővebben lásd itt: az ingatlanpiac ciklusairól szóló cikkemben) Ráadásul az emelkedés fokozatos, az árzuhanás mindig drasztikus. Amikor ezt a cikket írom, minden jel arra utal, hogy az ingatlanárak 2020 -ban csökkenni fognak.

Persze nem mindenhol, és nem minden ingatlan esetén lesz ez igaz. A családi házas övezetek még tartják magukat, de a Budapest belvárosában jelentős lesz a visszaesés.

Rend szerint ilyenkor a vevők és az eladók is beparáznak.
Pedig nem kéne.
Egy lassuló piacon a vevők a párnába varrják a lóvét és ráfekszenek, nehogy elveszítsék azt. Pedig számukra itt a várva várt lehetőség, amikor végre nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezni, illetve újra lehet alkudni.

Az eladók meg reménykednek, hogy a jövő hónaptól majd újra az egekbe mennek majd az árak. Pedig még mindig jó áron szállhatnának ki, ha időben eszmélnének…

Az ingatlanárak 2020 -as alakulását a kereslethiány határozza meg – Budapesten az érdeklődések száma átlagban 8000-ről 5000-re esett vissza. Ez majdnem 40%-os csökkenés! A vidék még tartja magát, de ahogyan az árnövekedés Bp belvárosából indult, a lassulás jelei is itt tapasztalhatók először.

 

Az ingatlanárak 2020 -as csökkenésének közvetlen oka a “szuper államkötvény”

A befektetői vásárlások aránya Budapesten 45%. De ez a szám a teljes városra vonatkozik. Ha szűkítjük a belvárosra, akkor ez a szám valószínűleg magasabb lesz.

Legyen mondjuk 80%.

Hiszen ott működik az Airbnb (ami az árnövekedés egyik motorja volt), illetve ott vannak az egyetemek, bulihelyek, így mindig könnyen, és jobb áron adhatók ki, mint mondjuk egy Havanna lakótelepi panellakás.

A befektetők aránya 45%. Vajon-az-ingatlanpiac-2020-ban-is-ilyen-képet-mutat-majd.

A befektetők aránya 45%. Vajon-az-ingatlanpiac 2020 ban is ilyen képet mutat majd? (Forrás: Dh Barométer)

 

“Mi ezzel a gond?” Gondolják az eladók. Hiszen nekik végülis teljesen édesmindegy, hogy egy kínai befektető, vagy magyar kisnyugdíjas lesz a vevő, a lényeg, hogy jó sokat fizessen érte.

A probléma az emberi természetből fakadó kapzsisággal van, ami rend szerint anomáliákat, árfolyambuborékokat okoz a gazdaságban. És emiatt a kevésbé tájékozott, hozzá nem értő tömegek végül mindig megszívják. Ebben a cikkben írtunk részletesen az ingatlanpiaci buborékok kialakulásáról.

A kormány valószínűleg tudatosan próbálja lehűteni az ingatlanpiacot

Az ingatlanpiac reakciója az új államkötvényre

Az ingatlanpiac így reagál az új államkötvényre

Mivel Állambácsi nem teljesen hülye, látta, hogy az ingatlanárak irreális mértékben nőttek, és tudja, hogy nem lenne szabad túlpörgetni a motort, ezért kitalálta, hogyan dugja be a pumpát az ingatlanpiac küllői közé. Így június 1-jén megjelent a Magyar Állampapír Plusz.

A feltételeket hallva a következő kérdés merül fel minden befektető fejében:

Miért vállaljam az ingatlannal kapcsolatos összes hercehurcát, ha állami garanciával, kamatadó mentesen megkapom ugyanazt a hozamot?

HVG cikke szerint a művelet sikeres volt, hiszen nyár eleje óta csökken az érdeklődők száma

  • 20 és 30 Mft közötti lakások iránti kereslet majdnem 50%-kal
  • A 30-40 Mft kozotti 14%-kal
  • A 40-50 MFt-os lakásoknál pedig 10%-kal esett vissza június óta.
Tranzakciószám az ingatlanpiacon

Bár a szeptemberi tranzakciószám nem marad el az előző években megszokottól, de jól látszik a megtorpanás az előző hónapokban. A lendület megtört, és ez meghatározza majd az ingatlanárak 2020 -as alakulását (forrás: Dh Barométer)

 

A fizetőképes kereslet elérte a határait, ezért az ingatlanárak 2020 -ban már nem tudnak tovább nőni

5 éve még létezett olyan vevő, aki azért vett 10MFt-ért egy garzont, mert a gyerek egyetemre fog járni. Vagy egy fiatal pár összefogott és vettek 20-ért egy két szobás lakást. De mostanra a belvárosban a garzon 30Mft, a két szobás meg 45M.

Az a helyzet, hogy a BEFEKTETŐN kívül nincs olyan vevő, aki meg tudná fizetni ezeket az árakat. De vajon vásárol-e a befektető, ha nem kap megfelelő hozamot a pénzére? A válasz természetesen NEM.

A VI. VII. és VIII. kerület népességfogyása a legnagyobb. Az emberek eladják a belvárosi lakásaikat, amit az elmúlt években a befektetők vásároltak fel.

 

Hasonló helyzet alakul ki a lakáspiacon, mint 2008-ban. Csak az oka más.

2008 októberében a bankok befagyasztották a hitelek kihelyezését. Ezzel a vevők 80%-a egy csapásra eltűnt. (Biztos sokan emlékeznek még arra, hogy akkoriban akár nulla önerővel is lehetett lakáshoz jutni…)

Ugyanakkor a CHF árfolyama a forinthoz képest drasztikusan emelkedni kezdett, aminek eredménye az lett, hogy a jelzáloghitelesek menekülőre fogták, és nagy tömegben kerültek a piacra a devizahitellel terhelt ingatlanok. Tehát a kereslet drasztikus csökkenésével egyidejűleg nagy mértékben nőtt az eladó lakások száma. 

Az eredmény túlkínálat és recesszió volt.

A lakáskínálat nő, az árgörbe pedig stagnálásba váltott. Minden valószínűség szerint az ingatlanárak 2020-ban nem nőnek tovább.

Ha egy árucikkből sok van, de vevő nincs, akkor egyértelmű, hogy az árak csökkenni fognak.

Persze most nem valószínű, hogy világméretű válság alakul ki. De nézzük meg, hogy mi történik most:

  • A szuperállamkötvény a befektetői vásárlásokat jelentősen visszavetette.
  • Ugynakkor azok a befektetők, akik korábban bevásároltak, tömegesen jönnek a piacra és próbálják realizálni a hasznukat.

Az eredmény hasonló 2008-hoz. Drasztikusan csökken a vevők száma, miközben a kínálat a sokszorosára nő. Tehát az ingatlanárak 2020 -ban korrigálni fognak.

 

Az ingatlanárak 2020 -ban a családi házaknál és a nagyobb lakásoknál még kitartanak

A befektetők elmaradása elsősorban a belvárosi kerületeket sújtja. De ahogy az áremelkedés a belvárosból indult 2013 végén,  a korrekció is innen indul ki. Hiszen miért kerül egy kőbányai panel 30MFt-ba? Mivel a belváros megfizethetetlenné vált, de lakni azért kell valahol, a korábban a belvárosban nézelődő vevők tömegei fedezték fel, hogy nem is olyan rossz kőbányán lakni…

Illetve az állami támogatások (CSOK, falusi CSOK, Babaváró támogatás) mind a családosok vásárlásait segítik, akik pedig a nagyobb méretű ingatlanokat, és a családi házakat fogják keresni.

Tehát ezeknél az ingatlanoknál enyhébb korrekció várható, de az, hogy a piacon általában nő a kínálat és csökken a kereslet, itt is elakad majd az árnövekedés.

Az eladók és a vevők is kivárnak. Pedig nem kéne.

A leírtak alapján a vevők valószínűleg azt várják, hogy jövő tavasszal már újra 2012-es árszinteken lehet majd kacsalábon forgó palotákat venni, és emiatt elhalasztják a vásárlást. De ez sajnos nem így lesz.

Az eladók meg azt gondolják, hogy hülyeség, amit leírtam, mert egy másik cikkben meg azt olvasták, hogy idén is 20%-ot nőttek az árak. A gond csak az, hogy ez egyrészt a teljes országra vonatkozó adat. Másrészt a múlt. Én meg az ingatlanárak 2020 -as alakulásáról, és elsősorban a budapesti ingatlanpiacról beszélek.

A korrekció jönni fog, akár tetszik, akár nem.

A vevők várnak a vásárlással. Pedig az ingatlanárak 2020 -as alakulása lehetőség lesz nekik!

Ahogy már korábban említettem, valószínűleg nem lesz 2008-hoz hasonló világgazdasági összeomlás.

Viszont az állam továbbra is tolja a támogatásokat a vásárlók zsebébe, az új építésű lakások kínálata elapad, és az áfa változása miatt 2020 január 1-től az új lakások ára egyébként is 22%-kal lesz drágább. Látható, hogy marad még szufla az ingatlanpiacban.

Ha vevő vagy, és azt várod, hogy megint 10MFt lesz egy belvárosi garzon ára, akkor el kell, hogy keserítselek. De…

A 2020 -as ingatlanpiac újra a vevőknek áll majd

Ha jól akarsz járni, most vásárolj lakást! Most lehet alkudni, és jó vételeket találni!

Ha minden jól megy, már soha nem lesznek olyan olcsók a lakások, mint 10 évvel ezelőtt. Ahhoz, hogy ez megtörténjen, háború, kommunizmus, vagy természeti katasztrófa kéne. És azért hála istennek ezekre nem sok az esély mostanában.

A népesség növekszik, a gazdaság pörög, nő az infláció, minden drágul. Ráadásul az ország szép, nincs tornádó, cunami, és rengeteg ivóvizünk van, stb. Tehát a a visszaesés csak időleges lesz.

Hogy meddig tart majd, azt még nem tudjuk megmondani. De tény, hogy hosszú távon mindenképpen jobban jársz, ha van ingatlan vagyonod.

A következők miatt érdemes megfontolnod, hogy most lépj a piacra vevőként:

  • Nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezni
  • Mivel az eladók túláraznak, egyre több lakás “ragad majd be”, lesz miből válogatnod
  • Már nem kell licithelyzetekkel számolnod, újra az alku lesz a jellemző

 

Miért vegyek lakást, mikor itt a szuperállamkötvény?

Te is elhitted, hogy kolbászból van a kerítés, ugye? Nézd meg egy kicsit jobban a feltételeket, és gondold újra.

Ugyanis a MÁP nem infláció követő…

Lehet, hogy a szuperállamkötvény nem is olyan jó biznisz?

Lehet, hogy a szuperállamkötvény nem is olyan jó biznisz? Ha az infláció elszáll, a hozam lényegesen jobb, ha a hagyományos államkötvényben gondolkodunk. Vagy neadj’ isten ingatlanbefektetésben…

Mint mondtam, Állambácsi nem teljesen hülye. Ha azt gondoltad, hogy azért van szuperállamkötvény, hogy neked jó legyen, akkor most szólok, hogy tévedsz. A kormány tudja, hogy le kell hűteni a piacot, tehát bedob egy csalit, amivel elszipkázza a lóvét. Majd a pénzt elinflálja, és végül tulajdonképpen nem kapsz hozamot a pénzedre…

De a hírek arról szólnak, hogy alacsony az infláció, csupán 2,8%…

Aha…

1 Euro meg nemrég 336 Ft-ba került. Ha a forint gyengül, akkor  emelkedik az üzemanyag, a kenyér, a levegő… egyszóval MINDEN ára. Akkor vajon mekkora a valószínűsége annak, hogy az infláció ilyen alacsony marad?

1 Euro nem olyan régen 336 Ft-ba került. Vajon ez befolyásolja az ingatlanárak 2020 -as alakulását?

1 Euro nem olyan régen 336 Ft-ba került. Vajon ez befolyásolja az ingatlanárak 2020 -as alakulását?

És arról már ne is beszéljünk, hogy a kamatkörnyezet tartós alacsonyan tartása pénzbőséget, és előbb vagy utóbb “keresletvezérelt” inflációt okoz.

 

Az eladók pedig várják, hogy az ingatlanárak 2020 -ban tovább nőnek. És így rúgnak öngólt…

Az eladókról általában véve igaz, hogy túlárazzák a lakásukat. Ennek sok oka van, de a legfőbb az, hogy a hirdetési árak alapján lövik be a saját lakásuk árát.

Amit a lakáseladók gondolnak a saját lakásukról

Manapság a piac már a túlkínálat felé halad és az árak stagnálnak, sőt, sok esetben már csökkenni kezdtek. De néhány hónapja még normális volt, hogy a vevők licitálnak, és tapossák egymást egy egy jobb lakásért. Ezért az eladók reménykednek, mert hozzá vannak szokva, hogy minden évben 20-30%-kal nőnek az ingatlanárak. Szóval ha most nincs érdeklődés, az nem is olyan nagy baj, mert majd tavasszal újra beindulnak a dolgok…

A probléma az, hogy az ingatlanpiaci trendek nem hetekben vagy hónapokban mérhetők. Az áremelkedés 5 évig tartott. Az esés mindig gyorsabb, és drasztikusabb. Szóval a korrekció legyen mondjuk 1-2 év.

Tehát tavasszal nem lesz jobb.

De addig eltelik fél év… És az árak közben csökkennek.

Ebben a videóban bemutatjuk, hogyan viselkedik az átlagos eladó a lassuló piacon.

 

Az eladók későn eszmélnek. Egyelőre nem akarják elfogadni, hogy az általuk elképzelt árat már senki nem fogja megadni. De a remény hal meg utoljára, ezért várnak. És ezzel öngólt rúgnak…

Miért van az hogy 2013-tól 2019-ig a hülye is tudott lakást eladni?

Havonta 150 – 200 ügyfél keres meg minket, hogy mondjuk meg a lakása értékét. Tudod, hogy mit csinál a 80%-uk?

A legjobb tudásunk szerint kiszámoljuk neki a várható eladási árat, elküldjük neki. Az eladó pedig fogja magát, rátesz a várható árra 20-30%-ot, és piacra lép.

A vicc az, hogy az elmúlt években ez a stratégia működött, hiszen a “forró” piacon csak ki kellett várni, amíg a piac utól éri a ma még irreálisnak tűnő árat.

Ez azonban nem azért volt, mert a tulajdonos akkora ingatlanmogul. Hanem azért, mert a trend kedvezett neki.

Most viszont fordul a trend.

 

Szeretném leszögezni, hogy nem rémisztgetni akarom a lakástulajdonosokat. Ezért álljon itt jó nagy betűkkel a következő mondat:

A RECESSZIÓ IDEJÉN IS LEHET LAKÁST ELADNI, SŐT, MÉG JÓ ÁRAT IS LEHET KAPNI ÉRTE!!!

Viszont a jó eredményhez nem lesz elég a szokásos módszer, hogy a hasamra ütök, kitalálok egy árat, majd felteszek 1 db ingyenes, kép nélküli hirdetést az ingatlanrobot.hu-ra.

Ha valóban a legjobb árat akarod, ráadásul belátható időn belül, akkor szükséged lesz a következőkre:

  • Profi hirdetési anyag, hogy kitűnj a tömegből. Ugyanis a lassuló piacra a túlkínálat jellemző.
  • Vastag pénztárca, hogy akár 6 hónapig tudd finanszírozni a hirdetéseidet minden működő fórumon
  • Tárgyalástechnikai felkészültség, hogy a vevő zsebéből a maximumot tudd kiszedni az alku során
  • Gyors reakcióidő – csökkenő árak mellett nincs időd tökölni! Ha valóban komoly az eladási szándékod, lépj piacra minél gyorsabban, hogy időben ki tudj szállni!

És mindenek előtt a legfontosabb az lesz, hogy megfelelően árazz! Ebben a cikkben leírtam, hogyan hat a túlárazás a végső eladási árra. Olvass bele, meg fogsz lepődni.

De ha időben lépsz, még mindig jó árat kaphatsz az otthonodért, hiszen 2013-hoz képest Budapesten háromszorozódtak az árak. De ha húzod az időt, bizony rosszul járhatsz…

 

Eladnád a lakásodat, de nem tudod, hogy mennyit ér?
Fordulj hozzánk, segítünk!

 

 

 

 

 

Ingatlan árkalkulátor – Működik, vagy átver?

Ingatlan árkalkulátor - működik, vagy átver?

Ha a lakásod eladásán gondolkodsz, a neten számos ingatlan árkalkulátor áll a rendelkezésedre, amelyek igyekeznek segíteni a reális ár megállapításában. A baj az, hogy egyik sem ad vissza korrekt eredményt.
Vagy azt gondolod, hogy létezik olyan “számológép”, ami 5-6 adatból  megmondja majd, hogy mi a lakásod valós értéke? De akkor miért létezik az értékbecslő szakma, és miért kell egy szakvéleményért 30.000 – 50.000 Ft-ot fizetni…?

Az ingatlan árkalkulátor egy érzéketlen tuskó

Ez mekkora hülyeség, ugye?

De a helyzet az, hogy ez az egyik oka annak, hogy egy “robot” nem tudja megbecsülni a lakásod valós értékét: nincsenek érzelmei.

A közgazdaságtan olyan modellekben gondolkodik, amikor az eladók és a vevők rendelkeznek minden elérhető információval és ezek alapján ésszerű döntést képesek hozni. A gond az, hogy ez a valóságban soha nincs így.Ha ilyen a vevőd arca, valószínűleg jó árat ajánl majd

Az ingatlanpiacon nincs központi szerv, az ország területén szétszórva történnek a tranzakciók. A legfrissebb hiteles adat pedig a KSH eladási statisztikája, ami cirka másfél éves késéssel érhető el. A 2019 augusztusi, és a 2018 februári árak között pedig jelenleg nem olyan sok a különbség. Cirka 30%…

 

Mivel az információ hiány jellemző, a vevők és az eladók általában érzelmi döntést hoznak.

Tegyük fel, hogy egy lakás piaci ára 20MFt. Megkeresem a tulajdonost, hogy szeretném megvenni.
Neki nincs szándéka eladni. De végül kiböki, hogy volna az az ár, amiért megválna tőle. 24MFt-ot szeretne. Ez jó 20%-kal magasabb a piaci realitásnál.

Mit mond minden józan gondolkodású vevő?

Mikor az ingatlan árkalulátor túláraz

“Nem kell, inkább rohadjon rá…”

Igenám, de én történetesen a szomszédban lakom. Az idős anyukámat szeretném a közelenben tudni. Ráadásul a lakás földszinti és akadálymentesített.
Vajon hajlandó leszek a piaci ár fölötti összeget fizetni?
Minden bizonnyal, hiszen számomra alakás magasabb értéket képvisel, mint az átlag vevőnek.

 

Az ingatlan árkalkulátor “csupán” az árat veszi figyelembe

A statisztikák, és az adatbázisok, amiket az ingatlan árkalkulátor használ, “csupán” az árakat tartalmazzák Pedig egy ingatlan eladásnál számos más összetevője is van a megállapodásnak. Persze egy részüket lehet “sablonizálni”, de a nagyobb százalékuk nem írható le képletekkel.

Nézzük, hogy általában mit nem vesznek számításba az ingatlan árkalkulátorok:

1.) Az ingatlan árkalkulátor nem tudja, hogy milyen viszonyban van az eladó és a vevő

A testvérednek/barátodnak/komádnak nem ugyanazt az árat fogod felkínálni, amit egy ismeretlennek. Vagy kevesebbet, vagy többet fogsz mondani, attól függ, hogy milyen a viszonyod az illetővel. De abban valószínűleg egyet tudunk érteni, hogy a másik emberhez fűződő kapcsolatod befolyásolja majd a végső árat.

2.) Nem foglalkozik a jogi helyzettel

A lakás tele van tartozással, és a végrehajtó dönteti az ajtót. Más lesz az eladási ár? Hát persze.
Vagy tegyük fel, hogy az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, és a haszonélvező nem hajlandó lemondani a jogáról. Tehát úgy kell megvenned a lakást, hogy valaki benne lakik. A legtöbb vevő azt mondja, hogy ebben az esetben nem érdekli az üzlet. De bizonyára néhányuk elgondolkodna, ha mondjuk a piaci érték 50%-áért hozzá lehet jutni.

3.) Nem tudja megítélni, hogy milyen erős a tulajdonos motivációja

Minél súlyosabb problémát kell megoldani, illetve minél nagyobb az “idő-nyomás” az eladó oldalon, a vételár annál alacsonyabb lesz.

4. ) Nem veszi figyelembe a piaci környezetet

Egy forró piacon az értékbecslés lehet merészebb, hiszen ha kicsit magasra is lövi be az árat, a piaci árak emelkedése előbb-utóbb beéri azt, ráadásul minimális alkuval kell számolnod (sőt, jellemző a licithelyzetek kialakulása).

A hideg piacra ennek ellenkezője igaz. Az árak folymatosan csökkennek, ezért jóval óvatosabban kell bánnunk a számokkal. Ha a kalkulátor fölébecsül, olyan helyzetbe hozhatja az eladót, hogy az évekig képtelen lesz eladni az ingatlanát.

Az ingatlan árkalkulátor csak a számokat veszi figyelembe

Az ingatlan árkalkulátor csak a számokat veszi figyelembe

Akkor ne használjunk online ingatlan árkalkulátort?

Nem mondtam, hogy ne használd. A ingatlan árkalkulátor arra jó, hogy egy hozzávetőleges támpontot adjon. De komolyabb tervezéshez, számításhoz az eredmény sajnos használhatatlan lesz, mert a valóságtól akár 10-20%-kal is eltérhet. Tehát egy 40MFt-os lakás esetén 4-8MFt-os differenciáról beszélünk.

Ha komolyan fontolgatod az eladási szándékot, a “hozzávetőleges” ár nagy károkat tud okozni neked.
Hogy miért?
Jöjjön egy kis marketing-pszichológia! (Ne aggódj, ígérem, hogy érdekes lesz 🙂 )

 

Amit az Isten sem ver ki a fejedből – A horgonyár

 

A horgonyár az angol anchoring szóból ered. Azt jelenti, hogy a vevők fejében minden termékhez van egy hozzárendelt referenciaár, ez a horgonyár. Gyakorlatilag tudjuk, hogy mennyibe kerül egy csésze kávé, mennyibe kerül egy kiló kenyér, mennyibe kerül egy liter üzemanyag, és ezek horgonyárként jelennek meg a fejünkben. (…) Ami egyszer bement a fejekbe, Isten onnan ki nem veri. 

Forrás: Weiser István – Az árazás 48 törvénye

A lakásoddal kapcsolatosan általában eredetileg nincs a fejedben horgonyár. Egyébként semmilyen más termékkel kapcsolatban sincs. Valahonnan megtanulod, hogy mi az adott dolog értéke.

Horgony ár

Ha ez a két horgony bekerül a fejedbe, azt megemlegeted!

Érdekes megvizsgálni, hogy az otthonoddal kapcsolatos horgonyár honnan kerül a fejedbe:

  • ennyiért vettem
  • ennyiért újítottam fel
  • a szomszéd ennyiért adta el (2 éve)
  • az anyósom/barátom/ismerősöm azt mondta ennyit ér
  • bemondták a tévében, hogy felmentek az ingatlanárak, úgyhogy legalább 100MFt az ára
  • ki kéne fizetnem a tartozásomat, kellene egy lakás a gyereknek, meg nekem is kell valahol laknom. Ez összesen 68MFt, úgyhogy ennyiért fogom eladni a lakásomat

Az átlagember nagyjából így szerzi az információt. Gondolom egyetértünk abban, hogy ez a horgonyár valószínűleg köszönőviszonyban sem lesz a piaci értékkel.

A probléma az, hogy a vételtől az eladásig általában eltelik némi idő, és a piac mozog. Fel, vagy le. De a legritkább esetben fog ugyanannyit érni a 2 évvel ezelőtt vásárolt ingatlanod. Az hogy mennyiért újítottad fel, egy nagyon fontos szám NEKED. De ha te lennél a vevő, téged sem érdekelne, hogy mennyibe került a cement meg a tégla. Mint ahogyan az sem érdekelne vevőként, hogy az eladónak mennyi tartozása van.

 

A horgony ár megkeseríti az életedet

A fejedben lévő horgonyár alacsonyabb, mint a piaci realitás, akkor nincs nagy gond. Hiszen a gyomrod sokkal könnyebben beveszi, ha az elképzelésedhez képest néhány “plusz” millió üti a markodat.
Az ellenkező eset viszont megkeseríti az életedet

Fogadnék, hogy a fejedben lévő ár magasabb, mint a piaci realitás. Ha eladó vagy, ez a normális. Hiszen az évszázad üzletét akarod megcsinálni. (Persze ha vevő vagy, akkor meg kacsalábon forgó palotát szeretnél egy putri áráért.)

A gondot az okozza, hogy azt már nagyon nehezen nyeled le, ha a piac nem adja neked oda azt az összeget, amit “kitaláltál”. Magaddal fogsz kiszúrni, és hónapokat vesztegetsz el teljesen fölöslegesen, amíg a hócipőd is tele lesz a lakáseladással.
És a vicc az, hogy hiába írom ezt le neked.
Ha már benne van a fejedben a hibás horgonyár, azt az Isten sem veszi ki onnan…

Ezt a horgonyt jó nehéz lehet megmozdítani. Ugyanannyira, mint a fejedben lévő horgonyárat.

Ezt a horgonyt jó nehéz lehet megmozdítani. Ugyanannyira, mint a fejedben lévő horgonyárat.

Ezért nagyon fontos, hogy a szomszéd, anyós, értékbecslő, vagy ingatlan árkalkulátor mennyire pontos árat ad meg.

Hidd el nekem, hogy jobb, ha felkészülsz egy gyengébb forgatókönyvre, minthogy magas elvárásaid legyenek, aztán csalódj.

 

Hogyan tettem hibás árat a tulajdonos fejébe [Esettanulmány]

“2012 augusztusában eladtam egy lakást a Ferencvárosban. A vevő a fiának vette, hogy legyen hol laknia, amíg egyetemre jár. Majd 2019-ben újra felkeresett az akkori vevő / mostmár tulajdonos, hogy a fia végzett az egyetemen, nincs szükség a lakásra, adjuk el. Örömmel vállaltam a feladatot, hiszen nincs annál jobb visszajelzés, mint amikor 7 év távlatából előkerül egy régi ügyfél.

A lakásra emlékeztem, de a pontos paraméterek nem voltak meg. A tulaj azt mondta, hogy az alapterület 100 nm, és kérte, hogy állapítsam meg az értékét. Itt elkövettem azt a hibát, hogy anélkül, hogy ellenőriztem volna a kapott adatokat, mondtam neki egy árat: A négyzetméterár kb 600eFt lesz, tehát 60MFt a várható eladási ár.

Mikor lekértem a tulajdoni lapot, már tudtam hogy bakot lőttem.Kiderült, hogy a lakás nem 100, hanem csak 88 nm. Így viszont a várható érték mindössze 53MFt lesz. De már sajnos késő volt, a tulajdonos fejébe bekerült a 60MFt-os horgonyár.

Végül 6 hónap után eladás lett a dologból 54MFt-os áron, amivel túlszárnyaltam a korábbi becslésemet.

A poén az, hogy ha az elején nem hibázzuk el az árazást, és nem 60-ról, hanem 56MFt-ról indulunk, akkor 2 hónapon belül tettem volna le az asztalra ugyanazt az eredményt. Így viszont 4 hónapomba telt meggyőzni a tulajdonost, és elengedtetni vele a horgonyt.”

Lónyay_utcai ház

A fenti történetben szereplő lakás ebben a házban van.

Nem amiatt buksz, amit nem tudsz. Hanem amiatt, amiről úgy gondolod, hogy tudod.

Ezzel a nem is olyan rövid kitérővel szerettem volna megvilágítani neked, hogy el tud tájolni és súlyos (időben és pénzben mérhető) kárt okoz, ha valahonnan szerzel egy hibás adatot és arra alapozod az ingatlanvagyonoddal kapcsolatos döntéseidet.

Az a helyzet, hogy az ár meghatározása alapvetően meghatározta az ingatlaneladás menetét. Az emberek mégis elbagatellizálják a dolgot. A hasukra ütnek, kitalálnak egy a valóságtól teljesen elrugaszkodott dolgot, mellé tesznek egy csapni való marketinget, és csodálkoznak, hogy nem kel el a lakás.
Vagy elkel.
De az eredmény 90%-os. És egy 40 millás lakás esetén ez 4 M minuszt jelent.

A következő bekezdésben megnézzük, hogy hogyan működnek a lakásár kalkulátorok. Leteszteltem három, különböző szoftvert, és megvizsgáltam, hogy mennyire hasznos az infó, amit adnak, segítenek-e a döntéshozásban.

 

Az ingatlan árkalkulátor megmondja a frankót… vagy mégsem?

A vizsgált (létező) ingatlan:

  • Budapest, IX. Toronyház utca 5. szám alatt található,
  • 39 nm-es,
  • 1+1 szobás,
  • jó állapotú,
  • 3.emeleti (legfelső).

Ingatlan árkalkulátor teszt 1.  – ingatlanbecslo.com

Az ingatlanbecslo.com egészen részletesen kikérdezett, és egy korrektnek tűnő becslést adott vissza:
24 930 000 Ft
Határozott, tízezer forintos pontosságú.

ingatlan árkalkulátor - ingatlanbecslo

De azért nem vagyok meggyőzve, megnézem, hogy mit mond a többi “számológép”:

 

Ingatlan árkalkulátor teszt 2. – ertekbecslo.hu

Az ertekbecslo.hu összesen 7 adat megadása után kidob egy intervallumot: 18M és 23M között van az ingatlan értéke.

 

Ingatlan árkalkulátor - ertekbecslo

Köszi.
Akkor most 18 vagy 23 ?
Mivel az eladó vagy, valami ilyesmi gondolatmenet zajlik a fejedben:

“Nekem a 23M sokkal szimpatikusabb… Egyébként valószínűleg ez az ertekbecslo.hu rosszul működik, mert az ingatlanbecslo 25MF-ot mondott, és az még a 23M-nál is sokkal szimpibb!”

Nincs is ezzel semmi gond, azon kívül, hogy ha túlárazod a lakásodat, malmozhatsz majd hónapokig, mert a kutya sem emeli majd rád a telefont…

A túlárazás sok millió forintba kerülhet neked. Ebből a cikkből megtudhatod, hogy miért!

Három a magyar igazság, tehát nézzük a harmadik becslést, majd az igazságot tesz:

 

Ingatlan árkalkulátor teszt 3. – ingatlannet.hu

Na most aztán kinn vagyok a vízből: “Adatbázisunkban jelenleg nincs elég adat a becsléshez”.

Ingatlan árkalkulátor - ingatlannet

A végeredmény: az ingatlan értéke 18 – 25 MFt között van.

Ettől nem sokkal lettünk okosabbak…

De akkor vajon honnan lehetne megtudni a pontos értéket?

 

Helyszíni szemle nélkül nem lehet pontosan árazni – itt bukik el az ingatlan árkalkulátor

Az eddigiek alapján gondolom világos neked is, hogy néhány adatból nem lehet pontosan meghatározni a lakás értékét. Mivel nem egy kiló kenyérről beszélünk, mindenképpen szükséges a helyszíni szemle.

Az első beszélgetésem a tulajdonosokkal rend szerint nem a lakásban zajlik. Mindig megkérdezem, hogy milyen állapotban van a lakás. Sokszor kapom az alábbi választ:

“Hát… jó állapotban van, tavaly felújítottuk…”

Majd a helyszíni szemle során kiderül, hogy a “felújítás” tulajdonképpen egy festés volt, de tulajdonképpen a lakás bontandó. Vagy a másik véglet, mikor hupirózsaszín csempével burkolták a fürdőszobát, és hello kitty mintás tapétát raktak fel a nappaliban.

Sajnos eladhatóság szempontjából egyik sem lesz az igazi.

A Győzike-villa: Amit az ingatlan árkalkulátor biztosan nem tud értelmezni

A Győzike-villa: Amit az ingatlan árkalkulátor biztosan nem tud értelmezni. Sokba került a kialakítás? Hogyne. Győzike ezt felújítottnak hívja? Persze. És neked tetszik? Ez az a felújítás, amit inkább nem kellett volna megcsinálni, mert soha nem fog megtérülni.

Ha Győzike tudná, hogy mi az a home staging, ésszerűbben költötte volna el a felújításra valót. Kattints ide, ha szeretnél többet tudni a témáról!

Szemlézni kell a tulajdonost is

Persze nem arra gondolok, hogy mennyire jó nő /pasi az illető. De az ár megállapításához beszélnünk kell a tulajdonossal, ismerni kell az élethelyzetét, tudni kell, hogy mennyire motivált az illető, van-e “időnyomás” az eladással kapcsolatosan. Itt általában a következő választ szoktam kapni:

Nem sürgős, van 2 hónapom, hogy eladjam.

Ilyenkor azt a rossz hírt kell, hogy közöljem, hogy a 2 hónap kevés lesz, mit mackósajtban a brummogás. És ha nem toporog máris a küszöbön a vevő, akkor igen nagy gáz van.
Hogy miért?
Aki hitelből fizeti a vételárat, annak a bank 60 napra vállalja a fizetést. A fundamenta 90 napot mond. De sűrűn elő fog fordulni, hogy a vevődnek szintén el kell adnia valamit, és 120 napot kér. Tehát a potenciális vevők 80%-át elfelejtheted, mert nem lesz megfelelő a fizetési konstrukció.

Gyakorlatilag egyetlen kategória marad: a készpénzes, aki többnyire befektető. Viszont ahhoz, hogy őt ki tudd fogni, valószínűleg jócskán engedned kell az árból.

Vagy ki lehet tartani az eredeti elképzelés mellett, és reménykedni, hogy mégis sikerül. De ha még eltelik néhány hét és valami oknál fogva mégsem sikerül megtalálni a vevőt, akkor kezdhet gyöngyözni a homlokod…

De tudd, hogy ebben az esetben az ingatlan árkalkulátor biztosan magasabb értéked ad meg, mint amit érvényesíteni tudsz majd.

A valóság egy dolog. De mi van a papírokkal?

Majd végül meg kell vizsgálni az ingatlan jogi helyzetét. A tulajdoni lapon, vagy az alapító okiratban lévő dolgok jelentősen befolyásolhatják a piaci értéket.

Az ingatlan árkalkulátor nem nézi meg a papírokat.

Az árkalkulátor nem nézi meg a papírokat.

Néhány napja leveleztem egy hölggyel, aki egy VI.kerületi, Bajcsy-Zsillinszky úton található, 74 nm-es ingatlan áráról kérdezett. Majd kiderült, hogy a 74 nm nem egy önálló ingatlan, hanem egy nagyobb üzlethelyiség 1/3-ad része, és azért akarja tudni az értékét, mert a 2/3-ad az övé és tárgyal a másik tulajdonossal az 1/3-ad rész megvásárlásáról.

A helyzet az, hogy az 1/3 tulajdoni jog gyakorlatilag értéktelen, mert valószínűleg még 50%-os áron sem kellene senkinek. Az egyetlen ember, akinek valós értékkel bír ez az ingatlan, az a másik 2/3-ad tulajdonosa. Így a piaci értéket fölösleges kiszámolni.

3 tanácsot tudtam adni:

  • Gondolja át, hogy mennyire kell Önnek ez az 1/3-ad?  Ha nagyon, akkor egyezzen meg a tulajdonossal és fizesse ki, amit kér érte és pont.
  • Még ettől is jobb kérdés, hogy mennyire kell az eladónak a pénz? Mert ha nagyon, akkor Önnek jó alkupozíciója van, és le tudja majd szorítani az árat.
  • Illetve Önnek elővásárlási joga van. Mondja az eladónak, hogy hirdesse meg az 1/3-ad részt, amennyiért gondolja, és nézzék meg, hogy mi történik.
    Ha megjön a vevő, Önnek van lehetősége belépni az üzletbe, ha hajlandó tartani azokat a feltételeket, amiket a piacról érkező vevő adott volna.
    Ha meg nem sikerül vevőt találni, akkor bebizonyosodik, hogy nem ér annyit az ingatlan, amennyit az eladója gondol érte…

De ha gondolod, megpróbálhatod megbeszélni ezt a körülményt az ingatlan árkalkulátorral is…

 

Belenézek a kristálygömbbe, és megmondom, mennyit ér a lakásod

Ha a wikipediaban megnézed az “ingatlan-értékbecslés” szót, a következőket találod:

“Az ingatlanérték-becslés nem egzakt tudomány, nem csupán matematikai modelleket alkalmazó szakma, hanem bizonyos mértékig látnokság, jövőkutatás is. Abban az értelemben igaz mindez, hogy a vagyontárgy piaci értékét csak akkor lehet biztosan tudni, ha az már elkelt.”

Azért itt a cikk végén tisztázzunk, hogy senki sem akkora professzor, hogy 100%-ig pontosan meghatározza egy lakás várható eladási árát. Ha mégis sikerül, az csupán a véletlen műve.

 

Az egész iromány konklúziója a következő:

Ha csupán “hobbiból” érdekel a lakásod értéke, használj nyugodtan ingatlan árkalkulátort.  De ha éles a helyzet, fordulj szakemberhez, aki kimegy a lakásodba, részletesen felméri azt, kikérdez téged, és megvizsgálja az ingatlan jogi oldalát is. A becslés így a lehetőségekhez mérten a legpontosabb lesz.

Ja, igen: Jó ha tudod, hogy az, hogy egy szakember kimegy hozzád, pénzbe kerül. Akkor is, ha a gázost, a villanyszerelőt, vagy az értékbecslőt hívod.

minek fizessek az értékbecslésért

Persze, megteheted, hogy nem kérsz segítséget, és a saját fejed után mész. De azért azt még elmondom, hogy egy szakembernek van még két ütőkártyája, ami valószínűleg neked nincs.

1.) Objektivitás: Nem fogja torzítani a becslést az ingatlanhoz való érzelmi kötődése. Ezért nem azt fogja mondani, amit hallani akarsz, hanem azt, ami a realitás.

2.) Piaci tapasztalat: Egy (magyar) átlagember élete során 1-2 alkalommal kerül lakáseladási szituációba. Egy szakember havonta 1-4 alkalommal csinálja végig ugyanezt. Valószínűleg tud hasznos tanácsot adni azzal kapcsolatosan, hogy min kell változtatnod, ha a maximális eladási árat akarod elérni.

 

+1) Mi nem csupán egy árat mondunk. Ha a tulajdonos szeretné, érvényesítjük is azt.

Mi várható 2019-ben az ingatlanpiacon?

,
Mi várható az ingatlanpiacon 2019-ben?

Manapság minden ismerősöm ezt kérdezi: Milyen lesz az ingatlanpiac, esnek-e a lakásárak 2019-ben? A válasz: valószínűleg nem. Még körülbelül 1 évig tart a “jó világ”.

Ha végig böngésszük a szakmai portálokat, azt találjuk, hogy minden szakértő másképpen nyilatkozik az ingatlanpiac kapcsán. Ez pedig azért van, mert nem láthatók egyértelmű trendek. Az árakat felfelé hajtó hatások kimerülni látszanak, komolyabb, esésre utaló jel viszont egyelőre nincs. A piacot befolyásoló hatásokról bővebben itt olvashatsz.

Tehát a magas lakásárak egyelőre maradnak

Ez jó annak, akinek van ingatlana, és rossz annak, aki éppen most vásárolna. Az ingatlanpiac előrejelzése mindig bonyolult feladat, hiszen rengeteg tényező befolyásolja a dolgok alakulását, amik ráadásul nem feltétlenül függnek össze a gazdaság egészével, ráadásul általánosan jellemző az információ hiány állapota, hiszen a legfrissebb központi statisztikák minimum 1 éves késéssel érhetők el. Az ingatlanpiacon felismerhető ciklusokkal, mintákkal a közgazdászok már évtizedek óta foglalkoznak, és bőven lehet szakirodalmat találni a témában. Ha jósolni akarunk, érdemes elővennünk a történelmi adatokat, és összevetnünk azzal, hogy a jelenben mit tapasztalunk.

Az ingatlanpiac ciklikussága

Az ingatlanpiac ciklusai

Az ingatlanpiac ciklusai

Stabilizáció (2010-2014)

Alacsony árak, és bérleti díjak, üresen kongó irodaházak, és üzlethelyiségek, számos KIADÓ / ELADÓ tábla az utcafronti üzlethelyiségek és lakások ablakaiban. Korábban újonnan fejlesztett ingatlanok tömegével kerültek a piacra, de a kereslet nem volt képes tartani a tempót, emiatt leállnak az építkezések, és eltűnnek a toronydaruk a városból. Az alacsony árak miatt a kereslet növekszik, és lassan felszívja az üresen álló, vagy eladatlan ingatlanokat. Mivel nincsenek építkezések, mérsékelt ütemben megindul az áremelkedés. Ilyen volt Budapest 2010-2014 között.

Expanzió (2014-2019 ? )

Erősödik a kereslet, a kínálat beszűkül, a bérleti díjak és az árak meglódulnak fölfelé. (2014) Mikor elérik azt a pontot, ahol a beruházóknak már újra megéri építkezésbe fogni, beindul az építőipar. Magyarországon a CSOK és a lakásáfa ezt a folyamatot gyorsította fel, így rövid idő alatt számos projekt építése kezdődött el, bár ezek az időigényük miatt csak később fognak elkészülni. A kereslet folyamatosan felülmúlja a kínálat mértékét, az eladatlan / kiadatlan ingatlanok száma egyre csökken, majd a piac eljut az egyensúlyi szintre, ahol a kínálat utóléri a keresletet. Ez várható 2019-ben, amikor tömegével fognak befejeződni az új épületek.

Túlkínálat

Ez a fázis közvetlenül az egyensúlyi pont után következik. Mivel az ingatlanpiacot az általános információ hiány jellemzi, az egyensúlyi pont átlépését a piaci szereplők nem érzékelik azonnal. Mivel a kínálat nagyobb, mint a kereslet, a “készlet” mértéke folyamatosan nő, a sok éves átlag irányába. Ez még nem jelent drasztikus kínálati túlsúlyt, csak az árak stabilizálódását okozza. Majd a piac észreveszi a változást, és csúszni kezdnek az építkezések, az új projekteket pedig sorban lemondják. Ez után elkezdődik az ingatlanpiaci ciklus befejező fázisa.

Magyarországon az építési kedvet nagy mértékben befolyásolta az 5%-os lakásáfa, amelynek határidejét 2023-ig meghosszabbították. Így a jelenleg futó projektek befejeződnek, az újakra viszont már nem vonatkozik a kedvezmény, ezért a kínálat várhatóan nem fog kezelhetetlen ütemben bővülni, ezért valószínű, hogy a jelenlegi ciklus ezen szakasza időben kitolódik. Ez még egyértelműen a jövő, de előbb-utóbb eljön majd.

Recesszió

A kínálat dinamikusan növekszik, miközben a kereslet stagnál, vagy esik. Az üres bérlemények / eladatlan lakások száma növekszik, ez pedig az árak eséséhez vezet. A keresleti ár és a kínálati ár annyira eltávolodik egymástól, hogy az ingatlanpiac likviditása nullához közelít. Magyarul az eladó még reménykedik, hogy a lakását el tudja adni 40MFt-ért, de a vevők már csak 35MFt-ot adnának érte. Sőt, mivel rengeteg eladó lakás van, a vevő által reálisnak tartott ár folyamatosan csökken. Akkor éri el a mélypontot a ciklus, amikor az összes korábbi fejlesztés befejeződik, és piacra kerül, újabb kínálat pedig már nem keletkezik. Majd a vevők szépen lassan felvásárolják az eladatlan lakásokat és mikor azok elfogynak, újra növekedni kezd a kereslet, ami aztán kihúzza a piacot a recesszióból.

 

Az ingatlanpiac köszöni szépen, jól van, de azért bánjunk óvatosan a számokkal!

A fenti okfejtésből látszik, hogy jelenleg még az expanzió időszakát éljük, és valószínűleg még bőven van időnk. Ettől függetlenül az a tapasztalatunk, hogy a lakáseladók még az ingatlanpiaci helyzet ellenére is képesek túlzásba esni az ár megállapításakor, és ezzel hónapokat, és milliókat veszítenek.

Az itt olvasható tanulmányban megvizsgáltuk a piacon töltött idő és a várható eladási ár összefüggését. Ha egy ingatlan 2 hónapot tölt a piacon, az máris 5%-os értékcsökkenést eredményez a piaci értékhez képest, 11 hónap után pedig a várható alku mértéke 12%-ra nő. Egy 30MFt értékű lakás esetén ez 1,5M – 3,6MFt -tal alacsonyabb eladási árat eredményez a maximális piaci értékhez képest. Világosan látszik, hogy az ingatlanpiacon érvényes az örök igazság, amely szerint az idő = pénz.

Magyarország egy különleges hely, ahol a politikai érdekek gyorsan változhatnak, ezért az írásom semilyen körülmények között nem tekintendő üzleti tanácsadásnak. Mielőtt a sorsodat megváltoztató pénzügyi manőverbe fogsz, azt javaslom, hogy legyél alaposan felkészülve, hiszen csak úgy hozhatod ki a maximumot az eladásból.

Legyél felkészült, tudd meg, hogy mennyit ér a lakásod!

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!