Bejegyzés

Ingatlan eladás – 10 hiba, ami miatt rossz üzletet csinálsz

,
Az Ingatlan eladás nem olyan egyszerű, mint hiszed.

Havonta 150-200 ügyfél keres meg minket azzal, hogy segítsünk belőni a lakása árát, mert foglalkoztatja az ingatlan eladás gondolata. Mi pedig 11 év tapasztalatát valamint az eladási statisztikáinkat felhasználva a legjobb tudásunk szerint beárazzuk a lakásaikat. Majd az eladók rend szerint rátesznek 15-20%-ot, és így vágnak neki az ingatlan eladás procedúrájának. Végülis jogos a kérdés: miért ne próbáljuk meg drágábban?

A poén az, hogy sikerülhet.
De nem azért, mert találunk egy hülyét.
Ha profi hirdetèsi anyagot csinálunk, tudjuk, hogy mit mondjunk az érdeklődőknek, hogy vevővé váljanak és ki tudunk alakítani egy licit helyzetet, akkor sikerülhet az ármaximalizálás.

Miért kell űrhajós-diploma az ingatlan eladás levezényléséhez?

Ingatlan eladás - a lakásárak a végtelenbe mennekNem kell.
De a tapasztalataink szerint az átlagos tulajdonos a következő feladatokat végzi el:

Felad 1db hirdetést.

Azt nem értem, miért gondolják, hogy 15-20%-os felárat tudnak majd érvényesíteni tapasztalat és hozzáértés nélkül, úgy, hogy mindössze minimális erőfeszítést tesznek.
Ennek ellenére ez rend szerint megtörténik.

 

Vajon az átlagos tulajdonos megbirkózik az ingatlan eladás feladatával?

A válasz igen.
Nem kérdés, hogy el tudja-e adni a lakását.
De az eredmény 90%-os lesz.

Ez egész jó a matek érettségin… De egy 40MFt-os ingatlan eladás esetén ez 4MFt minuszt jelent.

Minden esetre az eladó örül, hogy gyorsan túl van az eladáson. Csak mélyen, a tudatalattijában motoszkál majd egy gondolat: “Vajon többet is kérhettem volna?”

Az ördög a részletekben lakozik

Szóval az ingatlan eladás nem gond.
Egyáltalán nem muszáj napokat dolgozni azon, hogy

  • a lakásunk a legjobb formáját hozza a fotózáskor,
  • órákon keresztül kotlani a hirdetési szövegen, hogy a potenciális vevőinket szólítsuk meg,
  • vagy heteket tölteni az ártárgyalással gombóccal a torkunkban.

Egyszerűen engedj az árból, és probléma letudva.

Ingatlan eladás - az ördög a részletekben lakik

Ja, hogy nem akarod elkótyavetyélni…

Akkor mielőtt belevágsz, érdemes tudnod, hol vérzik el a legtöbb eladó:

Íme 10 hiba, amit a legtöbb tulajdonos elkövet az ingatlan eladás során

 

1.) Nem készül fel

Triviális dolgokkal kezdem:

Legyél tisztában a következőkkel

  • miért akarod eladni a lakásodat
  • ha holnap bekopog a vevő, hová fogsz költözni
  • eladható-e egyáltalán a lakásod
  • ki az ideális vevőd, és milyen fizetési feltételeket kell tudnia produkálni ahhoz, hogy valóban a vevőd lehessen

Tudom, hihetetlen, de az eladók tetemes része nem tud válaszolni ezekre a kérdésekre.

Aztán itt van a home staging. Az ingatlan eladás előtti felkészítése az USA-ban külön iparággá vált.

Röviden összefoglalva az a home staging a lakásnak, mint a smink, a push up, és a magas sarkú a nőknek. Hogy egy másik példáva éljek: Minden valamire való autókereskedő tudja, hogy sárosan és szakadtan senki nem veszi meg a portékáját. Egy alapos takarítás és egy polírozás aranyat ér.

 

2.) Összecsapja a hirdetést

Ha nézegettél már ingatlanokat valamelyik hirdetőportálon, akkor láthattad, hogy a hirdetések minősége elég siralmas. 

Amikkel találkozhattál:

  • két soros, semmit mondó hirdetési szövegek tele hibával.
  • az alaprajz füzetből kitépett cetlire van kézzel rajzolva. Vagy nemes egyszerűséggel nincs.
  • a képek homályosak, sötétek
  • látszik a fotókon a kanapé, a spájz, a wc, a fotós a fürdőszoba tükörben, és a ruhaszárító a szoba közepén, de a lakás terei egyáltalán nem érzékelhetőek.
  • kupi van
Ingatlan eladás - ilyen fotót NE csinálj

Ez a fotó 2014-ben az ingatlan.com-on, egy újlipótvárosi lakás hirdetésében szerepelt. Azóta is filozofálok azon, hogy vajon mire gondolt a művész…?

A hirdetés lényege, hogy felkeltse a figyelmet.

Az érdeklődők a kezdő kép miatt kattintanak a hirdetésre. Az alaprajz eldönti, hogy kézbe veszik-e a telefont. A szöveg pedig eléri, hogy beleszeressenek.

Rengeteg konkurens lakás van a piacon. Ha a hirdetésed gyenge, és még az ár is magas, ne csodálkozz, ha nem megy az ingatlan eladás.

 

3.) Túláraz

Az ár-kérdést már korábban érintettük, illetve írtunk néhány cikket a témában, amiket ide kattintva érhetsz el.

Itthon, amikor egy lakás piacra kerül, az ára többnyire a csillagos egekben van. Majd a tulajdonos belátja, hogy nem megy a dolog és csökkenteni kezdi az árat. 

De az nincs ám leírva sehol, hogy ennek így kell történnie. Csinálhatnánk fordítva is. 

Az ingatlan eladás nehéz, ha túláraztuk a portékát

Az ingatlan eladás nehéz, ha túláraztuk a portékát

Lőjjünk be egy olyan árat, amire a piac harap. Égni fog a telefon.

  • Szűrjük ki a potenciális érdeklődőket és
  • gyűjtsük be tőlük az ajánlatokat.
  • Majd hagyjuk, hogy felverjék az árat és
  • fogadjuk el a nekünk legjobban tetsző ajánlatot. 

Az eredmény ugyanaz lesz.  Időben viszont jelentős a megtakarítás.

Hogy miért nem ezt csinálják az emberek?

A válasz: “Nem akarom elkótyavetyélni”…

 

4.) Nincs tisztában ingatlanjogi fogalmakkal

Ha nem ügyvéd vagy, valószínűleg utálsz hosszadalmas, cifra jogi szövegeket bogarászni. Pedig egy ingatlan eladás kapcsán számtalan olyan jogi apróság van, ami miatt pénzt veszíthetsz.

Azért szeretnélek megnyugtatni: Az, hogy nem ismersz néhány jogi kifejezést, nem jelenti feltétlenül, hogy az ingatlanmaffia ráteszi a mancsát a lakásodra.

De az simán benne van a pakliban, hogy elveszíted a potenciális vevődet, mert egy jogi probléma méretét, és a megoldásra fordítandó időt alábecsülöd. 

Hadd szemléltessem egy példán keresztül:

Hosszadalmas keresés után megtalálod a lakásod vevőjét. Minden elképzelésének megfelel a kégli. Mivel az illető vak, még az sem zavarja, hogy földszinti és tűzfalra néz. Nem vitatkozik az árral kapcsolatban sem, irányárat ajánl. Egyetlen kikötése van: hogy 30 napon belül költöznie kell. 

Megígérsz fűt-fát, hogy tutira működni fog a dolog. Majd szembesülsz azzal a ténnyel, hogy a társasház alapító okiratában elővásárlási jog van kikötve a tulajdonostársak részére. Ez azt jelenti, hogy minden tulajdonosnak le kell mondania az elővásárlási jogáról, ahhoz, hogy adásvételi szerződést tudjatok kötni. A házban 50 lakás van. A tulajdonosok fele pedig külföldön él. 

Ha tudod, mi az az elővásárlási jog, és már a folyamat elején felkutatod és értesíted a tulajdonostársakat, akkor a dolog kezelhető. De  a hozzájárulások beszerzése ezen a ponton 30 napon belül valószínűleg lehetetlen…

Így elveszítetted az irányáras vevődet. Időt vesztettél, és valószínűleg pénzt is, hiszen a következő vevő minden bizonnyal alkudni fog majd.

 

5.) Nem foglalkozik napi szinten az hirdetéseivel

Feladtál egy hirdetést. Tök jó, felkerültél valamelyik hirdetőportál 32. oldalára. 

Szerinted mennyi érdeklődő fogja megtalálni a hirdetésedet a sokezer konkurens lakás között?

A hirdetőportáloknál a kiemelés olyan, mint a “polcpénz” a szupermarketben. A beszállítók fizetnek azért, hogy a portékájuk fejmagasságba, a vevő arca elé kerüljön a polcokon. Logikus, hogy előbb el fog fogyni ez a termék, mint az, ami a polc alján, a hátsó sarokban van. 

A rossz hír, hogy ezzel a hirdetőportálok is tisztában vannak. Ráadásul a folyamat öngerjesztő, hiszen ha én vagyok elől, valaki rám fog licitálni. Aztán én őrá, és így tovább…

A lakáshirdetések napi szintű figyelmet igényelnek

A lakáshirdetések napi szintű figyelmet igényelnek

A lényeg, hogy a hirdetés megfelelő pozícióban tartása folyamatos figyelmet és pénzt igényel. Ezen kívül érdemes variálni a szöveget, a képeket a visszajelzések alapján. És persze 1 csatornán hirdetni valószínűleg kevés lesz, ha a maximàlis árat szeretnénk. (Természetesen nem azt mondtam, hogy ugyanazon a portálon legyen fenn 25x a hirdetés!)

 

6.) Zavarják az ingatlan eladás kapcsán beérkező telefonok

Ha mindent jól csináltál, a telefon csörögni fog.
Sokat.
Reggel 7-kor, este 10-kor és persze a vasárnapi ebéd közben is.

És Murphy törvénye szerint ha nem veszed fel, vagy elfelejted visszahívni az illetőt, pont a milliárdos vevőt szalasztottad el.

 

7.) Nem tudja, mit mondjon a bemutató alkalmával, és mit ne

Amikor az érdeklődő bejelentkezik, ki kell kérdeznünk, hogy megtudjuk, érdemes-e egymás idejét rabolnunk. Ingatlan eladás során sokszor fogjuk hallani a következő mondatot:

Készpénzes vevő vagyok, csak előbb el kell adnom a saját lakásomat

Vagyis nincs pénzed, és csak az időmet rabolod.
Persze mindenki eldöntheti, hogy ennek ellenére ad-e időpontot az illető érdeklődőnek. De az biztos, hogy belőle mostanában nem lesz vevő.

Ha alapos ügyfélszűrést végzünk, tudni fogjuk, hogy mik a vevőnk szempontjai. A bemutatón ERRŐL kell beszéljünk. A vevőt nem fogja érdekelni hogy a nappali tapétáját a tulaj nagyapja hozta Bécsből 1922-ben. Viszont annál inkább fontos lesz, hogy be tudja-e rendezni az életét az adott lakásban a következő 5-10 évre.

Nem biztos, hogy ez a lakás bemutatás legjobb módja

Nem biztos, hogy ez a lakás bemutatás legjobb módja

Ha valaki nem profi tárgyaló, egyetlen mondattal okozhat magának többszázezres veszteséget. Itt olvashatod az esettanulmányt, amiben a vevő 250 000 Ft-ot bukott, mert mondott valamit, amit nem kellett volna.

 

8.) Hagyja, hogy feldühítse az érdeklődő

Vannak olyan emberek, akik úgy érzik, hogy az a megfelelő tárgyalástechnika, ha ócsárolják a portékát, majd adnak egy gusztustalanul alacsony ajánlatot.

Eladóként tudomásul kell venni, hogy a vevőnek is az az érdeke hogy jó üzletet csináljon. Ezért alkudni fog. És az nem fogja visszatartani, hogy esetleg megbántja a tulaj érzéseit.

Az eladók általában két módon reagálnak:

  1. Akkor inkàbb felgyujtom, de nem engedek!
    Ebben az esetben lehet hogy soha nem jön létre az ingatlan eladás.
  2. Tele a hócipőm, vigye már el valaki…
    Ilyenkor a tulajdonos már nem a legjobb ajanlatot várja….
    Hanem a következőt!

 

9.) Remegő térddel áll a vevő előtt az ártárgyaláson

Tudod ki a legfelkészültebb szereplő a piacon?

A vevő.

Mire te felteszed a hirdetésedet, hogy kóstolgasd a piacot, ő már hónapok (évek) óta figyeli, hogy vajon mikor jelenik meg egy neki megfelelő ingatlan. 

Tudni fogja, hogy jó lehetőséget talált, és mivel már egy tucat eladóval tárgyalt, ügyesen tálalja majd az ajánlatát. Te észre sem veszed, hogy rossz üzletet csináltál.

 

10.) Nem kér biztosítékot a vevőtől, ezért az ingatlan eladás füstbe megy

Néhány hónapja egy ismerősöm keresett meg, hogy segítsek a lakáseladásban, mert neki tele a hócipője. 

Elmesélte, hogy hónapokig próbálkozott, az ingatlan eladás mégsem akart összejönni. Majd végül talált egy vevőt. Megegyeztek, kézbe csaptak, és mindenki örült.

Mivel a vevőnek nem volt megbízható ügyvéd kapcsolata, az eladó felajánlotta a saját ügyvédjét. Sőt, mivel a vevők annyira szimpatikusak votlak, az eladó még az ügyvédi díjat is átvállalta. Elkészíttette a szerződést, és már csak alá kellett volna írni, mikor valami történt.

A vevő néhány hét időhúzás után visszalépett.

Az eladó pedig ott állt befürödve.
Hiszen nem csak 1 hónapig várt fölöslegesen ezzel potenciális vevőket veszítve, még az ügyvéd költségét is felírhatta a veszteségek listájára. 

Pedig a helyzetet lehetett volna kezelni: Aranyszabály, hogy a vevő akkor vevő, ha leírta az ajánlatát és pénzt tett mellé. 

Hiszen ha a lakást szeretné, úgyis ki kell fizetnie a teljes vételárat. De hozza meg a döntést, és adja jelét annak, hogy komoly a szándéka.

Az ingatlan eladás akkor biztos, ha van pénz, és írás!

Az ingatlan eladás akkor biztos, ha van pénz, és írás!

Tudom, az ügyvédek most legszívesebben megköveznének, hogy milyen jogcímen mer az ingatlanos pénzt kérni előre az ajánlattevőtől.  Mégis azt kérném, hogy egy pillanatra vegyék fel az eladó nézőpontját, akinek lehet, hogy tovább kell fizetnie, tartozást kell törlesztenie, vagy más, megoldandó probléma miatt van szükség a vételárra. Biztosítékul “csupán” a vevő szava szolgál. És ha a vevő mégis meggondolja magát, az eladó nagyon kellemetlen helyzetbe kerül.

Ha az ember Nyugat-Európában ingatlant vásárol, teljesen bevett eljárás, hogy pénzt kérnek az ajánlat mellé. De hazai példát is tudok említeni: ha nyilvános árverésen akarunk részt venni, mielőtt licitálunk, a licit érték 10%-át kell letétbe helyeznünk bánatpénzként, arra az esetre, ha a licit megnyerése után mégsem teljesítünk.

Szóval egyezzünk meg abban, hogy a vevő csupán szájkaratés, mindaddig, amíg le nem írta az ajánlatát, és pénzt nem tett mellé.

 

Lehet 15%-kal túlárazott lakást eladni?

Mikor egy ügyfelünk megkér minket, hogy árazzuk be a lakását, minden esetben két árat kap tőlünk. Pontosabban egy “intervallumot”, amin belül várható az ingatlan értéke.

Pl.: A lakás értéke 30 000 000 Ft, de 34 500 000 Ft elérhető, ha profin vezényeljük le a folyamatot.

Az, hogy a végső eladási ár a 30-hoz, vagy a 34,5-höz lesz közelebb, az határozza meg, hogy mennyire készülünk fel, mennyire vonzó a hirdetésünk, hogyan tárgyalunk, stb.

Ebben az értelemben a válasz igen, bizony lehetséges 15% felárat elérni. A különbség pedig a befektetett munka mennyiségében és minőségében rejlik.

Az alábbi eladás a cikk írása idején van éppen lezárás alatt és jól mutatja, hogy milyen potenciál van a licithelyzet kialakításában:

Egy teleki téri lakás eladását bízták rám.

A tulajdonossal megbeszéltük, hogy a lakás ára 34-37MFt közé fog esni. Ettől függetlenül megpróbáltuk magasabb áron értékesíteni az ingatlant.
Az irányár 38,9MFt lett.

Eleinte nem volt érdeklődés, ezért két lépésben árat csökkentettünk 36,4MFt-ig.
Ezen a ponton felgyorsultak az események.

Hamarosan két ajánlatunk lett egy időben.
A kezdő ajánlat 34,4MFt volt, majd a közreműködésemmel a két vevő 37MFt-ig licitálta fel egymást. A tulajdonos egyébként már 35MFt-ot örömmel elfogadott volna, de így +2MFt üti a markát.
Az eredmény: Öröm és boldogság.

 

 

Jelentkezz az értékmegállapításra és segítünk neked is!

 

Mire jó az Ingatlan48 Értékmegállapítás?

,
Mire jó az Ingatlan48 értékmegállapítás

Az értékmegállapítás segít, hogy ne neked kelljen imádkozni a vevőknek, hanem ők versenyezzenek a lakásodért!

Egy lakáseladásnál a végeredmény számos “hozzávaló” helyes használatán múlik, de van egy dolog, ami alapjaiban eldönti, hogy a folyamat egy hónapokig tartó szenvedés, vagy néhány hét alatt lezárható izgalmas kaland lesz. Ez pedig nem más, mint az ár megállapítása.

(Az árazás és a várható alku összefüggéséről itt olvashatsz bővebben.)

Az alábbiakban olvasható történet szereplői, Judit és János. Egy XI.kerületi lakás ügyében kérték az Ingatlan48 Értékmegállapítást. Szándékukban állt eladni az ingatlant, de nem tudták, hogyan is kezdjenek hozzá. Volt egy nagy adag negatív tapasztalatuk az ingatlanosokkal kapcsolatban, de végül mégis bizalmat szavaztak nekünk. Az eredmény: maximális ügyfél elégedettség és eladás 14 napon belül. 

Íme a történetet Judit nézőpontjából:

 

Kóré Norbert ingatlanspecialista: Miért jelentkeztél az Ingatlan48 értékmegállapítására? 

Judit: Mert láttam az értékmegállapítás hirdetést és a húgom, aki kínlódott egy Havas utcai lakás eladással, már felvette veletek a kapcsolatot és nagyon szimpatikus volt neki a kollégád. Úgy hívott fel utána, hogy “na végre itt volt egy normális ember, aki jó tanácsokat adott, reális árat mondott”! Én meg nagyon féltem attól, hogy hogyan fogjuk a mi lakásunkat eladni, gondoltam, hogy megpróbáljuk, így. 🙂

 

K.N.: Miért döntöttetek úgy hogy megbízást adtok az értékesítésre?

J.: Nagyon tetszett, hogy amikor eljöttél, összefoglaltad azt, hogy mi az a három dolog amin nem tudunk változtatni és ehhez kell igazítanunk az eladási árat és  a hirdetést. A másik, ami elképesztően jó volt, hogy ugyanakkor mondtál  három, négy dolgot, hogy ezen viszont tudunk változtatni és ezt tegyük meg.

Ezzel lényegében felvázoltad az egész stratégiát.

És mi szót fogadtunk és úgy éreztük, hogy tényleg többet kihoztunk az eladásból azzal, hogy kicsit kicsinosítottuk a lakást. Nem az volt, hogy mi most már itt hagyunk mindent, mint a süllyedő hajót, hanem igyekeztünk egy minél szebb, minél komplettebb dolgot árulni, illetve eladni.

(Ha szeretnéd tudni hogyan készítsd fel a lakásodat az eladásra, kattints ide!)

Budapest, XI.ker. Ercsi út

Budapest, XI.ker. Ercsi út

 

K.N.: Eredetileg is szakemberhez akartatok fordulni?

J.: Nem, abszolút nem volt eredendő gondolat, mi úgy gondoltuk, hogy magunk fogjuk árulni illetve főleg János gondolta úgy, hogy majd mi áruljuk. De én tartottam tőle, hogy ez nagy falat nekünk, tehát ehhez már szakember kell. János hiába gondolta, hogy majd mi neki futunk, hogyha az én telefonszámom lett volna megadva és nekem kellett volna 300 ingatlanost lerázni, illetve minden mást is intézni.

 

K.N.: Milyen félelmeitek voltak?

J.: Attól féltem, hogy nagyon “megjáratjuk” a lakást,  sokszor látják majd a hirdetést, unalmas lesz és érdektelen! Sajnos tapasztalatból mondom, mivel egy másik, Havas utcai lakást fél évig hirdettük és biztos voltam benne, hogy úgy járunk, mint ott, hogy idővel egyre kevesebb lesz az érdeklődő.

Féltem, hogy a lakás negatívumai, amiken nem tudunk változtatni, meg fogják nehezíteni az eladást.

Illetve féltem attól is, hogy olyan ingatlanossal találkozunk, amilyenekkel egyébként eddig találkoztam. Hogy gyakorlatilag ész nélkül hozzák oda az embereket, olyanokat akinek fogalmuk sincs, hogy egyáltalán hova jönnek.

 

K.N.: Milyen volt az eladás folyamata, bemutatók stb? 

J.: Azok akik eljöttek hozzánk, mind fel voltak készítve,  tudták, hogy a 3. emeletre jönnek, tudták, hogy nincs lift, tudták, hogy milyen környezetbe jönnek, tehát tisztában voltak a lakás adottságaival, és nem az volt hogy, ott a földszinten néztek föl kerek szemekkel, hogy Úristen ide föl kell mennünk gyalog.

Képben voltak a környékkel, felkészültek voltak és ez nekünk nagyon-nagyon megkönnyítette a dolgunkat.

Ráadásul úgy voltak felkészítve, hogy azt láttam, hogy pozitív gondolatokkal jönnek és inkább egy izgatott kíváncsiság van bennük, hogy “fúú milyen lesz ez a lakás…” Valószínűleg jókat hallottak róla.

És így már én is sokkal pozitívabban tudtam bemutatni az egészet és ezt mondtam Jánosnak is, hogy ezt magamtól nem tudtam volna megcsinálni, tehát ehhez kellett a te támogatásod. Az, hogy láttam, hogy te hiszel a lakásban, segített, hogy én is úgy tudjam tálalni a lakást, hogy az tényleg egy nagyon jó portéka. Nem mintha rossz lenne, de bennem lett volna egy bizonytalanság, hogy hátha nekik nem tetszik vagy így vagy úgy vagy amúgy, meg le van kopva, parketta, stb… Tudod azok amik természetes dolgok egy lakásnál.

Szerettük ezt a lakást, de én a támogatásod nélkül nem tudtam volna publikusan ennyire szeretni. Mindig lett volna bennem egy kis kétség, hogy hátha én valamit rosszul látok vagy hátha ezt más nem is így ítéli meg mint én. És az, hogy te ott voltál mögöttem támogatásnak az adott nekem erőt.

 

K.N.: Van tapasztalatotok más ingatlanosokkal? Milyen különbséget láttatok?

J.: Például a Havas utcában az tapasztaltuk, hogy mindenki meg volt bolondulva, hogy ő ezt a lakást akarja árulni, de senki nem foglalkozott vele igazából. Annyi volt a céljuk, hogy az ő portfóliójukban legyen benne. Volt olyan, aki átadta egy kolléganőjének, aki akkor járt ott először. Semmit nem tudott és bemutató közben a gyereknek a zsúrját szervezte, aki valami falmászó buliba ment. Nagyon kínos helyzet volt, és én egyszerűen nem értettem, hogy ez most komoly, hogy azt beszélték telefonon, hogy vigyen-e tornacipőt a gyerek vagy ne.

Volt egy férfi, aki folyamatosan butaságokat mondott. Ez egy 3. emeleti észak-keleti fekvésű lakás, ahova soha nem süt be a nap, de tényleg. És akkor az ingatlanos tőlem kérdezi, hogy akkor ide mikor is süt be a nap…? De a lakás előnyös tulajdonságairól semmit nem mondott. 

Na mindegy, szóval rémesek voltak és hát veled meg pont az volt, hogy nem.

(Innen megtudhatod, hogyan kell elkerülni a tróger ingatlanosokat.)

 

K.N.: Hogy értékelitek az elért eredményt, eladási idő, eladási ár, vevői együttműködés?

J.: Az értékmegállapítás során megbeszéltük a stratégiát majd azután abszolút csapatmunka volt. Jól megcsináltuk tényleg, és nagyon-nagyon rövid idő alatt mert 2 hét alatt sikerült eladni. Közben folyamatosan jó volt a kommunikáció.

Budapest XI.ker. Ercsi út ELADVA

Budapest XI.ker. Ercsi út ELADVA

K.N.: Ajánlanátok az ingatlan48-at ismerőseiteknek?

J.: Én mindenképpen, sőt én meg szerettelek volna  bízni ugye a Havas utcai lakásnak az eladásával is és pont aznap amikor jöttél volna, pont jött egy vevő. Ez ilyen abszolút véletlen. Úgyhogy ez úgy alakult, de  igen, ajánlanànk téged. Sőt!

 

K.N.: Ilyen szerencsehozó figura vagyok, ahova megyek ott történnek a dolgok. 🙂

 

Az interjút videó formában is megnézheted:

Vedd fel velünk a kapcsolatot, segítünk neked is!

 

A túlárazás NEKED fog sokba kerülni

,
Ha túlárazod a lakásod, az sokba fog kerülni

Egy lakás árának megállapítása inkább művészet, mint tudomàny. Minden ingatlan értéke egy tól-ig tartományba esik, és a végső árat az eladó és a vevő megegyezése fogja kialakítani. Ha versenyképes árat állapítunk meg a kezdetekkor, az otthonunk eladási ára a tartomány felső értékéhez fog közelíteni. Mivel minden az eladók az ármaximalizálásra hajtanak általában a túlárazás hibájába esnek. De minél több időt tölt a lakás a piacon eladatlanul, végül annál alacsonyabb lesz az eladási ár. 

A fenti tényt a az USA piacvezető ingatlanközvetítő cége, a Zillow kutatása bizonyította, miszerint ha 60 napot töltünk a piacon, az ár jelentősen, 5%-kal lesz alacsonyabb. Itt olvashatsz erről bővebben.

Az ár: az ingatlanos és a tulaj harca

Az ingatlanos és a tulaj harca az árral kapcsolatban

A lakáseladóknak nagyon limitált a rálátásuk az ingatlanpiacra, hiszen mindössze egyetlen lakás eladásában érintettek: a sajátjukéban.

A profi ingatlanközvetítők viszont abból élnek, hogy minden hónapban eladnak 1-2 ingatlant, és napi kapcsolatban vannak a vevőkkel, és a többi eladóval. Első kézből van információjuk arról, hogy mi megy a piacon és mi nem.

Tudom, tudom… Ingatlanosok kíméljenek.

Hazudnék, ha azt mondanám, hogy ebben a mondatban nincs igazság, ezért aztán tegyünk itt egy kis kitérőt. Magyarországon stabilan tartja magát a nézet, ami szerint ingatlanközvetítő bárkiből lehet. A nagy hálózatok pedig meg is próbálnak mindenkiből ingatlanost faragni. Az eredmény az, hogy egy átlagos, nagy számok törvénye alapján működő “szakember” nem fog segíteni az árazásban, sőt, számos dologgal fogja nehezíteni a dolgodat:

  • Azt fogja javasolni, hogy tedd rá az árra a jutalékot
  • Alapból azt ígéri, hogy ő majd magasabb áron is eladja
  • Probléma lesz a “csomagolással”, ugyanis 2 soros hirdetési szöveget fog írni, alaprajzot nem csinál, telefonnal fotóz, kiemelésekre pedig nem költ, de cserébe duplikálja a hirdetést, így a vevők azt fogják látni, hogy ez az a lakás, amit 15-en hirdetnek, de eladni nem tudják…

Én nem is az átlagos ingatlanosról beszéltem, hanem a profi szakemberekről, ingatlanspecialistákról, akik hosszú évek óta lakáseladásból élnek, és ismerik a szakma csínját-bínját. Hidd el, van különbség.
Tudd meg ebből a cikkből, hogyan kell kiszűrni a tróger ingatlanosokat!

Mivel az eladók tudása korlátozott, hajlamosak túlárazni a lakásukat.

És amikor az ingatlanos alacsonyabb árat mond, azt gondolják, hogy csak a gyors eladásra és a jutalékra hajt, és így összetűzésbe keverednek. Pedig egy profi ingatlanközvetítő tisztában van vele, hogy a pénzen kívül a legfőbb érték, amit a munkája során elő kell állítania, az az ügyfél-elégedettség és az ajánlás. Így aztán józan paraszti ésszel belátható, hogy az ingatlanosnak nem érdeke átverni az eladót.

Azért javaslunk árat, mert tisztában vagyunk vele, hogy egy helyesen árazott, és megfelelően prezentált lakást pénzzé lehet tenni, mindegy, hogy a piac éppen jó vagy rossz

A lakáshirdetéseknél az első benyomás jelenti a különbséget

A rossz első benyomás meghatározza a végeredményt

A piac egy új lakás megjelenésére néhány héten belül reagál. Ezért minden olyan dolgot érdemes már előre elvégezni, amivel vonzóvá teheted az otthonodat a vevők számára. Árazd megfelelően a lakásodat, és fogadd meg az ingatlanosod tanácsát a takarítást, kiürítést, festést, és dekorációt illetően, és probléma nélkül, rövid időn belül fogod eladni a lakásodat, a lehető legmagasabb árért.

Ha a túlárazás hibájába esel, illetve nem gondoskodtál arról, hogy az ingatlan a legjobb formában legyen, a piacra gyakorolt első benyomás gyenge lesz. 

Ahogy az idő telik, a hirdetésed kezd kifáradni, hiszen 1-2 hónap után már minden vevő ismeri, és unja azt, ráadásul megjelennek újabb, frissebb, és ezáltal izgalmasabb lakások a piacon. Így az otthonod jelentősen veszít a vonzerejéből.

Ahogy a piacon eltöltött napok száma növekszik, az érdeklődés egyre apad, végül a lakás “beragad”, és ott marad a polcon, mint az ütődött, hibás áru a zöldségesnél, ami senkinek nem kell.

A lakás árának csökkentése

A túlárazás miatt néhány hét vagy hónap után elkerülhetetlenné válik az árcsökkentés. Ha az eladó az árat nem a vevő számára még emészthető (kb 5-10%-os) távolságon belülre teszi, előbb-utobb engednie kell. De sokszor az engedmény nem elegendő. Hiszen egy 30MFt-os lakásnál ha 15%-os túlzásba esünk, az 4,5MFt. Nem láttam még olyan tulajdonost, aki ekkora engedményt szívesen nyelt volna le egyszerre.


Viszont ha már 2 alkalommal vétettük el az árat, a vevők nem fognak már komolyan venni, és várják a következő engedményt.

Majd az ár végülis eléri a megfelelő szintet, és akkor egyszerre megindulnak a vevők. De valószínűleg azzal fogják büntetni az eladót, hogy sokkal alacsonyabb ajánlatokat adnak neki, mintha a lakás rögtön a megfelelő áron került volna a piacra. Hiszen tudják, hogy ez a portéka már régóta porosodik a polcon…

Ha az ingatlan elveszíti az újdonság varázsát, az eladója nehéz helyzetbe fog kerülni az alku során.

A piac változásának kockázata

Tetézheti a bajt az, hogy a piac rosszabbra fordulhat. 

Például piacra teszünk egy lakást májusban, amikor pörög a piac,

  • de ahogy az idő telik, az esélyeink az ármaximalizálásra egyre romlanak,
  • miközben a gazdaság lassulásnak indul,
  • az eladó lakások száma növekszik,
  • a kamatok emelkednek, és még számos körülmény van, ami megváltozhat.
  • Majd eljön az ősz, amikor a piaci aktivitás alacsonyabb, mint márciusban.


A piaci környezet változása az eladónak valós, pénzben mérhető kockàzatot jelent, ha a kezdetekkor túl magasra teszi az árat.

Ahogy az idő telik, a tulajdonos ellustul, és   már kevébe figyel oda arra, hogy a lakás “formàban” legyen. Nincs már akkora rend, újra kinő a gyom az udvaron, és porcicák kezdik ellepni a lakast. Így a vevőnek további indoka lesz alacsony ajànlatra.

Tanács a túlárazás ellen

Ha komoly szándékod és motivációd van a lakáseladást illetően, vedd nagyon komolyan az árazás kérdését!

Keress egy ingatlanspecialistát, és kérd a tanácsát! Ha nem értetek egyet az árban, de a különbség nem nagy, megéri egy próbát tenni a magasabb árral. De legyen terved arra az árcsökkentéssel kapcsolatban, ha a helyzet indokolja azt. Használd az ármódosítást marketing eszközként! Pl.: a Tesco is leakciózza a termékeit, ha nagyobb forgalmat szeretne. Miért ne tehetnéd ugyanezt?

Ne feledd: A piac rend szerint pozitívan reagál, ha egy tulajdonosnak komoly eladási szándéka van, illetve ha elvégzi a házifeladatát!

Segítünk, hogy felkészült lehess, megmondjuk, hogy mennyit ér a lakásod! 

Kattints a gombra, és kérd az ingyenes értékmegállapítást!

Ne köss kizárólagos megbízást! Van jobb megoldás!

,
Ne köss kizárólagos megbízást, van jobb megoldás!

Amikor tárgyalok egy lakástulajdonossal az eladásról, rendszerint elhangzik a következő mondat:

“Kizárólagos megbízást nem kötök!”

 

Teljesen egyetértek, ne köss kizárólagos megbízást!

A hagyományos kizárólagos megbízast a rendszerváltás után találták ki, amikor az ingatlanközvetités elindult Magyarországon. A lényege, hogy a lakást kizárják a piacról, hogy más ne férjen hozzá, és legtöbbször bele írják a szerződésbe, hogy akkor is fizetni kell ha a lakás nincs eladva. Majd az üzletkötő hátra dől, és vár… hiszen ebből az üzletből ő már biztosan keres. 

Ezt mostanában tetézik azzal, hogy nem figyelnek oda arra, hogy minőségi hirdetési anyagot csináljanak, vagy ha mégis, az ingatlan hirdetését duplikálják, így egymás utàn 15x szerepel a lakás a hirdetőoldalakon. Ezzel aztán komolytalanná tesznek téged és a lakásodat, hiszen a vevő azt fogja gondolni, hogy ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni.


Ezzel elveszik a legnagyobb értéket: az egyediséget.

 

Ráadásul olyan emberek fogják hirdetni a lakást, akik soha nem jártak benne. Így aztán mikor a vevő felhívja a hirdetőt a következő választ kapja: “Ööööö…” Pedig józan ésszel belátható, hogy az a kereskedő, aki nem ismeri a saját portékáját nem túl nagy sikereket fog elérni.

 

A lakás ugyanaz, csak a fotós más.

A lakás ugyanaz, csak a fotós más. Az ármaximalizáláshoz fontos a minőségi munka.

 

A megoldás: Talàlj egy vérprofi ingatlanost és bizd RÁ az értékesítést!

Ő biztosítani fogja neked az összes feltételt, ami szükséges ahhoz, hogy a legrövidebb időn belül megkapd a maximális árat a lakásodért, és közben élheted az életedet, és foglalkozhatsz a saját munkáddal, és a családoddal.

Itt olvashatsz arról, hogy mi mindent tud tenni egy profi értékesítő a lakásod eladása érdekében.

 

Bízd 1 emberre a hirdetést és az értèkesítési folyamatot.

Dehát ez ellent mond annak, hogy ne köss kizárólgos szerződést! Akkor most mi van?

Ne köss olyan szerződést, ami tele van mindenféle kötelmekkel, kötbérekkel. Olyat meg pláne ne köss, ami ben  akadályozzák, hogy felmondd, ha az ingatlanosod munkájával elégedetlen vagy.

De 1 feladatnak 1 felelőse legyen!
Ha 1 feladatnak 5 felelőse van, abból mi lesz?
Káosz…

 

Ha pl. Autószerelőhöz mész, elvárod a szakitól, hogy 100%-osan teljesítsen, és ne csak ímmel-ámmal maszatoljon. Cserébe a szaki elvárja, hogy ki legyen fizetve, ha elvègezte a munkát.  Ezzel eddig semmi gond nincsen, ugye?

 

Mi történik, ha a szaki egy pillanatig is kételkedik abban, hogy ki lesz-e fizetve? Vajon mennyit és milyen minőségben fog dolgozni?

 

Érted már? Ha 2 ingatlanost vonsz be, akkor fejenként 50% az esely.
Ha 10-et, akkor mindössze 10%… Csodálkozol, hogy semmit nem csinálnak??

De vajon hogyan tudod megállapítani, hogy melyik ingatlanos profi és melyik nem?

Ebben a cikkben találsz egy 15 pontos cseklistát, ami segít majd neked.

Egy lakást 2 módon lehet eladni

  1. Le kell engedni az árat a béka feneke alá.
    De ezt természetesen senkinek nem érdeke. De ha ez neked járható út, akkor megoldást fog jelenteni a problémádra.
  2. Sok pénzt kell költeni a marketingre.
    De vajon melyik közvetítő fogja ezt megtenni, ha nem biztos abban, hogy a végén megkapja a fizetséget?

 

“Azért bíztam meg 15 ingatlanost mert így a városban mindenki az én lakásomat árulja.”

Igaz, hogy mindenki a te lakásodat árulja. De ez valóban a TE célodat szolgàlja?
Árulni akarsz, vagy maximális áron eladni?

Szerinted a 15 ingatlanos azzal fog foglakozni, hogy a te zsebedbe a legtöbbet tegye, vagy hogy minden erejével a SAJÁT ajánlatát tolja le a torkodon?
Bármiben fogadok veled, hogy a második. Hiszen én csak akkor van jutalék, ha az én ajánlatomat fogadod el.

 

Nem a vevők versenyeznek, hanem az ingatlanosok egymással.
És ellened.

 

Pedig a cél az, hogy a vevők versenyezzenek ÉRTÜNK, és ne mi egymás ellen.
Biztosan hallottál már arról, hogy a mostani piacon jellemző a licit helyzet kialakulása.
A kérdés: hogyan valósítod meg. Csak úgy lehet kivitelezni, ha a szállak egy kézben vannak.

 

A trükkök, praktikák csak így működnek

Az igazán sikeres értékesítők számos módszert ismernek, amivel elérik, hogy az üzlet létrejöjjön, és hogy az ügyfelük maximálisan elégedetten távozzon a tárgyalóasztaltól.

Íme egy példa:
A vevő nem a hirdetésre jelentkezik (vevő adatbàzisból, személyes kapcsolatokból jön, vagy másik hirdetésre telefonál). A szűrés során kiderül, hogy pontosan olyan lakást keres, mint a tiéd. ELTŰNTETJÜK az összes hirdetèst, majd ezzel hívjuk fel:

“Jó hírem van, megvan a lakásod. Nincs a piacon, csak neked eladó, az ára X MFt.”

Szerinted hatásos tud lenni?
De ezt csak akkor tudjuk megtenni, ha egy kézben az értékesítés.
És van még számos technika, ami csak így műkődik.

 

Bízd ránk az eladást, és Ne hagyd, hogy tucat-cikket csináljanak a lakásodból! Te csak dőlj hátra èld az èleted!
Garantáljuk, hogy meg lesz a vevőd, és megkapod a maximális árat!

 

Kattints a gombra, és kérd az ingyenes értékmegállapítást!

 

 

13 tipp, amivel felturbózhatod a lakásod értékét

,
homestaging

Az otthonod eladásához vezető út hosszúra nyúlhat. Tanuld meg, hogyan növeld a lakásod értékét a következő 13 tipp segítségével! 


Itt olvashatod az összefoglalót:

Karbantartás és gépészet

  1. Végezd el a lényeges javításokat
  2. Hívj szakembert, aki átnézi a lakást, hogy nincsenek-e rejtett hibák
  3. Ne feledkezz meg az általános karbantartásról

Esztétika

  1. Külső vonzerő
  2. Lomtalanítás
  3. “Mély” takarítás
  4. Fények
  5. Natúr, pasztel színek
  6. Szagok

Fejlesztések

  1. Világítótestek
  2. Takaros fürdőszoba
  3. Vonzó konyha
  4. A jövő

Vigyázz! Nem minden felújítás térül meg!

Ha arra készülsz, hogy eladd a lakásod, bizonyára érdekel, hogyan tudod minimális költségvetésből leginkább vonzóvá tenni a vevőid számára. Egy kis felújítás és átalakítás segít ebben, de csak akkor, ha tudod, mit csinálsz!

Ugyanis nem minden felújítási munkálat hoz azonos mértékű megterülést, illetve átlagosan 1 Ft befektetés mindössze 57 fillér megtérülést eredményez. Ezek a számok a remodeling.com 2018-as felmérésből származnak.

Hogy az elköltött összeg milyen eredményt hoz, nagyban fog függni attól, hogy milyen projektbe vágsz bele. Ugyanis amíg a garázskapu cseréje 1 Ft-ra 98 fillér hasznot eredményez, egy plusz szoba hozzáépítése csupán 48 fillért hoz. Természetesen ezek a munkálatok családi házakra vonatkoznak.

Nézzük tehát, mik a leghatékonyabb lakásfejlesztési munkálatok, amiket érdemes elvégezni az eladás előtt (Home staging)

Fontos megjegyezni, hogy néhány a felsoroltak közül nem fog közvetlenül hatni az eladási árra, viszont vonzóvá fogja tenni a lakásunkat a vevők számára.

3 részre osztottam a listát:

  1. karbantartás, és gépészet
  2. esztétika
  3. fejlesztés

Az alapokkal fogjuk kezdeni, és haladunk a drágább és összetettebb lehetőségek felé.

Karbantartás és gépészet

A karbantartás azokra a rutin feladatokra vonatkozik, amikkel a lakásodat jó állapotban tartod. (pl. ne legyen betörve az ablak)

A gépészet pedig azokat a berendezéseket jelenti, amik a lakás rendeltetésszerű használatához szükségesek. Ide tartoznak az elektromos vezetékek és szerelvények, vagy a fűtésrendszer.

1. Lényeges javítások

Hány éves a bojlered? És a kazán? Vagy az elektromos hálózat? Ezek a tényezők rendkívül lényegesek az ingatlaneladásnál.

Tételezzük fel, hogy a vevő nem hülye, és vagy látja, hogy a lakás gépészeti dolgai múzeumba valók, vagy szakembert hív, és átnézet mindent, mielőtt megveszi a lakást. Nagyon valószínű, hogy tekintélyes alkuval fog indítani, hiszen számol a felújítási költségekkel. De igazság szerint a vevők jelentős része egyszerűen nem fog reagálni a hirdetésedre, ha látszik, hogy komoly felújítási feladatokat kell a nyakába vennie. Hogy az áralku során az “erő pozíciójában” tudj maradni, legyél biztos abban, hogy a lakásod gépészetileg modern és működőképes.

2. Hívj szakembert, aki átnézi a lakást, hogy nincsenek-e rejtett hibák

Magyarországon ez nem divat. Legalábbis ami az eladókat illeti. A vevő persze általában szakembert hív és átnézeti a lakást, mielőtt egy életre eladósodik, vagy a megtakarítása jelentős részét költi el egy ingatlanra. Logikus, hiszen nem akar bakot lőni. Az eladó meg ilyenkor csak értetlenkedik, hiszen ő ott lakik 40 éve, és ezt gondolja: “Jó vót az úgy eddig, mit kötözködnek ezek?”. 

A másik véglet, mikor a tulaj szakember bevonása nélkül neki esik, és felújít veszettül, csak nem azt, amit kéne. Egy szakember átnézi az ingatlant a tetőtől az alapig, és feltárja azokat a hibákat, amiket sérülés, vagy az idő vas foga okozott, így tudni fogod, mivel kell foglalkoznod, és mivel nem. Illetve a szakember véleményét használhatod tárgyalástechnikai eszközként is, hiszen ha minden rendben van, és erről még papírt is tudsz mutatni, a vevő nehéz helyzetben lesz, ha alkudni akar…

3. Általános karbantartás

A karbantartás nem fogja emelni az ingatlan piaci értékét, de ha beázás van a plafonon, le van törve a kilincs, vagy szét van csúszva a parketta, az biztosan meg fogja nehezíteni a dolgodat. Mikor csiszoltattad és lakkoztattad utoljára a parkettát? Mikor mázoltad át az ablakot és az ajtókat? Az általános karbantartás megnöveli a berendezések élettartamát, és igaz, hogy költeni kell rájuk, de hosszú távon sokkal kevesebbe fognak kerülni, mintha cserélni kéne őket.

Esztétika

A lakásvásárlás olyan, mit egy randi – az első benyomás számít. Sokkal valószínűbb, hogy vonzó lesz a lakásod a vevők számára, ha elvégzel néhány kozmetikai javítást, és átalakítást.

4. Külső vonzerő

  • Fesd le / cseréld ki a bejárati ajtódat.
  • Nagy teljesítményű mosóval takarítsd le a kocsibeállódat, és a járdát. (Ezt akár egy bérház udvarán, vagy lépcsőházában is megteheted. Tudom, osztatlan közös, és hogy akkor az senkié. De vajon a vevőnek fog tetszeni, hogy évszázados moha borítja az udvart?)
  • Ha szükséges, fesd le a zsalugátereket, és az ablakokat is.
  • Vágd le a sövényt, gondozd a gyepet, szedd rendbe az ereszcsatornákat, és ültess virágokat az udvaron.

Még ha belvárosi társasházban laksz, akkor is érdemes a lakásodig vezető folyosó és lépcsőház részt kifesteni. Nem dob nagyot a költségeken, mert akár saját kezűleg is elvégezhető, de a vonzerőn mindenképpen javítani fog. Nem kell kertrendező céget felbérelned, hogy egy mesterművet csináljanak az udvarodból, csak gondoskodj róla, hogy tisztaság legyen és jól nézzen ki.

Az első benyomás nagyon fontos, ezért otthonod kívülről is vonzó kell, hogy legyen

5. Lomtalanítás

A takarítás és a lomtalanítás valószínűleg a legolcsóbb módja annak, hogy a lakásodat tágasabbá varázsold. Pakold el a cuccokat, amik túl személyesek (pl. családi fotók). Ez segíteni fog a vevőnek abban, hogy beleképzelje magát a térbe, és így nem szembesül azzal, hogy ez a te lakásod. Lehetőleg ne a garázsba, vagy a tárolóba zsúfolj be mindent, hiszen azt valószínűleg szeretné majd látni a vevőd. Bérelj egy raktárat néhány hónapra.

A lomtalanítás csodát tesz, használd ki az erejét!

6. “Mély” takarítás

Általában azt javasoljuk az eladóknak, hogy nagyon alaposan takarítsák ki a lakást, mielőtt piacra kerül. De ez nem a szokásos porszívózást jelenti. A mély takarítás nehéz munka. Például a fürdőben a kád/zuhanyzó sarkaiban, illetve a fugákban összegyűlik a vízkő, és a penész, és ettől elszíneződnek. A mély takarítás során ezeket a helyeket fogkefével (vagy más, erre alkalmas eszközzel) súrolják tisztára, amíg olyanok nem lesznek, mint az új. A szőnyegeket pedig gőztisztítással lehet újszerűvé varázsolni. A legjobb, ha keresel egy céget, aki vállal nagytakarítást, és profi ebben. Biztos lehetsz benne, hogy nem fognak kihagyni dolgokat, mint például az újlenyomatokat a szekrényajtón.

A “mély” tisztítás után minden úgy ragyog, mintha új lenne

7. Fény

A világítás egy otthont sokkal tágasabbá, és vonzóbba tehet, illetve bizonyított, hogy a sötét lakások hosszabb idő alatt, és alacsonyabb áron kelnek el. (írja a Realtor.com)

Szervezd a bemutatókat olyan időpontra, amikor a nap besüt a szobákba, nyisd ki a sötétítőket, és húzd el a függönyöket, mielőtt az érdeklődők megérkeznek. Kapcsold fel a lámpákat azokban a szobákban, amelyek kisebbek, vagy kicsi rajtuk az ablak. Dobd ki a régi villanykörtéidet, és szerelj be meleg, ragyogó fényű, új fényforrásokat.

8. Natúr, pasztell színekkel fess

A friss festés azonnal megnöveli a lakásod értékét. Válassz meleg, natúr színeket, péládul (bézs, törtfehér). A világos színektől nagyobbnak tűnik majd a lakás. Használhatsz kiegészítő színeket, hogy speciális hatást kölcsönözz.

Használj kiegészítő színeket hangsúlyozásra…

…de ne vidd túlzásba! A lényeg,hogy ne legyen megosztó!

9. Figyelj a szagokra!

Ázott kutya, macskaalom, pacalpörkölt, stb… Na ez az, amit nem akar érezni a vevő, ha lakásnézőbe megy. Gondoskodj róla, hogy nálad ne találkozzon ilyesmivel. Ne próbáld “eltakarni” a szagot, nem fog menni. Inkább szüntesd meg a forrását. A WC-frissítő nem jó, ahogyan az illatgyertya és a füstölő sem, mert te lehet, hogy kedveled a levendula vagy a eukaliptusz illatát, de lehet, hogy a vevőd nem!  A falak esetében a natúr színek a megfelelőek, nem lesz ez másképpen az illatok esetén sem. Törekedj a természetes, tiszta illatra. Nyisd ki az ablakot, szellőztess, szükség esetén használj beltéri légszűrőt.

Fejlesztések a lakásban

Végül ejtsünk néhány szót a költséghatékony fejlesztésekről, amik a piaci versenyben előnyhöz juttathatják a lakásodat. Azt szeretnéd, hogy a vevőid izgatottak legyenek a lakásod láttán, a modern világítótestek, és a fürdőszobai csecsebecsék jelentik a különbséget az “óóó…” és a “jóóó!!!” között. De azért vigyázz, ne ess túlzásba!

Mi a különbség a karbantartás és a fejlesztés között?
A fejlesztés emeli az értéket. A karbantartás megóv az értékcsökkenéstől.

Tegyük fe van egy 3 szobás lakásod a belvárosban, és a hasonló lakások 35 és 40 MFt között kelnek el 60 napon belül. A fejlesztések segítenek abban, hogy a lakásod a felső határ közelében keljen el. De ne költs túl sokat! A legcsilli-villibb felújítások sem fogják lehetővé tenni, hogy  a piacon elérhető maximum fölött add el a lakásodat.

10. Világítótestek

Szerelj fel figyelemfelkeltő lámpatesteket a főbb helyiségekbe! Ezeknek a látványos elemeknek köszönhetően többre fogják becsülni a vevők a lakásod értékét, és előnybe kerülsz a konkurens lakásokkal szemben. Ha az előszobában elhelyezel egy látványos darabot, az kialakítja az első benyomást, az étkező asztal felé szintén helyezhetsz egy szép csillárt. Ezek a kis költségvetésű fejlesztések javítják a lakásod megítélését.

Egy különleges csillár az étkező felett vonzza a figyelmet

11. Legyen takaros a fürdőszoba

Néhány filléres trükkel gondoskodhatsz arról hogy a jelenlegi fürdőszobádat a legjobb fényben tüntesd fel.

Cseréld le a régi csaptelepeket és a zuhanyfejet, modern, divatos darabokra. A mosdó pultot cseréld le márványra vagy gránitra. Nem mondom, hogy ezek az anyagok olcsók, de a hatás garantált, ezért megéri beruházni.

Ha felújított fürdőszobád van, akkor ezzel nem kell foglalkoznod, de ha mondjuk 10 éve nem foglalkoztál vele, akkor sokat tudnak segíteni ezek az apróságok abban, hogy megtaláld a megfelelő vevőt, és ő beleszeressen a lakásodba.

Néhány filléres apróság a fürdőben emeli a lakás értékét

12. Konyha

Ha a szekrényeid jó állapotban vannak, de kimentek a divatból, újjá varázsolhatod őket, ha lecseréled a fogantyúkat és csuklópántokat, és lecseréled, esetleg lefested az előlapokat.

A konyhai eszközöket cseréld rozsdamentes acélra (inox), ezzel a magas minőség hatását kelted. Hogy minimalizáld a költségeket, keress belépő-szintű, alap inox berendezéseket, keress leárazott, vagy szállítási sérült darabokat.

A konyhapult csere szintén hozzáadott értéket jelent, szintén ajánlatos grànitot, vagy más, jó minőségű anyagot hasznàlni. Ha viszont egy megsárgult, foltos, összekarcolt konyhapultod van, az nem biztos, hogy segít…

A konyha legyen újszerű, mintha soha nem használták volna!

13. A jövő

Növelheted az otthonod kifinomultságát úgy, hogy néhány intelligens eszközt, például wifi-kompatibilis termosztátot és/vagy ajtózárakat telepítesz. A Nest termosztát például automatikusan megtanulja a szokásaidat, és ennek megfelelően beállítja az otthoni hőmérsékletet. Az okos telefon működtetheti, már a hazaút során beállíthatod a kívánt hőmérsékletet.

Vagy itt van az August nevű okos zárrendszer, ami automatikusan nyitja a zárat, amikor egy belépésre jogosult személy közeledik, illetve bezárja azt, miután az illető távozik. Vendégeknek is adható engedély, és így nem kell fizikai kulcs, hogy nyitni-zárni tudják a lakás ajtaját.

Kb 200 000 Ft-ből az August és a Nest is megvásárolható, így a beruházás mértéke szintén elhanyagolható a lakás értékéhez képest.

Záró gondolatok

Remélem, hogy ez a kis összefoglaló hasznos volt, és segít majd eldönteni, hogy milyen munkákat végezz el, mielőtt eladnád a lakásodat. Ne feledd, hogy az általános karbantartás sok százezer forintot spórolhat neked, úgyhogy ne mulaszd el a tavaszi nagytakarítást! Illetve vedd figyelembe, hogy a legokosabb okos otthon sem fog maximális árat elérni, ha lukas a fürdőkád, vagy le van szakadva a konyhaajtó zsanérja. És hogy a sok lakás közül kitűnjön a tiéd, ne hagyd ki a fejlesztést, hidd el, meg fog térülni a befektetett pénz és munka!

 

Eladnád a lakásod, de nincs időd/energiád/pénzed, hogy a legtöbbet hozd ki belőle?
Keress minket, segítünk!

 

 

Ezt kérdezitek tőlünk a leggyakrabban – GY.I.K.

,
ingatlan48; ingatlan; lakás; lakáseladás; eladjukalakasod;

Miért bízzak meg ingatlanközvetítőt?

úgy érzed, hogy egyedül is boldogulsz, megvan a tudásod, időd és pénzed ahhoz, hogy a maximális árat érvényesítsd, tudsz fotózni, szöveget írni, ártárgyalni, értesz a home staginghez, akkor ne bízz meg ingatlanost.

Az autódat is meg tudod javítani otthon, sőt, a lakásfelújításodat is meg tudod csinálni egyedül is. Csak egy kis utánajárás és gyakorlás kell hozzá, a youtube-on mindent megtalálsz. Aztán vagy sikerül, vagy nem.

Vagy dönthetsz úgy, hogy neked megvan a saját feladatod, munkád, családod, életed, és nem akarod magad kőművessé, autószerelővé, vagy ingatlanértékesítővé képezni, és akkor hívhatsz szakembert.

Érdemes tudnod, hogy a tapasztalatunk szerint az eladók jó része, aki egyedül értékesíti az ingatlanát, kb. 10%-kal alacsonyabb árat tud érvényesíteni, mintha profi segítséget venne igénybe. Ennek oka, hogy az árak növekedése magával hozta azt is hogy a vevők sokkal tájékozottabbak, ügyesebbek, hiszen mire megtalálják az “igazit” már számtalan lakástulajdonossal tárgyaltak. Az eladók viszont általában idő, energia és pénz hiányában nem végzik el a “házifeladatukat”…

Miért pont titeket bízzalak meg a lakásom eladásával?

Nem mondom, hogy minket bízz meg.

Csak azt kérem, hogy adj nekünk lehetőséget, és tapasztalni fogod a különbséget. Több mint 10 évnyi tapasztalatunk van a budapesti ingatlanpiacon, és majdnem 1000 eladott ingatlan van a hátunk mögött. Ugyanakkor nem a “nagy számok törvénye” szerint dolgozunk.


Kevés ingatlannal foglalkozunk, kevés ügyfelünk van egyszerre.De éppen ezértminden megbízásunkat maximális odafigyeléssel kezeljük, hiszen bevételünk többsége az elégedett ügyfelek ajánlásából származik, ergo ha nem adunk el, nem lesz mit ennünk.

Nézz meg minket, aztán döntsd el, hogy nálunk lesz jó kezekben a legnagyobb vagyontárgyad eladásának ügye, vagy másnál. Ha úgy döntesz, másra bízod a dolgot, akkor még mindig lehetünk egy jó alternatíva a számodra. Ha viszont ránk bízod, garantáljuk, hogy ha van olyan vevő a piacon, aki olyan lakást venne, mint a tiéd, és a pénze is megvan rá, akkor mi megtaláljuk őt!

Mi van, ha nem azt kapom, amit ígértetek?

Ha úgy érzed, hogy nem végezzük megfelelően a munkánkat, ha nem hoztunk neked legalább a minimális értékesítési árnak megfelelő ajánlatot, vagy olyat, amit írásban elfogadtál, akkor bármikor felmondhatod a megbízási szerződést.

Egy szóval nincs kockázatod.

A kockázat a miénk, hiszen ha felmondod a megbízásunkat, minden idő, energia és pénz, amit a lakásod eladásába fektettünk, a mi veszteségünk lesz.

Kizárólagos (Prémium), vagy nem kizárólagos megbízás?

Azok az eladók, akik 25 ingatlanközvetítőt bíznak meg az értékesítéssel, azt gondolják, hogy “most a város minden ingatlanosa az én lakásomra keresi a vevőt”.

De ez valójában nem így van!
Képzeld el hogy elromlott az autód, és kiviszed a garázssorra, ahol egymás mellett 3 autószerelő működik. Kihívod mindhárom mestert, és a következőt mondod nekik: “Uraim, akkor ez lenne a feladat. De csak annak fogok fizetni, aki először elkészül vele!”
A kérdés: Hányan fognak hozzá a javításhoz?

Amikor 25 ingatlanost bízol meg, akkor tulajdonképpen ezt várod. Aztán csodálkozol, hogy nem történik semmi.

Egy ingatlan értékesítés során az ingatlanos az alábbi munkákat végzi el azért, hogy minél gyorsabban, minél jobb áron adja el a rábízott ingatlant:

  • alaprajzkészítés
  • földhivatali ellenőrzés
  • home staging vagy minimális rendezgetés az eladandó lakásban
  • profi fotózás, fotós utómunkák
  • az ingatlan hirdetés szövegének megírása
  • az eladó ingatlan adatainak elküldése a meglévő befektetői körnek
  • az eladó ingatlan feltöltése ingatlan portálokra, majd a hirdetés fizetős kiemelése, hogy látható is legyen sok ingyenes ingatlan között
  • az ingatlan iránt érdeklődő telefonálók, e-mail üzenetet írók kezelése, további információk megosztása
  • a komolytalan érdeklődők kiszűrése
  • időpont szervezés, amikor a komoly vevőknek megmutatja az ingatlant
  • után követés, az érdeklődők hívása
  • áralku lefolytatása
  • az adásvétellel kapcsolatos papírmunkák előkészítése az ügyvédnek, ha kell ügyvéd ajánlása
  • az ingatlan átadása
  • kivitelező, szállító partnerek ajánlása

Láthatod, ez nem kevés munkát, és sok pénz és eneriga befektetést jelent.

Szerinted hányan és mennyi energiát fognak bele tenni, ha a matematikai esélye annak, hogy náluk folyik be a sikerdíj, összesen 4%? Te a fenti listából mit végeznél el ingyen?

Ráadásul ha valamelyik megbízott ingatlanosnál születik egy ajánlat, szerinted azon lesz majd, hogy te a legjobb árat kapd? Hát nem.

Azon lesz, hogy az Ő ajánlatát fogadd el, bármi áron.

Ráadásul 15 megbízott ingatlanos 15 féle képpen, 15 féle áron fogja kínálni a lakást. Ha valaha nézegettél már lakáshirdetéseket, akkor láthattad, hogy milyen hülyén néz ki, hogyha egy ingatlant 15-en, 15 féle áron hirdetnek. Azt akarod, hogy az érdeklődők azt gondolják “Ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni”, vagy pedig olyan vevőkre számítasz, akik komolyan vesznek téged?

Ezt érdemes szem előtt tartanod, amikor szerződést kötsz ingatlanod eladására.

Mit jelent a prémium megbízás?

Papírforma szerint annyit tesz, hogy az adott lakást kiemelten értékesítjük, azaz amikor egy vevő megkeres minket, elsőként a prémium lakásainkat ajánljuk neki megvásárlásra.

Mivel tisztában vagyunk azzal, hogy mekkora felelősséggel jár a megbízónk (legtöbb esetben) élete munkáját jelentő ingatlan értékesítése, valamint mekkora érték az ügyfél belénk fektetett bizalma, a prémium megbízásainkat különleges figyelemmel kezeljük, és ebben az esetben kétszeres marketing büdzséből gazdálkodunk, azaz több pénzért emeljük ki a hirdetést, hogy minél több potenciális vevőhöz jusson el az ingatlan hirdetése.

Egy prémium megbízásnál további előnyt jelent a szakmai trükkök-praktikák használata, amik egy általános megbízásnál nem lehetségesek. Ilyen például a licit helyzet kialakítása, amit egy általános megbízás esetén lehetetlen levezényelni, hiszen én csak a saját vevőmet látom, és nem tudom, milyen lapok vannak a konkurenciánál.

Cserébe azt kérjük, hogy az eladó ne bízzon meg mást az értékesítéssel, adjon nekünk szabad kezet, így lesz az értékesítésnek egy felelőse. A munkánk minősége miatt nem kell aggódnia, hiszen jól felfogott érdekünk, hogy a legjobb tudásunk szerint, a maximális ügyfélelégedettséget szem előtt tartva végezzük a dolgunkat, hiszen ha így teszünk, a megbízónk ajánlani fog minket az ismerőseinek. És az üzletkötők munkájában az ajánlásnál nincs értékesebb dolog.

Mi a garancia arra, hogy el fogjátok adni a lakásomat?

Minden ingatlan eladható. Mindössze felkészültség, marketing, és árazás kérdése. Mi mindháromban tudunk segíteni.

De be kell látnunk, hogy egy termék árát végsősoron mindig a piac határozza meg, és a piacot befolyásolni nem tudjuk.

Ezért garanciát vállalni csak arra tudunk, hogy minden tőlünk telhető meg fogunk tenni, hogy a maximumot hozzuk ki a lakásod eladásából.

Felmondható a szerződés?

A szerződés bármikor felmondható és módosítható.

Kivéve abban az esetben, amikor már teljesítettük a ránk bízott feladatot, vagyis olyan ajánlatot hoztunk neked, ami eléri, vagy meghaladja a megbízási szerződésben meghatározott minimális értékesítési árat, illetve ha az ajánlat nem éri el ezt az értéket, de te írásban elfogadtad azt. Pontosabban a szerződés a teljesítés után is felmondható, de ki kell fizesd a sikerdíjat, hiszen már elvégeztük a munkát.

Hány százalék a sikerdíj? (neked nem kerül semmibe)

4 és 6% közötti megbízási díjjal dolgozunk, függ a területtől, a lakástól, illetve a feladat nagyságától. Ahhoz, hogy pontos árat tudjunk mondani, szükséges az ingatlan személyes megtekintése.

Minden esetben igyekszünk a sikerdíjunkat a tulajdonos által elvárt eladási áron felül érvényesíteni, így tulajdonképpen a jutalékot a vevő fogja kifizetni, és az eladónak “ingyen” segítettünk.

Van, aki olcsóbban is elvállalja.

Tudjuk. Elvállalja.

De el is adja?

És biztos, hogy tudja majd érvényesíteni a maximális árat?

Közlekedhetsz Trabanttal és BMW-vel is. Mindkettő gépnek az a dolga, hogy elvigyen A pontból B pontba, és mindkettő meg is teszi. De abban biztosan egyetértünk, hogy van különbség.

A helyzet az, hogy mi átlagosan a lakások értékének a 2-3%-át költjük el marketingre, és hidd el, jobb neked az a 4,5%, amit kifizettél a sikeres eladás után, mint az a 2,5%, amit nem kell kifizetned, mert az ingatlanos az égvilágon semmit nem csinál.

Mikor kell fizetni?

Az első pénzmozgásnál fogunk elszámolni, miután aláírtad az adásvételi szerződést, és átvetted a vevőtől a foglalót.

A sikerdíjon felül milyen költségekkel kell még számolnom az eladást illetően?

Amennyiben 5 éven belül szerezted az ingatlant, adót kell majd fizetned, ha az eladási ár magasabb, mint amennyi a szerzés kori érték volt. (A sikerdíj összege levonható!)

Ha a lakásodon van teher, tartozás, jelzálog, stb., ezeknek a törlése a tulajdonos dolga, tehát az esetlegesen felmerülő költségek is téged terhelnek majd. Ilyen lehet a végrehajtás költsége, az előtörlesztés díja, valamint a földhivatali eljárási díj.

Ingatlan adásvétel esetén a törvény előírja, hogy energetikai tanúsítványt kell készíttetni, ez a tulajdonos költsége és feladata.

Általában ezeken a költségeken, valamint a jutalékon kívül nem kell más kiadásra számítanod.

Mi van, ha mégis találok saját vevőt?

Az attól függ, miben állapodunk meg az elején.

Egy általános megbízás esetén nem lesz fizetési kötelezettséged, de cserébe nem is várhatod tőlünk, hogy lehozzuk a csillagot az égről, hiszen ha ketten hirdetjük a lakást, akkor is mindössze 50% az esélyünk a sikerre.

Egy prémium megbízás esetén, ha szabad kezet adtál és teljes mértékben ránk bíztad az eladást, akkor ha becsönget hozzád egy vevő, az logikus, hogy a mi munkánk eredményeképpen történik, tehát úgy korrekt, ha az érdeklődőt hozzánk irányítod, és hagyod, hogy dolgozzunk.

A szerződés úgy szól, hogy közeli hozzátartozónak eladhatod a lakásodat anélkül, hogy bármilyen kötelezettséged keletkezne, tehát abban az esetben, ha felhív pl. a nagybácsid, hogy megvenné a lakásodat, nem kell fizetned.

Hogyan zajlik az értékesítési folyamat?

  • A kapcsolatfelvétel után meg fogunk kérni, hogy add meg nekünk a lakásod néhány paraméterét, hogy fel tudjunk készülni, és meg tudjuk állapítani a várható eladási árat.
  • Ez után egy személyes konzultáció következik, ahol bemutatkozunk, majd felmérjük a lakást, valamit, a pontos igényeidet, hogy megbeszéljük, mi a feladat.
  • A papírmunka elkészítése után alaprajzot, és profi fotókat készítünk, és megírjuk a hirdetési szöveget. A hirdetési anyagot átküldjük ellenőrzésre, és ha minden rendben, akkor indul a kampány.


1-2 héten belül látni fogjuk, hogy mi a piac reakciója és ez alapján meghatározzuk, hogyan folytassuk tovább a munkát.

  • Szükség esetén módosítjuk a szöveget, újra fotózzuk a lakást, videót készítünk, Facebook és YouTube hirdetést adunk fel, valamit offline kampányt indítunk.
  • Ha van érdeklődés, ügyfélszűrést alkalmazunk, hogy kiválogassuk a “turistákat”, hiszen velük nincs dolgunk.
  • A bemutatók után minden esetben visszajelzést adunk, hogy a tulajdonos mindig tudja, hogy állunk.
  • Ha egy vevő jelzi, hogy komolyan érdekli a lakás, írásban kérjük tőle az ajánlatot, és pénzletétet (óvadékot) kérünk, ami jelképezi, hogy tényleg komoly a szándéka, és nem csak a levegőbe beszél.
  • Levezényeljük az alkut, és ha létrejön a megegyezés, akkor előkészítjük az adásvételi szerződés aláírását, beszerzünk minden szükséges dokumentációt és igazolást, aztán már csak az aláírás és a pénzszámolás van hátra.
  • Igény esetén közreműködünk a birtokbaadásnál is.
  • Végig fogjuk az ügyfelünk kezét, és természetesen a folyamat lezárása után sem tűnünk el, ha szükség van ránk, bármikor megtalál minket.

Miután megbízást kötöttünk, mi a tulajdonos dolga?

Ha prémium megbízást kapunk, akkor az égvilágon semmi.

Az eső fotó elkészítésétől az ingatlan turisták kiszűrésén keresztül az adásvételi szerződés előkészítéséig mindent elintézünk. Mindössze annyit kérünk, hogy a lakásbemutatók idejére a lakás álljon rendelkezésre, és a lehetőségekhez mérten legyen rend és tisztaság.

Legalább heti szintű kapcsolatban leszünk, és folyamatosan tájékoztatást adunk az értékesítési folyamat állásáról, és ha nem megfelelően haladnak a dolgok, javaslatot teszünk a változtatásra. Ha ajánlat születik, az alkufolyamatot is levezényeljük, az eladónak csak bólogatni, vagy fejet rázni kell.

Mi van, ha az adásvételi aláírása után mégis visszalép a vevő?

Semmi, örülünk neki.

Hiszen a foglaló átvétele már megtörtént, és ha a vevő mégis kifarol, akkor a foglalót elveszíti. Tehát neked van foglalód, nekünk pedig jutalékunk, és még mindig megvan a lakás, amit eladhatunk újra. Az esetek 95%-ában ez nem történik meg, tehát nincs ok aggodalomra.

De ha mégis megtörténik, akkor mindketten jó pénzt kerestünk.

Hirdethetem más áron a lakást?

Nem.

A kérdésnek prémium megbízás esetén nincs értelme, hiszen akkor csak mi hirdetjük a lakást.

Általános megbízás esetén viszont ragaszkodunk hozzá, hogy azonos áron fussanak a hirdetéseink.

Gondolkozz egy kicsit: ránk bízod az értékesítést, és közben ott a hirdetésed a miénk mellett, ráadásul alacsonyabb áron. Ha valaha nézegettél már lakáshirdetéseket, akkor láthattad, hogy milyen hülyén néz ki, hogyha egy ingatlant 15-en, 15 féle áron hirdetnek.

Azt akarod, hogy az érdeklődők azt gondolják “Ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni”, vagy pedig olyan vevőkre számítasz, akik komolyan vesznek téged?

Vagy tegyük fel, hogy találunk egy vevőt, akit sikerül rávennünk, hogy ajánlatot tegyen. Majd hazamegy, felcsapja a laptopját, és azonnal észreveszi, hogy a lakás olcsóbban van hirdetve. Nekünk hatalmas presztízs veszteség, neked vevővesztés, de az tuti, hogy mindkettőnknek pénzveszteség. Ennek az égvilágon semmi értelme. Inkább alakítsunk ki egy közös álláspontot, és a te áradban nagyobb alkulehetőség van, a miénkben pedig kisebb.

Hol fogjátok hirdetni a lakásomat?

Több mint 1000 online hirdetési portál létezik ingatlanos témában Magyarországon. Folyamatosan teszteljük őket, és kiválasztottuk azt a 20 oldalt, ami a legnagyobb hatékonysággal szállít vevőket, és a hirdetéseinket ezeken az oldalakon jelenítjük meg.

Manapság mindenki online hirdetésekben gondolkodik, emiatt a hagyományos, offline hirdetési felületek esetében egyre kisebb a reklámzaj. Ezért hatékonyan működik a szórólap és flyer kampány, illetve az eladó tábla is.

Kiküldjük az adatbázisunkban található vevőknek a ránk bízott lakásokat, ezzel számos esetben nagyon gyors eredményt tudunk elérni.

A felsorolt hirdetési felületeket akár egyidőben, akár felváltva alkalmazzuk, az értékesítési folyamat tapasztalatai alapján.

Prémium megbízást szeretnék adni, de már megbíztam 10 másik céget. Hogyan tudom felmondani őket?


Adj nekünk egy meghatalmazást és mi elintézzük helyetted!

Bízd ránk a lakásod eladását!

Az ingatlanközvetítés egy kamu szakma! …vagy mégsem?

,

 

Mi jut eszedbe, ha azt modnom: Ingatlanközvetítés?

Mindenkinek tele a hócipője az ingatlanosokkal, ezért valószínűleg ilyesmire gondolsz:

  • Közvetítők kíméljenek!
  • Ügynökök ne keressenek, mert azonnal leteszem a telefont!
  • Nem fizetek ingatlanközvetítőnek, még akkor sem ha vevőt hoz!
  • Ne hívjon, mert feljelentem zaklatásért!

És ehhez hasonló mondatokat olvasunk és halluk nap mint nap.

De ha mindenki utálja az ingatlanosokat, akkor hogy van az, hogy minden sarkon ingatlaniroda van?

Lehet, hogy az ingatlanközvetítés mégsem kamu szakma?

Kezdjük ott a történetet, hogy az átlag magyar ember nem azért nem fordul ingatlanos szakemberhez, mert ő maga is el tudja adni a lakását.

Hanem azért, mert van 3 címke a fejében, ami sokszor nem is saját tapasztalat:

  1. Az ingatlanos sok pénzt kér
  2. Nem csinál semmit
  3. Átver

Sajnos tény, hogy ebben a szakmában a legtöbb, magát ingatlanközvetítőnek nevező “szakember” azt sem tudja, hogy merre van arccal előre…
(a “tróger” ingatlanosokról korábban már írtunk egy cikket, amit ide kattintva elolvashatsz)

Mivel enyhén szólva alacsony az ingatlanközvetítés belépési korlátja (kell egy telefon, egy internetkapcsolat, meg egy laptop, és máris zaklathatod az ügyfeleket), sajnos iszonyatosan felhígult a szakma. Nagyon sok a szerencsevadász és a kókler, akik folyamatosan rombolják a piacot, és nehezítik azoknak a dolgát, akik az ingatlanközvetítést hivatásuknak tekintik.

Pedig egy profi ingatlanos hosszú évekig tanulja és gyakorolja, hogyan tudja az ügyfeleinek a legmagasabb szintű szolgáltatást nyújtani.

Nézzük, hogy mi az, amiben egy profi szakember segíteni tud

  • örököltél egy lakást, ami a 18.kerületben van.
  • de te Budán laksz.
  • minden nap 6-ig dolgozol.
  • a szabadidődben a következő dolgokkal foglalkozhatsz: Hirdetéseket adsz fel, és természetesen fizetsz érte, minden este mehetsz keresztül a városon a lakást mutogatni,
  • egész nap csörög a telefonod, és nem tudsz koncentrálni a munkádra,
  • mérgelődhetsz, ha a vevő nem jön el, nem ezt keresi, nincs ennyi pénze, stb. és te teljesen fölöslegesen jöttél keresztül a délutáni csúcsoforgalmon,
  • és ha nem sikerül gyorsan eladnod, akkor ez így megy hónapokon keresztül…

 

Ha rábízod egy profi ingatlanosra, akkor az egész cirkuszt azonnal leveheted a válladról.

Ugye így már nem is tűnik olyan soknak a jutlalék, amit az ingatlanközveítő kér?

Ráadásul egy profi ingatlanos KITERMELI A JUTALÉKÁT!

Nem hiszed?

Folytassuk a 18 kerületi lakás példáját:

  • hónapokig nem jelentkezik senki,
  • mire leengeded az árat.
  • mostmár sokan jönnek, de már a puttonyod tele van a városon átrohangálással.
  • végül valaki tesz egy ajánlatot, és te oda adod, csak már szabadulj tőle…

Hidd el, tudom mit beszélek. Ezerszer láttam ezt megtörténni.
A tapasztalatom szerint a tuladjonosok profi segítség nélkül rend szerint kb. 10%-kal a piaci értékük alatt adják el a lakásukat.

Az ingatlanközvetítés azon túl, hogy pénzt, időt és energiát spórol, tud segíteni abban, hogy elérd a maximális eladási árat!

Lássuk, hogyan:

1. Piaci érték megállapítása

Elkótyavetyélni senki nem szeretné. De ha túl magas az ár, akkor meg senkinek nem kell.

Az érték pontos megállapítása rengeteget ad hozzá a végeredményhez, hiszen ha vaktában lövöldözünk az rendszerint megnövekedett értékesítési időt, többszörös hirdetési költséget, és végül alacsonyabb eladási árat jelent.

Ha kíváncsi vagy, hogyan befolyásolja az ár megállapítása az eladhatóságot, olvasd el az alábbi cikket:

2. Vevőszűrés

Ha már egy érdeklődőre rászánjuk a drága időnket, érdemes tudnunk, hogy egyáltalán van-e pénze.
És ha még azt is tudjuk, hogy mennyi pénze van, akkor tudjuk, hogy mi az, amit el tudunk kérni tőle.

Ez megfizethetetlen előnyt jelent az ártárgyaláskor, de elég hülyén venné ki magát, ha a tulajdonos megkérdezné telefonon a lehetséges vevőtől, hogy “aztán ki tudod-e fizetni”.

Ezt az ingatlanos gond nélkül megteszi.

3. Piacismeret

Egy profi MINDENT tud, ami a környékkel és az épülettel kapcsolatos.
Tudja, hogy hol van a piac, hol van az iskola, a rendőrség, tudja, hogy milyen fejlesztések várhatók a környéken, milyen állapotban van anyagilag a társasház, milyen a környék lakóközössége, stb…
Így ki tudja emelni azokat a dolgokat, amik a vevőt érdeklik.

Mit gondolsz, melyik a hatásosabb?

Jön a vevő, és annyit mondunk neki, hogy “ez itt a kert…”
Vagy előre tudjuk, hogy egy fiatal fickó jön, de az idős szüleinek keres lakást, és véletlenül pont úgy érkezünk, hogy látjuk, hogy az orvosi rendelő 300m-re, a nyugdíjas klub pedig 2 villamosmegállóra van?

Apróságnak tűnik… De vajon melyik esetben kapunk magasabb ajánlatot?

4. Tárgyalástechnika

Hallottad, hogy az orvosok nem műtik a hozzátartozóikat?
Ez azért van, mert nem tudnak hideg fejjel dönteni.

Ennek tükrében hadd kérdezzem meg, hogy hányszor tárgyaltál az ebben az évben 20-30MFt-os tételről?

Én és a csapatom eddig 112 sikeres ártárgyalást zártunk ebben az évben, és amikor ezeket a sorokat írom, még csak augusztus közepe van.
Egy profi ingatlanos segítsége súlyos százezreket jelent az alkunál.

5. Profi lakásfotók

Rendet rakni, kicsinosítani, aztán hívni egy olyan embert, aki nem telefonnal fényképez, és konyít is valamit a fotózáshoz. Ez a néhány apróság akár milliókkal emelheti az eladási árat.

De nem muszáj egyedül próbálkozni, és külön fizetni egy fotósnak.

Egy profi ingatlanközvetítőnek van profi gépe, és ezt is el tudja intézni.

A felsorolt dolgok MIND benne kell, hogy legyenek egy profi ingatlanközvetítő szolgáltatásában.

Ha viszont az ingatlanos telefonnal fotóz, lelkesen bólogat az árral kapcsolatban, és tőled kérdezi, hogy merre van a legközelebbi dohánybolt, jobban teszed, ha páros lábbal rúgod ki a lakásodból…

Kedves olvasóm, mostmár te is látod, hogy egy jó ingatlanos rengeteg terhet tud levenni a válladról, és segíteni tud az ár maximalizálásában is.

 

 

A cikk írója:

Mlinárik Márton

Mlinárik Márton

Ingatlan48, Irodavezető

10 év talpasztalattal rendelkezem az ingatlanközvetítés területén. 4 évig dolgoztam a Duna House, 6 évig az Immo1 hálózatában. Voltam milliomos üzletkötő, franchise partnerként alapítottam és vezettem 4 ingatlanirodát, amelyek évről évre a hálózat legjobbjai voltak. Hiszem, hogy az ingatlanközvetítés egy nagyon szép szakma, amely az emberek segítéséről szól, de sajnos ezt itthon sokan nem így gondolják. Úgy döntöttem, hogy blogot írok, hogy változtassak az ingatlanközvetítők megítélésén.

A tróger ingatlanos – ismerd fel és kerüld el nagy ívben!

,
Hogyan ismerd fel a kókler ingatlanost

Van egy dolog, amitől az egész ingatlanpiac szenved. Ez nem más, mint a kontárok, trógerek, szerencsevadászok, akik azt gondolják, hogy az ingatlanközvetítés arról szól, hogy munka nélkül keresünk milliókat. Ráadásul az ilyen ingatlanos a becsületesen dolgozó kollégái életét is megkeseríti.

Sajnos a fenti paraméterekkel rendelkező ingatlanosok teszik ki a szakma 80%-át

Van ezekben a “szakemberekben” egy közös dolog:
Mindenki utálja őket.

Én 10 éve foglalkozom lakások eladásával, és azt kell mondjam, hogy sajnos ez a normális. Ráadásul az ingatlanosok érték el, hogy ez így legyen.

Szomorú tény, hogy a magát ingatlanközvetítőnek nevező emberkék közül 10-ből 8-nak fogalma sincs arról, hogy mi is a lényege, annak, amit csinál.

Nem csoda, hiszen egyrészt a piacra lépési korlát ebben a szakmában igen alacsony (egy laptop, egy telefon, meg egy internetkapcsolat kell mindössze, és máris ingatlanos vagy), másrészt a piacvezető ingatlanközvetítő hálózatok a nagy számok törvénye alapján működnek. Ez nagyjából annyit jelent, hogy legyen nekünk a legtöbb irodánk, legyen nekünk a legtöbb ingatlanunk, és legyünk mi a legtöbben… aztán majd lesz valahogy.

A legnagyobb gond az, hogy ez a megközelítés működik, hiszen a mennyiség mindig a minőség előtt van. Hadd világítsam meg egy példán keresztül:

Melyik a jobb autó? A Volkswagen vagy a Porsche?
Egyértelmű, hogy a Porsche.
És melyik cég van melyik tulajdonában?
A Volkswagené a Porsche….

Ennyi…

Szóval a piacvezetők ontják magukból a “szakembereket”, akik egy 5 napos képzés után máris ingatlanközvetítőnek képzelik magukat, és borzolják a vevők és eladók idegeit. Természetesen ezeknek a kezdőknek a 95%-a a következő 6 hónapban lemorzsolódik… De addigra már akár 50-100 ügyfélnek is megkeserítették az életét, és vitték a szakma “jó hírét”.

Egy profi ingatlanközvetítő időt, energiát és idegeskedést spórol meg, és segít elérni a maximális eladási árat, amivel akár a jutaléka többszöröse térül meg a megbízójának.

Viszont egy ilyen gyorstalpalón végzett “szakember” nemcsak hogy nem éri meg a pénzét, hanem hatalmas károkat tud okozni.

Ha ilyen közvetítővel szerződtél, menekülj!!!

Kedves Olvasóm, mivel nem szeretném, hogy rosszul járj, 15 pontba szedtem neked azokat az jelzéseket, amiről felismerhető a tróger ingatlanos.

 

Miről ismerhető fel a tróger ingatlanos?

1. Öltözék, kinézet, első benyomás

A tróger ingatlanos felismerhető a külsejéről

A tróger ingatlanos felismerhető a külsejéről

Mit gondolsz, ha valaki úgy néz ki, mint egy kocsmatöltelék, és még úgy is kommunikál, az hogyan fogja tudni meggyőzni a vevőt?

Szívesen mondanám, hogy direkt sarkítok. De sajnos előfordult, hogy találkoztam olyan szakmabeli kollégával, aki tényleg úgy festett, mint aki most jött a sarki kocsmából. Ha valakire rábízod a lakásod eladását, az legyen olyan figura, akitől te is szívesen vennél lakást!

 

2. Nem kéri le az ingatlan tulajdoni lapját

Az ingatlan “forgalmi engedélye” a tulajdoni lap. Arról derül ki, hogy egy ingatlan egyáltalán piacképes-e. Ha egy ingatlanközvetítő nem kéri le a tulajdoni lapot, az az egyik legnagyobb szakmai hiba.

 

3. Kifizetteti veled a lakásod tulajdoni lapját

Egy tulajdoni lap 1.000, azaz ezer forintba kerül. Azt gondolom, ennek bele kéne férni a jutalékba…

 

4. Nem vitatkozik az ingatlan árával kapcsolatban

Hosszú évek tapasztalata alapján mondom, hogy a tulajdonosok 95%-a túlárazza a lakását. Hogy miért?

Azért mert a két legalapvetőbb motiváció hat rá, mikor az árat megállapítja. Ez pedig a veszteségtől való félelem, illetve a nyereség iránti vágy. Magyarra fordítva, nem engedem le az árat, sőt, még emelek rajta, mert akkor több pénzem lesz!

Kedves tulajdonosok!
Innen üzenem mindenkinek, hogy ha ez ilyen egyszerű lenne, én már éhen haltam volna.

Tehát ha törvényszerűség, hogy minden tulajdonos túláraz, és az üzletkötő nem vitatja az árat, abból egyenesen következik, hogy fogalma sincs róla hogy mi lenne a megfelelő ár. Pedig ez az ingatlanos egyik legnagyobb hozzáadott értéke.

Mi a lényeg?
Hogy szeress engem, vagy hogy eladj?

 

5. Azt mondja, hogy vidd feljebb a lakás árat

Az előző logikán elindulva, ha az ingatlanos azt mondja, hogy a lakásodat magasabb áron is el lehet adni, akkor tudhatod, hogy teljes mértékben szakmaiatlan. Igen, volt olyan időszak (és valószínűleg még lesz is) amikor az árak meredeken felfelé mentek, és ha jókor voltál jó helyen, megdupláztad az ingatlanba fektetett pénzedet. De a piac általános működése nem ez!

Hidd el nekem, hogy egy profi ingatlanközvetítő nem elsősorban a pénzért dolgozik. Az ő értékes végterméke az elégedett ügyfél. Abból lesz az ajánlás, ami könnyebbé teszi az ő munkáját. Egy profi akkor is szólni fog, hogyha alálőttél a lakásod árát illetően.

Hadd kérdezzem meg, hogy ha jó a lakásod ára, akkor miért nem vették még meg?

Tudom, hogy sokkal szimpatikusabb az az ingatlanos, aki azt mondja, hogy “ó hát ezt a lakást 3.000.000 Ft-tal többért is el tudom ám adni”, mint az, aki azt mondja, hogy a reális ár 3.000.000 Ft-tal alacsonyabban van. Végülis logikus: eddig nem vette meg senki, és még érdeklődés sem nagyon volt…  Akkor ha feljebb emelem az árat, biztosan szétszednek majd a vevők!

Csak egy kis józan paraszti ész kell ahhoz, hogy belássuk, ha egy ingatlanos azt mondja, hogy vigyük feljebb az árat, nem a szakmaiság szól belőle.
Ő csak szimpátia-versenyt szeretne nyerni a tulajdonosnál…

 

6. Tőled kérdezi, hogy merre van a legközelebbi dohánybolt

Egy profi ingatlanos úgy ismeri a területét, mint a saját tenyerét. Ez egyszerűen elengedhetetlen ahhoz, hogy hiteles legyen. Tudja, hogy hol van a rendőrség, az orvosi rendelő, az iskola, óvoda, piac, és hogy milyen fejlesztések várhatók a környéken. Tisztában van a tömegközlekedéssel, és a parkolási lehetőségekkel. Sőt, a társasházat is ismeri, mert már adott el benne lakást, vagy már beszélt előre a közös képviselővel.

Ha nem így lenne, hogyan tudná megállapítani a lakásod piaci értékét?
Illetve hogyan tudná eladni a vevőnek, hogy a lakásod jó áron van, és nem szabad elengednie?

 

7. Turistákat hoz és nem vevőket

A turista csak nézelődik, és rendszerint nem képes döntést hozni, nincs elég pénze, nem is olyan lakást keres, amilyen a tiéd, és nem sürgeti semmi sem.

Ezt a tünetet a “vevőszűrés” hivatott kezelni. Annyit tesz, hogy az ingatlanos előre kikérdezi a vevőt, hogy ezzel időt és energiát spóroljon a megbízójának és saját magának. Csak olyan VEVŐT hoz ki, akinek van pénze, pontosan ilyen lakást keres, és képes dönteni.

A profikkal is megtörténik, hogy egy-egy turista átcsúszik a rostán. De ha rendszeresen előfordul, az bizony jelzés arra, hogy az üzletkötő nem használja az vevőszűrést. Ez általában két dolog miatt van. Lusta, vagy egyszerűen csak nem tudja, hogy miről beszélek…

 

8. Telefonnal fényképezi be a lakásodat

Tudom, már vannak olyan telefonok, amikkel egész jó képeket lehet csinálni.

De a helyzet az, hogy nem egy kiló kenyér eladásáról van szó. Ez az ingatlanod! Amiért Te (és lehet hogy a teljes családod) az egész életen keresztül dolgoztál/dolgoztatok! 

Azt gondolom a hirdetési anyag elkészítésénél az a minimum, hogy egy profi géppel készítjük a képeket. Nem véletlen az, hogy bár a legtöbb telefonnal már lehet fényképezni, mégsem tűntek el a fényképezőgépek a boltok polcairól. És nem a 30 000 Ft-os kompakt gépekre gondolok. Egy minőségi fotómasina legalább 500 000 Ft-ba kerül. De nem elég megvenni, használni is tudni kell. Egy magára valamit adó ingatlanosnak van profi gépe, és ért is hozzá.

 

9. Nem rak rendet, mielőtt fényképez

Biztosan te is nézegettél már lakáshirdetéseket, és láttad, milyen “profin” fotóznak a “szakemberek”.

Van itt minden. Nyitott wc, ruhaszárító a frissen mosott ruhával, ételmaradék a konyhàban, nagymama a fotelben! Látszik, hogy a gyerekek nemrégen keltek fel, mert az ágyuk olyan, mint ahol bomba robbant, van fotónk a padlóról és a plafonról (persze a csillár nagyon fontos befolyásoló tényező lehet lakásvásárlás esetén) és végül a fürdőszoba tükrében még saját magát is megörökíti a fotós.

Na hát ez minden, csak nem profi.

Kb. olyan, mintha az autókereskedő sárosan kínálná eladásra az autót. Szerinted mennyivel lesz alacsonyabb az eladási ár?

 

10. Nem hív fel legalább hetente

Kedves Lakástulajdonosok!
Ez a pont az abszolút minimum, amit mindig, minden körülmények között produkálnia kell egy üzletkötőnek. Igazából itt mutatkozik meg igazán, hogy ki az amatőr és ki a profi. Mert ugye azok után, hogy helyeseltem, hogy jó az ár, sőt, még én javasoltam hogy emeljük meg, elég nagy lebőgés, mikor egy árva érdeklődő sincs. Így az ingatlanosnak nincs pofája felhívni és bevallani, hogy hülyeséget beszélt.

Egyszerűbb oka is lehet annak, hogy elmarad a kapcsolattartás: a lustaság. De bármi legyen is az ok, a helyzetjelentés nem maradhat el! Hiszen az ingatlanközvetítő a szakember, akinek az irányt kell mutatnia akkor is, ha éppen nem haladnak a dolgok.

Nem tudom ki hogy van vele, de ha én rábízok egy munkát valakire, és fizetek érte, elvárom, hogy az illető jelentse, hogy hol tart, és ne nekem kelljen utána rohangálni. Ez egyszerű üzleti kultúra.

 

11. Azonnal enged a jutalékából

Tudom, sok a jutalék… Meg itt van a szomszéd Józsi néni, aki 50.000 Ft-ért is elvállalja. A jó hírem, hogy ha nem lesz eladva a lakás, ugyanúgy nem kell kifizetni az 50 000-et sem és a százalékot sem.

Hadd kérdezzem meg, mennyi borravalót szoktál hagyni egy étteremben?
10%-ot, ugye?
És amikor egy barátodra rábízol valamit, hogy intézze el, mennyit fizetsz neki?
10%-ot.
Ehhez képest az ingatlanközvetítés nevetségesen olcsó. Látod, csak nézőpont kérdése, hogy mi a drága és mi nem az.

De egy valami biztos: ha egy szakembernek tisztesseges honoráriumot ígérsz, ő sokkal motiváltabb lesz, és biztos lehetsz benne, hogy a feladat el lesz végezve. Ráadásul egy komoly szakember mindig sokba kerül. Nem azért mert le akar húzni. Hanem azért mert neki nagyon sok idejébe és energiájába került, hogy megszerezze azt a tudást, amivel neked segít.

Ha már csináltál végig lakásfelújítást, tökéletesen tudod, hogy miről beszélek. Rábízhatod a “brazil gépsorra” vagy hívhatsz rendes iparosokat. Az előbbi olcsóbb lesz, de garantáltan több idegeskedéssel jár, és valószínűleg a végeredmény sem lesz olyan.

A tapasztalatom az, hogy bármilyen jutalékot mondok, az ügyfél mindig sokallja először. De a lényeg az, kedves Tulajdonos, hogy ha hagyom, hogy lealkudd a jutalékomat, szerinted hogyan fogom megvédeni a lakásod árát a vevőnél?

 

12. Azt mondja, hogy nem kell megbízást kötni, csak küldd át a fotókat és ő majd hirdeti

Aha, persze… és azok után, amit eddig olvastál, el is hiszed, hogy ez így működni fog…
Ha a vevő felhívja ezt az illetőt, és megkérdezi, hogy “ugyan járt-e már kinn a lakásban”, ő vajon mit fog mondani?

Tudod mit?
Holnap menj be a munkahelyedre, mondd a főnöködnek, hogy nem kell munkaszerződés. Te csak úgy dolgozgatsz, a főnököd meg majd fizet, amennyit gondol.
Na hogy hangzik?

Ez az ingatlanközvetítés legalja.

A szóban forgó üzletkötő egyszerűen csak meg akarja spórolni az utazást, a tárgyalásra szánt időt, és ki akarja kerülni az esetleges visszautasítást, hiszen erre a verzióra sokkal több ügyfél fog bólintani, mint arra, hogyha alá kell írni egy szerződést. De azért nehogy megsajnáljuk!

Az ingatlanos munkája nem az, hogy lakásokat ad el. A mi munkánk, hogy az emberek életét megkeserítő problémákat oldunk meg. Egy 5 perces telefonból, személyes találkozó, és a feltételek átbeszélése nélkül honnan a fenéből tudnám, hogy mi az a probléma amit kezelni kell? Nem, ez nem a lakáseladás. Mert az önmagában nem gond. A probléma az, hogy kicsi a lakás, vagy hogy tartozás van, amit ki kell fizetni.

De ha a célt nem látjuk, kizárt dolog, hogy elérjük.

Ezért nem működik ez a verzió.

 

13. Nem tud referenciát mutatni

Az ügyfeleknek bizonyíték kell és nem ígéret!
Minden lakástulajdonosnál tele van a padlás azzal, hogy “mi vagyunk a legjobbak”, “mi vagyunk a legnagyobbak”, vagy “mi vagyunk a legszebbek”. Ez csak üres duma.

Mivel az ingatlanközvetítés egy szolgáltatás, elég nehéz a minőségét megfelelően prezentálni. Egyetlen módszer van csupán: a referenciák bemutatása. Írott referenciák, fotók, videók. És akár telefonszámok, olyan ügyfelektől, akik igazolni tudják, hogy tényleg ő a legszebb és legjobb.

Na ez bizonyíték, és nem csak szöveg.

 

14. Mikor vevőként felhívod, és kérdezel a saját lakásodról, nincs képben

Ha még nem próbáltad ki, akkor rajta! Hívd fel a megbízott üzletkötő(i)det, és kérdezz a saját lakásodról.

10-ből 9 esetben a következő válaszokat fogod kapni:

  • Tudna azonosítószámot mondani? (Fogalma sincs)
  • Nézze, én 50 lakással foglalkozom, nem gondolja, hogy mindent fejből tudok? (Még neki áll feljebb)
  • Utána nézek és visszahívom (aztán a legtöbb “szakember” soha többé nem hív…)
  • ööö… (No komment.)

Mi az, amit leszűrtél ezekből a válaszokból?
Emberünk azt sem tudja, merre van arccal előre. Ez azért van, mert 50 lakással foglalkozik és nem tudja fejből.

Kedves Tulajdonos, Te nem várod el attól az embertől, akire az életed munkájának a pénzzé tételét bíztad, hogy álmából felkeltve is mindent tudjon a lakásodról és hogy Neked mi fontos?

Megnyugtatlak, nem Te gondolod rosszul. Az ingatlanosnak kutya kötelessege, hogy megtiszteljen azzal, hogy képben van, ha már bizalmat szavaztál neki.

Ha azt tapasztalod, hogy nem így van, azonnal rúgd ki!
Szerinted hány vevőt vesztettél már emiatt a hozzáállás miatt?

 

15. Te mutatod be a lakást és nem ő.

Az ingatlanközvetítő sokba kerül. Legalábbis ha jó szakembert akarsz magad mellett tudni. De ha már elkéri a pénzét, az a minimum, hogy ő végzi el a saját munkáját.

Ha az ingatlanos a bemutatón hallgat, az teljesen egyértelmű jelzés arra, hogy nem tudja, mit kéne csinálnia.

Egy profi ingatlanos nem tárlatot vezet. Hanem elad. Nem a vevő veszi meg a lakást. Hanem az ingaltanos adja el neki.

Ha nem tudja hogy kell eladni, akkor miért bíztad meg? A hirdetést te is fel tudod tenni az internetre, ahhoz nem kell ingatlanközvetítő.

 

Kedves Tulajdonos, ha a fentieket tapasztalod, jobb, ha azonnal szerződést bontasz! 

A cikk írója:

Mlinárik Márton

Mlinárik Márton

Ingatlan48, Irodavezető

10 év talpasztalattal rendelkezem az ingatlanközvetítés területén. 4 évig dolgoztam a Duna House, 6 évig az Immo1 hálózatában. Voltam milliomos üzletkötő, franchise partnerként alapítottam és vezettem 4 ingatlanirodát, amelyek évről évre a hálózat legjobbjai voltak. Hiszem, hogy az ingatlanközvetítés egy nagyon szép szakma, amely az emberek segítéséről szól, de sajnos ezt itthon sokan nem így gondolják. Úgy döntöttem, hogy blogot írok, hogy változtassak az ingatlanközvetítők megítélésén.

Milliókat érő fotók

, ,
Milliókat érő ingatlan fotók

A lakásfotózás a siker kulcsa

Kedves olvasó, szeretném megosztani Veled néhány, a fotózással kapcsolatos gondolatomat.

Munkámban a tökéletességre törekszem. Szóban minden ingatlanos ezt teszi, de azt hiszem egyet tudunk érteni abban, hogy a tökéletességről alkotott fogalmaink igen eltérőek.

A mostani ingatlanpiacra jellemző az, hogy az eladók és a vevők elvárásai hónapról hónapra egyre magasabbak. Ha ez igaz (márpedig igaz) akkor felmerül a kérdés, hogy ha a tulajdonos nem ért a fotózáshoz, miért kontárkodik bele?
Értem én: spórolni akar.
De akkor 1-2 hónap próbàlkozás után miért bíz meg olyan embereket a munkával, akiknél duma van, de nem tudnak egy épkézláb referenciát mutatni?

 

Rerefencia:

  • elgéedett tulajdonosok véleménye
  • korábban eladott lakások hirdetési anyaga
  • jelenleg hirdetett lakások hirdetési anyaga
  • (neadj isten) elégedett ügyfelek telefonszámai, akiknél ellenőrzni lehet a referenciák valódiságát 

 

Az igazi kérdés, hogy ha a tulajdonos gyenge minőségű képeivel és árázásával nem vették meg a lakást, akkor miért érzi úgy, hogy szüksége van olyan közvetítőkre akiknek annyi a hozzáadott értékük, hogy
– ugyanolyan gyenge képekkel felteszik a hirdetést
– ugyanoda, ahová a tuladjonos?
– Árban viszont többet kell, hogy kérjenek (hiszen a jutalékot is meg kell fizettetni a vevővel)?

Hülyén hangzik, ugye? 

Gondolj bele, ha nem tud többet nyújtani az úgynevezett szakember, mint te, akkor hogy adja el a lakást?

 

Sajnálatos hírem van: sehogy.

Ráadásul még az idődet is rabolja, ami súlyos milliokba is kerülhet. Tény hogy egy lakás minél többet áll a piacon annál kisebb lesz az az ár amit adnak érte.

Hogy miért? Ha terveztél már lakásvásárlást, és nézegettél hirdetéseket, te is jól tudod az okàt. A vevő az esetek nagy részében nem úgy érkezik a piacra, hogy szombaton eldönti, “Veszek egy lakást”, majd vasárnap kinézi, hétfőn pedig megveszi. Egy ilyen döntés mögött hosszú hónapok tervezése van. Emberünk hónapokig böngészi a hirdetéseket.

 

Mi van azzal a lakáshirdetéssel, amit már 3 hónapja is látott?

Semmi. Egyszerűen átugorja őket. Már nem érdekesek.

A helyzetet csak rontja, ha ugyanezt a lakást

  • 15x egymás után látja,
  • ráadasul különféle árakkal,
  • és rosszabbnál rosszabb képekkel.

    Ez már nem csak unalmas, hanem idegesíti is.
    Sőt, megjegyzi, hogy “ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni…

 

Ilyen marketinggel milyen kilátásaink vannak arra, hogy jó árat kapjunk?

Megmondom: semmilyenek.

Hogy képekkel is illusztrájam a különbséget, összegyűjtöttem egy kis anyagot az általam hirdetett lakásokról, és melléjük tettem a tulajdonosok, és a hozzá nem értő ingatlanosok képeit is.

Kérlek nézd meg, és gondold végig:
Ha lakásvásárlás előtt állnál, akkor kit hívnál fel?

Bokréta utca 20.

A tulajdonos hirdetése így fest.

Az ingatlanos kolléga ezt tudta kihozni belőle

Ezek a mi irodánk fotói.


Haller utca 14.

A tulajdonos azt gondolta, hogy a fekete burkolat jól fog mutatni a kezdő képen…

Az ingatlanos kolléga itt már egy fokkal szebb munkát végzett, mert nem néz úgy ki a nyitókép, mint egy ravatalozó

Ugyanaz a lakás, a mi szemszögünkből.


Haller 23-25.

A tulajdonos az épületre helyezte a hagsúlyt, ami fontos, de inkább a lakást kellene megmutatnunk a kiemelt fotón, hiszen a vevő azt fogja megvenni

Az ingatlanos kolléga munkája. Kapucnis pulóver, és üditő van eladó.

Ahogy mi hirdettük.


Haller utca 68.

A tulajdonos fotói

 

 

 

 

 

Ez pedig a mi munkánk.

A profi lakásfotózás ismérvei:

  • beindítja a vevők “nyál-elválasztását”
  • biztosítja az eladáshoz szükséges érdeklődő mennyiséget
  • és a segítségével elérhető a maximális eladási ár

 

 

Ha úgy érzed, nem boldogulsz, szólj nekünk, segítünk!