Bejegyzés

Lakáspiac 2020 – vajon összedől idén minden?

, ,
Lakáspiac 2020

Az eladók reménykednek, hogy a jó világ soha nem ér véget. A vevők pedig lélegzetvisszafojtva várják, hogy vajon recesszióba fordul-e a lakáspiac 2020 során. Újra lehet majd 10MFt-os garzonlakásokat vásárolni Budapest belvárosában? Vagy az állami támogatások és az ÁFA emelés miatt újra gellert kap a piac, és tovább folytatódik a rally? 

Sajnos a jövőt nem tudom megjósolni. De 2018 végén írtam egy cikket (ide kattintva eléred), amiben azt fejtegettem, hogy az áremelkedés a lakáspiacon még kb 1 évig fog tartani.
Mit ad isten, igazam lett.
Na nem azért jött be a jóslat, mert Nostradamus unokája vagyok. Az ok sokkal prózaibb…

Ha ismered a lakáspiac ciklusait, meg tudod jósolni a jövőt

A lakáspiac ciklusai

A lakáspiac folyamatosan ismétlődő ciklusokban mozog. Az életben a ciklus soha nem illeszkedik a fenti görbére, minden fázisának különböző kilengése és időtartama van. Egy teljes ciklus általában 8-10 év alatt fejeződik be.

A lakáspiac ciklusait egy amerikai közgazdász, Homer Hoyt fedezte fel és írta le 1895-ben. Nem véletlen, hogy az efféle kutatásokat az amerikaiak végeztek, hiszen az USA ingatlanállományát nem radírozta le a világháború, és nem volt kommunizmus sem. Így a piac zavartalanul alakulhatott.
Szóval Homer barátunk a következő törvényszerűségre jött rá:

Az ingatlanárak előre megjósolható mintát követnek, mint ahogyan az éjjelt a nappal követi.

A ciklus elemei sorrendben a következők: A lakáspiac felfutását, vagyis az Expanziót a Túlkínálat kialakulása követi, majd a piac összeomlik, vagyis jön a Recesszió. Aztán az árak stabilizálódnak, és kezdődik minden előlről. Ennek a mintának a kialakulásához szabad piac szükséges, ahol az ingatlan tulajdon szerzése nincs korlátozva, sem az állam, sem valamiféle monopólium által.

 

A lakáspiac árindexe Magyarországon

A lakáspiac árindexe Magyarországon – A kommunista időkben itthon nem voltak ciklusok az ingatlanpiacon, hiszen korlátozva volt a tulajdonszerzés. De az elmúlt 30 év alatt nagyon jól felismerhetők a grafikonon az egyes fázisok. (Forrás: MNB)

 

Tehát hol is tart a lakáspiac 2020-ban?

Elemezzük a fenti ábrát:
Az emelkedés 2014 óta szakadatlanul tart, és a vonal vége lefelé görbül. 5 év emelkedés van mögöttünk, és világos, hogy nem mehet így a végtelenségig. Szóval valószínűleg a piac Túlkínálatba vált, aztán jön a Recesszió. Legalábbis a világban általában így szoktak történni a dolgok.

Ha az ábra elejére pillantunk, azt gondolhatjuk, hogy “Nincs itt semmi gond, hiszen 1990-től 2008-ig szinte zavartalanul nőttek az árak…”. Ez így van. De ne felejtsük el, hogy éppen 50 év kommunista uralom alól szabadult fel az ország és ez enyhén szólva különleges helyzet volt. Nem valószínű, hogy megismétlődik.

Internet sem volt, szóval sokkal lassabb volt az információ áramlása és volt ideje az eseményeknek nyugodtan folyniuk. Nem dörgölték az arcodba naponta 15x, hogy “koronavírus” és persze a nagyanyám se gondolkodott azon, hogy bitkoint kéne venni. Nomeg aztán nem volt ennyi ingatlanspekuláns, akik az évszázad bizniszére hajtanak, hogy az egekbe tolva az árakat aztán egy szempillantás alatt itt hagyják a piacot, ha valami jobb hozamot ígérő befektetési lehetőség tűnik fel a láthatáron (lásd: MÁP+)…

Ha figyeled a médiát, egyre több ilyen szalagcímet látsz: “LASSUL A LAKÁSPIAC”,”VÁLSÁG”, “ÖSSZEOMLÁS”, stb. (Ez a cikk sem kivétel, hiszen valahogyan el kellett érnem, hogy ide kattints 😉 )
A közhangulat egyre negatívabb a lakáspiaccal kapcsolatosan, és ez bizony az árakon is meg fog látszani. Pontosabban máris látszik…

Az EU-ban Magyarországon volt legnagyobb mértékű a drágulás

A Concorde blogján olvasható cikk alapján 2014 óta lényegesen jobban drágultak a lakások Magyarországon, mint a többi EU tagállamban. Az ehhez hasonló mértékű áremelkedések még a nagy technológiai vállalatok részvényei (mint pl. a Google vagy Apple) esetén sem fenntarthatók anélkül, hogy a fundamentumok jelentősen javulnának.

Márpedig Magyarország fundamentumai

  • a forint árfolyama a dollárral vagy az euróval szemben,
  • a lakosság hitelfelvételi hajlandósága,
  • az átlagkeresetek és a lakásárak arána
  • a betegeskedő német autóiparnak való kitettségünk

nem éppen a legjobb képet festik manapság…

Lakáspiac árindexe Mo vs EU

Lakáspiac árindexe Magyarország vs EU (Forrás: Concorde Blog)

Vége a lakáspiac expanziójának?

Igen.
Számos okot fel tudnék sorolni, de végeredményben a következő dolog dönti el a piac sorsát:

Ha vissza tekintünk az időben mondjuk 2014-re, az akkori árszintek mellett Budapesten, rövid távú bérbeadással (Airbnb) 20% körüli hozamhoz lehetett jutni. Ingatlannal. Ez egyszerűen ZSENIÁLIS, hiszen korábban a hosszú távú bérbeadással 6-8% körüli volt a megtérülés. (Csak viszonyítás éppen: Ha a bankban tárolod a pénzedet, még Te fizethetsz érte…) Szóval nem csoda, hogy mindenki, akinek volt némi pénze, ilyen zseniális hozamú ingatlant akart magának.

De mostanra az árak az egekbe szöktek, és az elérhető hozamok lecsökkentek. Ráadásul az Airbnb kompatibilis ingatlanok is szinte elfogytak… Önkormányzati és társasházi szabályozás miatt és a nagy konkurencia miatt. Vagy egyszerűen csak az eladókat elkényeztették a befektetők, és mostanra a nyócker mélyén lakó Manyi néni  is azt gondolja, hogy az ő földszinti, penészes garzonjának négyzetmétere 1 millát ér.

Szóval az ingatlanok hozama mostanra 4-5%-ra csökkent.

Mire az állambácsi kijön az új állampapírral, aminek a hozama 4,9% állami garanciával, valamint az ingatlannal járó macerától mentesen…

Tehát a befektetők felpumpálták az árakat, aztán 2019 júniusában levonultak. És itt hagytak minket “egymillapernégyzetméter” kezdetű gondolatokkal a fejekben.

Ezzel nincs is semmi gond. A kérdés csak az, hogy KI FOGJA MEGFIZETNI? Mert a befektetők már nem fogják, hiszen nem kapnak megfelelő hozamot a pénzükre.

 

A lakáspiac jelenlegi állapota

Az eladók irreálisan magas árakon hirdetik a lakásokat

Igen, így van.

Mivel a lakáspiac 5 éve folyamatosan emelkedik, és csupán 2019 IV. negyedévében kezdtek csökkenni az árak, az a helyzet, hogy az eladók még nem fogták fel, vagyis inkább nem akarják elfogadni, hogy mi történik. Hívhatjuk ezt “ingatlanárazási buboréknak”.

Az elmúlt években az árak növekedése miatt a tulajdonosok bármilyen valóságtól elrugaszkodott elképzeléssel léptek a piacra, csupán várniuk kellett és a piaci érték utolérte őket.

De a jó világnak vége.

A napi.hu cikke szerint 2019 III negyedévében mindössze 1472 lakás cserélt gazdát Budapesten, ami 82%-os zuhanást jelent az előző évek hasonló időszakához képest. És ha valami csoda folytán ez a tendencia nem fordul vissza, hamarosan minden olyan tulajdonos csökkenteni fogja a kínálati árat, akinek valódi eladási szándéka van és nem csak “szondázza a piacot”.

 

A piac TÚLKÍNÁLAT fázisba lép

Általában az okozza a túlkínálatot, hogy olyan sok új építésű lakás épül, amit a piac már nem tud felszívni, mert egyszerűen nincs már kereslet.

Csökkenő árak a lakáspiacon

Most egy kicsit más a helyzet. Az áremelkedés miatt az a vásárlóközönség, aki 2014-ben mozgott az ingatlanpiacon, mostanra jelentős részben képtelenné vált arra, hogy ingatlanhoz jusson. Hiszen sokkal több potenciális vevőre számíthattunk, amikor 10MFt volt egy belvárosi garzon, mint most, amikor 30MFt-ért próbálják eladni ugyanazt.

Közben a befektetők aránya kb 50% volt. De mivel ők vagy az árfolyamnövekedésért, vagy a hozamért léptek piacra, ha már nem nőnek az árak, illetve van jobb befektetési lehetőség, ki fognak szállni, amíg lehet. Tehát ők a vevő oldalról szépen átállnak az eladói oldalra.

Az eredmény: a vevő száma drasztikusan csökken, miközben nő az eladó ingatlanok száma. Vagyis túlkínálat.

A helyzet nem fényes, de azért valószínűleg nem dől össze a lakáspiac 2020 -ban.

A túlkínálat kialakul, ez nem kérdés.

Az árak csökkenésnek indultak. Ez pedig már történelem, akár tetszik ez az eladóknak, akár nem.

De azért maradt még szufla a piacban, hiszen olcsó a hitel, van bőven lakásvásárlási támogatás, és alacsony a lakosság eladósodottsági szintje. Szóval nem kell egy újabb 2008-ra számítani és nem fog kitörni a világgazdasági válság. De egy Európai szinten is kiemelkedő mértékű emelkedés után elkerülhetetlen a korrekció.

 

Tanácsom a Vevőknek

Az ingatlanpiaci ciklusok érdekessége, hogy expanzió idején rohamosan növekvő lakásárak mellett a vevők egymásra licitálva tapossák egymást, hogy lakáshoz jussanak.

Túlkínálat és recesszió idején viszont távol maradnak, bár az árak csökkennek és licit helyett lehetőség lenne alkudni.

Hülyeség ugye? Pedig így van.

Ha lakást vennél, lépj a piacra most! Hiszen bőven van választék és nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezned! Persze ne siesd el, figyeld a kínálatot! Találd meg azokat az eladókat, akik már hónapok óta szenvednek, és segíts rajtuk. Ja, persze ha már így alakult, alkudj!

 

Tanácsom az Eladóknak

Tudom, hogy az évszázad bizniszére hajtasz és nem akarod elkótyavetyélni az otthonodat, amit az életed munkájával szedtél össze. De hidd el nekem, hogy egy lassuló piacon a túlárazás a legnagyobb hiba, amit elkövethetsz. 
Ide kattintva olvashatsz bővebben a túlárazás hatásairól.

Ebben a videóban pedig azt láthatod, hogy miért veszít súlyos milliókat az átlagos eladó egy lassuló piacon.

 

 

Kattints a gombra és tudd meg, hogy mennyi a lakásod piaci értéke!

 

 

 

13 tipp, amivel felturbózhatod a lakásod értékét

,
homestaging

Az otthonod eladásához vezető út hosszúra nyúlhat. Tanuld meg, hogyan növeld a lakásod értékét a következő 13 tipp segítségével! 


Itt olvashatod az összefoglalót:

Karbantartás és gépészet

  1. Végezd el a lényeges javításokat
  2. Hívj szakembert, aki átnézi a lakást, hogy nincsenek-e rejtett hibák
  3. Ne feledkezz meg az általános karbantartásról

Esztétika

  1. Külső vonzerő
  2. Lomtalanítás
  3. “Mély” takarítás
  4. Fények
  5. Natúr, pasztel színek
  6. Szagok

Fejlesztések

  1. Világítótestek
  2. Takaros fürdőszoba
  3. Vonzó konyha
  4. A jövő

Vigyázz! Nem minden felújítás térül meg!

Ha arra készülsz, hogy eladd a lakásod, bizonyára érdekel, hogyan tudod minimális költségvetésből leginkább vonzóvá tenni a vevőid számára. Egy kis felújítás és átalakítás segít ebben, de csak akkor, ha tudod, mit csinálsz!

Ugyanis nem minden felújítási munkálat hoz azonos mértékű megterülést, illetve átlagosan 1 Ft befektetés mindössze 57 fillér megtérülést eredményez. Ezek a számok a remodeling.com 2018-as felmérésből származnak.

Hogy az elköltött összeg milyen eredményt hoz, nagyban fog függni attól, hogy milyen projektbe vágsz bele. Ugyanis amíg a garázskapu cseréje 1 Ft-ra 98 fillér hasznot eredményez, egy plusz szoba hozzáépítése csupán 48 fillért hoz. Természetesen ezek a munkálatok családi házakra vonatkoznak.

Nézzük tehát, mik a leghatékonyabb lakásfejlesztési munkálatok, amiket érdemes elvégezni az eladás előtt (Home staging)

Fontos megjegyezni, hogy néhány a felsoroltak közül nem fog közvetlenül hatni az eladási árra, viszont vonzóvá fogja tenni a lakásunkat a vevők számára.

3 részre osztottam a listát:

  1. karbantartás, és gépészet
  2. esztétika
  3. fejlesztés

Az alapokkal fogjuk kezdeni, és haladunk a drágább és összetettebb lehetőségek felé.

Karbantartás és gépészet

A karbantartás azokra a rutin feladatokra vonatkozik, amikkel a lakásodat jó állapotban tartod. (pl. ne legyen betörve az ablak)

A gépészet pedig azokat a berendezéseket jelenti, amik a lakás rendeltetésszerű használatához szükségesek. Ide tartoznak az elektromos vezetékek és szerelvények, vagy a fűtésrendszer.

1. Lényeges javítások

Hány éves a bojlered? És a kazán? Vagy az elektromos hálózat? Ezek a tényezők rendkívül lényegesek az ingatlaneladásnál.

Tételezzük fel, hogy a vevő nem hülye, és vagy látja, hogy a lakás gépészeti dolgai múzeumba valók, vagy szakembert hív, és átnézet mindent, mielőtt megveszi a lakást. Nagyon valószínű, hogy tekintélyes alkuval fog indítani, hiszen számol a felújítási költségekkel. De igazság szerint a vevők jelentős része egyszerűen nem fog reagálni a hirdetésedre, ha látszik, hogy komoly felújítási feladatokat kell a nyakába vennie. Hogy az áralku során az “erő pozíciójában” tudj maradni, legyél biztos abban, hogy a lakásod gépészetileg modern és működőképes.

2. Hívj szakembert, aki átnézi a lakást, hogy nincsenek-e rejtett hibák

Magyarországon ez nem divat. Legalábbis ami az eladókat illeti. A vevő persze általában szakembert hív és átnézeti a lakást, mielőtt egy életre eladósodik, vagy a megtakarítása jelentős részét költi el egy ingatlanra. Logikus, hiszen nem akar bakot lőni. Az eladó meg ilyenkor csak értetlenkedik, hiszen ő ott lakik 40 éve, és ezt gondolja: “Jó vót az úgy eddig, mit kötözködnek ezek?”. 

A másik véglet, mikor a tulaj szakember bevonása nélkül neki esik, és felújít veszettül, csak nem azt, amit kéne. Egy szakember átnézi az ingatlant a tetőtől az alapig, és feltárja azokat a hibákat, amiket sérülés, vagy az idő vas foga okozott, így tudni fogod, mivel kell foglalkoznod, és mivel nem. Illetve a szakember véleményét használhatod tárgyalástechnikai eszközként is, hiszen ha minden rendben van, és erről még papírt is tudsz mutatni, a vevő nehéz helyzetben lesz, ha alkudni akar…

3. Általános karbantartás

A karbantartás nem fogja emelni az ingatlan piaci értékét, de ha beázás van a plafonon, le van törve a kilincs, vagy szét van csúszva a parketta, az biztosan meg fogja nehezíteni a dolgodat. Mikor csiszoltattad és lakkoztattad utoljára a parkettát? Mikor mázoltad át az ablakot és az ajtókat? Az általános karbantartás megnöveli a berendezések élettartamát, és igaz, hogy költeni kell rájuk, de hosszú távon sokkal kevesebbe fognak kerülni, mintha cserélni kéne őket.

Esztétika

A lakásvásárlás olyan, mit egy randi – az első benyomás számít. Sokkal valószínűbb, hogy vonzó lesz a lakásod a vevők számára, ha elvégzel néhány kozmetikai javítást, és átalakítást.

4. Külső vonzerő

  • Fesd le / cseréld ki a bejárati ajtódat.
  • Nagy teljesítményű mosóval takarítsd le a kocsibeállódat, és a járdát. (Ezt akár egy bérház udvarán, vagy lépcsőházában is megteheted. Tudom, osztatlan közös, és hogy akkor az senkié. De vajon a vevőnek fog tetszeni, hogy évszázados moha borítja az udvart?)
  • Ha szükséges, fesd le a zsalugátereket, és az ablakokat is.
  • Vágd le a sövényt, gondozd a gyepet, szedd rendbe az ereszcsatornákat, és ültess virágokat az udvaron.

Még ha belvárosi társasházban laksz, akkor is érdemes a lakásodig vezető folyosó és lépcsőház részt kifesteni. Nem dob nagyot a költségeken, mert akár saját kezűleg is elvégezhető, de a vonzerőn mindenképpen javítani fog. Nem kell kertrendező céget felbérelned, hogy egy mesterművet csináljanak az udvarodból, csak gondoskodj róla, hogy tisztaság legyen és jól nézzen ki.

Az első benyomás nagyon fontos, ezért otthonod kívülről is vonzó kell, hogy legyen

5. Lomtalanítás

A takarítás és a lomtalanítás valószínűleg a legolcsóbb módja annak, hogy a lakásodat tágasabbá varázsold. Pakold el a cuccokat, amik túl személyesek (pl. családi fotók). Ez segíteni fog a vevőnek abban, hogy beleképzelje magát a térbe, és így nem szembesül azzal, hogy ez a te lakásod. Lehetőleg ne a garázsba, vagy a tárolóba zsúfolj be mindent, hiszen azt valószínűleg szeretné majd látni a vevőd. Bérelj egy raktárat néhány hónapra.

A lomtalanítás csodát tesz, használd ki az erejét!

6. “Mély” takarítás

Általában azt javasoljuk az eladóknak, hogy nagyon alaposan takarítsák ki a lakást, mielőtt piacra kerül. De ez nem a szokásos porszívózást jelenti. A mély takarítás nehéz munka. Például a fürdőben a kád/zuhanyzó sarkaiban, illetve a fugákban összegyűlik a vízkő, és a penész, és ettől elszíneződnek. A mély takarítás során ezeket a helyeket fogkefével (vagy más, erre alkalmas eszközzel) súrolják tisztára, amíg olyanok nem lesznek, mint az új. A szőnyegeket pedig gőztisztítással lehet újszerűvé varázsolni. A legjobb, ha keresel egy céget, aki vállal nagytakarítást, és profi ebben. Biztos lehetsz benne, hogy nem fognak kihagyni dolgokat, mint például az újlenyomatokat a szekrényajtón.

A “mély” tisztítás után minden úgy ragyog, mintha új lenne

7. Fény

A világítás egy otthont sokkal tágasabbá, és vonzóbba tehet, illetve bizonyított, hogy a sötét lakások hosszabb idő alatt, és alacsonyabb áron kelnek el. (írja a Realtor.com)

Szervezd a bemutatókat olyan időpontra, amikor a nap besüt a szobákba, nyisd ki a sötétítőket, és húzd el a függönyöket, mielőtt az érdeklődők megérkeznek. Kapcsold fel a lámpákat azokban a szobákban, amelyek kisebbek, vagy kicsi rajtuk az ablak. Dobd ki a régi villanykörtéidet, és szerelj be meleg, ragyogó fényű, új fényforrásokat.

8. Natúr, pasztell színekkel fess

A friss festés azonnal megnöveli a lakásod értékét. Válassz meleg, natúr színeket, péládul (bézs, törtfehér). A világos színektől nagyobbnak tűnik majd a lakás. Használhatsz kiegészítő színeket, hogy speciális hatást kölcsönözz.

Használj kiegészítő színeket hangsúlyozásra…

…de ne vidd túlzásba! A lényeg,hogy ne legyen megosztó!

9. Figyelj a szagokra!

Ázott kutya, macskaalom, pacalpörkölt, stb… Na ez az, amit nem akar érezni a vevő, ha lakásnézőbe megy. Gondoskodj róla, hogy nálad ne találkozzon ilyesmivel. Ne próbáld “eltakarni” a szagot, nem fog menni. Inkább szüntesd meg a forrását. A WC-frissítő nem jó, ahogyan az illatgyertya és a füstölő sem, mert te lehet, hogy kedveled a levendula vagy a eukaliptusz illatát, de lehet, hogy a vevőd nem!  A falak esetében a natúr színek a megfelelőek, nem lesz ez másképpen az illatok esetén sem. Törekedj a természetes, tiszta illatra. Nyisd ki az ablakot, szellőztess, szükség esetén használj beltéri légszűrőt.

Fejlesztések a lakásban

Végül ejtsünk néhány szót a költséghatékony fejlesztésekről, amik a piaci versenyben előnyhöz juttathatják a lakásodat. Azt szeretnéd, hogy a vevőid izgatottak legyenek a lakásod láttán, a modern világítótestek, és a fürdőszobai csecsebecsék jelentik a különbséget az “óóó…” és a “jóóó!!!” között. De azért vigyázz, ne ess túlzásba!

Mi a különbség a karbantartás és a fejlesztés között?
A fejlesztés emeli az értéket. A karbantartás megóv az értékcsökkenéstől.

Tegyük fe van egy 3 szobás lakásod a belvárosban, és a hasonló lakások 35 és 40 MFt között kelnek el 60 napon belül. A fejlesztések segítenek abban, hogy a lakásod a felső határ közelében keljen el. De ne költs túl sokat! A legcsilli-villibb felújítások sem fogják lehetővé tenni, hogy  a piacon elérhető maximum fölött add el a lakásodat.

10. Világítótestek

Szerelj fel figyelemfelkeltő lámpatesteket a főbb helyiségekbe! Ezeknek a látványos elemeknek köszönhetően többre fogják becsülni a vevők a lakásod értékét, és előnybe kerülsz a konkurens lakásokkal szemben. Ha az előszobában elhelyezel egy látványos darabot, az kialakítja az első benyomást, az étkező asztal felé szintén helyezhetsz egy szép csillárt. Ezek a kis költségvetésű fejlesztések javítják a lakásod megítélését.

Egy különleges csillár az étkező felett vonzza a figyelmet

11. Legyen takaros a fürdőszoba

Néhány filléres trükkel gondoskodhatsz arról hogy a jelenlegi fürdőszobádat a legjobb fényben tüntesd fel.

Cseréld le a régi csaptelepeket és a zuhanyfejet, modern, divatos darabokra. A mosdó pultot cseréld le márványra vagy gránitra. Nem mondom, hogy ezek az anyagok olcsók, de a hatás garantált, ezért megéri beruházni.

Ha felújított fürdőszobád van, akkor ezzel nem kell foglalkoznod, de ha mondjuk 10 éve nem foglalkoztál vele, akkor sokat tudnak segíteni ezek az apróságok abban, hogy megtaláld a megfelelő vevőt, és ő beleszeressen a lakásodba.

Néhány filléres apróság a fürdőben emeli a lakás értékét

12. Konyha

Ha a szekrényeid jó állapotban vannak, de kimentek a divatból, újjá varázsolhatod őket, ha lecseréled a fogantyúkat és csuklópántokat, és lecseréled, esetleg lefested az előlapokat.

A konyhai eszközöket cseréld rozsdamentes acélra (inox), ezzel a magas minőség hatását kelted. Hogy minimalizáld a költségeket, keress belépő-szintű, alap inox berendezéseket, keress leárazott, vagy szállítási sérült darabokat.

A konyhapult csere szintén hozzáadott értéket jelent, szintén ajánlatos grànitot, vagy más, jó minőségű anyagot hasznàlni. Ha viszont egy megsárgult, foltos, összekarcolt konyhapultod van, az nem biztos, hogy segít…

A konyha legyen újszerű, mintha soha nem használták volna!

13. A jövő

Növelheted az otthonod kifinomultságát úgy, hogy néhány intelligens eszközt, például wifi-kompatibilis termosztátot és/vagy ajtózárakat telepítesz. A Nest termosztát például automatikusan megtanulja a szokásaidat, és ennek megfelelően beállítja az otthoni hőmérsékletet. Az okos telefon működtetheti, már a hazaút során beállíthatod a kívánt hőmérsékletet.

Vagy itt van az August nevű okos zárrendszer, ami automatikusan nyitja a zárat, amikor egy belépésre jogosult személy közeledik, illetve bezárja azt, miután az illető távozik. Vendégeknek is adható engedély, és így nem kell fizikai kulcs, hogy nyitni-zárni tudják a lakás ajtaját.

Kb 200 000 Ft-ből az August és a Nest is megvásárolható, így a beruházás mértéke szintén elhanyagolható a lakás értékéhez képest.

Záró gondolatok

Remélem, hogy ez a kis összefoglaló hasznos volt, és segít majd eldönteni, hogy milyen munkákat végezz el, mielőtt eladnád a lakásodat. Ne feledd, hogy az általános karbantartás sok százezer forintot spórolhat neked, úgyhogy ne mulaszd el a tavaszi nagytakarítást! Illetve vedd figyelembe, hogy a legokosabb okos otthon sem fog maximális árat elérni, ha lukas a fürdőkád, vagy le van szakadva a konyhaajtó zsanérja. És hogy a sok lakás közül kitűnjön a tiéd, ne hagyd ki a fejlesztést, hidd el, meg fog térülni a befektetett pénz és munka!

 

Eladnád a lakásod, de nincs időd/energiád/pénzed, hogy a legtöbbet hozd ki belőle?
Keress minket, segítünk!

 

 

Az évszázad üzlete – önkormányzati bérleti jog eladó! De valami bűzlik…

,

Az ingatlan.com és a többi hirdetési portál tele van nagyon vonzó áron hirdetett, az alábbi mondattal induló lakáshirdetésekkel: “Önkormányzati bérleti jog eladó”

Rendkívül vonzó hirdetések ezek, hiszen ki ne kapná fel manapság a fejét, ha ezt olvassa:

A Visegrádi utcában, Westend City Center közelében 50 nm-es, 2 szobás lakás eladó 12 000 000Ft-ért.

Az önkormányzati bérleti jog vásárlása valóban az évszázad ingatlan-üzlete lenne? Vagy van valami turpisság a dologban?

Kicsit nézzünk a mélyére, hogy miről is van itt szó:

Hogyan adsz el bérleti jogot? Hiszen nem te vagy a tulajdonos…

Gondolj bele:

  • te vagy a tulaj,
  • kiadtad a lakásodat egy bérlőnek,
  • majd egyszercsak a bérlő fogja magát és elkezdi hirdetni a TE lakásod bérleti jogát X MFt-ért.
  • Majd ha esetleg jön egy érdeklődő, ő felmarkolja a pénzt,
  • és tények elé állít, hogy “mostantól ez a másik fickó lesz a bérlőd”.

Ez így korrektül hangzik? Ugye hogy nem igazán?

Az a minimum, hogy a bérbeadó hozzájárulása is kéne.
Aztán hol van az leírva, hogy a bérbeadó majd az új bérlőnek is bérbe kívánja adni a lakást?
És ha a bérleti szerződésnek van lejárati ideje? Akkor fizettél egy halom pénzt, és egy év múlva már mehetsz is tovább?

Normális esetben a tuladjonosnak a joga eldöntetni, hogy kinek adja bérbe az adott ingatlant. A bérlő nem léptethet csak úgy be senkit a saját bérleti szerződésébe. Pláne nem pénz ellenében.

 

Önkormányzati bérleti jog eladása nem lehetséges!

Vagy csere vagy pályázat utján lehet hozzájutni. Így szól a lakástörvény.

De akkor miért hirdetik ezeket a lakásokat?
Azért mert mégis van egy kiskapu:

Fiktiv csere.

A hozzávalók:

  • Előszöris kell egy ügyvéd, aki mindezt végig bevállalja és végigcsinálja.
  • Egy saját neveden levő ingatlan (kb. árban egyenértékű lakóingatlan), ha nincs ilyen, akkor a családban érdemes körülnézni, ki az, aki erre a kb. 2 hónapra “kölcsönadja”, és a nevedre íratja a lakását (pl. a vidéken élő nagymama), 
  • és kell a kinézett önkormányzati tulajdonú bérlakás.

 

Az önkormányzathoz be kell adni a cserét, miszerint a neveden lévő ingatlant elcseréled az önkormányzati lakás bérlőjével. Majd az önkormányzat kb. 1-2 hónapot ül ezen. 

Az ügyvédnél egyidőben letétbe kerül az önkormányzati lakás bérleti jogára kialkudott vételár, amit az előző bérlő akkor kap meg, ha

  • az önkormányzat hozzájárult a cseréhez
  • és a cserealap (az az ingatlan, amit a nevedre vettél, hogy cserélhess) visszakerült az eredeti tulaj nevére (jelen esetben a vidéki nagymamára).

Vannak ügyvédek, akik a cserealapot is intézik, ha nem sikerül névre íratni senki rokonét vagy ismerősét. Persze megkérik az árát.

Általában arra játszik az új bérlő, hogy az ilyen lakások bérleti díja alacsonyabb, mintha piaci alapon bérelnénk, valamint reméli, hogy az önkormányzat majd fillérért eladja neki valamikor az adott ingatlant. 

 

De mi a gond az efélle ingatlan ügylettel?

Az ilyen jogügylet színlelt, és jó erkölcsbe ütköző.

Hiszen egyrészt valójában nem történik meg a csere, (ezért nevezik fitkív cserének), és az öröklakás, amit felajánlottunk cserelakásként, az ügylet végén visszakerül az eredeti tulajdonosához (nagymama). Így gyakorlatilag kijátszottuk a törvényt és az önkormányzatot. Ráadásul a bérlő olyan dolgot értékesít, és tesz zsebre érte komoly összeget, amihez nem lenne joga. De valójában nemigen lehet belekötni.

Az Önkormányzat csak 3.félként szerepel ezekben a jogügyletekben, a pénzről pedig egyáltalán nem szereznek tudomást, hiszen önkormányzati lakáshoz csere útján lehet jutni, tehát állambácsi csak a (fiktív) cseréről fog tudni. Maximum annyit tehetnek, hogy megtagadják a hozzájárulást, amennyiben kirívó (vagyis kiderül) az értékkülönbség a két ingatlan között.

 

Ha van papír a lakáshoz, egyszerűbb a dolog!

Más a helyzet, ha az önkormányzati lakás bérlője rendelkezik egy dokumentummal, amiben az önkormányzat engedélyezi, hogy a bérlő megvásárolja az adott lakást. Ez tisztább helyzet, mert legális, de ennek is van természetesen kockázata.

A bérlőnek rend szerint nincs pénze, hogy megvegye a lakást, ezért hirdeti meg. De mivel nem a tulajdona, eladni sem tudja, ez logikus. Szóval nem köthető végleges adásvételi szerződés.

A felek előszerződést kötnek, és a bérlő a vevő pénzéből vásárolja meg az önkormányzattól a lakást.

Majd következik a földhivatali ügyintézés, ami gyorsított eljárás keretein belül is bele telik 2 hétbe. Ekkor a vevő már fizetett, de a pénzéért cserébe csak a bérlő (leendő eladó) szava van, hogy majd mikor ő tulajdonba kerül, tényleg el fogja adni a lakást a vevőnek.

Ha a bérlő tulajdonjog bejegyzése megtörtént, és valóban meg is jelenik a végleges adásvételi szerződés aláírásának időpontjában, akkor már nincs probléma, innentől egy egyszerű adásvételnek felel meg a történet.

Kedves Olvasóm, jól gondold meg, hogy milyen ügyletbe mész bele, mert a fenti leírasból is látszik, hogy könnyű elveszni a jog és az ingatlanpiac tekervényes útvesztőin.
De ha komoly tapasztalattal rendelkező ingatlanértékesítő, és ügyvéd van melletted, nem kell aggódnod. 

 

Jó áron vettél lakást, mégis buksz az eladáskor?

A munkánk során sokszor találkozunk olyan esetekkel, amikor valaki jó áron jutott hozzá egy ingatlanhoz, akár úgy, hogy önkormányzati lakásban lakott, és megvásárolta azt. Majd az illető belefog a felújításba, és fölösleges költségekbe veri magát, illetve a végén csillagászati magasságba teszi az árat, és ezáltal csak 6-12 hónap múltán, jelentős veszteséggel tud túladni azon a lakáson, ami korábban az évszázad üzletének tűnt.

Ha továbbadásban gondolkozol, érdemes tudnod, hogy mik azok a felújítások, amik a legnagyobb értéknövekedést hozzák, illetve hogy mi a legnagyobb hiba, amit az eladók általában elkövetnek, és ami miatt milliókat veszítenek.  De ha rendelkezel a megfelelő tudással, képes leszel arra, hogy irányítsd a dolgok alakulását.

 

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

 

Eladnád a lakásodat, de nem tudod, hogy mennyit ér?

Kérd az értékmegállapítást!

 

 

 

Az ingatlanközvetítés egy kamu szakma! …vagy mégsem?

,

 

Mi jut eszedbe, ha azt modnom: Ingatlanközvetítés?

Mindenkinek tele a hócipője az ingatlanosokkal, ezért valószínűleg ilyesmire gondolsz:

  • Közvetítők kíméljenek!
  • Ügynökök ne keressenek, mert azonnal leteszem a telefont!
  • Nem fizetek ingatlanközvetítőnek, még akkor sem ha vevőt hoz!
  • Ne hívjon, mert feljelentem zaklatásért!

És ehhez hasonló mondatokat olvasunk és halluk nap mint nap.

De ha mindenki utálja az ingatlanosokat, akkor hogy van az, hogy minden sarkon ingatlaniroda van?

Lehet, hogy az ingatlanközvetítés mégsem kamu szakma?

Kezdjük ott a történetet, hogy az átlag magyar ember nem azért nem fordul ingatlanos szakemberhez, mert ő maga is el tudja adni a lakását.

Hanem azért, mert van 3 címke a fejében, ami sokszor nem is saját tapasztalat:

  1. Az ingatlanos sok pénzt kér
  2. Nem csinál semmit
  3. Átver

Sajnos tény, hogy ebben a szakmában a legtöbb, magát ingatlanközvetítőnek nevező “szakember” azt sem tudja, hogy merre van arccal előre…
(a “tróger” ingatlanosokról korábban már írtunk egy cikket, amit ide kattintva elolvashatsz)

Mivel enyhén szólva alacsony az ingatlanközvetítés belépési korlátja (kell egy telefon, egy internetkapcsolat, meg egy laptop, és máris zaklathatod az ügyfeleket), sajnos iszonyatosan felhígult a szakma. Nagyon sok a szerencsevadász és a kókler, akik folyamatosan rombolják a piacot, és nehezítik azoknak a dolgát, akik az ingatlanközvetítést hivatásuknak tekintik.

Pedig egy profi ingatlanos hosszú évekig tanulja és gyakorolja, hogyan tudja az ügyfeleinek a legmagasabb szintű szolgáltatást nyújtani.

Nézzük, hogy mi az, amiben egy profi szakember segíteni tud

  • örököltél egy lakást, ami a 18.kerületben van.
  • de te Budán laksz.
  • minden nap 6-ig dolgozol.
  • a szabadidődben a következő dolgokkal foglalkozhatsz: Hirdetéseket adsz fel, és természetesen fizetsz érte, minden este mehetsz keresztül a városon a lakást mutogatni,
  • egész nap csörög a telefonod, és nem tudsz koncentrálni a munkádra,
  • mérgelődhetsz, ha a vevő nem jön el, nem ezt keresi, nincs ennyi pénze, stb. és te teljesen fölöslegesen jöttél keresztül a délutáni csúcsoforgalmon,
  • és ha nem sikerül gyorsan eladnod, akkor ez így megy hónapokon keresztül…

 

Ha rábízod egy profi ingatlanosra, akkor az egész cirkuszt azonnal leveheted a válladról.

Ugye így már nem is tűnik olyan soknak a jutlalék, amit az ingatlanközveítő kér?

Ráadásul egy profi ingatlanos KITERMELI A JUTALÉKÁT!

Nem hiszed?

Folytassuk a 18 kerületi lakás példáját:

  • hónapokig nem jelentkezik senki,
  • mire leengeded az árat.
  • mostmár sokan jönnek, de már a puttonyod tele van a városon átrohangálással.
  • végül valaki tesz egy ajánlatot, és te oda adod, csak már szabadulj tőle…

Hidd el, tudom mit beszélek. Ezerszer láttam ezt megtörténni.
A tapasztalatom szerint a tuladjonosok profi segítség nélkül rend szerint kb. 10%-kal a piaci értékük alatt adják el a lakásukat.

Az ingatlanközvetítés azon túl, hogy pénzt, időt és energiát spórol, tud segíteni abban, hogy elérd a maximális eladási árat!

Lássuk, hogyan:

1. Piaci érték megállapítása

Elkótyavetyélni senki nem szeretné. De ha túl magas az ár, akkor meg senkinek nem kell.

Az érték pontos megállapítása rengeteget ad hozzá a végeredményhez, hiszen ha vaktában lövöldözünk az rendszerint megnövekedett értékesítési időt, többszörös hirdetési költséget, és végül alacsonyabb eladási árat jelent.

Ha kíváncsi vagy, hogyan befolyásolja az ár megállapítása az eladhatóságot, olvasd el az alábbi cikket:

Adjuk el…! De mennyiért???

2. Vevőszűrés

Ha már egy érdeklődőre rászánjuk a drága időnket, érdemes tudnunk, hogy egyáltalán van-e pénze.
És ha még azt is tudjuk, hogy mennyi pénze van, akkor tudjuk, hogy mi az, amit el tudunk kérni tőle.

Ez megfizethetetlen előnyt jelent az ártárgyaláskor, de elég hülyén venné ki magát, ha a tulajdonos megkérdezné telefonon a lehetséges vevőtől, hogy “aztán ki tudod-e fizetni”.

Ezt az ingatlanos gond nélkül megteszi.

3. Piacismeret

Egy profi MINDENT tud, ami a környékkel és az épülettel kapcsolatos.
Tudja, hogy hol van a piac, hol van az iskola, a rendőrség, tudja, hogy milyen fejlesztések várhatók a környéken, milyen állapotban van anyagilag a társasház, milyen a környék lakóközössége, stb…
Így ki tudja emelni azokat a dolgokat, amik a vevőt érdeklik.

Mit gondolsz, melyik a hatásosabb?

Jön a vevő, és annyit mondunk neki, hogy “ez itt a kert…”
Vagy előre tudjuk, hogy egy fiatal fickó jön, de az idős szüleinek keres lakást, és véletlenül pont úgy érkezünk, hogy látjuk, hogy az orvosi rendelő 300m-re, a nyugdíjas klub pedig 2 villamosmegállóra van?

Apróságnak tűnik… De vajon melyik esetben kapunk magasabb ajánlatot?

4. Tárgyalástechnika

Hallottad, hogy az orvosok nem műtik a hozzátartozóikat?
Ez azért van, mert nem tudnak hideg fejjel dönteni.

Ennek tükrében hadd kérdezzem meg, hogy hányszor tárgyaltál az ebben az évben 20-30MFt-os tételről?

Én és a csapatom eddig 112 sikeres ártárgyalást zártunk ebben az évben, és amikor ezeket a sorokat írom, még csak augusztus közepe van.
Egy profi ingatlanos segítsége súlyos százezreket jelent az alkunál.

5. Profi lakásfotók

Rendet rakni, kicsinosítani, aztán hívni egy olyan embert, aki nem telefonnal fényképez, és konyít is valamit a fotózáshoz. Ez a néhány apróság akár milliókkal emelheti az eladási árat.

De nem muszáj egyedül próbálkozni, és külön fizetni egy fotósnak.

Egy profi ingatlanközvetítőnek van profi gépe, és ezt is el tudja intézni.

A felsorolt dolgok MIND benne kell, hogy legyenek egy profi ingatlanközvetítő szolgáltatásában.

Ha viszont az ingatlanos telefonnal fotóz, lelkesen bólogat az árral kapcsolatban, és tőled kérdezi, hogy merre van a legközelebbi dohánybolt, jobban teszed, ha páros lábbal rúgod ki a lakásodból…

Kedves olvasóm, mostmár te is látod, hogy egy jó ingatlanos rengeteg terhet tud levenni a válladról, és segíteni tud az ár maximalizálásában is.

 

 

 

A cikk írója:

Mlinárik Márton

Mlinárik Márton

Ingatlan48, Irodavezető

10 év talpasztalattal rendelkezem az ingatlanközvetítés területén. 4 évig dolgoztam a Duna House, 6 évig az Immo1 hálózatában. Voltam milliomos üzletkötő, franchise partnerként alapítottam és vezettem 4 ingatlanirodát, amelyek évről évre a hálózat legjobbjai voltak. Hiszem, hogy az ingatlanközvetítés egy nagyon szép szakma, amely az emberek segítéséről szól, de sajnos ezt itthon sokan nem így gondolják. Úgy döntöttem, hogy blogot írok, hogy változtassak az ingatlanközvetítők megítélésén.

A tróger ingatlanos – ismerd fel és kerüld el nagy ívben!

,
Hogyan ismerd fel a kókler ingatlanost

Van egy dolog, amitől az egész ingatlanpiac szenved. Ez nem más, mint a kontárok, trógerek, szerencsevadászok, akik azt gondolják, hogy az ingatlanközvetítés arról szól, hogy munka nélkül keresünk milliókat. Ráadásul az ilyen ingatlanos a becsületesen dolgozó kollégái életét is megkeseríti.

Sajnos a fenti paraméterekkel rendelkező ingatlanosok teszik ki a szakma 80%-át

Van ezekben a “szakemberekben” egy közös dolog:
Mindenki utálja őket.

Én 10 éve foglalkozom lakások eladásával, és azt kell mondjam, hogy sajnos ez a normális. Ráadásul az ingatlanosok érték el, hogy ez így legyen.

Szomorú tény, hogy a magát ingatlanközvetítőnek nevező emberkék közül 10-ből 8-nak fogalma sincs arról, hogy mi is a lényege, annak, amit csinál.

Nem csoda, hiszen egyrészt a piacra lépési korlát ebben a szakmában igen alacsony (egy laptop, egy telefon, meg egy internetkapcsolat kell mindössze, és máris ingatlanos vagy), másrészt a piacvezető ingatlanközvetítő hálózatok a nagy számok törvénye alapján működnek. Ez nagyjából annyit jelent, hogy legyen nekünk a legtöbb irodánk, legyen nekünk a legtöbb ingatlanunk, és legyünk mi a legtöbben… aztán majd lesz valahogy.

A legnagyobb gond az, hogy ez a megközelítés működik, hiszen a mennyiség mindig a minőség előtt van. Hadd világítsam meg egy példán keresztül:

Melyik a jobb autó? A Volkswagen vagy a Porsche?
Egyértelmű, hogy a Porsche.
És melyik cég van melyik tulajdonában?
A Volkswagené a Porsche….

Ennyi…

Szóval a piacvezetők ontják magukból a “szakembereket”, akik egy 5 napos képzés után máris ingatlanközvetítőnek képzelik magukat, és borzolják a vevők és eladók idegeit. Természetesen ezeknek a kezdőknek a 95%-a a következő 6 hónapban lemorzsolódik… De addigra már akár 50-100 ügyfélnek is megkeserítették az életét, és vitték a szakma “jó hírét”.

Egy profi ingatlanközvetítő időt, energiát és idegeskedést spórol meg, és segít elérni a maximális eladási árat, amivel akár a jutaléka többszöröse térül meg a megbízójának.

Viszont egy ilyen gyorstalpalón végzett “szakember” nemcsak hogy nem éri meg a pénzét, hanem hatalmas károkat tud okozni.

Ha ilyen közvetítővel szerződtél, menekülj!!!

Kedves Olvasóm, mivel nem szeretném, hogy rosszul járj, 15 pontba szedtem neked azokat az jelzéseket, amiről felismerhető a tróger ingatlanos.

 

Miről ismerhető fel a tróger ingatlanos?

1. Öltözék, kinézet, első benyomás

A tróger ingatlanos felismerhető a külsejéről

A tróger ingatlanos felismerhető a külsejéről

Mit gondolsz, ha valaki úgy néz ki, mint egy kocsmatöltelék, és még úgy is kommunikál, az hogyan fogja tudni meggyőzni a vevőt?

Szívesen mondanám, hogy direkt sarkítok. De sajnos előfordult, hogy találkoztam olyan szakmabeli kollégával, aki tényleg úgy festett, mint aki most jött a sarki kocsmából. Ha valakire rábízod a lakásod eladását, az legyen olyan figura, akitől te is szívesen vennél lakást!

 

2. Nem kéri le az ingatlan tulajdoni lapját

Az ingatlan “forgalmi engedélye” a tulajdoni lap. Arról derül ki, hogy egy ingatlan egyáltalán piacképes-e. Ha egy ingatlanközvetítő nem kéri le a tulajdoni lapot, az az egyik legnagyobb szakmai hiba.

 

3. Kifizetteti veled a lakásod tulajdoni lapját

Egy tulajdoni lap 1.000, azaz ezer forintba kerül. Azt gondolom, ennek bele kéne férni a jutalékba…

 

4. Nem vitatkozik az ingatlan árával kapcsolatban

Hosszú évek tapasztalata alapján mondom, hogy a tulajdonosok 95%-a túlárazza a lakását. Hogy miért?

Azért mert a két legalapvetőbb motiváció hat rá, mikor az árat megállapítja. Ez pedig a veszteségtől való félelem, illetve a nyereség iránti vágy. Magyarra fordítva, nem engedem le az árat, sőt, még emelek rajta, mert akkor több pénzem lesz!

Kedves tulajdonosok!
Innen üzenem mindenkinek, hogy ha ez ilyen egyszerű lenne, én már éhen haltam volna.

Tehát ha törvényszerűség, hogy minden tulajdonos túláraz, és az üzletkötő nem vitatja az árat, abból egyenesen következik, hogy fogalma sincs róla hogy mi lenne a megfelelő ár. Pedig ez az ingatlanos egyik legnagyobb hozzáadott értéke. (Arról nem beszélve, hogy a túlárazás súlyos kárt okoz időben és pénzben egyaránt. Ebben a cikkben olvashatsz erről a témáról bővebben.)

Mi a lényeg?
Hogy szeress engem, vagy hogy eladj?

 

5. Azt mondja, hogy vidd feljebb a lakás árat

Az előző logikán elindulva, ha az ingatlanos azt mondja, hogy a lakásodat magasabb áron is el lehet adni, akkor tudhatod, hogy teljes mértékben szakmaiatlan. Igen, volt olyan időszak (és valószínűleg még lesz is) amikor az árak meredeken felfelé mentek, és ha jókor voltál jó helyen, megdupláztad az ingatlanba fektetett pénzedet. De a piac általános működése nem ez!

Hidd el nekem, hogy egy profi ingatlanközvetítő nem elsősorban a pénzért dolgozik. Az ő értékes végterméke az elégedett ügyfél. Abból lesz az ajánlás, ami könnyebbé teszi az ő munkáját. Egy profi akkor is szólni fog, hogyha alálőttél a lakásod árát illetően.

Hadd kérdezzem meg, hogy ha jó a lakásod ára, akkor miért nem vették még meg?

Tudom, hogy sokkal szimpatikusabb az az ingatlanos, aki azt mondja, hogy “ó hát ezt a lakást 3.000.000 Ft-tal többért is el tudom ám adni”, mint az, aki azt mondja, hogy a reális ár 3.000.000 Ft-tal alacsonyabban van. Végülis logikus: eddig nem vette meg senki, és még érdeklődés sem nagyon volt…  Akkor ha feljebb emelem az árat, biztosan szétszednek majd a vevők!

Csak egy kis józan paraszti ész kell ahhoz, hogy belássuk, ha egy ingatlanos azt mondja, hogy vigyük feljebb az árat, nem a szakmaiság szól belőle.
Ő csak szimpátia-versenyt szeretne nyerni a tulajdonosnál…

 

6. Tőled kérdezi, hogy merre van a legközelebbi dohánybolt

Egy profi ingatlanos úgy ismeri a területét, mint a saját tenyerét. Ez egyszerűen elengedhetetlen ahhoz, hogy hiteles legyen. Tudja, hogy hol van a rendőrség, az orvosi rendelő, az iskola, óvoda, piac, és hogy milyen fejlesztések várhatók a környéken. Tisztában van a tömegközlekedéssel, és a parkolási lehetőségekkel. Sőt, a társasházat is ismeri, mert már adott el benne lakást, vagy már beszélt előre a közös képviselővel.

Ha nem így lenne, hogyan tudná megállapítani a lakásod piaci értékét?
Illetve hogyan tudná eladni a vevőnek, hogy a lakásod jó áron van, és nem szabad elengednie?

 

7. Turistákat hoz és nem vevőket

A turista csak nézelődik, és rendszerint nem képes döntést hozni, nincs elég pénze, nem is olyan lakást keres, amilyen a tiéd, és nem sürgeti semmi sem.

Ezt a tünetet a “vevőszűrés” hivatott kezelni. Annyit tesz, hogy az ingatlanos előre kikérdezi a vevőt, hogy ezzel időt és energiát spóroljon a megbízójának és saját magának. Csak olyan VEVŐT hoz ki, akinek van pénze, pontosan ilyen lakást keres, és képes dönteni.

A profikkal is megtörténik, hogy egy-egy turista átcsúszik a rostán. De ha rendszeresen előfordul, az bizony jelzés arra, hogy az üzletkötő nem használja az vevőszűrést. Ez általában két dolog miatt van. Lusta, vagy egyszerűen csak nem tudja, hogy miről beszélek…

 

8. Telefonnal fényképezi be a lakásodat

Tudom, már vannak olyan telefonok, amikkel egész jó képeket lehet csinálni.

De a helyzet az, hogy nem egy kiló kenyér eladásáról van szó. Ez az ingatlanod! Amiért Te (és lehet hogy a teljes családod) az egész életen keresztül dolgoztál/dolgoztatok! 

Azt gondolom a hirdetési anyag elkészítésénél az a minimum, hogy egy profi géppel készítjük a képeket. Nem véletlen az, hogy bár a legtöbb telefonnal már lehet fényképezni, mégsem tűntek el a fényképezőgépek a boltok polcairól. És nem a 30 000 Ft-os kompakt gépekre gondolok. Egy minőségi fotómasina legalább 500 000 Ft-ba kerül. De nem elég megvenni, használni is tudni kell. Egy magára valamit adó ingatlanosnak van profi gépe, és ért is hozzá.

 

9. Nem rak rendet, mielőtt fényképez

Biztosan te is nézegettél már lakáshirdetéseket, és láttad, milyen “profin” fotóznak a “szakemberek”.

Van itt minden. Nyitott wc, ruhaszárító a frissen mosott ruhával, ételmaradék a konyhàban, nagymama a fotelben! Látszik, hogy a gyerekek nemrégen keltek fel, mert az ágyuk olyan, mint ahol bomba robbant, van fotónk a padlóról és a plafonról (persze a csillár nagyon fontos befolyásoló tényező lehet lakásvásárlás esetén) és végül a fürdőszoba tükrében még saját magát is megörökíti a fotós.

Na hát ez minden, csak nem profi.

Kb. olyan, mintha az autókereskedő sárosan kínálná eladásra az autót. Szerinted mennyivel lesz alacsonyabb az eladási ár?

 

10. Nem hív fel legalább hetente

Kedves Lakástulajdonosok!
Ez a pont az abszolút minimum, amit mindig, minden körülmények között produkálnia kell egy üzletkötőnek. Igazából itt mutatkozik meg igazán, hogy ki az amatőr és ki a profi. Mert ugye azok után, hogy helyeseltem, hogy jó az ár, sőt, még én javasoltam hogy emeljük meg, elég nagy lebőgés, mikor egy árva érdeklődő sincs. Így az ingatlanosnak nincs pofája felhívni és bevallani, hogy hülyeséget beszélt.

Egyszerűbb oka is lehet annak, hogy elmarad a kapcsolattartás: a lustaság. De bármi legyen is az ok, a helyzetjelentés nem maradhat el! Hiszen az ingatlanközvetítő a szakember, akinek az irányt kell mutatnia akkor is, ha éppen nem haladnak a dolgok.

Nem tudom ki hogy van vele, de ha én rábízok egy munkát valakire, és fizetek érte, elvárom, hogy az illető jelentse, hogy hol tart, és ne nekem kelljen utána rohangálni. Ez egyszerű üzleti kultúra.

 

11. Azonnal enged a jutalékából

Tudom, sok a jutalék… Meg itt van a szomszéd Józsi néni, aki 50.000 Ft-ért is elvállalja. A jó hírem, hogy ha nem lesz eladva a lakás, ugyanúgy nem kell kifizetni az 50 000-et sem és a százalékot sem.

Hadd kérdezzem meg, mennyi borravalót szoktál hagyni egy étteremben?
10%-ot, ugye?
És amikor egy barátodra rábízol valamit, hogy intézze el, mennyit fizetsz neki?
10%-ot.
Ehhez képest az ingatlanközvetítés nevetségesen olcsó. Látod, csak nézőpont kérdése, hogy mi a drága és mi nem az.

De egy valami biztos: ha egy szakembernek tisztesseges honoráriumot ígérsz, ő sokkal motiváltabb lesz, és biztos lehetsz benne, hogy a feladat el lesz végezve. Ráadásul egy komoly szakember mindig sokba kerül. Nem azért mert le akar húzni. Hanem azért mert neki nagyon sok idejébe és energiájába került, hogy megszerezze azt a tudást, amivel neked segít.

Ha már csináltál végig lakásfelújítást, tökéletesen tudod, hogy miről beszélek. Rábízhatod a “brazil gépsorra” vagy hívhatsz rendes iparosokat. Az előbbi olcsóbb lesz, de garantáltan több idegeskedéssel jár, és valószínűleg a végeredmény sem lesz olyan.

A tapasztalatom az, hogy bármilyen jutalékot mondok, az ügyfél mindig sokallja először. De a lényeg az, kedves Tulajdonos, hogy ha hagyom, hogy lealkudd a jutalékomat, szerinted hogyan fogom megvédeni a lakásod árát a vevőnél?

 

12. Azt mondja, hogy nem kell megbízást kötni, csak küldd át a fotókat és ő majd hirdeti

Aha, persze… és azok után, amit eddig olvastál, el is hiszed, hogy ez így működni fog…
Ha a vevő felhívja ezt az illetőt, és megkérdezi, hogy “ugyan járt-e már kinn a lakásban”, ő vajon mit fog mondani?

Tudod mit?
Holnap menj be a munkahelyedre, mondd a főnöködnek, hogy nem kell munkaszerződés. Te csak úgy dolgozgatsz, a főnököd meg majd fizet, amennyit gondol.
Na hogy hangzik?

Ez az ingatlanközvetítés legalja.

A szóban forgó üzletkötő egyszerűen csak meg akarja spórolni az utazást, a tárgyalásra szánt időt, és ki akarja kerülni az esetleges visszautasítást, hiszen erre a verzióra sokkal több ügyfél fog bólintani, mint arra, hogyha alá kell írni egy szerződést. De azért nehogy megsajnáljuk!

Az ingatlanos munkája nem az, hogy lakásokat ad el. A mi munkánk, hogy az emberek életét megkeserítő problémákat oldunk meg. Egy 5 perces telefonból, személyes találkozó, és a feltételek átbeszélése nélkül honnan a fenéből tudnám, hogy mi az a probléma amit kezelni kell? Nem, ez nem a lakáseladás. Mert az önmagában nem gond. A probléma az, hogy kicsi a lakás, vagy hogy tartozás van, amit ki kell fizetni.

De ha a célt nem látjuk, kizárt dolog, hogy elérjük.

Ezért nem működik ez a verzió.

 

13. Nem tud referenciát mutatni

Az ügyfeleknek bizonyíték kell és nem ígéret!
Minden lakástulajdonosnál tele van a padlás azzal, hogy “mi vagyunk a legjobbak”, “mi vagyunk a legnagyobbak”, vagy “mi vagyunk a legszebbek”. Ez csak üres duma.

Mivel az ingatlanközvetítés egy szolgáltatás, elég nehéz a minőségét megfelelően prezentálni. Egyetlen módszer van csupán: a referenciák bemutatása. Írott referenciák, fotók, videók. És akár telefonszámok, olyan ügyfelektől, akik igazolni tudják, hogy tényleg ő a legszebb és legjobb.

Na ez bizonyíték, és nem csak szöveg.

 

14. Mikor vevőként felhívod, és kérdezel a saját lakásodról, nincs képben

Ha még nem próbáltad ki, akkor rajta! Hívd fel a megbízott üzletkötő(i)det, és kérdezz a saját lakásodról.

10-ből 9 esetben a következő válaszokat fogod kapni:

  • Tudna azonosítószámot mondani? (Fogalma sincs)
  • Nézze, én 50 lakással foglalkozom, nem gondolja, hogy mindent fejből tudok? (Még neki áll feljebb)
  • Utána nézek és visszahívom (aztán a legtöbb “szakember” soha többé nem hív…)
  • ööö… (No komment.)

Mi az, amit leszűrtél ezekből a válaszokból?
Emberünk azt sem tudja, merre van arccal előre. Ez azért van, mert 50 lakással foglalkozik és nem tudja fejből.

Kedves Tulajdonos, Te nem várod el attól az embertől, akire az életed munkájának a pénzzé tételét bíztad, hogy álmából felkeltve is mindent tudjon a lakásodról és hogy Neked mi fontos?

Megnyugtatlak, nem Te gondolod rosszul. Az ingatlanosnak kutya kötelessege, hogy megtiszteljen azzal, hogy képben van, ha már bizalmat szavaztál neki.

Ha azt tapasztalod, hogy nem így van, azonnal rúgd ki!
Szerinted hány vevőt vesztettél már emiatt a hozzáállás miatt?

 

15. Te mutatod be a lakást és nem ő.

Az ingatlanközvetítő sokba kerül. Legalábbis ha jó szakembert akarsz magad mellett tudni. De ha már elkéri a pénzét, az a minimum, hogy ő végzi el a saját munkáját.

Ha az ingatlanos a bemutatón hallgat, az teljesen egyértelmű jelzés arra, hogy nem tudja, mit kéne csinálnia.

Egy profi ingatlanos nem tárlatot vezet. Hanem elad. Nem a vevő veszi meg a lakást. Hanem az ingaltanos adja el neki.

Ha nem tudja hogy kell eladni, akkor miért bíztad meg? A hirdetést te is fel tudod tenni az internetre, ahhoz nem kell ingatlanközvetítő.

 

Kedves Tulajdonos, ha a fentieket tapasztalod, jobb, ha azonnal szerződést bontasz! 

 

A cikk írója:

Mlinárik Márton

Mlinárik Márton

Ingatlan48, Irodavezető

10 év talpasztalattal rendelkezem az ingatlanközvetítés területén. 4 évig dolgoztam a Duna House, 6 évig az Immo1 hálózatában. Voltam milliomos üzletkötő, franchise partnerként alapítottam és vezettem 4 ingatlanirodát, amelyek évről évre a hálózat legjobbjai voltak. Hiszem, hogy az ingatlanközvetítés egy nagyon szép szakma, amely az emberek segítéséről szól, de sajnos ezt itthon sokan nem így gondolják. Úgy döntöttem, hogy blogot írok, hogy változtassak az ingatlanközvetítők megítélésén.

Milliókat érő fotók

, ,
Milliókat érő ingatlan fotók

A lakásfotózás a siker kulcsa

Kedves olvasó, szeretném megosztani Veled néhány, a fotózással kapcsolatos gondolatomat.

Munkámban a tökéletességre törekszem. Szóban minden ingatlanos ezt teszi, de azt hiszem egyet tudunk érteni abban, hogy a tökéletességről alkotott fogalmaink igen eltérőek.

A mostani ingatlanpiacra jellemző az, hogy az eladók és a vevők elvárásai hónapról hónapra egyre magasabbak. Ha ez igaz (márpedig igaz) akkor felmerül a kérdés, hogy ha a tulajdonos nem ért a fotózáshoz, miért kontárkodik bele?
Értem én: spórolni akar.
De akkor 1-2 hónap próbàlkozás után miért bíz meg olyan embereket a munkával, akiknél duma van, de nem tudnak egy épkézláb referenciát mutatni?

 

Rerefencia:

  • elgéedett tulajdonosok véleménye
  • korábban eladott lakások hirdetési anyaga
  • jelenleg hirdetett lakások hirdetési anyaga
  • (neadj isten) elégedett ügyfelek telefonszámai, akiknél ellenőrzni lehet a referenciák valódiságát 

 

Az igazi kérdés, hogy ha a tulajdonos gyenge minőségű képeivel és árázásával nem vették meg a lakást, akkor miért érzi úgy, hogy szüksége van olyan közvetítőkre akiknek annyi a hozzáadott értékük, hogy
– ugyanolyan gyenge képekkel felteszik a hirdetést
– ugyanoda, ahová a tuladjonos?
– Árban viszont többet kell, hogy kérjenek (hiszen a jutalékot is meg kell fizettetni a vevővel)?

Hülyén hangzik, ugye? 

Gondolj bele, ha nem tud többet nyújtani az úgynevezett szakember, mint te, akkor hogy adja el a lakást?

 

Sajnálatos hírem van: sehogy.

Ráadásul még az idődet is rabolja, ami súlyos milliokba is kerülhet. Tény hogy egy lakás minél többet áll a piacon annál kisebb lesz az az ár amit adnak érte.

Hogy miért? Ha terveztél már lakásvásárlást, és nézegettél hirdetéseket, te is jól tudod az okàt. A vevő az esetek nagy részében nem úgy érkezik a piacra, hogy szombaton eldönti, “Veszek egy lakást”, majd vasárnap kinézi, hétfőn pedig megveszi. Egy ilyen döntés mögött hosszú hónapok tervezése van. Emberünk hónapokig böngészi a hirdetéseket.

 

Mi van azzal a lakáshirdetéssel, amit már 3 hónapja is látott?

Semmi. Egyszerűen átugorja őket. Már nem érdekesek.

A helyzetet csak rontja, ha ugyanezt a lakást

  • 15x egymás után látja,
  • ráadasul különféle árakkal,
  • és rosszabbnál rosszabb képekkel.

    Ez már nem csak unalmas, hanem idegesíti is.
    Sőt, megjegyzi, hogy “ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni…

 

Ilyen marketinggel milyen kilátásaink vannak arra, hogy jó árat kapjunk?

Megmondom: semmilyenek.

Hogy képekkel is illusztrájam a különbséget, összegyűjtöttem egy kis anyagot az általam hirdetett lakásokról, és melléjük tettem a tulajdonosok, és a hozzá nem értő ingatlanosok képeit is.

Kérlek nézd meg, és gondold végig:
Ha lakásvásárlás előtt állnál, akkor kit hívnál fel?

Bokréta utca 20.

A tulajdonos hirdetése így fest.

Az ingatlanos kolléga ezt tudta kihozni belőle

Ezek a mi irodánk fotói.


Haller utca 14.

A tulajdonos azt gondolta, hogy a fekete burkolat jól fog mutatni a kezdő képen…

Az ingatlanos kolléga itt már egy fokkal szebb munkát végzett, mert nem néz úgy ki a nyitókép, mint egy ravatalozó

Ugyanaz a lakás, a mi szemszögünkből.


Haller 23-25.

A tulajdonos az épületre helyezte a hagsúlyt, ami fontos, de inkább a lakást kellene megmutatnunk a kiemelt fotón, hiszen a vevő azt fogja megvenni

Az ingatlanos kolléga munkája. Kapucnis pulóver, és üditő van eladó.

Ahogy mi hirdettük.


Haller utca 68.

A tulajdonos fotói

 

 

 

 

 

Ez pedig a mi munkánk.

A profi lakásfotózás ismérvei:

  • beindítja a vevők “nyál-elválasztását”
  • biztosítja az eladáshoz szükséges érdeklődő mennyiséget
  • és a segítségével elérhető a maximális eladási ár

 

 

Ha úgy érzed, nem boldogulsz, szólj nekünk, segítünk!

 

 

Adó és illeték fizetése ingatlan adásvétel esetén

,

Mielőtt lakás eladásba vagy vásárlásba vágsz, érdemes tudnod, hogy az eladásnak és a vásárlásnak is költségei vannak. Ha van egy kereted, amiből vennél, vagy egy elképzelt összeg, mit az eladásból vársz, kellemetlen meglepetések érhetnek, ha nem számolsz Állambácsi pénzével.

 

Adó fizetése ingatlan eladás esetén

Ingatlan eladás után személyi jövedelem adót kell fizetni. Az adó mértéke 15%.

Ha a tulajdonos drágábban adja el a lakást mint amennyiért megvette, tehát NYERESÉGE van, adófizetési kötelezettsége keletkezik. Az adóalap mértéke az eltelt idő függvényében csökken.  A tulajdonos a szerzést követő 5. évben már nem köteles adót fizetni.

 

Példa:

Adófizetés ingatlan eladása után

 

Az adóalapból levonható:

  • a megszerzésre fordított összeg,
  • a megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (például megfizetett vagyonszerzési illeték),
  • az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (az ingatlan, értékét, állagát megóvó ráfordításokon felül az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítás, például a fűtés korszerűsítése, kerítés építése), és
  • az ingatlan  eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (például a hirdetések díja, illetve a közvetítői jutalék).

Tehát ha az előző példánál maradva 10 MFt a profitom, de fizettem az ingatlanközvetítőnek 1 MFt-ot, és fizettem 400 000 Ft vagyonszerzési illetéket, akkor ezt a két összeget levonhatom a hasznomból, és az adóalapom 8 600 000 Ft lesz.

Ha neadj’ isten olcsóbban sikerült eladni, mint amennyiért vettük a lakást, nem kell adót fizetni.

Ha érdekel, hogy hogyan tudsz spórolni az adófizetéssel, kattints ide!

Vagyonszerzési illeték ingatlanvásárlás esetén

Lakásvásárlás esetén a vételár 4%-ára tart igényt Állambácsi. Tehát ha 20 000 000 Ft-ért vettél egy lakást, akkor 800 000 Ft-ot kell majd befizetned.

Sokat nem kell várnod a csekkre, mert mikor adásvételi szerződés aláírása után a földhivatalba feljegyzik az adásvétel tényét, a NAV már írja is neked a levelet, hogy fizess. Ha az segítség neked, érdemes részletfizetést kérni.

 

Illeték kedvezmények

  • Cserét pótló kedvezmény – Ha egy éven belül eladtál és vásárolsz is, akkor csak az eladott lakás és a megvásárolt lakás ára közötti különbözet után kell fizetned, amennyiben az új lakás drágább. Ha olcsóbb lakást vettél, akkor nem kell fizetned. Ha előbb vásárolsz, és utána fogsz csak eladni, akkor jelezd a hatóság felé, hogy a régi lakásodat el kívánod adni, és felfüggesztik a fizetési kötelezettségedet.
  • Házastársak között illetékmentes az ingatlanvagyon átruházása
  • Egyenes ági rokonok között szintén nem kell illetéket fizetni
  • Telek vásárlás esetén nem kell fizetni, amennyiben 4 éven belül megkezdődik a lakóház építése
  • Új lakás vásárlása esetén 15 MFt-ig illetékmentes a vásárlás, 15MFt fölött pedig 4%-ot kell fizetni, de csak a 15MFt-ot meghaladó részre. Tehát ha 20MFt-ért veszel egy újépítésű lakást, akkor 5MFt után fogsz fizetni.
  • Első lakástulajdon megszerzése esetén 15MFt-ig 35 év alatt 50%-os kedvezmény jár.
  • Önkormányzati lakás megvásárlásakor szintén nem kell illetéket fizetni.

Ha érdekel, hogyan tudod elkerülni az illetékfizetést, kattints ide!

A fenti tájékoztatás nem teljeskörű, de a lényeg benne van. Minden esetben egyeztess ügyvéddel és könyvelővel, mielőtt belevágsz!

 

Segítünk eligazodni az adózás rejtelmeiben!

Küld el adataidat és kollégánk 48 órán belül felveszi Veled a kapcsolatot!