Bejegyzés

Ingatlanárak alakulása 2020 – A korrekció éve jön!

Ingatlanárak 2020

Az ingatlanpiacról szóló írások általában óvatosan fogalmaznak. “Megállhat az ingatlanárak emelkedése…” vagy “Elképzelhető, hogy csökkenni fognak a lakásárak…”
De a helyzet az, hogy az árrobbanást mindig korrekció követi. (Bővebben lásd itt: az ingatlanpiac ciklusairól szóló cikkemben) Ráadásul az emelkedés fokozatos, az árzuhanás mindig drasztikus. Amikor ezt a cikket írom, minden jel arra utal, hogy az ingatlanárak 2020 -ban csökkenni fognak.

Persze nem mindenhol, és nem minden ingatlan esetén lesz ez igaz. A családi házas övezetek még tartják magukat, de a Budapest belvárosában jelentős lesz a visszaesés.

Rend szerint ilyenkor a vevők és az eladók is beparáznak.
Pedig nem kéne.
Egy lassuló piacon a vevők a párnába varrják a lóvét és ráfekszenek, nehogy elveszítsék azt. Pedig számukra itt a várva várt lehetőség, amikor végre nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezni, illetve újra lehet alkudni.

Az eladók meg reménykednek, hogy a jövő hónaptól majd újra az egekbe mennek majd az árak. Pedig még mindig jó áron szállhatnának ki, ha időben eszmélnének…

Az ingatlanárak 2020 -as alakulását a kereslethiány határozza meg – Budapesten az érdeklődések száma átlagban 8000-ről 5000-re esett vissza. Ez majdnem 40%-os csökkenés! A vidék még tartja magát, de ahogyan az árnövekedés Bp belvárosából indult, a lassulás jelei is itt tapasztalhatók először.

 

Az ingatlanárak 2020 -as csökkenésének közvetlen oka a “szuper államkötvény”

A befektetői vásárlások aránya Budapesten 45%. De ez a szám a teljes városra vonatkozik. Ha szűkítjük a belvárosra, akkor ez a szám valószínűleg magasabb lesz.

Legyen mondjuk 80%.

Hiszen ott működik az Airbnb (ami az árnövekedés egyik motorja volt), illetve ott vannak az egyetemek, bulihelyek, így mindig könnyen, és jobb áron adhatók ki, mint mondjuk egy Havanna lakótelepi panellakás.

A befektetők aránya 45%. Vajon-az-ingatlanpiac-2020-ban-is-ilyen-képet-mutat-majd.

A befektetők aránya 45%. Vajon-az-ingatlanpiac 2020 ban is ilyen képet mutat majd? (Forrás: Dh Barométer)

 

“Mi ezzel a gond?” Gondolják az eladók. Hiszen nekik végülis teljesen édesmindegy, hogy egy kínai befektető, vagy magyar kisnyugdíjas lesz a vevő, a lényeg, hogy jó sokat fizessen érte.

A probléma az emberi természetből fakadó kapzsisággal van, ami rend szerint anomáliákat, árfolyambuborékokat okoz a gazdaságban. És emiatt a kevésbé tájékozott, hozzá nem értő tömegek végül mindig megszívják. Ebben a cikkben írtunk részletesen az ingatlanpiaci buborékok kialakulásáról.

A kormány valószínűleg tudatosan próbálja lehűteni az ingatlanpiacot

Az ingatlanpiac reakciója az új államkötvényre

Az ingatlanpiac így reagál az új államkötvényre

Mivel Állambácsi nem teljesen hülye, látta, hogy az ingatlanárak irreális mértékben nőttek, és tudja, hogy nem lenne szabad túlpörgetni a motort, ezért kitalálta, hogyan dugja be a pumpát az ingatlanpiac küllői közé. Így június 1-jén megjelent a Magyar Állampapír Plusz.

A feltételeket hallva a következő kérdés merül fel minden befektető fejében:

Miért vállaljam az ingatlannal kapcsolatos összes hercehurcát, ha állami garanciával, kamatadó mentesen megkapom ugyanazt a hozamot?

HVG cikke szerint a művelet sikeres volt, hiszen nyár eleje óta csökken az érdeklődők száma

  • 20 és 30 Mft közötti lakások iránti kereslet majdnem 50%-kal
  • A 30-40 Mft kozotti 14%-kal
  • A 40-50 MFt-os lakásoknál pedig 10%-kal esett vissza június óta.
Tranzakciószám az ingatlanpiacon

Bár a szeptemberi tranzakciószám nem marad el az előző években megszokottól, de jól látszik a megtorpanás az előző hónapokban. A lendület megtört, és ez meghatározza majd az ingatlanárak 2020 -as alakulását (forrás: Dh Barométer)

 

A fizetőképes kereslet elérte a határait, ezért az ingatlanárak 2020 -ban már nem tudnak tovább nőni

5 éve még létezett olyan vevő, aki azért vett 10MFt-ért egy garzont, mert a gyerek egyetemre fog járni. Vagy egy fiatal pár összefogott és vettek 20-ért egy két szobás lakást. De mostanra a belvárosban a garzon 30Mft, a két szobás meg 45M.

Az a helyzet, hogy a BEFEKTETŐN kívül nincs olyan vevő, aki meg tudná fizetni ezeket az árakat. De vajon vásárol-e a befektető, ha nem kap megfelelő hozamot a pénzére? A válasz természetesen NEM.

A VI. VII. és VIII. kerület népességfogyása a legnagyobb. Az emberek eladják a belvárosi lakásaikat, amit az elmúlt években a befektetők vásároltak fel.

 

Hasonló helyzet alakul ki a lakáspiacon, mint 2008-ban. Csak az oka más.

2008 októberében a bankok befagyasztották a hitelek kihelyezését. Ezzel a vevők 80%-a egy csapásra eltűnt. (Biztos sokan emlékeznek még arra, hogy akkoriban akár nulla önerővel is lehetett lakáshoz jutni…)

Ugyanakkor a CHF árfolyama a forinthoz képest drasztikusan emelkedni kezdett, aminek eredménye az lett, hogy a jelzáloghitelesek menekülőre fogták, és nagy tömegben kerültek a piacra a devizahitellel terhelt ingatlanok. Tehát a kereslet drasztikus csökkenésével egyidejűleg nagy mértékben nőtt az eladó lakások száma. 

Az eredmény túlkínálat és recesszió volt.

A lakáskínálat nő, az árgörbe pedig stagnálásba váltott. Minden valószínűség szerint az ingatlanárak 2020-ban nem nőnek tovább.

Ha egy árucikkből sok van, de vevő nincs, akkor egyértelmű, hogy az árak csökkenni fognak.

Persze most nem valószínű, hogy világméretű válság alakul ki. De nézzük meg, hogy mi történik most:

  • A szuperállamkötvény a befektetői vásárlásokat jelentősen visszavetette.
  • Ugynakkor azok a befektetők, akik korábban bevásároltak, tömegesen jönnek a piacra és próbálják realizálni a hasznukat.

Az eredmény hasonló 2008-hoz. Drasztikusan csökken a vevők száma, miközben a kínálat a sokszorosára nő. Tehát az ingatlanárak 2020 -ban korrigálni fognak.

 

Az ingatlanárak 2020 -ban a családi házaknál és a nagyobb lakásoknál még kitartanak

A befektetők elmaradása elsősorban a belvárosi kerületeket sújtja. De ahogy az áremelkedés a belvárosból indult 2013 végén,  a korrekció is innen indul ki. Hiszen miért kerül egy kőbányai panel 30MFt-ba? Mivel a belváros megfizethetetlenné vált, de lakni azért kell valahol, a korábban a belvárosban nézelődő vevők tömegei fedezték fel, hogy nem is olyan rossz kőbányán lakni…

Illetve az állami támogatások (CSOK, falusi CSOK, Babaváró támogatás) mind a családosok vásárlásait segítik, akik pedig a nagyobb méretű ingatlanokat, és a családi házakat fogják keresni.

Tehát ezeknél az ingatlanoknál enyhébb korrekció várható, de az, hogy a piacon általában nő a kínálat és csökken a kereslet, itt is elakad majd az árnövekedés.

Az eladók és a vevők is kivárnak. Pedig nem kéne.

A leírtak alapján a vevők valószínűleg azt várják, hogy jövő tavasszal már újra 2012-es árszinteken lehet majd kacsalábon forgó palotákat venni, és emiatt elhalasztják a vásárlást. De ez sajnos nem így lesz.

Az eladók meg azt gondolják, hogy hülyeség, amit leírtam, mert egy másik cikkben meg azt olvasták, hogy idén is 20%-ot nőttek az árak. A gond csak az, hogy ez egyrészt a teljes országra vonatkozó adat. Másrészt a múlt. Én meg az ingatlanárak 2020 -as alakulásáról, és elsősorban a budapesti ingatlanpiacról beszélek.

A korrekció jönni fog, akár tetszik, akár nem.

A vevők várnak a vásárlással. Pedig az ingatlanárak 2020 -as alakulása lehetőség lesz nekik!

Ahogy már korábban említettem, valószínűleg nem lesz 2008-hoz hasonló világgazdasági összeomlás.

Viszont az állam továbbra is tolja a támogatásokat a vásárlók zsebébe, az új építésű lakások kínálata elapad, és az áfa változása miatt 2020 január 1-től az új lakások ára egyébként is 22%-kal lesz drágább. Látható, hogy marad még szufla az ingatlanpiacban.

Ha vevő vagy, és azt várod, hogy megint 10MFt lesz egy belvárosi garzon ára, akkor el kell, hogy keserítselek. De…

A 2020 -as ingatlanpiac újra a vevőknek áll majd

Ha jól akarsz járni, most vásárolj lakást! Most lehet alkudni, és jó vételeket találni!

Ha minden jól megy, már soha nem lesznek olyan olcsók a lakások, mint 10 évvel ezelőtt. Ahhoz, hogy ez megtörténjen, háború, kommunizmus, vagy természeti katasztrófa kéne. És azért hála istennek ezekre nem sok az esély mostanában.

A népesség növekszik, a gazdaság pörög, nő az infláció, minden drágul. Ráadásul az ország szép, nincs tornádó, cunami, és rengeteg ivóvizünk van, stb. Tehát a a visszaesés csak időleges lesz.

Hogy meddig tart majd, azt még nem tudjuk megmondani. De tény, hogy hosszú távon mindenképpen jobban jársz, ha van ingatlan vagyonod.

A következők miatt érdemes megfontolnod, hogy most lépj a piacra vevőként:

  • Nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezni
  • Mivel az eladók túláraznak, egyre több lakás “ragad majd be”, lesz miből válogatnod
  • Már nem kell licithelyzetekkel számolnod, újra az alku lesz a jellemző

 

Miért vegyek lakást, mikor itt a szuperállamkötvény?

Te is elhitted, hogy kolbászból van a kerítés, ugye? Nézd meg egy kicsit jobban a feltételeket, és gondold újra.

Ugyanis a MÁP nem infláció követő…

Lehet, hogy a szuperállamkötvény nem is olyan jó biznisz?

Lehet, hogy a szuperállamkötvény nem is olyan jó biznisz? Ha az infláció elszáll, a hozam lényegesen jobb, ha a hagyományos államkötvényben gondolkodunk. Vagy neadj’ isten ingatlanbefektetésben…

Mint mondtam, Állambácsi nem teljesen hülye. Ha azt gondoltad, hogy azért van szuperállamkötvény, hogy neked jó legyen, akkor most szólok, hogy tévedsz. A kormány tudja, hogy le kell hűteni a piacot, tehát bedob egy csalit, amivel elszipkázza a lóvét. Majd a pénzt elinflálja, és végül tulajdonképpen nem kapsz hozamot a pénzedre…

De a hírek arról szólnak, hogy alacsony az infláció, csupán 2,8%…

Aha…

1 Euro meg nemrég 336 Ft-ba került. Ha a forint gyengül, akkor  emelkedik az üzemanyag, a kenyér, a levegő… egyszóval MINDEN ára. Akkor vajon mekkora a valószínűsége annak, hogy az infláció ilyen alacsony marad?

1 Euro nem olyan régen 336 Ft-ba került. Vajon ez befolyásolja az ingatlanárak 2020 -as alakulását?

1 Euro nem olyan régen 336 Ft-ba került. Vajon ez befolyásolja az ingatlanárak 2020 -as alakulását?

És arról már ne is beszéljünk, hogy a kamatkörnyezet tartós alacsonyan tartása pénzbőséget, és előbb vagy utóbb “keresletvezérelt” inflációt okoz.

 

Az eladók pedig várják, hogy az ingatlanárak 2020 -ban tovább nőnek. És így rúgnak öngólt…

Az eladókról általában véve igaz, hogy túlárazzák a lakásukat. Ennek sok oka van, de a legfőbb az, hogy a hirdetési árak alapján lövik be a saját lakásuk árát.

Amit a lakáseladók gondolnak a saját lakásukról

Manapság a piac már a túlkínálat felé halad és az árak stagnálnak, sőt, sok esetben már csökkenni kezdtek. De néhány hónapja még normális volt, hogy a vevők licitálnak, és tapossák egymást egy egy jobb lakásért. Ezért az eladók reménykednek, mert hozzá vannak szokva, hogy minden évben 20-30%-kal nőnek az ingatlanárak. Szóval ha most nincs érdeklődés, az nem is olyan nagy baj, mert majd tavasszal újra beindulnak a dolgok…

A probléma az, hogy az ingatlanpiaci trendek nem hetekben vagy hónapokban mérhetők. Az áremelkedés 5 évig tartott. Az esés mindig gyorsabb, és drasztikusabb. Szóval a korrekció legyen mondjuk 1-2 év.

Tehát tavasszal nem lesz jobb.

De addig eltelik fél év… És az árak közben csökkennek.

Ebben a videóban bemutatjuk, hogyan viselkedik az átlagos eladó a lassuló piacon.

 

Az eladók későn eszmélnek. Egyelőre nem akarják elfogadni, hogy az általuk elképzelt árat már senki nem fogja megadni. De a remény hal meg utoljára, ezért várnak. És ezzel öngólt rúgnak…

Miért van az hogy 2013-tól 2019-ig a hülye is tudott lakást eladni?

Havonta 150 – 200 ügyfél keres meg minket, hogy mondjuk meg a lakása értékét. Tudod, hogy mit csinál a 80%-uk?

A legjobb tudásunk szerint kiszámoljuk neki a várható eladási árat, elküldjük neki. Az eladó pedig fogja magát, rátesz a várható árra 20-30%-ot, és piacra lép.

A vicc az, hogy az elmúlt években ez a stratégia működött, hiszen a “forró” piacon csak ki kellett várni, amíg a piac utól éri a ma még irreálisnak tűnő árat.

Ez azonban nem azért volt, mert a tulajdonos akkora ingatlanmogul. Hanem azért, mert a trend kedvezett neki.

Most viszont fordul a trend.

 

Szeretném leszögezni, hogy nem rémisztgetni akarom a lakástulajdonosokat. Ezért álljon itt jó nagy betűkkel a következő mondat:

A RECESSZIÓ IDEJÉN IS LEHET LAKÁST ELADNI, SŐT, MÉG JÓ ÁRAT IS LEHET KAPNI ÉRTE!!!

Viszont a jó eredményhez nem lesz elég a szokásos módszer, hogy a hasamra ütök, kitalálok egy árat, majd felteszek 1 db ingyenes, kép nélküli hirdetést az ingatlanrobot.hu-ra.

Ha valóban a legjobb árat akarod, ráadásul belátható időn belül, akkor szükséged lesz a következőkre:

  • Profi hirdetési anyag, hogy kitűnj a tömegből. Ugyanis a lassuló piacra a túlkínálat jellemző.
  • Vastag pénztárca, hogy akár 6 hónapig tudd finanszírozni a hirdetéseidet minden működő fórumon
  • Tárgyalástechnikai felkészültség, hogy a vevő zsebéből a maximumot tudd kiszedni az alku során
  • Gyors reakcióidő – csökkenő árak mellett nincs időd tökölni! Ha valóban komoly az eladási szándékod, lépj piacra minél gyorsabban, hogy időben ki tudj szállni!

És mindenek előtt a legfontosabb az lesz, hogy megfelelően árazz! Ebben a cikkben leírtam, hogyan hat a túlárazás a végső eladási árra. Olvass bele, meg fogsz lepődni.

De ha időben lépsz, még mindig jó árat kaphatsz az otthonodért, hiszen 2013-hoz képest Budapesten háromszorozódtak az árak. De ha húzod az időt, bizony rosszul járhatsz…

 

Eladnád a lakásodat, de nem tudod, hogy mennyit ér?
Fordulj hozzánk, segítünk!

 

 

 

 

 

Ingatlan eladás – 10 hiba, ami miatt rossz üzletet csinálsz

,
Az Ingatlan eladás nem olyan egyszerű, mint hiszed.

Havonta 150-200 ügyfél keres meg minket azzal, hogy segítsünk belőni a lakása árát, mert foglalkoztatja az ingatlan eladás gondolata. Mi pedig 11 év tapasztalatát valamint az eladási statisztikáinkat felhasználva a legjobb tudásunk szerint beárazzuk a lakásaikat. Majd az eladók rend szerint rátesznek 15-20%-ot, és így vágnak neki az ingatlan eladás procedúrájának. Végülis jogos a kérdés: miért ne próbáljuk meg drágábban?

A poén az, hogy sikerülhet.
De nem azért, mert találunk egy hülyét.
Ha profi hirdetèsi anyagot csinálunk, tudjuk, hogy mit mondjunk az érdeklődőknek, hogy vevővé váljanak és ki tudunk alakítani egy licit helyzetet, akkor sikerülhet az ármaximalizálás.

Miért kell űrhajós-diploma az ingatlan eladás levezényléséhez?

Ingatlan eladás - a lakásárak a végtelenbe mennekNem kell.
De a tapasztalataink szerint az átlagos tulajdonos a következő feladatokat végzi el:

Felad 1db hirdetést.

Azt nem értem, miért gondolják, hogy 15-20%-os felárat tudnak majd érvényesíteni tapasztalat és hozzáértés nélkül, úgy, hogy mindössze minimális erőfeszítést tesznek.
Ennek ellenére ez rend szerint megtörténik.

 

Vajon az átlagos tulajdonos megbirkózik az ingatlan eladás feladatával?

A válasz igen.
Nem kérdés, hogy el tudja-e adni a lakását.
De az eredmény 90%-os lesz.

Ez egész jó a matek érettségin… De egy 40MFt-os ingatlan eladás esetén ez 4MFt minuszt jelent.

Minden esetre az eladó örül, hogy gyorsan túl van az eladáson. Csak mélyen, a tudatalattijában motoszkál majd egy gondolat: “Vajon többet is kérhettem volna?”

Az ördög a részletekben lakozik

Szóval az ingatlan eladás nem gond.
Egyáltalán nem muszáj napokat dolgozni azon, hogy

  • a lakásunk a legjobb formáját hozza a fotózáskor,
  • órákon keresztül kotlani a hirdetési szövegen, hogy a potenciális vevőinket szólítsuk meg,
  • vagy heteket tölteni az ártárgyalással gombóccal a torkunkban.

Egyszerűen engedj az árból, és probléma letudva.

Ingatlan eladás - az ördög a részletekben lakik

Ja, hogy nem akarod elkótyavetyélni…

Akkor mielőtt belevágsz, érdemes tudnod, hol vérzik el a legtöbb eladó:

Íme 10 hiba, amit a legtöbb tulajdonos elkövet az ingatlan eladás során

 

1.) Nem készül fel

Triviális dolgokkal kezdem:

Legyél tisztában a következőkkel

  • miért akarod eladni a lakásodat
  • ha holnap bekopog a vevő, hová fogsz költözni
  • eladható-e egyáltalán a lakásod
  • ki az ideális vevőd, és milyen fizetési feltételeket kell tudnia produkálni ahhoz, hogy valóban a vevőd lehessen

Tudom, hihetetlen, de az eladók tetemes része nem tud válaszolni ezekre a kérdésekre.

Aztán itt van a home staging. Az ingatlan eladás előtti felkészítése az USA-ban külön iparággá vált.

Röviden összefoglalva az a home staging a lakásnak, mint a smink, a push up, és a magas sarkú a nőknek. Hogy egy másik példáva éljek: Minden valamire való autókereskedő tudja, hogy sárosan és szakadtan senki nem veszi meg a portékáját. Egy alapos takarítás és egy polírozás aranyat ér.

 

2.) Összecsapja a hirdetést

Ha nézegettél már ingatlanokat valamelyik hirdetőportálon, akkor láthattad, hogy a hirdetések minősége elég siralmas. 

Amikkel találkozhattál:

  • két soros, semmit mondó hirdetési szövegek tele hibával.
  • az alaprajz füzetből kitépett cetlire van kézzel rajzolva. Vagy nemes egyszerűséggel nincs.
  • a képek homályosak, sötétek
  • látszik a fotókon a kanapé, a spájz, a wc, a fotós a fürdőszoba tükörben, és a ruhaszárító a szoba közepén, de a lakás terei egyáltalán nem érzékelhetőek.
  • kupi van
Ingatlan eladás - ilyen fotót NE csinálj

Ez a fotó 2014-ben az ingatlan.com-on, egy újlipótvárosi lakás hirdetésében szerepelt. Azóta is filozofálok azon, hogy vajon mire gondolt a művész…?

A hirdetés lényege, hogy felkeltse a figyelmet.

Az érdeklődők a kezdő kép miatt kattintanak a hirdetésre. Az alaprajz eldönti, hogy kézbe veszik-e a telefont. A szöveg pedig eléri, hogy beleszeressenek.

Rengeteg konkurens lakás van a piacon. Ha a hirdetésed gyenge, és még az ár is magas, ne csodálkozz, ha nem megy az ingatlan eladás.

 

3.) Túláraz

Az ár-kérdést már korábban érintettük, illetve írtunk néhány cikket a témában, amiket ide kattintva érhetsz el.

Itthon, amikor egy lakás piacra kerül, az ára többnyire a csillagos egekben van. Majd a tulajdonos belátja, hogy nem megy a dolog és csökkenteni kezdi az árat. 

De az nincs ám leírva sehol, hogy ennek így kell történnie. Csinálhatnánk fordítva is. 

Az ingatlan eladás nehéz, ha túláraztuk a portékát

Az ingatlan eladás nehéz, ha túláraztuk a portékát

Lőjjünk be egy olyan árat, amire a piac harap. Égni fog a telefon.

  • Szűrjük ki a potenciális érdeklődőket és
  • gyűjtsük be tőlük az ajánlatokat.
  • Majd hagyjuk, hogy felverjék az árat és
  • fogadjuk el a nekünk legjobban tetsző ajánlatot. 

Az eredmény ugyanaz lesz.  Időben viszont jelentős a megtakarítás.

Hogy miért nem ezt csinálják az emberek?

A válasz: “Nem akarom elkótyavetyélni”…

 

4.) Nincs tisztában ingatlanjogi fogalmakkal

Ha nem ügyvéd vagy, valószínűleg utálsz hosszadalmas, cifra jogi szövegeket bogarászni. Pedig egy ingatlan eladás kapcsán számtalan olyan jogi apróság van, ami miatt pénzt veszíthetsz.

Azért szeretnélek megnyugtatni: Az, hogy nem ismersz néhány jogi kifejezést, nem jelenti feltétlenül, hogy az ingatlanmaffia ráteszi a mancsát a lakásodra.

De az simán benne van a pakliban, hogy elveszíted a potenciális vevődet, mert egy jogi probléma méretét, és a megoldásra fordítandó időt alábecsülöd. 

Hadd szemléltessem egy példán keresztül:

Hosszadalmas keresés után megtalálod a lakásod vevőjét. Minden elképzelésének megfelel a kégli. Mivel az illető vak, még az sem zavarja, hogy földszinti és tűzfalra néz. Nem vitatkozik az árral kapcsolatban sem, irányárat ajánl. Egyetlen kikötése van: hogy 30 napon belül költöznie kell. 

Megígérsz fűt-fát, hogy tutira működni fog a dolog. Majd szembesülsz azzal a ténnyel, hogy a társasház alapító okiratában elővásárlási jog van kikötve a tulajdonostársak részére. Ez azt jelenti, hogy minden tulajdonosnak le kell mondania az elővásárlási jogáról, ahhoz, hogy adásvételi szerződést tudjatok kötni. A házban 50 lakás van. A tulajdonosok fele pedig külföldön él. 

Ha tudod, mi az az elővásárlási jog, és már a folyamat elején felkutatod és értesíted a tulajdonostársakat, akkor a dolog kezelhető. De  a hozzájárulások beszerzése ezen a ponton 30 napon belül valószínűleg lehetetlen…

Így elveszítetted az irányáras vevődet. Időt vesztettél, és valószínűleg pénzt is, hiszen a következő vevő minden bizonnyal alkudni fog majd.

 

5.) Nem foglalkozik napi szinten az hirdetéseivel

Feladtál egy hirdetést. Tök jó, felkerültél valamelyik hirdetőportál 32. oldalára. 

Szerinted mennyi érdeklődő fogja megtalálni a hirdetésedet a sokezer konkurens lakás között?

A hirdetőportáloknál a kiemelés olyan, mint a “polcpénz” a szupermarketben. A beszállítók fizetnek azért, hogy a portékájuk fejmagasságba, a vevő arca elé kerüljön a polcokon. Logikus, hogy előbb el fog fogyni ez a termék, mint az, ami a polc alján, a hátsó sarokban van. 

A rossz hír, hogy ezzel a hirdetőportálok is tisztában vannak. Ráadásul a folyamat öngerjesztő, hiszen ha én vagyok elől, valaki rám fog licitálni. Aztán én őrá, és így tovább…

A lakáshirdetések napi szintű figyelmet igényelnek

A lakáshirdetések napi szintű figyelmet igényelnek

A lényeg, hogy a hirdetés megfelelő pozícióban tartása folyamatos figyelmet és pénzt igényel. Ezen kívül érdemes variálni a szöveget, a képeket a visszajelzések alapján. És persze 1 csatornán hirdetni valószínűleg kevés lesz, ha a maximàlis árat szeretnénk. (Természetesen nem azt mondtam, hogy ugyanazon a portálon legyen fenn 25x a hirdetés!)

 

6.) Zavarják az ingatlan eladás kapcsán beérkező telefonok

Ha mindent jól csináltál, a telefon csörögni fog.
Sokat.
Reggel 7-kor, este 10-kor és persze a vasárnapi ebéd közben is.

És Murphy törvénye szerint ha nem veszed fel, vagy elfelejted visszahívni az illetőt, pont a milliárdos vevőt szalasztottad el.

 

7.) Nem tudja, mit mondjon a bemutató alkalmával, és mit ne

Amikor az érdeklődő bejelentkezik, ki kell kérdeznünk, hogy megtudjuk, érdemes-e egymás idejét rabolnunk. Ingatlan eladás során sokszor fogjuk hallani a következő mondatot:

Készpénzes vevő vagyok, csak előbb el kell adnom a saját lakásomat

Vagyis nincs pénzed, és csak az időmet rabolod.
Persze mindenki eldöntheti, hogy ennek ellenére ad-e időpontot az illető érdeklődőnek. De az biztos, hogy belőle mostanában nem lesz vevő.

Ha alapos ügyfélszűrést végzünk, tudni fogjuk, hogy mik a vevőnk szempontjai. A bemutatón ERRŐL kell beszéljünk. A vevőt nem fogja érdekelni hogy a nappali tapétáját a tulaj nagyapja hozta Bécsből 1922-ben. Viszont annál inkább fontos lesz, hogy be tudja-e rendezni az életét az adott lakásban a következő 5-10 évre.

Nem biztos, hogy ez a lakás bemutatás legjobb módja

Nem biztos, hogy ez a lakás bemutatás legjobb módja

Ha valaki nem profi tárgyaló, egyetlen mondattal okozhat magának többszázezres veszteséget. Itt olvashatod az esettanulmányt, amiben a vevő 250 000 Ft-ot bukott, mert mondott valamit, amit nem kellett volna.

 

8.) Hagyja, hogy feldühítse az érdeklődő

Vannak olyan emberek, akik úgy érzik, hogy az a megfelelő tárgyalástechnika, ha ócsárolják a portékát, majd adnak egy gusztustalanul alacsony ajánlatot.

Eladóként tudomásul kell venni, hogy a vevőnek is az az érdeke hogy jó üzletet csináljon. Ezért alkudni fog. És az nem fogja visszatartani, hogy esetleg megbántja a tulaj érzéseit.

Az eladók általában két módon reagálnak:

  1. Akkor inkàbb felgyujtom, de nem engedek!
    Ebben az esetben lehet hogy soha nem jön létre az ingatlan eladás.
  2. Tele a hócipőm, vigye már el valaki…
    Ilyenkor a tulajdonos már nem a legjobb ajanlatot várja….
    Hanem a következőt!

 

9.) Remegő térddel áll a vevő előtt az ártárgyaláson

Tudod ki a legfelkészültebb szereplő a piacon?

A vevő.

Mire te felteszed a hirdetésedet, hogy kóstolgasd a piacot, ő már hónapok (évek) óta figyeli, hogy vajon mikor jelenik meg egy neki megfelelő ingatlan. 

Tudni fogja, hogy jó lehetőséget talált, és mivel már egy tucat eladóval tárgyalt, ügyesen tálalja majd az ajánlatát. Te észre sem veszed, hogy rossz üzletet csináltál.

 

10.) Nem kér biztosítékot a vevőtől, ezért az ingatlan eladás füstbe megy

Néhány hónapja egy ismerősöm keresett meg, hogy segítsek a lakáseladásban, mert neki tele a hócipője. 

Elmesélte, hogy hónapokig próbálkozott, az ingatlan eladás mégsem akart összejönni. Majd végül talált egy vevőt. Megegyeztek, kézbe csaptak, és mindenki örült.

Mivel a vevőnek nem volt megbízható ügyvéd kapcsolata, az eladó felajánlotta a saját ügyvédjét. Sőt, mivel a vevők annyira szimpatikusak votlak, az eladó még az ügyvédi díjat is átvállalta. Elkészíttette a szerződést, és már csak alá kellett volna írni, mikor valami történt.

A vevő néhány hét időhúzás után visszalépett.

Az eladó pedig ott állt befürödve.
Hiszen nem csak 1 hónapig várt fölöslegesen ezzel potenciális vevőket veszítve, még az ügyvéd költségét is felírhatta a veszteségek listájára. 

Pedig a helyzetet lehetett volna kezelni: Aranyszabály, hogy a vevő akkor vevő, ha leírta az ajánlatát és pénzt tett mellé. 

Hiszen ha a lakást szeretné, úgyis ki kell fizetnie a teljes vételárat. De hozza meg a döntést, és adja jelét annak, hogy komoly a szándéka.

Az ingatlan eladás akkor biztos, ha van pénz, és írás!

Az ingatlan eladás akkor biztos, ha van pénz, és írás!

Tudom, az ügyvédek most legszívesebben megköveznének, hogy milyen jogcímen mer az ingatlanos pénzt kérni előre az ajánlattevőtől.  Mégis azt kérném, hogy egy pillanatra vegyék fel az eladó nézőpontját, akinek lehet, hogy tovább kell fizetnie, tartozást kell törlesztenie, vagy más, megoldandó probléma miatt van szükség a vételárra. Biztosítékul “csupán” a vevő szava szolgál. És ha a vevő mégis meggondolja magát, az eladó nagyon kellemetlen helyzetbe kerül.

Ha az ember Nyugat-Európában ingatlant vásárol, teljesen bevett eljárás, hogy pénzt kérnek az ajánlat mellé. De hazai példát is tudok említeni: ha nyilvános árverésen akarunk részt venni, mielőtt licitálunk, a licit érték 10%-át kell letétbe helyeznünk bánatpénzként, arra az esetre, ha a licit megnyerése után mégsem teljesítünk.

Szóval egyezzünk meg abban, hogy a vevő csupán szájkaratés, mindaddig, amíg le nem írta az ajánlatát, és pénzt nem tett mellé.

 

Lehet 15%-kal túlárazott lakást eladni?

Mikor egy ügyfelünk megkér minket, hogy árazzuk be a lakását, minden esetben két árat kap tőlünk. Pontosabban egy “intervallumot”, amin belül várható az ingatlan értéke.

Pl.: A lakás értéke 30 000 000 Ft, de 34 500 000 Ft elérhető, ha profin vezényeljük le a folyamatot.

Az, hogy a végső eladási ár a 30-hoz, vagy a 34,5-höz lesz közelebb, az határozza meg, hogy mennyire készülünk fel, mennyire vonzó a hirdetésünk, hogyan tárgyalunk, stb.

Ebben az értelemben a válasz igen, bizony lehetséges 15% felárat elérni. A különbség pedig a befektetett munka mennyiségében és minőségében rejlik.

Az alábbi eladás a cikk írása idején van éppen lezárás alatt és jól mutatja, hogy milyen potenciál van a licithelyzet kialakításában:

Egy teleki téri lakás eladását bízták rám.

A tulajdonossal megbeszéltük, hogy a lakás ára 34-37MFt közé fog esni. Ettől függetlenül megpróbáltuk magasabb áron értékesíteni az ingatlant.
Az irányár 38,9MFt lett.

Eleinte nem volt érdeklődés, ezért két lépésben árat csökkentettünk 36,4MFt-ig.
Ezen a ponton felgyorsultak az események.

Hamarosan két ajánlatunk lett egy időben.
A kezdő ajánlat 34,4MFt volt, majd a közreműködésemmel a két vevő 37MFt-ig licitálta fel egymást. A tulajdonos egyébként már 35MFt-ot örömmel elfogadott volna, de így +2MFt üti a markát.
Az eredmény: Öröm és boldogság.

 

 

Jelentkezz az értékmegállapításra és segítünk neked is!