Bejegyzés

Ingatlan eladás – 10 hiba, ami miatt rossz üzletet csinálsz

,
Az Ingatlan eladás nem olyan egyszerű, mint hiszed.

Havonta 150-200 ügyfél keres meg minket azzal, hogy segítsünk belőni a lakása árát, mert foglalkoztatja az ingatlan eladás gondolata. Mi pedig 11 év tapasztalatát valamint az eladási statisztikáinkat felhasználva a legjobb tudásunk szerint beárazzuk a lakásaikat. Majd az eladók rend szerint rátesznek 15-20%-ot, és így vágnak neki az ingatlan eladás procedúrájának. Végülis jogos a kérdés: miért ne próbáljuk meg drágábban?

A poén az, hogy sikerülhet.
De nem azért, mert találunk egy hülyét.
Ha profi hirdetèsi anyagot csinálunk, tudjuk, hogy mit mondjunk az érdeklődőknek, hogy vevővé váljanak és ki tudunk alakítani egy licit helyzetet, akkor sikerülhet az ármaximalizálás.

Miért kell űrhajós-diploma az ingatlan eladás levezényléséhez?

Ingatlan eladás - a lakásárak a végtelenbe mennekNem kell.
De a tapasztalataink szerint az átlagos tulajdonos a következő feladatokat végzi el:

Felad 1db hirdetést.

Azt nem értem, miért gondolják, hogy 15-20%-os felárat tudnak majd érvényesíteni tapasztalat és hozzáértés nélkül, úgy, hogy mindössze minimális erőfeszítést tesznek.
Ennek ellenére ez rend szerint megtörténik.

 

Vajon az átlagos tulajdonos megbirkózik az ingatlan eladás feladatával?

A válasz igen.
Nem kérdés, hogy el tudja-e adni a lakását.
De az eredmény 90%-os lesz.

Ez egész jó a matek érettségin… De egy 40MFt-os ingatlan eladás esetén ez 4MFt minuszt jelent.

Minden esetre az eladó örül, hogy gyorsan túl van az eladáson. Csak mélyen, a tudatalattijában motoszkál majd egy gondolat: “Vajon többet is kérhettem volna?”

Az ördög a részletekben lakozik

Szóval az ingatlan eladás nem gond.
Egyáltalán nem muszáj napokat dolgozni azon, hogy

  • a lakásunk a legjobb formáját hozza a fotózáskor,
  • órákon keresztül kotlani a hirdetési szövegen, hogy a potenciális vevőinket szólítsuk meg,
  • vagy heteket tölteni az ártárgyalással gombóccal a torkunkban.

Egyszerűen engedj az árból, és probléma letudva.

Ingatlan eladás - az ördög a részletekben lakik

Ja, hogy nem akarod elkótyavetyélni…

Akkor mielőtt belevágsz, érdemes tudnod, hol vérzik el a legtöbb eladó:

Íme 10 hiba, amit a legtöbb tulajdonos elkövet az ingatlan eladás során

 

1.) Nem készül fel

Triviális dolgokkal kezdem:

Legyél tisztában a következőkkel

  • miért akarod eladni a lakásodat
  • ha holnap bekopog a vevő, hová fogsz költözni
  • eladható-e egyáltalán a lakásod
  • ki az ideális vevőd, és milyen fizetési feltételeket kell tudnia produkálni ahhoz, hogy valóban a vevőd lehessen

Tudom, hihetetlen, de az eladók tetemes része nem tud válaszolni ezekre a kérdésekre.

Aztán itt van a home staging. Az ingatlan eladás előtti felkészítése az USA-ban külön iparággá vált.

Röviden összefoglalva az a home staging a lakásnak, mint a smink, a push up, és a magas sarkú a nőknek. Hogy egy másik példáva éljek: Minden valamire való autókereskedő tudja, hogy sárosan és szakadtan senki nem veszi meg a portékáját. Egy alapos takarítás és egy polírozás aranyat ér.

 

2.) Összecsapja a hirdetést

Ha nézegettél már ingatlanokat valamelyik hirdetőportálon, akkor láthattad, hogy a hirdetések minősége elég siralmas. 

Amikkel találkozhattál:

  • két soros, semmit mondó hirdetési szövegek tele hibával.
  • az alaprajz füzetből kitépett cetlire van kézzel rajzolva. Vagy nemes egyszerűséggel nincs.
  • a képek homályosak, sötétek
  • látszik a fotókon a kanapé, a spájz, a wc, a fotós a fürdőszoba tükörben, és a ruhaszárító a szoba közepén, de a lakás terei egyáltalán nem érzékelhetőek.
  • kupi van
Ingatlan eladás - ilyen fotót NE csinálj

Ez a fotó 2014-ben az ingatlan.com-on, egy újlipótvárosi lakás hirdetésében szerepelt. Azóta is filozofálok azon, hogy vajon mire gondolt a művész…?

A hirdetés lényege, hogy felkeltse a figyelmet.

Az érdeklődők a kezdő kép miatt kattintanak a hirdetésre. Az alaprajz eldönti, hogy kézbe veszik-e a telefont. A szöveg pedig eléri, hogy beleszeressenek.

Rengeteg konkurens lakás van a piacon. Ha a hirdetésed gyenge, és még az ár is magas, ne csodálkozz, ha nem megy az ingatlan eladás.

 

3.) Túláraz

Az ár-kérdést már korábban érintettük, illetve írtunk néhány cikket a témában, amiket ide kattintva érhetsz el.

Itthon, amikor egy lakás piacra kerül, az ára többnyire a csillagos egekben van. Majd a tulajdonos belátja, hogy nem megy a dolog és csökkenteni kezdi az árat. 

De az nincs ám leírva sehol, hogy ennek így kell történnie. Csinálhatnánk fordítva is. 

Az ingatlan eladás nehéz, ha túláraztuk a portékát

Az ingatlan eladás nehéz, ha túláraztuk a portékát

Lőjjünk be egy olyan árat, amire a piac harap. Égni fog a telefon.

  • Szűrjük ki a potenciális érdeklődőket és
  • gyűjtsük be tőlük az ajánlatokat.
  • Majd hagyjuk, hogy felverjék az árat és
  • fogadjuk el a nekünk legjobban tetsző ajánlatot. 

Az eredmény ugyanaz lesz.  Időben viszont jelentős a megtakarítás.

Hogy miért nem ezt csinálják az emberek?

A válasz: “Nem akarom elkótyavetyélni”…

 

4.) Nincs tisztában ingatlanjogi fogalmakkal

Ha nem ügyvéd vagy, valószínűleg utálsz hosszadalmas, cifra jogi szövegeket bogarászni. Pedig egy ingatlan eladás kapcsán számtalan olyan jogi apróság van, ami miatt pénzt veszíthetsz.

Azért szeretnélek megnyugtatni: Az, hogy nem ismersz néhány jogi kifejezést, nem jelenti feltétlenül, hogy az ingatlanmaffia ráteszi a mancsát a lakásodra.

De az simán benne van a pakliban, hogy elveszíted a potenciális vevődet, mert egy jogi probléma méretét, és a megoldásra fordítandó időt alábecsülöd. 

Hadd szemléltessem egy példán keresztül:

Hosszadalmas keresés után megtalálod a lakásod vevőjét. Minden elképzelésének megfelel a kégli. Mivel az illető vak, még az sem zavarja, hogy földszinti és tűzfalra néz. Nem vitatkozik az árral kapcsolatban sem, irányárat ajánl. Egyetlen kikötése van: hogy 30 napon belül költöznie kell. 

Megígérsz fűt-fát, hogy tutira működni fog a dolog. Majd szembesülsz azzal a ténnyel, hogy a társasház alapító okiratában elővásárlási jog van kikötve a tulajdonostársak részére. Ez azt jelenti, hogy minden tulajdonosnak le kell mondania az elővásárlási jogáról, ahhoz, hogy adásvételi szerződést tudjatok kötni. A házban 50 lakás van. A tulajdonosok fele pedig külföldön él. 

Ha tudod, mi az az elővásárlási jog, és már a folyamat elején felkutatod és értesíted a tulajdonostársakat, akkor a dolog kezelhető. De  a hozzájárulások beszerzése ezen a ponton 30 napon belül valószínűleg lehetetlen…

Így elveszítetted az irányáras vevődet. Időt vesztettél, és valószínűleg pénzt is, hiszen a következő vevő minden bizonnyal alkudni fog majd.

 

5.) Nem foglalkozik napi szinten az hirdetéseivel

Feladtál egy hirdetést. Tök jó, felkerültél valamelyik hirdetőportál 32. oldalára. 

Szerinted mennyi érdeklődő fogja megtalálni a hirdetésedet a sokezer konkurens lakás között?

A hirdetőportáloknál a kiemelés olyan, mint a “polcpénz” a szupermarketben. A beszállítók fizetnek azért, hogy a portékájuk fejmagasságba, a vevő arca elé kerüljön a polcokon. Logikus, hogy előbb el fog fogyni ez a termék, mint az, ami a polc alján, a hátsó sarokban van. 

A rossz hír, hogy ezzel a hirdetőportálok is tisztában vannak. Ráadásul a folyamat öngerjesztő, hiszen ha én vagyok elől, valaki rám fog licitálni. Aztán én őrá, és így tovább…

A lakáshirdetések napi szintű figyelmet igényelnek

A lakáshirdetések napi szintű figyelmet igényelnek

A lényeg, hogy a hirdetés megfelelő pozícióban tartása folyamatos figyelmet és pénzt igényel. Ezen kívül érdemes variálni a szöveget, a képeket a visszajelzések alapján. És persze 1 csatornán hirdetni valószínűleg kevés lesz, ha a maximàlis árat szeretnénk. (Természetesen nem azt mondtam, hogy ugyanazon a portálon legyen fenn 25x a hirdetés!)

 

6.) Zavarják az ingatlan eladás kapcsán beérkező telefonok

Ha mindent jól csináltál, a telefon csörögni fog.
Sokat.
Reggel 7-kor, este 10-kor és persze a vasárnapi ebéd közben is.

És Murphy törvénye szerint ha nem veszed fel, vagy elfelejted visszahívni az illetőt, pont a milliárdos vevőt szalasztottad el.

 

7.) Nem tudja, mit mondjon a bemutató alkalmával, és mit ne

Amikor az érdeklődő bejelentkezik, ki kell kérdeznünk, hogy megtudjuk, érdemes-e egymás idejét rabolnunk. Ingatlan eladás során sokszor fogjuk hallani a következő mondatot:

Készpénzes vevő vagyok, csak előbb el kell adnom a saját lakásomat

Vagyis nincs pénzed, és csak az időmet rabolod.
Persze mindenki eldöntheti, hogy ennek ellenére ad-e időpontot az illető érdeklődőnek. De az biztos, hogy belőle mostanában nem lesz vevő.

Ha alapos ügyfélszűrést végzünk, tudni fogjuk, hogy mik a vevőnk szempontjai. A bemutatón ERRŐL kell beszéljünk. A vevőt nem fogja érdekelni hogy a nappali tapétáját a tulaj nagyapja hozta Bécsből 1922-ben. Viszont annál inkább fontos lesz, hogy be tudja-e rendezni az életét az adott lakásban a következő 5-10 évre.

Nem biztos, hogy ez a lakás bemutatás legjobb módja

Nem biztos, hogy ez a lakás bemutatás legjobb módja

Ha valaki nem profi tárgyaló, egyetlen mondattal okozhat magának többszázezres veszteséget. Itt olvashatod az esettanulmányt, amiben a vevő 250 000 Ft-ot bukott, mert mondott valamit, amit nem kellett volna.

 

8.) Hagyja, hogy feldühítse az érdeklődő

Vannak olyan emberek, akik úgy érzik, hogy az a megfelelő tárgyalástechnika, ha ócsárolják a portékát, majd adnak egy gusztustalanul alacsony ajánlatot.

Eladóként tudomásul kell venni, hogy a vevőnek is az az érdeke hogy jó üzletet csináljon. Ezért alkudni fog. És az nem fogja visszatartani, hogy esetleg megbántja a tulaj érzéseit.

Az eladók általában két módon reagálnak:

  1. Akkor inkàbb felgyujtom, de nem engedek!
    Ebben az esetben lehet hogy soha nem jön létre az ingatlan eladás.
  2. Tele a hócipőm, vigye már el valaki…
    Ilyenkor a tulajdonos már nem a legjobb ajanlatot várja….
    Hanem a következőt!

 

9.) Remegő térddel áll a vevő előtt az ártárgyaláson

Tudod ki a legfelkészültebb szereplő a piacon?

A vevő.

Mire te felteszed a hirdetésedet, hogy kóstolgasd a piacot, ő már hónapok (évek) óta figyeli, hogy vajon mikor jelenik meg egy neki megfelelő ingatlan. 

Tudni fogja, hogy jó lehetőséget talált, és mivel már egy tucat eladóval tárgyalt, ügyesen tálalja majd az ajánlatát. Te észre sem veszed, hogy rossz üzletet csináltál.

 

10.) Nem kér biztosítékot a vevőtől, ezért az ingatlan eladás füstbe megy

Néhány hónapja egy ismerősöm keresett meg, hogy segítsek a lakáseladásban, mert neki tele a hócipője. 

Elmesélte, hogy hónapokig próbálkozott, az ingatlan eladás mégsem akart összejönni. Majd végül talált egy vevőt. Megegyeztek, kézbe csaptak, és mindenki örült.

Mivel a vevőnek nem volt megbízható ügyvéd kapcsolata, az eladó felajánlotta a saját ügyvédjét. Sőt, mivel a vevők annyira szimpatikusak votlak, az eladó még az ügyvédi díjat is átvállalta. Elkészíttette a szerződést, és már csak alá kellett volna írni, mikor valami történt.

A vevő néhány hét időhúzás után visszalépett.

Az eladó pedig ott állt befürödve.
Hiszen nem csak 1 hónapig várt fölöslegesen ezzel potenciális vevőket veszítve, még az ügyvéd költségét is felírhatta a veszteségek listájára. 

Pedig a helyzetet lehetett volna kezelni: Aranyszabály, hogy a vevő akkor vevő, ha leírta az ajánlatát és pénzt tett mellé. 

Hiszen ha a lakást szeretné, úgyis ki kell fizetnie a teljes vételárat. De hozza meg a döntést, és adja jelét annak, hogy komoly a szándéka.

Az ingatlan eladás akkor biztos, ha van pénz, és írás!

Az ingatlan eladás akkor biztos, ha van pénz, és írás!

Tudom, az ügyvédek most legszívesebben megköveznének, hogy milyen jogcímen mer az ingatlanos pénzt kérni előre az ajánlattevőtől.  Mégis azt kérném, hogy egy pillanatra vegyék fel az eladó nézőpontját, akinek lehet, hogy tovább kell fizetnie, tartozást kell törlesztenie, vagy más, megoldandó probléma miatt van szükség a vételárra. Biztosítékul “csupán” a vevő szava szolgál. És ha a vevő mégis meggondolja magát, az eladó nagyon kellemetlen helyzetbe kerül.

Ha az ember Nyugat-Európában ingatlant vásárol, teljesen bevett eljárás, hogy pénzt kérnek az ajánlat mellé. De hazai példát is tudok említeni: ha nyilvános árverésen akarunk részt venni, mielőtt licitálunk, a licit érték 10%-át kell letétbe helyeznünk bánatpénzként, arra az esetre, ha a licit megnyerése után mégsem teljesítünk.

Szóval egyezzünk meg abban, hogy a vevő csupán szájkaratés, mindaddig, amíg le nem írta az ajánlatát, és pénzt nem tett mellé.

 

Lehet 15%-kal túlárazott lakást eladni?

Mikor egy ügyfelünk megkér minket, hogy árazzuk be a lakását, minden esetben két árat kap tőlünk. Pontosabban egy “intervallumot”, amin belül várható az ingatlan értéke.

Pl.: A lakás értéke 30 000 000 Ft, de 34 500 000 Ft elérhető, ha profin vezényeljük le a folyamatot.

Az, hogy a végső eladási ár a 30-hoz, vagy a 34,5-höz lesz közelebb, az határozza meg, hogy mennyire készülünk fel, mennyire vonzó a hirdetésünk, hogyan tárgyalunk, stb.

Ebben az értelemben a válasz igen, bizony lehetséges 15% felárat elérni. A különbség pedig a befektetett munka mennyiségében és minőségében rejlik.

Az alábbi eladás a cikk írása idején van éppen lezárás alatt és jól mutatja, hogy milyen potenciál van a licithelyzet kialakításában:

Egy teleki téri lakás eladását bízták rám.

A tulajdonossal megbeszéltük, hogy a lakás ára 34-37MFt közé fog esni. Ettől függetlenül megpróbáltuk magasabb áron értékesíteni az ingatlant.
Az irányár 38,9MFt lett.

Eleinte nem volt érdeklődés, ezért két lépésben árat csökkentettünk 36,4MFt-ig.
Ezen a ponton felgyorsultak az események.

Hamarosan két ajánlatunk lett egy időben.
A kezdő ajánlat 34,4MFt volt, majd a közreműködésemmel a két vevő 37MFt-ig licitálta fel egymást. A tulajdonos egyébként már 35MFt-ot örömmel elfogadott volna, de így +2MFt üti a markát.
Az eredmény: Öröm és boldogság.

 

 

Jelentkezz az értékmegállapításra és segítünk neked is!

 

Home staging – mit jelent és vajon mire jó?

,
home staging

A home staging az otthonod eladásra való felkészítését jelenti. Pontosabban biztosítja, hogy a lakás a legjobb formában legyen, lehetőleg komolyabb felújítás nélkül.

Az első benyomás rendkívül fontos!

Ha egy másik emberrel találkozunk, néhány perc alatt kialakítjuk róla a véleményünket, és eldöntjük, hogy szeretjük-e az illetőt, vagy nem. Ugyanez a mechanizmus működik a vevőnél a lakásod megtekintésekor. Ezért  a home staging lehet a sikeres ingatlan eladás kulcsa. A cél az, hogy a hirdetésünk kiemekedjen a tömegből, és annyi potenciális vevőt tudjunk elcsábítani, amennyit csak lehet.

A Home Staging rövidíti az eladási időt, maximalizálja az árat, és eladhatóvá teszi az eladhatatlant

A lakáseladás során mindig legrövidebb időn belüli eladás és az ármaximalizálás a cél, hiszen a lakás várható eladási ára annál jobban csökken, minél több időt tölt a piacon. Itt olvashatsz az idő és az ár összefüggéseiről.

A Real Estate Staging Association kutatásai szerint a “sztédzsingelt”, vagyis eladásra felkészített lakások átlagosan 72%-kal kevesebb időt töltenek a piacon, mint a “hétköznapi” társaik. Aki felkészíti az otthonát az eladásra, jelentősen növeli az esélyeit a sikerre. 

Csinálj az otthonodból vonzó portékát

Amikor az autókereskedő átvesz egy használt autót, az első dolga, hogy kitakaríttatja, és felpolíroztatja a fényzést, hogy csillogjon-villogjon. Tisztában van vele, hogy a vevők nem akarnak problémát vásárolni a pénzükért, hanem a legjobb lehetőséget keresik.

Home staging - Javítsd ki a hibákat

A hibák kijavítása kulcsfontosságú dolog

Egy lakás esetén sincs ez másként. Lehet, hogy téged nem zavar a lógó szekrényajtó, a hiányzó parketta szegély, vagy a néhány repedés a falon. De abban biztos lehetsz, hogy a vevőd azonnal megjegyzi mindet, és ha nem is teszi szóvá, a döntését nagyban fogja befolyásolni. Képzeld bele magadat a vevő helyébe. Ha 30 milliót kéne kiadnod egy lakásért, nem kötnél bele minden apróságba, csak hogy alkudni tudj? 

“Majd a vevő átalakítja a lakást, ahogy akarja…” – EZ HÜLYESÉG.

Az emberek 80%-a a következő képpen próbálja eladni a lakását: Felad egy hirdetést, majd hátradől, mint aki jól végezte a dolgát. Azt gondolja, hogy tetszik, akinek tetszik, akinek meg nem tetszik, az menjen a fenébe. Majd ezek az eladók vevők lesznek, és ugyanezt a passzivitást lehet elvárni tőlük, nem akarnak felújítást és problémát. Jó, vagy nagyon jó állapotú lakást akarnak venni, és MEG FOGJÁK FIZETNI az árat, amit kérsz érte, mert a munkát elvégezted helyettük!

A hirdetésed láttán a vevőknek fusson össze a nyál a szájukban. 

A hibák kijavítása még kevés a maximális ár eléréséhez. Az otthonod megjelenéset hangulatossá és fényűzővé kell varázsolnod. Dobd ki a régi bútorodat, és cseréld le őket modern és trendi darabokra. Egy üres lakás esetén ez különösen fontos lehet, mert egy átlagos vevőnek nincs fantáziája, és nem fogja látni a terekben rejlő lehetőségeket.

Home staging - legyen vonzó a portéka

A javítás csak az első lépés. Legyen vonzó a portéka, hadd csorogjon a vevő nyála 🙂

Ha a lakásodat csilli-villi formába hoztad, már csak meg kell tudnod mutatni az érdeklődőknek a hirdetéseden keresztül. Ha már ennyit dolgoztál, kár lenne telefonnal készített, homályos, sötét fotókkal tönkrevágnod mindet. Ezért egy profi fotósra lesz szükséged, aki megfelelő minőségű képeket készít neked. Az ingatlanfotózásról ebben a cikkben olvashatsz bővebben

Tehát a home staging lényege, hogy az otthondat a lehető legjobb fényben tüntessük fel a vevő szemében. Ha egy vonzó terméket csinálsz a lakásodból, a vevők sokkal inkább bele tudnak szeretni, sokkal szívesebben fognak ajánlatot tenni, és magasabb árat fognak ajánlani, mivel tisztában lesznek azzal, hogy a vonzó portéka sok más vevőnek is tetszeni fog.

A home staging segít a vevőnek “látni”

A home staging segít a vevőnek látni

Ha beteszük 5 különböző embert mondjuk egy új építésű ház 5 teljesen egyforma lakásába, néhány hónap múlva 5 teljesen különböző otthont fogunk látni. Ez azért van, mert a tulajdonosok megszemélyesítik az otthonukat.

Amikor egy vevő lakásnézőbe megy, azt akarja látni, hogy az adott ingatlan megfelelő lesz-e arra, hogy a saját családja számára otthont biztosítson a következő 10-20 évre. Ha a lakás tele van valaki más családi fotóival, ereklyéivel, trófeáival, a leendő tulajdonosnak elég nehéz dolga lesz. És sajnos sem segít a dolgon, ha az eladó kedvenc színe a hupirózsaszín, és ezért ilyenre festette a nappalit. Lehet, hogy a jelenlegi lakó imádja ezt a szokatlan színt, de valószínűleg kevés ember fogja elképzelni a lakását ugyanebben a színben.

Egy lakás eladásra történő felkészítése vevőt képessé teszi arra, hogy elképzelje abban a jövőt. A lényeg, hogy a dekoráció minél neutrálisabb legyen, vagyis minél inkább megfeleljen a tömegek ízlésének.

A home staging jó üzlet

A tapsztalataink szerint a felkészített lakások eladásakor 8-10%-kal magasabb eladási ár érhető el, mint az átlagos otthonok esetén. Ezen kívül ezek az ingatlanok jóval rövidebb időt töltenek a piacon, ami szintén jó az eladónak.

A home staging jó üzlet

A home staging jó üzlet

Ahhoz, hogy ezt az eredményt elérjük, a lakás értékének 1-3%-át kell befektetnünk. Egy 30 MFt értékű ingatlan esetén ez 300eFt – 900eFt közötti befektetés mellett 2 400eFt – 3 000eFt bevételt jelent. Ez a legrosszabb esetben is több, mint 300%-os hozamot jelent.

Ugye te is boldog lennél eladóként, ha egy kis extra pénz ütné a markodat?  Ha a home staging lépéseit végig csinálod, nyugodt lehetsz, hogy mindent megtettél ami a sikeres eladáshoz szükséges. De számolj azzal, hogy ha extra eredményt szeretnél, extra időt, energiát és pénzt kell befektetned.

 

Ha nincs időd, vagy nem tudod, hogyan is fogj hozzá, szólj nekünk! Profi home staging tanácsadóval dolgozunk, aki segít neked, hogy olyan vonzó termékké varázsold az otthonodat, ami mágnesként vonzza a vevőket.  De nem csak az otthonod felkészítésében tudunk segíteni, hanem full szervízt biztosítunk a lakáseladás során a fotózástól a licit lebonyolításán keresztül a közművek átírásáig.

 

Gondolkozol a lakásod eladásán?
Kérd az értékmegállapítást, megmondjuk, hogy mennyit ér!

 

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

A lakásárak várható alakulása – Mikor adjunk el?

,
A lakásárak várható alakulása - Ingatlanlufi

Az ügyfeleink mostanában folyton azt kérdezik tőlünk, hogy “Mikor adjam el a lakásom, hogy a legjobban járjak?”. Jónéhány olyan körülmény van, ami az árak további emelkedésére utal, de a józan ész már azt mondatja velünk, hogy érdemes résen lenni.  A lakásárak várható alakulása komolyan befolyásolhatja a pénztárcád vastagságát, ezért jól teszed, ha tanulmányozod a piac ciklusait. 

A lakásárak várható alakulása hosszú távon

A piacon a viszonyok és az árak folyamatosan változnak, ugyanúgy, mint a tőzsdén a részvények árai. A probléma az, hogy a lakáspiac nincs központosítva, mint a tőzsde, ezért nem tudunk naprakész információt szerezni. Pontosabban a központ a Földhivatal, ahol minden infó összefut, de jelenleg egy jelzálogtörlési kérelem bejegyzési ideje 60 nap, tehát a Földhivatal valószínűleg még jónéhány évig nem tud real-time adatot szolgáltatni.

Információ hiány és birkaszellem

A lakásárak várható alakulása - ciklusok

Tehát egyrészről az információ hiány jellemző a lakáspiacon, másrészről megfigyelhető a tömegpszichózis, vagyis a birka-szellem.  A recesszió idején a média tele volt a VÁLSÁG és ÖSSZEOMLÁS kezdetű főcímekkel, ezért a vevők féltek lakást venni. Pedig most visszanézve milyen jó lett volna, 2010 környékén vettünk volna lakást…

Majd jelenleg, az expanzió időszakában az ÁRROBBANÁS, és a FELLENDÜLÉS folyik a csapból is és mindenki lakást akar venni…látszólag bármi áron.

 Az ingatlanpiac ciklusairól ebben a cikkben olvashatsz bővebben

Teljesen logikátlan, ugye? Az igazság az, hogy nagyon kevés olyan ember van, akik függetleníteni tudják magukat a média befolyásától, és józanul tudnak dönteni. Ráadásul a híradások nagy hibája, hogy a múltról szólnak. Tehát amikor megírja az újság, akkor már megtörtént. 

Ne kérdezz, hanem cselekedj, mert itt az idő!

Magyarul ha azt hallod, hogy a piac éppen a válság időszakában van, illetve látod, hogy az elmúlt időszakban estek az árak, akkor ne kérdezd meg hogy “Mikor vásároljak”, hanem cselekedj! A piac rend szerint hosszabb időt tölt az expanzió és a recesszió ciklusban, de a fordulópontok “szinte” egy pillanat alatt jönnek. Tehát mikor azt olvasod, hogy “Fordul a piac”, akkor már késő lesz…

lakásárak várható alakulása - MNB lakásárindex

A grafikonon a korábbi évek hullámai alig láthatók mostani hatalmas emelkedéshez képest

Ugyanúgy kár megkérdezned, hogy “Mikor adjam el?”. Cselekedj! A fenti grafikonból láthatod, hogy az expanzió már jó ideje tart, és hatalmasat nőttek az árak. Lehet, hogy nem fog tetszeni, amit mondok, de ha átlagos eladó vagy, és 10-20 évente adsz el 1 lakást, ne akarj a legjobban járni, mert a végén lekésed a piac fordulópontját. Ha van egy tisztességes nyereséged, akkor miért fáj az, ha esetleg hagysz egy kis pénzt az asztalon?

A lakásárak várható alakulása - Az állam szerepe

Az állam befolyásolja az ingatlanpiacot

Azzal is számolnod kell, hogy egy nagy emelkedést nagy visszaesés követhet, főleg egy olyan gazdasági környezetben, ahol az állam “belepiszkál” a piac működésébe. A kormány legutóbbi bejelentése, miszerint 2019 júliusától még több pénzt és támogatást terveznek adni a családoknak, alapvetően jó dolog… Lenne, ha a piac nem reagálna az “ingyen pénzre” és az olcsó finanszírozásra úgy, hogy szinte azonnal árat emel. 

Szóval a lakásárak várható alakulása tekintetében ezek az intézkedések valószínűleg tovább pörgetik a piacot. Az eddigi emelkedés mértékéből viszont arra következtethetünk, hogy már most is túl vagyunk a józan ész határain. Ha erre még ráteszünk egy lapáttal, jó nagy lesz a hasraesés, amikor majd állambácsi elveszi az ösztönzőket, mert mondjuk történik egy kormányváltás, vagy egyszerűen elfogy a pénz. Az áremelkedés további okairól itt olvashatsz bővebben

A profi befektetők mindig az ellenkezőjét csinálják, mint amit a tömegek tesznek

  • A kevésbé tájékozott befektetők mennek a tömegekkel, és akkor fognak vásárolni, amikor dübörög a piac, és akkor fognak eladni, amikor a levél sem rezdül. Így drágán vesznek és olcsón adnak el, tehát duplán veszítenek.
  • A profi befektetők titka az, hogy akkor vásarolnak, amikor “vér folyik”, és akkor adnak el, amikor mindenki venni akar. Olcsón vesznek és drágán adnak el, nyernek a vásárláskor és nyernek az eladáskor is.

Most drága az ingatlan. Szóval ha lakástulajdonos vagy, és gondolkozol az eladáson, azt mondom, hogy nincs min őrlődni, vágj bele, mert itt az idő eladni!

A lakásárak várható alakulása éven belül

Az ingatlanpiacnak más piacokhoz hasonlóan van éven belüli ciklikussága is, így a lakásárak várható alakulása függ attól is, hogy az év melyik szakaszában lépünk a piacra. Az alábbi grafikonon látható a bonyolódó forgalom mértéke.

A lakásárak várható alakulása - Tranzakciószám

 Tranzakciószám az ingatlanpiacon (DH Barométer)

A kirajzolódó mintából azt látjuk, hogy a február és augusztus közötti időszakban minden évben egyformán magas az adásvételek száma, majd a nyár végével csökkenni kezd. Az “uborkaszezon” egyértelműen a karácsony környéki időszak, illetve 2016-2017-ben nagyobb visszaesés látható a nyár közepén, júliusban.

A grafikon rajzolata mögött logikus magyarázat rejtőzik: Jó időben a vevők / eladók kedve is jobb, az embereknek sokkal több kedvük van lakásokat nézegetni, illetve vállalni a költözéssel járó procedúrát. A nyári visszaesést pedig a kánikula okozza, hiszen a mostanában jellemző 40 fokos melegben senkinek nincs kedve odakozmálni a betonrengetegben, az emberek ha tehetik a Balatonnál, vagy az Adrián töltik az idejüket.

A piacra lépés ideális időpontja a tavasz kezdete

Tavasszal ideális piacra lépni

Ha az esélyeinket, illetve az eladási árat maximalizálni, a várható eladási időt pedig minimalizálni akarjuk, a legjobb időpont a piacra lépéshez a február – márciusi időszak. Az előnye, hogy meredeken emelkedik a tranzakciószám, tehát valószínűleg számos új vevő lép a piacra. Így ekkor van a legjobb esélyünk arra, hogy rövid időn belül jó ajánlatot kapunk. A hátránya, hogy sok konkurens eladó is piacra lép ilyenkor, tehát a vevőknek lesz választási lehetősége. További hátrány, hogy a fokozott érdeklődő-mennyiséget nehéz kezelni. Ha a tavaszi piacralépést választod, készülj fel arra, hogy állandóan csörögni fog a telefonod. Ha viszont kellőképpen felkészült vagy, a sok érdeklődőből akár több ajánlatot és licithelyzetet is kihozhatsz.

Azért az év több részében sem áll meg az élet

Nézzük meg mi a helyzet akkor, ha nem akarjuk kivárni a következő tavaszt, hanem a szeptember és január közötti időszakban kell a piacra lépnünk. Alacsonyabb a tranzakciószám, és kevesebb az érdeklődő. De kevesebb az eladó lakás is, így kisebb lesz a konkurencia. Az előnyöd az lehet, hogy te pont most teszed a piacra a lakásodat, amikor mindenki más kivár. Igaz, hogy kevesebb lesz az érdeklődő, de komolyabb vevőkkel fogsz találkozni, hiszen nincs választási lehetőség a piacon. Arra kell odafigyelned, hogy a hirdetési anyagod profi legyen, és ha jól építed fel a folyamatot, akkor a vevő meg fogja adni az árat, amit kérsz.

 

Tehát mikor adjam el a lakásomat, hogy a legjobban járjak?

A lakásárak várható alakulása szempontjából ha a karácsonyi időszakot nem nézzük, tulajdonképpen mindegy, hogy éven belül mikor lépsz a piacra, csupán a megközelítés számít. Ha a megfelelő stratégiát használod, elérheted a maximális eladási árat, akár télen, akár nyáron vágsz bele az ingatlanértékesítésbe. Ha viszont a globális képet nézzük, jelenleg az ELADÁSNAK van itt az ideje. Ne feledd, a profi befektetők akkor adnak el, amikor mindenki vásárolni akar. Ha az eladásból a legtöbbet akarod kihozni, akkor lépj a piacra most!

Update!
5 év folyamatos emelkedés után júniusban az ingatlanpiacon a tranzakciószám 20%-kal visszaesett. Mintha karácsony lenne. Lehet, hogy vége a jó világnak? (forrás: DH Barométer)

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

Lakáscsere kertes házra – Hogyan nem lesz az álomból rémálom

,
Lakáscsere kertes házra

Ha városban laksz, mondjuk lakótelepi panelházban, esetleg régi típusú bérházban, biztosan eszedbe jutott már, hogy milyen szuper lenne lakás helyett családi házban élni. De a lakáscsere kertes házra nem biztos, hogy csupán madárcsicsergést, és a kertben való sütögetést jelenti. Ha nem járjuk jól körül a témát, a házvásárlás több problémát okoz, mint amennyit megold.

Lakáscsere kertes házra = több lesz a feladat

Egy panellakásnál például nincs kazán, kémény, tető, pince, kerítés, kert, és garázs. Vagyis nem a lakástulajdonos gondja a karbantartásuk, felújításuk. Igen, kell közös költséget fizetni, de nem kell azzal törődni, hogy a napi munka után még este tetőt javítok, vagy mestert keresek, hiszen ez a közös képviselet dolga. Egy családi háznál viszont minden a Te feladatod lesz.

Ezért ha a terved valóban a lakáscsere kertes házra, akkor készülj fel, hogy valószínűleg nem lesz elég a szerszámosládádban egy csavarhúzó és egy kombináltfogó, és minél előbb kezd tanulmányozni a “Mindenttudó barkácskönyvet”.

A jó hír, hogy ha rendszeresen időt szánsz a karbantartásra, sokkal olcsóbban megúszod a dolgot, mintha megvárod, hogy a ház állaga leromoljon annyira, hogy már bontani és újáépíteni kelljen. Arról nem beszélve, hogy ha esetlegesen a későbbiekben meg kell válnod a házadtól, egyszerűbb lesz a felkészülés, és a vevők sokkal jobban fogják értékelni, ha nem “problémát”, hanem egy azonnal lakható ingatlant kapnak a pénzükért. Ebben a cikkben találsz néhány tippet, amivel felturbózhatod a házad értékét.

Az a szép zöld gyep…

“Hatalmas kertem lesz, pázsittal, gyümölcsfákkal, és medencével, hogy legyen hol pancsolni a gyerekeknek, és legalább 2 kutyát fogok tartani!”

lakáscsere kertes házra

Ezek nagyon jól hangzó tervek. De vajon lesz-e időnk arra, hogy a kert valóban úgy nézzen ki, ahogya azt mi szeretnénk? Vagy lesz-e pénzünk kertészre, aki helyettünk karban tartja a környezetünket? Nincs kiábrándítóbb annál, mint mikor a kertet felveti a gaz. 

A probléma ott jön, hogy a városból kiköltöző emberek munkahelye általában a városban marad. Tehát mindjárt itt van az utazás kérdése. Ha eddig nem volt autód, akkor nagy valószínűséggel kelleni fog, tehát a ház árán kívül kalkulálj ezzel is.

A csend és nyugalom ára a gyengébb infrastruktúra. Tehát lehet, hogy nem tudsz pizzát rendelni, moziba menni, de még a legközelebbi bolt is 20 perc sétával érhető el. Emiatt a bevásárlást is tervezni kell, és ha főtt ételt szeretnél, bizony főzni is kell minden nap. Szóval a lakáscsere kertes házra azt jelenti, hogy a megszokott kényelmünk egy része elvész és többet kell dolgoznunk, ha azt szeretnénk, hogy tényleg szép legyen “porta”.

Lakáscsere kertes házra – Műszaki állapot

Az emberek általában érzelmi alapon hoznak döntést, és ez alól a lakásvásárlók sem kivételek. De ha egy rakás pénzt költünk egy ingatlanra és mondjuk még el is adósodunk 20 évre, akkor erősen ajánlott nem beleszeretni, hanem hideg fejjel dönteni.

lakáscsere kertes házra magyar valóság

Az ingatlan állomány a kertesházas övezetekben általában bőven túl van a “tinédzser” koron, sűrűn fogunk találkozni 30-40-50 éve épült házakkal. Mivel annak idején főleg kalákában építkeztek (vagyis összeállt a sógor-koma-barát és lehet hogy senkinek nem volt képesítése), elképzelhető, hogy ez-az nem úgy sikerült, ahogy kellett volna.

Aztán itt van az állagmegóvási beruházás fogalma, ami még mindig nem minden ingatlantulajdonos számára egyértelmű. Pedig ha azt alkarjuk, hogy a házunkat ne egye meg az idő vas foga és az elhasználódás, akkor folyamatosan törődnünk kell vele.

Mit vizsgáljunk meg mielőtt nyélbe ütjük az üzletet?

  • A falakon látható repedések főleg ha nagyobb méretűek, vagy több, közel párhuzamos vonalból állnak, a szerkezet mozgására utalnak. A hálószerű repedés általában a vakolat hibája. (Ha a vakolat nem kopog, szilárd, akkor ez javítható.)lakácsere kertes házra repedés
  • Az áthidalókon látható repedések túlterhelésre utalnak. A túlterhelt áthidalók lelógnak, azaz lefelé ívelnek, homorodnak.
  • A födémeken látható repedések is a szerkezet mozgására utalnak. Az egymással párhuzamos vonalak általában a gerendák mozgása miatt, a gerendák alatt, vagy a gerendák szélei mentén alakulnak ki. A gerendák mentén látható repedések az épületet folyamatosan rázó utcai forgalom is okozhatja.
  • A friss repedések, vagy friss festésen áttörő repedések határvonala éles, a régi repedések mentén a felület elszíneződött, szürkés tónusú.
  • Faanyagok esetében nézzük megy, hogy nem látunk-e szuvasodásra, farontó bogarakra utaló lukakat, üregeket. Nyomjuk be a fába a körmünket! Ha nagyon puha lágy a fa szerkezete, akkor korhadásra is kell gondolnunk. A fa elszíneződése, szálas benövése is utalhat gombásodásra, nemcsak a hagyományos megjelenésű gomba!

lakáscsere kertes házra gomba

Rejtett hibákra utaló jelek

  • A lakás nagy része (előszoba és konyha) lambériázva van. Ez általában a falak vizesedésének valamint a salétromosodás eltakarásának jele, mivel a tulaj sem szeretett ezekkel a problémákkal együtt élni, de kellett neki valamilyen egyszerű “megoldás”.
  • Friss festés – látszik a házon, hogy rozzant, de belül mindenhol friss festés tapasztalható. Vélhetően repedéseket is igyekeztek eltakarni vele, ezért ebben az esetben az épület süllyedésére utaló egyéb jeleket is szoktunk keresni.
  • Födémsarkoknál sötétebb foltok, esetleg csíkokkal, hőhíd jelenlétére utal, tehát az épületnek szigetelési problémája van, esetleg még penészesedik is. A penésszel való küzdelemhez néhány fontos tudnivalót találhatsz itt!

Fontos, hogy legyen papír!

Ha a tervünk a lakáscsere kertes házra, a kiszemelt ingatlan tulajdonosát alaposan kérdezzük ki. Tudjuk meg az építés körülményeit, (ki volt a kivitelező, mikor és hogyan zajlott az építés), valamint kérjük el a tervrajzokat, és vizsgáljuk meg, hogy van-e különbség a terv és a valóság között (tetőtérbeépítés, melléképület, garázs, stb.) Ha eltérés van, és nincs építési engedély, számoljunk azzal, hogy utólagosan fennmaradási engedélyt kell kérni, és büntetést kell fizetni. Az önkormányzat illetékesei meg tudják mondani hogy mi volt engedélyeztetve és mi nem.

A lakáscsere kertes házra sok család álma

lakáscsere kertes házra álom

A lakáscsere kertes házra sok család álma, és ez alól e cikk írója sem kivétel. De nem véletlenül lakik több ember a városban, mint a falvakban, hiszen lehet, hogy a város zsúfolt, koszos, de azért mégis karnyújtásnyira van a szórakozás, a munkahely, a tömegközlekedés. És lássuk be, ezek a dolgok a mai felgyorsult világban igen fontosak. Az a helyzet, hogy a családi ház tulajdonlására, karbantartására fel kell nőni anyagilag, és szellemileg is, mert ha az ingatlanunkat elhanyagoljuk, és nem tartjuk rendben, az értéke is rohamosan esni fog, és örömünket sem leljük majd benne többé.

Ha viszont a cikkben leírtakat végig gondolva hozzuk meg a döntést, biztosak lehetünk benne, hogy egy igazi családi fészket tudunk teremteni, ahová mi is, a gyerekeink is, és a vendégeink is szívesen jönnek majd.


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha a lakásodat kertes házra cserélnéd, fontos, hogy a maximumot hozd ki az eladásból!

Jelentkezz, megmondjuk, hogy mennyit ér a lakásod!

 

Ingatlan illeték – Hogyan kerüld el, ha lakást vásárolsz

, ,
Ingatlan illeték

Ha lakásvásárláson töröd a fejed, jó ha tudod, hogy a vételáron felül ki kell még fizetned ezt-azt. Itt van például az ingatlan illeték, vagy hivatalos nevén a vagyonszerzési illeték. Ha nem számolsz vele, kellemetlen meglepetés fog érni, hiszen akár milliós tétel is lehet. Összeszedtünk néhány hasznos infót, amivel tudod csökkenteni a befizetni valót.

Ingatlan adó vagy ingatlan illeték?

A válasz nem fog tetszeni: is-is. Egyes esetekben bizony mindkettőt fizetned kell. De ha tudod, hogyan működik a rendszer, megtalálhatod a kiskapukat. Először is fontos, hogy tudd, a következőt:

  • Lakáseladás után adó fizetendő.
  • Lakásvásárlás után vagyonszerzési illeték (vagy ingatlan illeték) fizetendő.

Ha tudni szeretnéd, hogyan fizess kevesebb adót a lakáseladás után, itt megtudhatod.

A vagyonszerzési illeték  mértéke 4%

Ha lakást vettél, a vételár 4%-át kell befizetned a nagy közös kasszába, vagyis ha vásárolsz egy 30 MFt-os lakást, akkor 1 200 000 Ft vagyonszerzési illetéket kell fizetned.

De ne aggódj, az állam tudja, hogy “jóból” is megárt a sok. Ezért az illetékfizetési kötelezettségnek van felső határa. Ha vagy abban a szerencsés helyzetben, hogy 1 milliárd forint fölötti értékű ingatlant adsz el, akkor az 1 milliárd forint fölötti részre csak 2%-ot kell fizetni, és az illeték maximum 200 millió forint lehet.

Vagyonszerzési illeték

A vagyonszerzési illeték sokba kerülhet

 

Tudom, hülye név ez a vagyonszerzési illeték, pláne hogy sokan 20 évre adósodnak el egy lakás miatt, dehát a szabály az szabály.  Amikor az adásvételi szerződést aláírod, az ügyvéd aláírat majd veled egy NAV adatlapot, amin bejelented a vagyonszerzés tényét. A tulajdonjog bejegyzést követő néhány hét múlva már küldik is a csekkedet. De ha tudod, hogy hol keresd, megtalálhatod a kiskaput.

Ezen a linken találsz egy kalkulátort, ami segít kiszámítani a fizetendő vagyonszerzési illetéket

 

Ingatlan illeték kedvezmények

1.) Cserét pótló vétel esetén illetékkedvezmény kérelmezhető

Ha a lakásvásárlást megelőző 3 éven belül eladtál egy ingatlant, cserét pótló illetékkedvezmény kérelmezhető. Ez azt jelenti, hogy nem jár automatikusan, csak akkor, ha bele van írva az adásvételi szerződésbe, és jelezve van.  Ha eladtunk és vásárolunk is, akkor csak az értékkülönbözet után kell fizetni, amenyiben a megvásárolt lakás drágább, mint amit eladtunk. Tehát például ha eladtunk egy lakást 20 MFt-ért, és veszünk egyet 25 MFt-ért, akkor 200 000 Ft ingatlan illetéket kell fizetnünk, ami az 5 MFt 4%-a.

Ha több lakást is adtunk el a 3 év alatt, akkor az az eladás számítható be, ami a vételt közvetlenül megelőzi, vagy követi. Tehát ha két eladás volt, egy vásárlást megelőző, és egy vásárlást követő, akkor dönthetünk, hogy melyik eladást állítjuk szembe a vétellel.

A kedvezmény akkor is kérelmezhető, ha először vásárolunk, és csak utána fogunk eladni. Ebben az esetben 1 év áll a rendelkezésünkre, és szintén jelezni kell, kérelmezni kell a NAV-nál, hogy függesszék fel a vagyonszerzési illeték kiszabását.

Egy lakáscserénél különösen fontos, hogy az eladásból a legtöbbet hozzuk ki. Ebből a cikkből megtudhatod, hogy mi a legnagyobb hiba, amit a lakáseladók elkövetnek.

 

2.) Első lakásvásárlónak járó vagyonszerzési illeték kedvezmény

Ha a vevőnek korábban még nem volt ingatlan a tulajdonában, a 35. életévét még nem töltötte be, és a megvásárolt lakás értéke 15 MFt alatt van, 50%-os kedvezmény kérelmezhető, tehát csak 2% ingatlan illetéket kell megfizetni. Amennyiben drágább lakást vásárol a vevő, sajnos nem érvényesíthető a kedvezmény, de 12 hónapos kamatmentes részletfizetés kérhető. A megvásárolt lakás teljes értéke számít, tehát ha egy 28MFt-os lakásban szerzel 50%-os tulajdont, és ezzel 14MFt-os ingatlanvagyont, attól nem leszel jogosult a kedvezményre.

3.) A CSOK keretein belül kapott kedvezmény után nem kell ingatlan illetéket fizetni

Ha már az állam vissza nem térítendő kedvezménnyel segíti a lakáshoz jutást, van olyan jó fej, hogy azt a pénzt, amit ő ad, nem szedi be a sápot. Tehát ha vásárolunk egy 40 MFt-os lakást, és kapunk 10 MFt vissza nem térítendő támogatást, akkor csak 30 MFt után kell illetéket fizetnünk.

4.) Résztulajdon vásárlása

Ki tudod használni a cserét pótló illeték kedvezményt, ha ingatlant vásárolsz, és a családodban valaki 3 éven belül eladott, de nem tervez vásárolni. Ha a tulajdonjog egy részét a családtag kapja meg, arra a részre nem kell ingatlan illetéket fizetni. Persze jól gondold át, hogy kivel kerülsz egy tulajdonba, mert később, ha eladod a lakást, ebből komoly problémád lehet.

5.) Vásárolj ingatlant és ingóságot külön

Előfordul, hogy egy lakást teljes berendezéssel együtt adnak el. Ebben az esetben érdemes megbontani az adásvételi szerződést ingóságra és ingatlanra. Tehát például vásárolunk egy lakást 30 MFt-ért, és a tulajdonos benne hagy mindent. Legyen a bútor és a gépek 3MFt, a lakás pedig 27MFt. Máris spóroltunk milliónként 40 000Ft-ot, azaz összesen 120 000 Ft-ot, hiszen a bútorra nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

6.) Kérjétek az ingatlan illeték mérséklését és (talán) megadatik néktek

Ha a lakásvásárló jövedelmi helyzete bizonyíthatóan indokolja, a NAV egyéni elbírálás alapján

  • mérsékelheti a fizetendő vagyonszerzési illeték mértékét,
  • illetve 12 havi (vagy indokolt esetekben akár hosszabb) részletfizetési lehetőséget biztosíthat.

Ha ilyen kérelemhez szeretnél folyamodni, mindenképpen egyeztess az ügyvédeddel és a könyvelőddel, hogy alá tudod-e támasztani bármivel, hogy rászoruló vagy. (Nem lesz könnyű, hiszen most vettél egy lakást…) De ha tényleg indokolt az engedmény, akkor ragadj tollat, és írj egy levelet a NAV-nak. A legrosszabb esetben annyit mindenképpen elérsz, hogy húzod az időt.

Egy jó tanács: Ha a hatósággal levelezel, semmiképpen ne rinyálj! Gondolj bele, hogy az ügyintéző, aki a NAV-nál ücsörög, és megkapja a te leveledet, mennyi ilyen sírás-rívást olvas naponta. Ha a Te leveled is olyan, mint a többi, az első mondat után fogja a kukába dobni.

Ne rinyálj, támassz érveket, és bizonyíts!

 

Ingatlan illeték kedvezmények - spórolhatsz, ha ismered őket!

Ingatlan illeték kedvezmények – spórolhatsz, ha ismered őket!

 

Az alábbi esetekben nincs ingatlan illeték fizetési kötelezettség

1.) Ha olcsóbb lakást veszel, mint amit eladtál

A cserét pótló illeték kedvezményt már korábban tárgyaltuk. Ha a megvásárolt lakás olcsóbb, mint amit eladtunk, a vagyonszerzési illeték összege: 0 Ft lesz.

2.) Házastársak között történő adásvétel esetén nem kell ingatlan illetéket fizetni

Ha a férj eladja a lakást a feleségnek (vagy fordítva), nincs vagyonszerzési illeték.

3.) Egyenes ági rokonok közötti adásvétel illeték mentes

Ha a nagyapám eladja nekem a lakását, vagy én eladom a fiamnak a lakásomat, nem kell ingatlan illetéket fizetni.

4.) Építési telek vásárlása esetén szintén nincs ingatlan illeték fizetés

Itt azért van némi feltétel, ugyanis 4 éven belül lakóingatlant kell rá építeni, illetve be kell szerezni az érvényes használatbavételi engedélyt. De ha ez megvan, szintén nem kell illetéket fizetni.

5.) Illetékmentesség új lakás vásárlása esetén

Új építésű lakásnak számít az, amit közvetlenül a beruházótól vásárolunk meg. Ha ilyen lakást vásárolunk, akkor 15MFt-os vételárig nincs ingatlan illeték, 30MFt-os vételárig pedig csak a 15MFt fölötti részre kell illetéket fizetni. Ha a vételár 30MFt fölött van, sajnos nem jár kedvezmény.

6.) Önkormányzati lakás esetén

Ha önkormányzati tulajdonban lévő lakást vásárolunk meg, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

 

Az, hogy nem kell ingatlan illetéket fizetni, nem feltétlenül jó dolog!

Rendszeresen előfordul egyenes ági örökléssel, vagy ajándékozással szerzett ingatan esetén, a felek nem állapítanak meg szerzési értéket. De minek is kéne árat megjelölni, hiszen pénz nem cserél gazdát, illetéket meg nem kell fizetni?

Fontos, hogy előre gondolkodj, mert szorítóba kerülhetsz

Fontos, hogy előre gondolkodj, mert szorítóba kerülhetsz

Az egész kérdés akkor válik érdekessé, ha úgy alakul az élet, hogy a szerzést követő 5 éven belül el kell adnunk a lakást. Ekkor (vételár híján) az eladási ár 25%-a számít nyereségnek és ez után kell befizetni az ingatlan adót. Magyarul ha eladom a lakást 30MFt-ért, és nem volt megjelölve a szerzés kori érték, akkor 7,5MFt után kell adóznom. Ha viszont a szerzés kori érték például 28MFt lett volna, akkor 2MFt után kell megfizetnem az ingatlan adót. Nem mindegy!

Az ingatlan eladás után történő adózás szabályairól itt olvashatsz bővebben.

Még ennél is nagyobb hiba lehet, ha hasraütés szerűen beírunk mondjuk 10 Mft-ot a szerződésbe szerzéskor, majd megtáltosodik az ingatlanpiac (ahogyan nemrég tette), és eladjuk 25MFt-ért. Amiért nem gondolkodtunk előre, fizethetjük a tanulópénzt a 15Mft “profitunk” után.

Ha azt várod, hogy “az ügyvéd majd tudja”, az a rossz hírem, hogy az ügyvéd általában nem tudja végig gondolni helyetted az életedet, Neked kell előre gondolkodnod! De most, hogy ezt a cikket végig olvastad, már megvan a tudásod ahhoz, hogy a kezedbe vedd a dolgok iránytását!

 

Fontos hír!!!
Változóban az ingatlanpiac – vajon tényleg megáll az áremelkedés?
Kattints ide, és tudd meg, hogy mi várható az év hátralévő részében!

 

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

[/su_button]

Ingatlan adó – hogyan fizess kevesebbet, ha eladod a lakásodat?

,
ingatlan adó

Eladtam egy lakást. Hogy is van ez az ingatlan adó? És hogyan lehetne megoldani hogy kevesebbet fizessek? Ezek azok a kérdések, amiknél az ingatlanosok 80%-a megbukik, pedig nekik ez lenne a szakmájuk. Csoda, hogy egy átlag eladó nem ismeri ki magát a lakáseladással kapcsolatos ingatlan adó szabályok között?

Ingatlan adó –  fizetni ELADÁS esetén kell

ingatlan eladás utáni adózás

Tudom, hogy akár illetéknek, járuléknak, vagy füstpénznek hívjuk, akkoris ugyanaz az eredmény: be kell fizetni, tehát akkor adó. De ha már szakmázunk, érdemes a dolgokat a nevén neveznünk, különben nem félreértés lesz a dologból.

  • Ha ingatlant adunk el: adót fizetünk.
  • Ha ingatlant vásárolunk, vagy más módon jutunk hozzá, vagyonszerzési illetéket fizetünk.

Ebben a cikkben most a lakáseladáskor fizetendő ingatlan adó témakörét tárgyaljuk.

Ha kíváncsi vagy az ingatlan-illeték szabàlyokra, kattints ide!

Adózási szabályok ingatlan eladás esetén

Ingatlan eladás után személyi jövedelem adót kell fizetni. Az adó mértéke 15%.

Ha a tulajdonos drágábban adja el a lakást mint amennyiért megvette, tehát NYERESÉGE van, adófizetési kötelezettsége keletkezik. Az adóalap mértéke az eltelt idő függvényében csökken.  A tulajdonos a szerzést követő 5. évben már nem köteles adót fizetni. Vigyázat! A szerzés éve 0. évnek számít!

Nézzünk meg egy konkrét lakáseladásról szóló példát!

ingatlan eladás utáni adózás kiszámítása

ingatlan eladás utáni adózás kiszámítása

 

A fenti szabályok magánszemélyre vonatkoznak, nem üzletszerű tevékenység esetén, ha abban gondolkozol, hogy rendszeresen adsz-veszel ingatlanokat, akkor mindenképpen fordulj könyvelőhöz!

Az adóalapból levonható:

  • a megszerzésre fordított összeg,
  • a megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (például megfizetett vagyonszerzési illeték),
  • az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (az ingatlan, értékét, állagát megóvó ráfordításokon felül az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítás, például a fűtés korszerűsítése, kerítés építése), és
  • az ingatlan  eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (például a hirdetések díja, illetve a közvetítői jutalék).

Tehát ha az előző példánál maradva 10 MFt a profitom, de fizettem az ingatlanközvetítőnek 1 MFt-ot, és fizettem 400 000 Ft vagyonszerzési illetéket, akkor ezt a két összeget levonhatom a hasznomból, és az adóalapom 8 600 000 Ft lesz.

Ha neadj’ isten olcsóbban sikerült eladni, mint amennyiért vettük a lakást, nem kell adót fizetni.

Ezen a linken eléred a NAV kalkulátorát, ami segít kiszámítani a befizetendő adót

Hogyan lehet elkerülni az ingatlan adó fizetését?

Természetesen aki ért az adó és ingatlan ügyekhez, valamint a jogszabályokhoz, találhat néhány kiskaput. A felsorolás és a tájékoztatás nem teljes körű, és nem tekintendő jogi és üzleti tanácsadásnak, csupán gondolatébresztőnek szánom.

Ha ingatlant adsz el, és adót kell fizetned, húzd az időt!

Tisztában vagyok vele, hogy lehetnek olyan szituációk, amikor az embernek nincs ideje, és azonnal el kell adni a lakást. De ha az eladó meg akarja úszni az adó befizetését az ingatlan eladás után, akkor érdemes húzni az időt, ameddig lehet.

Ha például 2015-ben vásárolt egy ingatlant, és 2019 augusztusában úgy dönt, hogy eladja, érdemes végig gondolni, hogy ki tudja-e még várni azt a 4 hónapot, ami az év végéig még hátra van, hiszen ha az eladás csak 2019-ben történik meg, akkor letelik az 5 év, és már nem kell adót fizetnie.

Közben ráadásul még az ingatlanpiac is vehet nekünk kedvező fordulatot, hiszen az árak folyamatosan változnak. Ha kíváncsi vagy, hogy merre alakulnak a lakásárak 2019-ben, kattints ide!

Köss előszerződést végleges adásvételi szerződés helyett

Ha az eladó mégis olyan vevővel találkozik, aki azonnal szerződni akar, vagy esetleg neki van szüksége azonnal némi pénzre, az előszerződés jelentheti a megoldást. Ez azt jelenti, hogy a felek szerződést kötnek arra, hogy majd egy későbbi időpontban adásvételi szerződést fognak kötni a szóban forgó ingatlanra. Akár foglalót is lehet átadni, sőt, akár birtokba is adható az ingatlan, amennyiben a vevő a teljes vételárat ügyvédi letétbe helyezi. 

A varázslat az, hogy az ingatlan adásvéli szerződést le kell jelenteni a NAV felé, valamint be kell adni a földhivatalba, hogy a tulajdonos változást bejegyezzék a tulajdoni lapon. Az előszerződés viszont nem kerül be a földhivatalba, és lejelenteni sem kell. Magyarul nem történik tulajdonos-váltás, így adót sem kell fizetni. Amikor lejár az ingatlan adó határideje, a felek újra összejönnek az ügyvédnél, és aláírják a végleges adásvételi szerződést, és ezzel lezárul az üzlet.

Az adófizetés csapdája

Az adófizetés csapdája – ne sétálj bele!

Kérj számlát, és őrizd meg!

Az ingatlan szerzésének és felújtásának költségei levonhatók az adóalapból. Tehát csökkentheted az ingatlan eladás utáni adófizetési kötelezettségedet, ha mindenről számlát kérsz, és megőrzöd azt, majd az adóbevallásban levonod a lakáseladáskor keletkezett profitodból a költségeidet. 

Ajándékozással vagy örökléssel szerzett ingatlan esetén gondolkozz előre

Ha az ajándékozás vagy öröklés egyenes ági rokonok között történik, akkor a szerzés után nem kell illetéket fizetni. Ha viszont 5 éven belül eladjuk, akkor adót kell fizetni az ingatlan eladása után. Mivel ilyenkor általában nem történik pénzmozgás, az ajándékozási szerződésből, illetve a hagyatéki végzésből ki szokták hagyni az ingatlan értékét, vagy hasraütésre beírnak valamit és pont. Ezzel nincs is semmi gond, addig, amíg úgy nem alakul az élet, hogy a lakást el kell adni. Amennyiben a szerzési érték nem állapítható meg, az ingatlan eladása után fizetendő adó alapja az eladási ár 25%-a lesz.

Magyarul ha ajándékozással szereztem egy ingatlant, amit 30MFt-ért adok el, akkor az adóalap 7,5MFt lesz, a befizetendő ingatlan adó pedig 1,125MFt.

Ha el akarjuk kerülni az adófizetést, jelöljünk meg magasabb szerzési értéket! Megtehetjük, hiszen egyenes ági rokonok esetén nincs illeték. 

Tehát ha pl az ajándékozási szerződésben 40MFt-ot jelölünk meg, majd 5 éven belül eladjuk a lakást 30-ért, akkor papíron veszteségünk van, tehát nem kell adót fizetni.

“Fekete kalapos” módszerek az ingatlan adó elkerülésére

A fekete kalap a western filmekben a rosszfiút jelentette, a jófiúnak pedig fehér kalapja volt. Tehát a “fekete kalapos” módszer olyan módszereket jelent, amiket az adóhatóság nem néz jó szemmel. Az alábbi három módszer jó erkölcsbe ütköző, és adócsalásnak minősül, de mégis ejtsünk szót róluk, hiszen bármikor előfordulhat, hogy az üzleti partnerünk bepróbálkozik nálunk valami ilyesmivel és akkor nem árt, ha képben vagyunk.

fekete kalapos módszerek az ingatlan adó elkerülésére

A fehér kalap a jófiút, a fekete a rosszfiút jelenti

Vásárolj lakást drágábban

Ha már előre tudod, hogy majd el szeretnéd adni a lakást 5 éven belül, megoldás lehet, ha a kialkudott árnál magasabb összeg kerül az adásvételi szerződésbe. 

Persze ez a megoldás akkor működik, ha az eladónál már lejárt az ingatlan adó kötelezettség határideje, illetve ha egy összegben, készpénzben történik a fizetés, és ha azonnal megtörténik a birtokba adás. 

Igaz, hogy a vásárláskíor vagyonszerzési illetéket kell fizetni, de az csak 4%-ot jelent. Az ingatlan adó eladáskor 15%, tehát ha a nyereség után nem adót, hanem illetéket fizetsz, 11% a zsebedben marad. Még az a veszély sem fenyeget, hogy az adóhatóságnak esetleg feltűnik a dolog, mert bár a vételár magas, de a vevő befizette utána a járulékot.

Vásárolj külön ingatlant és ingóságot

Ebben az esetben a felek külön szerződésbe foglalják az ingatlant, és a berendezést, és megbontják a vételárat. Pl.: A teljes vételár 30MFt, és azt megosztjuk 25MFt (ingatlan) és 5MFt (ingóság) részekre. Bár a használt berendezés eladás után szerzett jövedelem ugyanúgy adóköteles, mint az ingatlan eladásból származó, de amíg az ingatlan adásvételi szerződést jelenteni kell a hatóságnak, illetve be kell adni a földhivatalba, az ingóságról szóló szerződésről csak a felek tudnak.

Az eladónak be kellene vallania a berendezés eladásából származó jövedelmet is, de semmi nem történik, ha ezt elfelejti. Így milliónként 150 000 Ft-ot spórolunk eladóként. A vevő is jól jár, hiszen nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie a bútor vásárlás után, ő milliónként 40 000 Ft-ot takarít meg.

Add el a lakásodat olcsóbban

Az előző módszernek létezik egy drasztikusabb változtata is, amikor a felek megállapodnak abban, hogy az előre kialkudott vételár helyett egy alacsonyabb összeget írnak az adásvételi szerződésbe, a maradék pénz pedig “schwarzban” cserél gazdát. Ez szintén készpénzes vevőnél, és azonnali birtokba adás esetén tud működni, hiszen ha nem megy teljesedésbe azonnal az üzlet, és közbe jön valami probléma, akkor a fekete pénz már soha nem lesz meg.

A feleknek arra kell figyelniük, hogy az adóhatóság figyeli azokat az adásvételeket, ahol gyanúsan alacsony áron megy végbe a tranzakció és hivatalból értékbecslést rendelhetnek el. Ha kiderül a turpisság, be kell fizetni az elmaradt adót / illetéket, és még büntire is lehet számítani.

Ne használj illegális módszereket!

Újra szeretném hangsúlyozni, hogy nem javaslom, hogy illegális eszközökhöz nyúlj, hiszen megütheted a bokádat. A fenti leírás nem minősül tanácsadásnak, csupán tájékoztató jelleggel született. Mivel minden élethelyzet és ingatlan egyedi, ezért minden esetben javaslom, hogy keress fel minket, és tájékozódj a pontos lehetőségekről.


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

Amit a lakáseladók legjobban utálnak

, ,
Amit a lakáseladók legjobban utálnak

Gratulálok! Megtaláltad álmaid otthonát! De várjunk egy kicsit, hiszen még el kell adnod a jelenlegi lakásodat. Tedd csak vissza a pezsgőt a hűtőbe még egy kis időre!

A lakáseladás egy kegyetlen nehéz folyamat tud lenni. Miközben folyamatos telefonos ügyeletben kell lenned, vadidegeneket kell beengedned a lakásodba, ráadásul tűrnöd kell a kukacos vevők idegesítő megjegyzéseit, ahogyan a lakásodat fikázzák.

Itt egy lista a dolgokról, amikre jó, ha fekészülsz!

 

A lakáseladás egy olyan feladat, amit nem tudsz “letenni”

Mindig ott fog motoszkálni az agyadban, hogy van egy folyamatban lévő feladatod, amivel foglalkoznod kell. Ott lesz mindig. Amikor felkelsz, amikor dolgozol, boltba mész, a barátaiddal szórakozol, és este is, amikor lefekszel. A lakáseladás miatt a stressz jó ideig folyamatosan része lesz az életednek.

Megfelelő az ár? Elég jók a képek és a szöveg? Megfelelő helyen hirdetek? Nem felejtettem el frissiteni és kiemelni a hirdetéseimet? Haza érek a bemutatóra? Eltettem a vevő telefonszámát? És vajon tényleg van pénze, és nem csak a bolondját járatja velem?

Készülj fel arra, hogy az otthonod eladása hosszú, és kalandos folyamat lesz, és tervezz ennek megfelelően!

 

A telefon egyfolytában csörög

Amint feladtál egy hirdetést, készülj fel arra, hogy nem lesz nyugtod, folyamatosan hívogatni fognak. Most azt gondolod, hogy “ez jó, mert ha rengeteg érdeklődő van, akkor biztosan jó árat kapok majd a lakásért”, de ez sajnos nem biztos hogy így van.

A telefonálók 99%-a mennyiségi alapon működő ingatlanos lesz, aki azért kapja a fizetését, ha megköt egy megbízást. Mindegyik azt mondja majd, hogy “Isten bizony van vevőm”, de természetesen a vevő általában nem érkezik meg, illetve hogy “Én magasabb áron adom el”, aztán meg majd ott áll a lakás a piacon hónapokig eladatlanul. De a lényeg, hogy mindannyian találkozni akarnak veled azért, hogy az idődet pazarolják, és persze, hogy rád sózzanak egy megbízási szerződést. Rosszabb esetben a tróger ingatlanosok vevőnek adják ki magukat, és csak a találkozó alkalmával derül ki, hogy miről is szól a történet. Itt megtudhatod, hogyan ismerheted fel a hozzá nem értő ingatlanost.

Persze jó esetben az igazi vevő is ott lesz a telefonok között. A kérdés már csak az, hogy vajon lesz-e még lelkierőd felvenni a telefont, amikor ő hív, vagy addigra már teljesen tele lesz a hócipőd, és a telefont lenémítva bevágod a fiókba.

 

Ismeretlenek a lakásodban

Ha sikerül jól belőnöd az árat, kiváló minőségű képeket és leírást készítettél, a hirdetéseid megfelelő pozícióban vannak a hirdetési listákon, és azokon a helyeken jelennek meg, ahol a potenciális vevőid keresik őket, akkor nagy mértékű érdeklődésre számíthatsz. Hívnak majd reggel, délben és este, és felforgatják az életedet, ha hagyod nekik. Ez még nem is lene olyan nagy gond, hiszen a célod érdekében bevállalható egy kis kényelmetlenség.

De azt fogod tapasztalni, hogy az az ember, aki vasárnap este a családi vacsora asztal mellől ugraszt ki, mert már ötödszörre hív egyfolytában, és állítja, hogy ő látatlanban megveszi a lakásodat, eljön hozzád, és csak a száját húzza. Majd elkezd alkudozni veled (a lakás helyett) az antik ruhásszekrényedre, elmeséli hogy még el kell adnia a saját házát (tehát nincs pénze), vagy esetleg randira hív. Te meg bosszankodsz, hogy miért is szántál rá ennyit az értékes idődből. 

Legyen néhány előre átgondolt kérdésed, amit feltehetsz a vevőjelölteknek. Például kérdezt meg, hogy

  • mióta keresnek lakást,
  • hitelből vagy készpénzzel fizetnek,
  • és ha úgy alakul, hogy tetszik nekik a lakásod, mennyi időn belül tudnak fizetni?

Ezzel a három kérdéssel rengeteg hasznos infót megtudsz az érdeklődőről, és máris nem idegen az illető. Ha nem jól válaszol, nyugodtan mondd neki, hogy nem mutatod meg a lakást, hiszen nem tárlatvezető vagy, hanem eladni szeretnél.

 

Sértő megjegyzések

Valószínűleg csodálkozni fogsz, hogy más emberek mennyire másképpen látják a lakásodat, ahol az eddigi életedet töltötted, és amit szívvel-lélekkel csinosítgattál. Sokszor fogod kívánni, hogy bár ne engedted volna be ezt az érdeklődőt a lakásodba. Persze, egyes észrevételek hasznosak lehetnek (pl. gerebjézd össze a faleveleket, vagy ne hagyj morzsát a konyhapulton), de bizonyára nem fog jól esni, ha a vevő azt mondja, hogy kivágja a fát az udvarban, amit még a nagyapáddal ültettél, vagy nem tetszik neki a konyhabútorod, amire egy évig spóroltál. És természetesen meg kell még említenünk azokat a kedves érdeklődőket, akik szétfikázzák a lakásodat, azt remélve, hogy így majd többet fogsz engedni az árból. 

Próbáld nem magadra venni ezeket a megjegyzèseket! Emlékezz, hogy nem barátkozni akarsz, hanem pénzzé akarod tenni az otthonodat (és jó esetben keresni is akarsz rajta.) A kötekedő érdeklődők pedig majd vissza jönnek ajánlatot tenni, ha észre veszik, hogy nincs tökéletes lakás a piacon.

 

Nevetségesen alacsony ajánlatok

Az alacsony ajánlat talán csak a tárgyalási technika része. A vevő alacsonyról indít, mivel tisztában van vele, hogy majd emelnie kell az ajánlatát. 

Ha a lakásod már régóta van a piacon, illetve ha már többször módosítottad az árat, még alacsonyabb ajánlatra számíthatsz. A vevők kiszagolják, hogy szenvedsz, úgyhogy legyél nagyon körültekintő az árazás során! (Itt olvashatsz bővebben az ár és a várható alku összefüggéseiről)

Sűrűn előfordul, hogy az alacsony ajánlatot javítási munkák szükségességével magyarázzák. De ha a piacra lépés előtt átvizsgáltattad a lakásodat, és a szaki nem talált különösebb hibát, akkor az irányítás a kezedben van, és ha úgy döntesz, engedhetsz az árból, hogy a vevő jobban érezze magát. De dönthetsz úgy is, hogy nem engedsz, és pont.

 

A vevő az utolsó pillanatban kifarol

A vevőd lelépett, és ezt csak az utolsó pillanatban tudtad meg. Végül mégis úgy döntött, hogy nem veszi meg a lakásodat, mert valaki lebeszélte. Vagy csak aludt rá néhányat, és mégsem tetszik neki annyira. Esetleg közbe jött néhány váratlan körülmény. Valószínűleg soha nem tudod meg az okot, de igazából nem is számít. Ami számít, az, hogy mit mondasz a költöztetőnek, akinek előre fizettél? Vagy ami még rosszabb, mit mondasz az új, álom-lakásod eladójának, aki várja, hogy fizetni fogsz neki?

Ha a vevő ajánlatot tenne, kérd, hogy ezt tegye írásban, kitérve a fizetési feltételekre, birtokba adási határidőre és a berendezés sorsára, illetve kérj tőle némi pénzt biztosítékként, cserébe vállald, hogy másnak már nem mutatod meg a lakást. Itt elválik, hogy ki az, aki tényleg vevő, és ki az, aki csak a száját jártatja. Az esetek 85%-ában a “gentleman’s aggreement” sorsa az lesz, hogy bár kézbe csaptatok, és megállapodtatok, másnapra a vevő meggondolja magát, és jobb esetben ezt közli veled, rosszabb esetben egyszerűen nem veszi fel többé a telefont. 

Ha ezt a procedúrát kényelmetlennek érzed, érdemes egy ingatlanos szakemberhez fordulnod, aki gond nélkül vállalja, hogy konfrontálódik helyetted a vevővel, és ha valóban meg szeretné vásárolni a lakásodat, végig járatja vele az oda vezető utat. Amikor a vevő a vételi ajánlat megírásakor kifizet mondjuk 1 000 000 Ft-ot, akkor már meghozta a döntést, és biztos benne, hogy a te lakásodat szeretné megvásárolni, és 99%-ig biztos az is, hogy nem fog kihátrálni.

 

Persze, nem kérdés, hogy el tudod-e adni végül a lakásodat.
A válasz biztosan igen.
A kérdés az, hogy mennyiért, és mennyi idő / vesződség árán.

 

Bízd ránk a lakásod eladását, és levesszük a válladról a feladatot.

Eladnád a lakást, de nem tudod, hogy mennyit ér?

Kérd az értékmegállapítást!

 

 

Ne köss kizárólagos megbízást! Van jobb megoldás!

,
Ne köss kizárólagos megbízást, van jobb megoldás!

Amikor tárgyalok egy lakástulajdonossal az eladásról, rendszerint elhangzik a következő mondat:

“Kizárólagos megbízást nem kötök!”

 

Teljesen egyetértek, ne köss kizárólagos megbízást!

A hagyományos kizárólagos megbízast a rendszerváltás után találták ki, amikor az ingatlanközvetités elindult Magyarországon. A lényege, hogy a lakást kizárják a piacról, hogy más ne férjen hozzá, és legtöbbször bele írják a szerződésbe, hogy akkor is fizetni kell ha a lakás nincs eladva. Majd az üzletkötő hátra dől, és vár… hiszen ebből az üzletből ő már biztosan keres. 

Ezt mostanában tetézik azzal, hogy nem figyelnek oda arra, hogy minőségi hirdetési anyagot csináljanak, vagy ha mégis, az ingatlan hirdetését duplikálják, így egymás utàn 15x szerepel a lakás a hirdetőoldalakon. Ezzel aztán komolytalanná tesznek téged és a lakásodat, hiszen a vevő azt fogja gondolni, hogy ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni.


Ezzel elveszik a legnagyobb értéket: az egyediséget.

 

Ráadásul olyan emberek fogják hirdetni a lakást, akik soha nem jártak benne. Így aztán mikor a vevő felhívja a hirdetőt a következő választ kapja: “Ööööö…” Pedig józan ésszel belátható, hogy az a kereskedő, aki nem ismeri a saját portékáját nem túl nagy sikereket fog elérni.

 

A lakás ugyanaz, csak a fotós más.

A lakás ugyanaz, csak a fotós más. Az ármaximalizáláshoz fontos a minőségi munka.

 

A megoldás: Talàlj egy vérprofi ingatlanost és bizd RÁ az értékesítést!

Ő biztosítani fogja neked az összes feltételt, ami szükséges ahhoz, hogy a legrövidebb időn belül megkapd a maximális árat a lakásodért, és közben élheted az életedet, és foglalkozhatsz a saját munkáddal, és a családoddal.

Itt olvashatsz arról, hogy mi mindent tud tenni egy profi értékesítő a lakásod eladása érdekében.

 

Bízd 1 emberre a hirdetést és az értèkesítési folyamatot.

Dehát ez ellent mond annak, hogy ne köss kizárólgos szerződést! Akkor most mi van?

Ne köss olyan szerződést, ami tele van mindenféle kötelmekkel, kötbérekkel. Olyat meg pláne ne köss, ami ben  akadályozzák, hogy felmondd, ha az ingatlanosod munkájával elégedetlen vagy.

De 1 feladatnak 1 felelőse legyen!
Ha 1 feladatnak 5 felelőse van, abból mi lesz?
Káosz…

 

Ha pl. Autószerelőhöz mész, elvárod a szakitól, hogy 100%-osan teljesítsen, és ne csak ímmel-ámmal maszatoljon. Cserébe a szaki elvárja, hogy ki legyen fizetve, ha elvègezte a munkát.  Ezzel eddig semmi gond nincsen, ugye?

 

Mi történik, ha a szaki egy pillanatig is kételkedik abban, hogy ki lesz-e fizetve? Vajon mennyit és milyen minőségben fog dolgozni?

 

Érted már? Ha 2 ingatlanost vonsz be, akkor fejenként 50% az esely.
Ha 10-et, akkor mindössze 10%… Csodálkozol, hogy semmit nem csinálnak??

De vajon hogyan tudod megállapítani, hogy melyik ingatlanos profi és melyik nem?

Ebben a cikkben találsz egy 15 pontos cseklistát, ami segít majd neked.

Egy lakást 2 módon lehet eladni

  1. Le kell engedni az árat a béka feneke alá.
    De ezt természetesen senkinek nem érdeke. De ha ez neked járható út, akkor megoldást fog jelenteni a problémádra.
  2. Sok pénzt kell költeni a marketingre.
    De vajon melyik közvetítő fogja ezt megtenni, ha nem biztos abban, hogy a végén megkapja a fizetséget?

 

“Azért bíztam meg 15 ingatlanost mert így a városban mindenki az én lakásomat árulja.”

Igaz, hogy mindenki a te lakásodat árulja. De ez valóban a TE célodat szolgàlja?
Árulni akarsz, vagy maximális áron eladni?

Szerinted a 15 ingatlanos azzal fog foglakozni, hogy a te zsebedbe a legtöbbet tegye, vagy hogy minden erejével a SAJÁT ajánlatát tolja le a torkodon?
Bármiben fogadok veled, hogy a második. Hiszen én csak akkor van jutalék, ha az én ajánlatomat fogadod el.

 

Nem a vevők versenyeznek, hanem az ingatlanosok egymással.
És ellened.

 

Pedig a cél az, hogy a vevők versenyezzenek ÉRTÜNK, és ne mi egymás ellen.
Biztosan hallottál már arról, hogy a mostani piacon jellemző a licit helyzet kialakulása.
A kérdés: hogyan valósítod meg. Csak úgy lehet kivitelezni, ha a szállak egy kézben vannak.

 

A trükkök, praktikák csak így működnek

Az igazán sikeres értékesítők számos módszert ismernek, amivel elérik, hogy az üzlet létrejöjjön, és hogy az ügyfelük maximálisan elégedetten távozzon a tárgyalóasztaltól.

Íme egy példa:
A vevő nem a hirdetésre jelentkezik (vevő adatbàzisból, személyes kapcsolatokból jön, vagy másik hirdetésre telefonál). A szűrés során kiderül, hogy pontosan olyan lakást keres, mint a tiéd. ELTŰNTETJÜK az összes hirdetèst, majd ezzel hívjuk fel:

“Jó hírem van, megvan a lakásod. Nincs a piacon, csak neked eladó, az ára X MFt.”

Szerinted hatásos tud lenni?
De ezt csak akkor tudjuk megtenni, ha egy kézben az értékesítés.
És van még számos technika, ami csak így műkődik.

 

Bízd ránk az eladást, és Ne hagyd, hogy tucat-cikket csináljanak a lakásodból! Te csak dőlj hátra èld az èleted!
Garantáljuk, hogy meg lesz a vevőd, és megkapod a maximális árat!

 

Kattints a gombra, és kérd az értékmegállapítást!

 

 

Lakáseladás – Bukni fogsz, ha áll az ingatlanod eladatlanul

,
Mennyi idő alatt tudod eladni a lakásodat?

Mennyi ideig tart eladni a lakásod?

A lakáseladás egy számtalan lépésből álló procedúra, ami heteket, hónapokat vehet igénybe a felkészüléstől kezdődően, a lakásbemutatókon át az üzlet lezárását jelentő papírmunkáig. De valójában az a kérdés, hogy mennyi ideig kell árulnod a lakást, hiszen a folyamatban a legtöbb időt az emészti, hogy a lakás áll a piacon eladatlanul.


Ebben a posztban összefoglalom azokat a tènyezőket, amelyek befolyásolják a lakásod eladási idejét:

  • Kínálati ár
  • A lakás állapota
  • Elhelyezkedés
  • Az ingatlanpiac állapota
  • Szezonalitás

 

Az időzítés a lakáseladás szempontjából rendkívül kritikus, hiszen a folyamat igen stresszes lehet. 

Ki kell találnod a kínálati árat, közben egyeztetned kell a lakásbemutatókat, majd mérgelődsz a vevők negatív visszajelzései miatt, deppresszióba esel, miközben várod, hogy végre valaki ajánlatot tegyen, és közben aggódsz, hogy pontosan mikor is kell majd költöznöd, és hogyan fogod kiürítened a lakást, ráadásul közben a család is zaklat, hogy hogyan fogtok új otthont találni… Ez a szituáció igen kemény tud lenni.

Milyen gyorsan tudod eladni az ingatlanodat? A válasz attól függ, hogy hogyan áraztad be a lakásodat, milyen állapotban van, hol található, milyen erős a helyi ingatlanpiac, és még számos dolog lehet befolyással a végeredményre. Lássuk azt az 5 dolgot, amit mindenképpen figyelembe kell venned.

 

  1. Az ingatlan kínálati ár

A lakás ára a legfontosabb tényező a piacon töltött időt illetően.

A jól árazott lakásokra még akkor is érkeznek rövid időn belül ajánlatok, ha éppen nem a legjobb állapotban, vagy helyen vannak. Ezzel szemben a túlárazott lakásokat hosszabb időbe telik eladni, még akkor is, ha nagyszerű helyen vannak, és újszerű az állapotuk.

Ha túláraztad a lakásodat, a következő lehetőségeid vannak, ha el akarod adni:

  • Csökkentheted az árat, és elfogadhatsz egy, az elképzelésednél alacsonyabb ajánlatot, vagy
  • javítanod kell az otthonond állapotán, esetleg
  • le kell venned a piacról, és várnod kell, amíg a piaci árak a megfelelő szintre emelkednek, majd újra megpróbálkozhatsz az eladással.

 

A kínálati ár megállapítása kritikus pontja az eladásnak

A kínálati ár megállapítása kritikus pontja az eladásnak

Ha alacsonyabb árat lősz be, akkor az eladás valószínűleg gyorsabb lesz, ha magasabbat, akkor viszont lassabb. Ha rövidíteni akarod az eladási időt, számolj azzal, hogy engedned kell az elképzelésedből. Ha viszont ráérsz, és nem zavarnak a kellemetlenségek, amik a lakás hirdetésével, mutogatásával járnak, magasabb árat jelölhetsz meg. 

Itt olvashatsz arról, hogy a lakás ára hogyan függ össze az eladási idővel.

  1. A lakás állapota

Az ingatlanod kora és állapota az eladási idő szempontjából általában nem olyan fontos, mint a kínálati ár.

Sokszor egy régi, kicsit ráncfelvarrott, de kedvező áron eladó lakás gyorsabban talál új gazdára, mint az új, csillogó-villogó, de túlárazott kégli. Igaz, vannak olyan esetek, mikor új lakásokra nagyobb a kereset és a felújítandó lakásokat kevesebben keresik. (Például 2008-tól 2013-ig alig épültek új lakóingatlanok, és a piac ki volt éhezve rájuk. Aztán itt van a CSOK, amit szintén új lakásokra találtak ki.)

A tapasztalatunk szerint a Home Staging rendkívül sokat tud segíteni a használt lakások esetében, és jócskán képes csökkenteni az eladás idejét.

A home staging nagy mértékben befolyásolja az eladási időt

A home staging nagy mértékben befolyásolja az eladási időt

 

  1. A lakás elhelyezkedése

Nyilvánvaló, hogy a lokáció egy kulcstényező a lakás piaci értékét, illetve az eladási időt tekintve.

A vevők nem egyformák, de általánosságban elmondható, hogy az elhelyezkedés az egyik első kritériumuk a lakáskeresésnél. De mivel az ingatlant nem tudjuk odébb vinni, erre a tényezőre nincs ráhatásunk, így nem is kell foglalkoznunk vele azon túl, hogy tudomásul vesszük, hogy a lakáseladás szempontjából igenis számít, hogy a cím a Magdolna utca, vagy a Múzeum körút.

 

  1. Az ingatlanpiac állapota

Az ingatlanpiac hírhedt tulajdonsága, hogy ciklikusan változik, hullámzik. Egy bővülő, vagy “forró” piacon történő eladás során jelentős különbségeket tapasztalhatunk egy szűkülő, vagyis “hideg” piachoz képest.

A forró lakáspiacot a

  • magas kereslet, és
  • alacsony készlet, vagyis lakáshiány,
  • szárnyaló árak, illetve
  • licithelyzetek jellemzik.

Nevezhetjük “eladói piacnak” is, hiszen a tárgyalások során nekik van könnyebb dolguk, míg a vevők szenvednek. Ha példát akarunk a való életből, elég megnézni a 2018-as év budapesti ingatlanpiacát, minden “tünetet” produkál, ami a forró piacra jellemző.

A hideg lakáspiacot az

  • alacsony kereslet, és
  • bőséges lakás kínálat jellemzi,
  • emellett az árak esésére,
  • nagy mértékű alkukra, valamint
  • hosszúra nyúló eladási időkre lehet számítani.

Vevői piacnak is hívhatjuk, hiszen ilyenkor a vevők tudnak az erő pozíciójából tárgyalni.

A piac egyik pillanatról a másikra, rövid időn belül megváltozhat. Ha a helyzet változóban van, tehát a piac sem nem hideg, sem nem forró, a lakáseladás még nagyobb kihívást jelenthet, hiszen egy átmeneti állapotban a legnehezebb megjósolni, hogy a piac mikor és melyik irányba fog billenni.

Általánosságban elmondható, hogy ha a piac emelkedőben van, az árazás során megteheted, hogy a lakásodat a korábbi időszakban eladott, hasonló lakások árához képest magasabbra teszed.

Illetve az ellenkezője igaz akkor, ha a piac esik, vissza kell fognod az elképzeléseidet, és a korábbi eladásokhoz képest óvatosabban kell megállapítanod az árat.

A legrosszabb eset az, amikor túlárazol egy hideg piacon, aztán belemész egy sorozatos árcsökkentésekből álló spirálba, hiszen hiába csökkented az árat, a piaci ár is esik idő közben, és ha el akarod adni a lakásodat, muszály a piacot követned. Végül jó eséllyel alacsonyabb áron tudod majd nyélbe ütni az eladást, mintha a kezdetekkor józanabbul gondolkozol, és jól lövöd be az árat.

Hideg ingatlanpiacon lassabb lesz a lakáseladás

Hideg ingatlanpiacon lassabb lesz a lakáseladás

A legfontosabb mutató, ami alapján eldönthető, hogy a piac forró, hideg, vagy átmeneti, a piacon eltöltött napok száma, Angolul days-on-market (DOM). Minél magasabb az értéke, annál hidegebb a piac. A DOM településenként nagyon eltérő lehet. Például egy Budapesten, a Váci utcában található lakás a legnagyobb válság közepén is rövidebb idő alatt lesz eladható, mint ugynaz a lakás Salgótarjánban. Szegmensenként szintén változó lehet az érték, vagyis a garzonlakások mindig gyorsabban cserélnek gazdát, mit a 200 nm-es luxuslakások.

 

  1. Az ingatlanpiac szezonalitása

Az ingatlanpiacnak van éven belüli hullámzása is, tehát a lakáseladás időtartamát befolyásolja, hogyan időzítjük a piacra lépést. Általában több tranzakció történik tavasszal, és kevesebb télen, mivel az emberek inkább nyáron szeretnek a költözéssel bajlódni, amikor iskolaszünet van, és kevésbé vonzza őket téli, sötét, hideg, latyakos időszakban történő költözés gondolata.

A Balaton környékén például a nyári szezon kifejezetten erős, a tranzakciók nagy része ekkor történik, hiszen a túristák, és a nyarlótulajdonosok ilyekor tartózkodnak a környéken. Télen pedig “uborkaszezon” van, hiszen nehéz úgy ingatlan adásvételt összehozni, hogy az eladó és a vevő is távol van.

Lakáseladás télen

Lakáseladás télen

Budapesten viszont a nyár közepe a leglassabb időszak, hiszen 40 fok melegben senki nem szereti a flasztert koptatni, hacsak nem muszáj. Ezen kívül az év többi részében egyformán pörög a biznisz, a kivételt csak a karácsony-környéki 2-3 hét képezi, mert akkor már mindenki halászlét főz és bejglit süt ahelyett, hogy lakásbemutatókra járna. 

 

Összegzés

Végeredményben az eladás ideje függ az ár, a piaci dinamika, a környék, és az ingatlan jellemzőinek összetett kölcsönhatásától, illetve ezeken túl nagyon sok múlik azon, hogy milyen döntéseket hozol meg az eladási folyamat során.

 

A piacon töltött idő szempontjából a legfontosabb hogy helyesen árazd be a lakásodat. Ha nem tudod, hogyan kezdj hozzá, nincs vész, segítünk!

Kattints a gombra, és kérd az értékmegállapítást!

Nem akarom elkótyavetyélni – De miért teszed azt mégis?

,
Nem akarom elkótyavetyélni

Van egy mondat, amit mindegyik eladó elmond: “Nem akarom elkótyavetyélni”
A nagy részük végül mégis ezt teszi.
Kíváncsi vagy, hogy miért?
Elmesélem.

Az ingatlanokhoz mindenki ért

Az ingatlanokhoz mindenki ért

Az ingatlanokhoz mindenki ért…

10 éve foglalkozom ingatlanok értékesítésével, vásárlásàval és eladásával. Sok ember mégis úgy gondolja, hogy többet tud nálam az ingatlanpiacról, és először segítséget kérnek, majd nem fogadják el a módszert, amit javaslok. Úgy gondolják, hogy ők is meg tudják csinálni, amit én, nem fogadják el a javasolt árat, és nem értik miért is kéne fizetniük a szolgáltatásomért. Azt meg pláne nem értik, hogy a szakértő munkája MEGTÉRÜL. (Egyébként pedig a vevő fogja megfizetni a költséget, hiszen a pénzt ő hozza…)

Ezzel nekem nincs különösebb gondom, mert tudom, hogy az értékesítés így működik. Általában nem 100%-os a találkozó/szerződés arány, hiszen az ügyfél is dönthet úgy, hogy nem érdekli a portékám, és én is dönthetek úgy, hogy nem ezt az ügyfelet keresem.

De hadd hozzak fel egy érdekes hasonlatot:

Ha elromlik az autód, akkor szerelőhöz viszed

Az emberek nagy része, ha elromlik az autója, akkor szerelőhöz viszi, és nem kezdi el otthon javítani. Tisztában van vele, hogy tudás, szerszámok, és műhely hiányában kétes a végeredmény.

Szinte kivétel nélkül, minden ügyfelemnek van egy munkája, szakmája, hivatása, amiben ő profi, vagyis aminek ő a mestere. Amikor felteszem nekik a következő kérdést:

Ha én most elkezdeném a munkádat végezni, szerinted tudnám produkálni ugyanazt mint Te, vagy sokkal lassabban és gyengébb minőségben tudnék eredményt előállítani?”

Kivétel nélkül egyetértenek abban, hogy nyilván nem tudnám megcsinálni, amit ők, hiszen nem értek hozzá, és nincs több éves tapasztalatom.

De akkor vajon miért gondolják sokan, hogy a telefonnal készített fotók figyelemfelkeltőek lesznek, vagy az 1db “tucat” hirdetés elegendő lesz, hogy a vevők meglássák benne az értéket?

És a vadidegen, akivel megegyeznek, – és tök szimpinek gondolják, – vajon a maximális árat adta a lakásért?

Jó árat kaptam a lakásért…! Vagy mégsem?

Nem tudom, ki hogy vagy vele, de az “azt gondolom” nekem kevés, ha az életem munkájáról, az otthonomról van szó.

Mégis sorra tapasztaljuk a következőt: Eladunk egy ingatlant. Majd a tudomásunkra jut, hogy a szomszéd is eladná a lakását, de ő nem von be közvetítőt, mert azt gondolja, hogy pörög a piac, és könnyedén megspórolja a jutalékot. Aztán azt látjuk, hogy ha gyorsan meglett a vevő, akkor átlagosan 10-12%-kal alacsonyabb áron sikerült összehozni az üzletet, mint amennyi a lakás valós értéke.

A kérdés, hogy mennyi idő alatt és milyen áron adod el a lakásod?

A kérdés nem az, hogy el tudod-e adni egyedül a lakásodat.

Biztos vagyok benne, hogy igen.

A kérdés az, hogy mennyiért, és mennyi idő alatt.

Érdekel a recept, amivel garantáljuk a piacon elérhető legmagasabb árat, úgy, hogy neked egy szalmaszálat sem kell keresztbe tenned?

Kattints erre a gombra, és kérd az értékmegállapítást!