Bejegyzés

Mire jó az Ingatlan48 Értékmegállapítás?

,
Mire jó az Ingatlan48 értékmegállapítás

Az értékmegállapítás segít, hogy ne neked kelljen imádkozni a vevőknek, hanem ők versenyezzenek a lakásodért!

Egy lakáseladásnál a végeredmény számos “hozzávaló” helyes használatán múlik, de van egy dolog, ami alapjaiban eldönti, hogy a folyamat egy hónapokig tartó szenvedés, vagy néhány hét alatt lezárható izgalmas kaland lesz. Ez pedig nem más, mint az ár megállapítása.

(Az árazás és a várható alku összefüggéséről itt olvashatsz bővebben.)

Az alábbiakban olvasható történet szereplői, Judit és János. Egy XI.kerületi lakás ügyében kérték az Ingatlan48 Értékmegállapítást. Szándékukban állt eladni az ingatlant, de nem tudták, hogyan is kezdjenek hozzá. Volt egy nagy adag negatív tapasztalatuk az ingatlanosokkal kapcsolatban, de végül mégis bizalmat szavaztak nekünk. Az eredmény: maximális ügyfél elégedettség és eladás 14 napon belül. 

Íme a történetet Judit nézőpontjából:

 

Kóré Norbert ingatlanspecialista: Miért jelentkeztél az Ingatlan48 értékmegállapítására? 

Judit: Mert láttam az értékmegállapítás hirdetést és a húgom, aki kínlódott egy Havas utcai lakás eladással, már felvette veletek a kapcsolatot és nagyon szimpatikus volt neki a kollégád. Úgy hívott fel utána, hogy “na végre itt volt egy normális ember, aki jó tanácsokat adott, reális árat mondott”! Én meg nagyon féltem attól, hogy hogyan fogjuk a mi lakásunkat eladni, gondoltam, hogy megpróbáljuk, így. 🙂

 

K.N.: Miért döntöttetek úgy hogy megbízást adtok az értékesítésre?

J.: Nagyon tetszett, hogy amikor eljöttél, összefoglaltad azt, hogy mi az a három dolog amin nem tudunk változtatni és ehhez kell igazítanunk az eladási árat és  a hirdetést. A másik, ami elképesztően jó volt, hogy ugyanakkor mondtál  három, négy dolgot, hogy ezen viszont tudunk változtatni és ezt tegyük meg.

Ezzel lényegében felvázoltad az egész stratégiát.

És mi szót fogadtunk és úgy éreztük, hogy tényleg többet kihoztunk az eladásból azzal, hogy kicsit kicsinosítottuk a lakást. Nem az volt, hogy mi most már itt hagyunk mindent, mint a süllyedő hajót, hanem igyekeztünk egy minél szebb, minél komplettebb dolgot árulni, illetve eladni.

(Ha szeretnéd tudni hogyan készítsd fel a lakásodat az eladásra, kattints ide!)

Budapest, XI.ker. Ercsi út

Budapest, XI.ker. Ercsi út

 

K.N.: Eredetileg is szakemberhez akartatok fordulni?

J.: Nem, abszolút nem volt eredendő gondolat, mi úgy gondoltuk, hogy magunk fogjuk árulni illetve főleg János gondolta úgy, hogy majd mi áruljuk. De én tartottam tőle, hogy ez nagy falat nekünk, tehát ehhez már szakember kell. János hiába gondolta, hogy majd mi neki futunk, hogyha az én telefonszámom lett volna megadva és nekem kellett volna 300 ingatlanost lerázni, illetve minden mást is intézni.

 

K.N.: Milyen félelmeitek voltak?

J.: Attól féltem, hogy nagyon “megjáratjuk” a lakást,  sokszor látják majd a hirdetést, unalmas lesz és érdektelen! Sajnos tapasztalatból mondom, mivel egy másik, Havas utcai lakást fél évig hirdettük és biztos voltam benne, hogy úgy járunk, mint ott, hogy idővel egyre kevesebb lesz az érdeklődő.

Féltem, hogy a lakás negatívumai, amiken nem tudunk változtatni, meg fogják nehezíteni az eladást.

Illetve féltem attól is, hogy olyan ingatlanossal találkozunk, amilyenekkel egyébként eddig találkoztam. Hogy gyakorlatilag ész nélkül hozzák oda az embereket, olyanokat akinek fogalmuk sincs, hogy egyáltalán hova jönnek.

 

K.N.: Milyen volt az eladás folyamata, bemutatók stb? 

J.: Azok akik eljöttek hozzánk, mind fel voltak készítve,  tudták, hogy a 3. emeletre jönnek, tudták, hogy nincs lift, tudták, hogy milyen környezetbe jönnek, tehát tisztában voltak a lakás adottságaival, és nem az volt hogy, ott a földszinten néztek föl kerek szemekkel, hogy Úristen ide föl kell mennünk gyalog.

Képben voltak a környékkel, felkészültek voltak és ez nekünk nagyon-nagyon megkönnyítette a dolgunkat.

Ráadásul úgy voltak felkészítve, hogy azt láttam, hogy pozitív gondolatokkal jönnek és inkább egy izgatott kíváncsiság van bennük, hogy “fúú milyen lesz ez a lakás…” Valószínűleg jókat hallottak róla.

És így már én is sokkal pozitívabban tudtam bemutatni az egészet és ezt mondtam Jánosnak is, hogy ezt magamtól nem tudtam volna megcsinálni, tehát ehhez kellett a te támogatásod. Az, hogy láttam, hogy te hiszel a lakásban, segített, hogy én is úgy tudjam tálalni a lakást, hogy az tényleg egy nagyon jó portéka. Nem mintha rossz lenne, de bennem lett volna egy bizonytalanság, hogy hátha nekik nem tetszik vagy így vagy úgy vagy amúgy, meg le van kopva, parketta, stb… Tudod azok amik természetes dolgok egy lakásnál.

Szerettük ezt a lakást, de én a támogatásod nélkül nem tudtam volna publikusan ennyire szeretni. Mindig lett volna bennem egy kis kétség, hogy hátha én valamit rosszul látok vagy hátha ezt más nem is így ítéli meg mint én. És az, hogy te ott voltál mögöttem támogatásnak az adott nekem erőt.

 

K.N.: Van tapasztalatotok más ingatlanosokkal? Milyen különbséget láttatok?

J.: Például a Havas utcában az tapasztaltuk, hogy mindenki meg volt bolondulva, hogy ő ezt a lakást akarja árulni, de senki nem foglalkozott vele igazából. Annyi volt a céljuk, hogy az ő portfóliójukban legyen benne. Volt olyan, aki átadta egy kolléganőjének, aki akkor járt ott először. Semmit nem tudott és bemutató közben a gyereknek a zsúrját szervezte, aki valami falmászó buliba ment. Nagyon kínos helyzet volt, és én egyszerűen nem értettem, hogy ez most komoly, hogy azt beszélték telefonon, hogy vigyen-e tornacipőt a gyerek vagy ne.

Volt egy férfi, aki folyamatosan butaságokat mondott. Ez egy 3. emeleti észak-keleti fekvésű lakás, ahova soha nem süt be a nap, de tényleg. És akkor az ingatlanos tőlem kérdezi, hogy akkor ide mikor is süt be a nap…? De a lakás előnyös tulajdonságairól semmit nem mondott. 

Na mindegy, szóval rémesek voltak és hát veled meg pont az volt, hogy nem.

(Innen megtudhatod, hogyan kell elkerülni a tróger ingatlanosokat.)

 

K.N.: Hogy értékelitek az elért eredményt, eladási idő, eladási ár, vevői együttműködés?

J.: Az értékmegállapítás során megbeszéltük a stratégiát majd azután abszolút csapatmunka volt. Jól megcsináltuk tényleg, és nagyon-nagyon rövid idő alatt mert 2 hét alatt sikerült eladni. Közben folyamatosan jó volt a kommunikáció.

Budapest XI.ker. Ercsi út ELADVA

Budapest XI.ker. Ercsi út ELADVA

K.N.: Ajánlanátok az ingatlan48-at ismerőseiteknek?

J.: Én mindenképpen, sőt én meg szerettelek volna  bízni ugye a Havas utcai lakásnak az eladásával is és pont aznap amikor jöttél volna, pont jött egy vevő. Ez ilyen abszolút véletlen. Úgyhogy ez úgy alakult, de  igen, ajánlanànk téged. Sőt!

 

K.N.: Ilyen szerencsehozó figura vagyok, ahova megyek ott történnek a dolgok. 🙂

 

Az interjút videó formában is megnézheted:

Vedd fel velünk a kapcsolatot, segítünk neked is!

 

Lakáseladás – Bukni fogsz, ha áll az ingatlanod eladatlanul

,
Mennyi idő alatt tudod eladni a lakásodat?

Mennyi ideig tart eladni a lakásod?

A lakáseladás egy számtalan lépésből álló procedúra, ami heteket, hónapokat vehet igénybe a felkészüléstől kezdődően, a lakásbemutatókon át az üzlet lezárását jelentő papírmunkáig. De valójában az a kérdés, hogy mennyi ideig kell árulnod a lakást, hiszen a folyamatban a legtöbb időt az emészti, hogy a lakás áll a piacon eladatlanul.


Ebben a posztban összefoglalom azokat a tènyezőket, amelyek befolyásolják a lakásod eladási idejét:

  • Kínálati ár
  • A lakás állapota
  • Elhelyezkedés
  • Az ingatlanpiac állapota
  • Szezonalitás

 

Az időzítés a lakáseladás szempontjából rendkívül kritikus, hiszen a folyamat igen stresszes lehet. 

Ki kell találnod a kínálati árat, közben egyeztetned kell a lakásbemutatókat, majd mérgelődsz a vevők negatív visszajelzései miatt, deppresszióba esel, miközben várod, hogy végre valaki ajánlatot tegyen, és közben aggódsz, hogy pontosan mikor is kell majd költöznöd, és hogyan fogod kiürítened a lakást, ráadásul közben a család is zaklat, hogy hogyan fogtok új otthont találni… Ez a szituáció igen kemény tud lenni.

Milyen gyorsan tudod eladni az ingatlanodat? A válasz attól függ, hogy hogyan áraztad be a lakásodat, milyen állapotban van, hol található, milyen erős a helyi ingatlanpiac, és még számos dolog lehet befolyással a végeredményre. Lássuk azt az 5 dolgot, amit mindenképpen figyelembe kell venned.

 

  1. Az ingatlan kínálati ár

A lakás ára a legfontosabb tényező a piacon töltött időt illetően.

A jól árazott lakásokra még akkor is érkeznek rövid időn belül ajánlatok, ha éppen nem a legjobb állapotban, vagy helyen vannak. Ezzel szemben a túlárazott lakásokat hosszabb időbe telik eladni, még akkor is, ha nagyszerű helyen vannak, és újszerű az állapotuk.

Ha túláraztad a lakásodat, a következő lehetőségeid vannak, ha el akarod adni:

  • Csökkentheted az árat, és elfogadhatsz egy, az elképzelésednél alacsonyabb ajánlatot, vagy
  • javítanod kell az otthonond állapotán, esetleg
  • le kell venned a piacról, és várnod kell, amíg a piaci árak a megfelelő szintre emelkednek, majd újra megpróbálkozhatsz az eladással.

 

A kínálati ár megállapítása kritikus pontja az eladásnak

A kínálati ár megállapítása kritikus pontja az eladásnak

Ha alacsonyabb árat lősz be, akkor az eladás valószínűleg gyorsabb lesz, ha magasabbat, akkor viszont lassabb. Ha rövidíteni akarod az eladási időt, számolj azzal, hogy engedned kell az elképzelésedből. Ha viszont ráérsz, és nem zavarnak a kellemetlenségek, amik a lakás hirdetésével, mutogatásával járnak, magasabb árat jelölhetsz meg. 

Itt olvashatsz arról, hogy a lakás ára hogyan függ össze az eladási idővel.

  1. A lakás állapota

Az ingatlanod kora és állapota az eladási idő szempontjából általában nem olyan fontos, mint a kínálati ár.

Sokszor egy régi, kicsit ráncfelvarrott, de kedvező áron eladó lakás gyorsabban talál új gazdára, mint az új, csillogó-villogó, de túlárazott kégli. Igaz, vannak olyan esetek, mikor új lakásokra nagyobb a kereset és a felújítandó lakásokat kevesebben keresik. (Például 2008-tól 2013-ig alig épültek új lakóingatlanok, és a piac ki volt éhezve rájuk. Aztán itt van a CSOK, amit szintén új lakásokra találtak ki.)

A tapasztalatunk szerint a Home Staging rendkívül sokat tud segíteni a használt lakások esetében, és jócskán képes csökkenteni az eladás idejét.

A home staging nagy mértékben befolyásolja az eladási időt

A home staging nagy mértékben befolyásolja az eladási időt

 

  1. A lakás elhelyezkedése

Nyilvánvaló, hogy a lokáció egy kulcstényező a lakás piaci értékét, illetve az eladási időt tekintve.

A vevők nem egyformák, de általánosságban elmondható, hogy az elhelyezkedés az egyik első kritériumuk a lakáskeresésnél. De mivel az ingatlant nem tudjuk odébb vinni, erre a tényezőre nincs ráhatásunk, így nem is kell foglalkoznunk vele azon túl, hogy tudomásul vesszük, hogy a lakáseladás szempontjából igenis számít, hogy a cím a Magdolna utca, vagy a Múzeum körút.

 

  1. Az ingatlanpiac állapota

Az ingatlanpiac hírhedt tulajdonsága, hogy ciklikusan változik, hullámzik. Egy bővülő, vagy “forró” piacon történő eladás során jelentős különbségeket tapasztalhatunk egy szűkülő, vagyis “hideg” piachoz képest.

A forró lakáspiacot a

  • magas kereslet, és
  • alacsony készlet, vagyis lakáshiány,
  • szárnyaló árak, illetve
  • licithelyzetek jellemzik.

Nevezhetjük “eladói piacnak” is, hiszen a tárgyalások során nekik van könnyebb dolguk, míg a vevők szenvednek. Ha példát akarunk a való életből, elég megnézni a 2018-as év budapesti ingatlanpiacát, minden “tünetet” produkál, ami a forró piacra jellemző.

A hideg lakáspiacot az

  • alacsony kereslet, és
  • bőséges lakás kínálat jellemzi,
  • emellett az árak esésére,
  • nagy mértékű alkukra, valamint
  • hosszúra nyúló eladási időkre lehet számítani.

Vevői piacnak is hívhatjuk, hiszen ilyenkor a vevők tudnak az erő pozíciójából tárgyalni.

A piac egyik pillanatról a másikra, rövid időn belül megváltozhat. Ha a helyzet változóban van, tehát a piac sem nem hideg, sem nem forró, a lakáseladás még nagyobb kihívást jelenthet, hiszen egy átmeneti állapotban a legnehezebb megjósolni, hogy a piac mikor és melyik irányba fog billenni.

Általánosságban elmondható, hogy ha a piac emelkedőben van, az árazás során megteheted, hogy a lakásodat a korábbi időszakban eladott, hasonló lakások árához képest magasabbra teszed.

Illetve az ellenkezője igaz akkor, ha a piac esik, vissza kell fognod az elképzeléseidet, és a korábbi eladásokhoz képest óvatosabban kell megállapítanod az árat.

A legrosszabb eset az, amikor túlárazol egy hideg piacon, aztán belemész egy sorozatos árcsökkentésekből álló spirálba, hiszen hiába csökkented az árat, a piaci ár is esik idő közben, és ha el akarod adni a lakásodat, muszály a piacot követned. Végül jó eséllyel alacsonyabb áron tudod majd nyélbe ütni az eladást, mintha a kezdetekkor józanabbul gondolkozol, és jól lövöd be az árat.

Hideg ingatlanpiacon lassabb lesz a lakáseladás

Hideg ingatlanpiacon lassabb lesz a lakáseladás

A legfontosabb mutató, ami alapján eldönthető, hogy a piac forró, hideg, vagy átmeneti, a piacon eltöltött napok száma, Angolul days-on-market (DOM). Minél magasabb az értéke, annál hidegebb a piac. A DOM településenként nagyon eltérő lehet. Például egy Budapesten, a Váci utcában található lakás a legnagyobb válság közepén is rövidebb idő alatt lesz eladható, mint ugynaz a lakás Salgótarjánban. Szegmensenként szintén változó lehet az érték, vagyis a garzonlakások mindig gyorsabban cserélnek gazdát, mit a 200 nm-es luxuslakások.

 

  1. Az ingatlanpiac szezonalitása

Az ingatlanpiacnak van éven belüli hullámzása is, tehát a lakáseladás időtartamát befolyásolja, hogyan időzítjük a piacra lépést. Általában több tranzakció történik tavasszal, és kevesebb télen, mivel az emberek inkább nyáron szeretnek a költözéssel bajlódni, amikor iskolaszünet van, és kevésbé vonzza őket téli, sötét, hideg, latyakos időszakban történő költözés gondolata.

A Balaton környékén például a nyári szezon kifejezetten erős, a tranzakciók nagy része ekkor történik, hiszen a túristák, és a nyarlótulajdonosok ilyekor tartózkodnak a környéken. Télen pedig “uborkaszezon” van, hiszen nehéz úgy ingatlan adásvételt összehozni, hogy az eladó és a vevő is távol van.

Lakáseladás télen

Lakáseladás télen

Budapesten viszont a nyár közepe a leglassabb időszak, hiszen 40 fok melegben senki nem szereti a flasztert koptatni, hacsak nem muszáj. Ezen kívül az év többi részében egyformán pörög a biznisz, a kivételt csak a karácsony-környéki 2-3 hét képezi, mert akkor már mindenki halászlét főz és bejglit süt ahelyett, hogy lakásbemutatókra járna. 

 

Összegzés

Végeredményben az eladás ideje függ az ár, a piaci dinamika, a környék, és az ingatlan jellemzőinek összetett kölcsönhatásától, illetve ezeken túl nagyon sok múlik azon, hogy milyen döntéseket hozol meg az eladási folyamat során.

 

A piacon töltött idő szempontjából a legfontosabb hogy helyesen árazd be a lakásodat. Ha nem tudod, hogyan kezdj hozzá, nincs vész, segítünk!

Kattints a gombra, és kérd az ingyenes értékmegállapítást!

A lakásárak nem nőnek az égig?

,
A lakásárak nem nőnek az égig?

Mostanában sok megkeresést kapok ismerőseimtől, barátaimtól, ügyfeleimtől azzal kapcsolatban, vajon mit hoz a lakásárak alakulása, merrefelé tart az ingatlanpiac? Sok évvel ezelőtt egy tőzsdeklubon vettem részt, ahol az előadó, aki egy régi motoros volt már a témában, arra a kérdésre, hogy “Mi lesz a nyerő stratégia a következő időszakban?” a következőt válaszolta:

“Venni nem eladni.”

A vesszőket pedig mindenki tegye be oda, ahová neki tetszik…

Nem tudni, hogy mit merre tart a lakásárak alakulása?

Bizonytalan a lakásárak alakulása

Bizonytalan a lakásárak alakulása

Ha végigböngésszük a szakmai portálokat, azt látjuk, hogy minden szakértő mást jósol a jövőt tekintve. Ez pedig azért van, mert nem látszanak egyértelmű trendek. Úgy tűnik, hogy erejüket vesztik azok a hatások, amik eddig az áremelkedést okozták, ugyanakkor nincs olyan jel, ami az árak csökkenését jelezné előre.

Nézzük, hogy mi okozta eddig az ingatlan árak emelkedését:

 

  1. A nagy emelkedést megelőzte a válság, amikor általános negatív hangulat uralkodott az ingatlanpiacon.

    A lakásárak csökkenése

    A lakásárak csökkenése

    A főcímek nem szóltak másról, mint ÖSSZEOMLÁSról, ÁRZUHANÁSról, PÁNIKról. Ezért aztán az is elhalasztotta a lakásvásárlást, akinek egyébként igénye lett volna, és mindenki a párnába dugta a kis pénzét. Majd 2013 végén egyszer csak elvonultak a viharfelhők, és a lakásárak csökkenése megállt. Mivel a válság 2008-ban kezdődött, volt egy hatalmas “vevőtömeg”, aki 5 éve halasztotta a lakásvásárlást, majd ezek a vevők egyszerre özönlöttek a piacra. Tehát az árnövekedés (kezdeti szakasza legalábbis) nem volt más, mint visszarendeződés. Ez a hatás mostanra kifújt, már nem fűti az árakat.

  2. Alacsony kamatok, olcsó hitel.

    A lakásárak alakulása nagy mértékben függ a finanszírozási lehetősek alakulásától. A válság során a devizahitelek miatt sokan megégették magukat, ezért a hitelfelvételi kedv is a béka feneke alá esett, és a bankok is megszigorították a hitelfelvételt, és igyekeztek szabadulni a rossz minőségű hitelállománytól.
    Ez hellyel közzel sikerült is néhány év alatt, de aztán ott álltak a bankok, hogy “Helló! Abból élünk, hogy hitelkamatot szedünk, és ha nincs aki hitelt vegyen fel, az nem nagyon jó nekünk… Mit is kéne csinálni ahhoz, hogy újra vegyenek fel hitelt?” És rájöttek, hogy mint a jó pecás, be kell etetni! Olcsó hitelt a népnek!

    Jön az újabb hiteles válság?

    És amikor már mindenki jól behiteleződött, akkor emeljük kamatokat az egekbe! Persze, ez vicc, és túlzás is, hiszen rengeteg fundamentum befolyásolja a hitelkamatokat, például a jegybanki alapkamat, illetve a forint gyengülése az euróval szemben. De a végeredmény ugyanaz. Az elmúlt hónapokban folyamatosan emelkednek a hitelkamatok, és a drágul a finanszírozás, ami keresletcsökkenést okoz. Ha pedig valamit kevesebben keresnek a piacon, akkor annak az ára esni fog.

  3. Quaestor, Budacash és AirBnB.

    Nagyjából a válság utáni felhők elvonulása és az árak megtáltosodása közepette történt, hogy az alternatív befektetési lehetőségek sorra becsődöltek.
    Ha valaki nem volt károsult, az is hallotta a botrányt, tehát ezek után a magyar ember, aki egyébként is szinte kizárólag ingatlanban képes gondolkodni ha befektetésről van szó, a tőzsde-bizniszre csak annyit mondott “Atomkraft, nein danke…”.  De azóta eltelt néhány év, és a tőzsde-botrányok lecsendesedtek, és a pénzpiacokról származó tőkét már felszívta az ingatlanpiac, így a lakásárak alakulása mostanra már más tényezők szerint történik.

  4. Budapest jó befektetési célpont a nyugati világ és a kínaiak szerint.

    A kínaiak szívesen vásárolnak budapesti ingatlant

    A kínaiak szívesen vásárolnak budapesti ingatlant

    Ez még mindig így van a híradások szerint. 2014-ben bizonyára ez igaz is volt, ismerve az akkori árszínvonalat. De azóta sok kerületben megháromszorozódtak az árak, így ha nem is mondhatjuk hogy rossz üzlet Budapesten lakást venni, korántsem olyan vonzóak a számok, mint korábban.

  5. CSOK

    Bár ez a finanszírozási mód inkább az új építésű lakások piacára hat, közvetve kiahatással van a használt lakáspiacra is, hiszen ha az új ára felmegy, azt egyre többen nem tudják majd megfizetni, és a használt lakások felé fordulnak, így ott is nőni fog az ár. Ezen kívül az állami támogatás ugyanúgy hat a lakásárak alakulására, mint az olcsó hitel. Ha könnyebb finanszírozáshoz jutni, és több pénz van a piacon, akkor az árak emelkedése elkerülhetetlen.

  6. Airbnb

    Magyarországon 2010 környékén kezdett működni, és mára 10.500 szálláshely van, csak Budapesten. 2015 óta megduplázódott a lakás-hotelek száma.

    Persze nem minden ingatlan esetében működik a dolog, az Airbnb a belvárosra koncentrálódik, és azért olyan népszerű, mert a hosszú távú kiadásból származó jövedelemnek nagyjából a dupláját – háromszorosát lehet vele realizálni. Ezért aztán drasztikusan nőtt a kereslet a belvárosi lakások iránt, és így az árak az egekbe szöktek. Nagyjából arról van szó, hogy a hétköznapi emberek hozzáférést kaptak a szállódák mézesbödönéhez.

    A következő években viszont már nem tudja majd úgy fűteni az árakat az Airbnb, ahogy eddig, hiszen ha úgy döntünk, hogy belevágunk ebbe a vállalkozásba, a csillagászati árak mellett számos egyéb akadállyal is meg kell küzdenünk.

    • Parkolóhely megváltása – ha egy lakást a tulajdonosa szálláshelyként kíván üzemeltetni, 1,5MFt-os “büntit” kell befizetnie, és természetesen nem ettől még nem lesz parkolóhely a lakáshoz. 
    • Számos kerületben közgyűlési határozat szükséges az engedély beszerzéséhez – Mivel a belvárosban élők egyre nehezebben tolerálják a hajnalig bulizó angol legénybúcsús társaságokat, ezért számos lakóközösség szabályokat hozott ellene. A közgyűlési határozatot beszerezni pedig igen nehéz.
    • A hatóság és az Airbnb viszonya – Mivel a fekete gazdaság melegágyának tekintik, a hatóságok folyton ostromolják az Airbnb-t, hogy adjon ki adatokat a felhasználóiról. Mivel ők ezt eddig megtagadták, számos városban, (pl. Barcelonaban, Prágában, Bécsben) már korlátozásokat vezettek be az Airbnb-vel szemben. Ez minden valószínűség szerint Budapesten is meg fog történni.
    • Erős konkurencia – mivel nagy mértékben nőtt a lakáshotelek száma, a verseny is erősödik, és ahhoz, hogy a szálláshely “kelendő” legyen, szálloda-szintű felújítás szükséges. 
    • Épülő hotelek – a belvárosban számos új hotel épül, amelyeknek a befejezését 2019-re ígérik, így a kínálati oldalon komoly bővülés várható.
  7. 5% lakásáfa

    Hogy a válságból kihúzza a gazdaságot, állambácsi úgy döntött, hogy jelentős kedvezményt ad. Hiszen ha beindul az épitőipar, az a gazdaság egészére serkentőleg hat. Józan paraszti ésszel azt gondolnánk, hogy ha a lakás árának áfa tartlama csökken, akkor olcsóbban lehet majd lakáshoz jutni. De a valóság az, hogy az építtető nem csökkenti a vételárat, hanem zsebre teszi a kedvezményt, mint többlet hasznot. Igaz, ettől még nem is drágultak a lakások.

    A lakásáfa-kedvezmény fellendítette az építkezéseket

    A lakásáfa-kedvezmény fellendítette az építkezéseket

    Arra viszont senki nem gondolt, hogy mivel 2008 és 2013 között nem voltak nagyobb építkezések, a munkások nem tudtak elég pènzt keresni, ezért fogtàk magukat és elmentek külföldre. Mivel rövid idő alatt rengeteg építkezés indult, hamar munkaerő hiàny alakult ki. Illetve szintén senki nem gondolná, hogy az építőanyag, mint pl a homok hiánycikk lehet. Hiszen homok annyi van a sivatagban, mint a tenger… Igen, de a sivatagi homok olyan apró szemű, mint a liszt, és nem lehet építkezésre használni. 

    Szóval rövid idő alatt nem csak munkaerőhiánnyal, hanem építőanyag hiánnyal is szembe találták magukat a beruházók. Emiatt az építési költségek az egekbe szöktek, és egyszerűen muszáj volt árat emelni, ha be akarják fejezni az elkezdett épületeket. Tehát a lakásáfa engedmény végeredményben áremelkedést okozott. Ebből látható, hogy a lakásárak alakulása összefügg az építőanyag és munkaerő árának alakulásával.

    Majd közeledett a 2019 dec.31-es határidő, amikor az áfa 5%-ról visszaáll 27%-ra. Ez annyit jelentett volna a gyakorlatban, hogy 2020 jan. 1-jén 22%-kal drágulnak a lakások. És bizony komoly vitatkozásokra adott volna okot, hiszen ezt a különbözetet sem a vevő, sem az eladó nem akarta volna lenyelni. Ezért aztán az építkezèseken elkezdődött a kapkodás, aminek soha nem lesz jó vége.

    2020 januar 1-je tovàbbi áremelkedést eredményezett volna, egyrészt az új lakások áfája, másrészt az építési kedv erőteljes visszaesése miatt. És ez magával húzta volna a használt lakás piacot is, hiszen aki nem tud új lakast venni, az a használt lakást akar majd, így ott is megemelkedik a kereslet, és nő az ár.

    Aztàn 2018 novemberében megszületett a döntés: A kedvezményes Áfa marad 2023-ig, igaz, csak azokban az esetekben, ahol 2018 nov.1-jen már megvolt az építési engedély. Ez annyit jelent, hogy áremelkedés nem lesz, a kínálat csökkenés pedig időben eltolodik. Az építtetők pedig megnyugodhatnak, hogy nem kell kapkodniuk.

Az ingatlanpiac történelme nem ismétli önmagát, de rímel…

Az ingatlanpiac történelme nem ismétli önmagát... De rímel!

A korábbi évek tapasztalata szerint a lakásárak alakulása 8-10 éves ciklusok szerint változik. Jelenleg egy 2014-től tartó emelkedésben vagyunk, tehát 4 év telt el az aktuális ciklusból. Az ingatlanpiaci ciklusokról itt olvashatsz bővebben.

Ha igaz Mark Twain általam sokat idézett mondása, ami szerint  “A történelem nem ismétli önmagát, de rímel”, akkor további 4-6 jó évvel számolhatunk, mire az ingatlanpiac legközelebb összeomlik. Felsoroltunk összesen 7 árgerjesztő körülményt, amiből 4-ből mostanra kifogyni látszik a szufla. A hitelek még mindig olcsónak mondhatók, a CSOK-kal pedig továbbra is erőteljesen operál a kormány, és az Airbnb sem tervezi, hogy csődöt jelent.

 

A kérdés az, hogy vajon megmaradt “árgerjesztő” hatások elegendőek lesznek-e ahhoz, hogy tovább emeljék az árakat, vagy 2019-ben beköszönt a konszolidálódás időszaka, és megindul a lakásárak csökkenése?

 

Mikor kezdenek esni a lakásárak?

,

Vajon örökké tart a kánaán, ès mostantól minden budapesti lakastulajdonosnak arany tojást tojik az ingatlanpiac? Vagy megismétlődik a 2008-as “vérengzés”, amikor sok tulajdonos kénytelen volt megtapasztalni, hogy az ingatlanbizniszben bizony bukni is lehet?

A történelem nem ismétli önmagát, de rímel. (Mark Twain)

 

Nemrég elérhetővé vàltak a legfrisebb KSH eladási statisztikák, és a számok azt mutatják, hogy hamarosan vége a jó világnak. Az index.hu óvatosan fogalmaz, és azt jelzi előre, hogy nincs nagy probléma, de csökken az emelkedés üteme, és keményebb alkukra lehet számítani:

Ide kattintva elérheted az index cikkét

 

A portfolio.hu meghökkentő számokról ír, és azt mondja, hogy itt az àremelkedés vége, hiszen szinte megállt az árak növekedése az elemzések szerint:

Ide kattintva elérheted a portfolio.hu cikkét

(sajnos a régebbi cikkek fizetősek, így mostanra ez is az lett)

 

ÉRDEKES KÉPET LÁTHATUNK, HA MEGNÉZZÜK AZ MNB LAKÁSÁRINDEXÉT:

Inflációval korrigált lakásárindex Magyarországon

Látható, hogy az árak egy olyan szinthez érkeztek, amit korábban a piac 2002 és 2008 között képtelen volt átlépni, tehát egy olyan pontnál vagyunk, ahol nagy valószínűséggel újra megtörik a piac lendülete. Persze nem biztos, hogy így lesz, de ez minden esetre intő jel.

 

5 SZŰK ESZTENDŐT KÖVETŐEN 5 BŐSÉGES ESZTENDŐ

Egy újabb érdekes adat: az csökkenés 2008-ban indult el, és 5 éven keresztül, 2013-ban voltak zuhanórepülésben az árak. Most 2018-at írunk, és az árak 5 éve emelkednek…Szintén nem biztos, hogy ez bármit is jelent, de vehetjük figyelmeztető jelzésnek.

 

JELENLEG OLCSÓBB HITELT FELVENNI, MINT LAKÁST BÉRELNI

A jegybanki kamatlábak 2016 május 25-e óta 0,9%-on áll, és azóta változatlan. Az állam így ösztönzi a gazdaság növekedését.

A jegybanki alapamat alakulása

 

Az alacsony kamatok két féle módon hatnak az ingatlanpiacra: 

  • Alacsonyak a betéti kamatok, így az embereknek nem éri meg a bankban tartani a pénzüket, ösztönözve vannak arra, hogy valamit kitaláljanak, vállalkozásba fogjanak, vagy befektessék, pl. az ingatlanpiacba.
  • Alacsonak a hitelkamatok, így sokkal több ember válik képessé arra, hogy saját ingatlant vásároljon, tehát erősödik a kereslet, és ezzel emelkednek az ingatlanárak. 

 

MI VAN, HA ÁLLAMBÁCSI TÚL SOKÁIG TARTJA A LÁBÁT A KAMATOK “NYAKÁN”?

Jó eséllyel ha megszűnik a nyomás, a százalékok úgy fognak emelkedni, mintha ágyúból lőtték volna ki őket.

Egy csapásra elapad a kereslet, ahogyan a hitelfinanszírozás nehezebbé válik, ráadásul aki alacsony kamatok mellett vett fel hitelt, számolnia kell azzal, hogy a hiteltörlesztője növekedni fog, forint alapú hitel ide, vagy oda.

Tehát újra megismétlődhet a 2008-2012-es évek hitelpiaci válsága, amikor tízezrek váltak fizetésképtelenné, és veszítették el a lakásukat. 

 

Ez a jelenség nem együlálló a piacon, hiszen Craig Hall, az “Időzítés az ingatlanpiacon” című könyvében hasonló történtetet ír le, amikor 1981-ben az állam gazdaságélénkítő adótörvényeket hozott be azzal a céllal, hogy élénkítse az ingatlanpiacot. Mivel az árak alacsonyan voltak, az ösztönző duplán jól működött, és hatalmas tőke áramlott a piacra. Majd 1986-ban állambácsi meggondolta magát, és hirtelen megváltoztatta a játékszabályokat, aminek köszönhetően a tőkeáramlás egyik pillantról a másikra elapadt és ez a változás gyakorlatilag megölte az ingatlapiacot.

Hogy az évek óta tartó lakásár növekedésnek lesz-e böjtje, azt nem lehet előre tudni. Viszont a felhők gyülekeznek. 

 

Tehát, kedves olvasó, ha azon gondolkozol hogy eladnád a lakásod, érdemes megfontolnod az azonnali piacra lépést, mert az idő fogytán van.

 

De vigyázz, mert nem csak az árak növekedtek, hanem a vevők is sokkal ügyesebbek lettek az elmúlt években, ezért ha nem vagy biztos a dolgodban, és nem akarsz bukni a lakáseladáson, érdemes szakemberhez fordulnod.

Bővebben ebben a cikkben olvashatsz a témáról.

 

HA ELADNÁD A LAKÁSOD, FORDULJ HOZZÁNK BIZALOMMAL!