Ingatlanbuborék – Budapesten máris fújódik?

,
Ingatlanbuborék Budapesten

Az áremelkedés 2014 óta töretlenül zajlik a lakáspiacon. Van olyan terület, ahol 5 év alatt megháromszorozódtak az árak. Egyes elemzők az árak további növekedését jelzik előre, mások pedig “ingatlanbuborék”-ról beszélnek. Ha valóban lufi fújódik az ingatlanpiacon, az hatalmas kockázatot jelent az ingatlantulajdonosok számára. De vajon hogyan tudjuk megállapítani, hogy valós a félelem, vagy csak kacsa?

De mi a fene az az ingatlanbuborék?

Az investopedia.com cikke szerint a buborék egy anomália, rendellenes állapot a gazdaságban. Nem csak az ingatlanpiacon, hanem minden kereskedett termék (részvény, arany, bitcoin, stb.) piacán kialakulhat.  Ha fújtál már szappanbuborékot, akkor tudod, hogy hogyan működik. Fújod, fújod, majd egyszercsak BUMM kidurran. És mintha soha sem lett volna… Mármint a pénzed, amivel beszálltál.

Az árfolyambuborék “anatómiája”

Az ingatlanbuborék egy ideiglenes állapot,  de évekig is tarthat. Egy olyan ingatlan-áremelkedés, amit a túlkereslet, a spekuláció és a kapzsiság hajt olyan magasságokba, ami már hosszú távon nem tarthatók, majd az árak a mélybe zuhannak.

A tőzsdei árfolyam-buboréknál az alábbi meghatározás a legtalálóbb: A kereskedés az eszköz valós, “belső” értékénél jóval magasabb szinten zajlik, így amikor az ár túlmegy azon a ponton, amikor már nem tud több befektető beszállni, az összeomlás elkerülhetetlenné válik.

Az árfolyambuborékok tipikus pszichológiai szakaszai (forrás: penzugyifitnesz.hu)

Az árfolyambuborékok tipikus pszichológiai szakaszai (forrás: penzugyifitnesz.hu) – Amikor már a fodrász, a hentes, és az utolsó kocsmatöltelék is arról beszélget, hogy bitcoint kéne venni, akkor lehetőleg már ne szálj be, mert a piac a mánia szakaszba lépett.

A ciklus rend szerint így indul:

Az erős kereslet talákozik a limitált kínálattal. Az új termékek, azaz az új lakások legyártása sokáig tart, és rendkívül erőforrás- és időigényes, így a kínálatnak évekbe telik utól érnie a piaci igényeket.

Az ingatlanpiaci ciklusokról az ebben a cikkben írtam részletesen

Az áremelkedés hatására spekulánsok lépnek a piacra, tovább fűtve a keresletet. Aztán egy ponton a kereslet növekedése megtorpan, ugyankkor a kínálat nagy mértékben nő, és így az ingatlanbuborék kidurran.

Más árfolyam-lufikhoz képest az ingatlanbuborék kevésbé súlyos pénzügyileg, hiszen magasak a beszállás és a fenntartás költségei, ezért nem tud bárki beszállni. Illetve egy lakás értéke ritkán esik nullára. Időben viszont jóval hosszabb kifutású, mint mondjuk egy tőzsdei lufi.

Az ingatlanbuborék a teljes gazdaságra kihat, hiszen a lakosságnak keményen csökkentenie kell a vásárlásait, hogy fizetni tudja a jelzáloghitelét. Sokan pedig a teljes megtakarításukat elveszítik.

Amikor az ingatlanbuborék kidurran, a hatás drámai...

Amikor az ingatlanbuborék kidurran, a hatás drámai…

A probléma az, hogy rengeteg dolog befolyásolja a kereslet-kínálat alakulását, így rendkívül nehéz megállapítani, hogy valóban ingatlanbuborékról van-e szó, vagy nem.

Ahhoz, hogy megértsük az ingatlanpiaci lufi kialakulását és működését, menjünk vissza a történelemben, és vizsgáljunk meg néhány hírhedt buborékot:

 

A Tulipán-lufi – a világ legfurább őrülete

Ha azt gondolod, hogy egy gazdag, Nyugat-Európai ország lakossága nem lehet olyan hülye, hogy teljes vagyonokat fizessen tulipán hagymákért, akkor tévedsz, hiszen ez megtörtént. A tengeri kereskedelemnek köszönhetően akkor dúsgazdag Hollándiát letérdeltette az emberi kapzsiság első igazi árfolyam buborék kipukkanása során.

A tulipánok árfolyamának változása

A tulipánok árfolyamának változása

Egyes források szerint egy tulipánhagyma egy szakmunkás éves bérének 10x-ese volt. A mai korra lefordítva, keressen egy szakmunkás 200.000Ft-ot, azaz egy évben 2 400 000 Ft-ot.

Ennek a 10x-ese = 24 000 000 Ft.

Szép summa egy tulipánért.

Viceroy tulipán

Viceroy tulipán

Az első tulipánokat a török szultán küldte Európába 1554-ben. A virág az élénk színeivel különbözött minden, akkor ismert növénytől. Hatalmas népszerűségnek örvendett, státusz szimbólummá vált. Majd bevezették a tőzsdei kereskedelembe, így elérhetővé tették a tömegek számára és hamarosan határidős ügyleteket is lehetett rá kötni.

Innentől a virág szépsége már senkit nem érdekelt, az embereket a meggazdagodás vágya hajtotta, és arra spekuláltak, hogy mindegy milyen drága a tulipán, úgyis lesz egy nagyobb marha, aki majd megveszi drágábban. A csúcsot 1636-37 telén érte el, amikor volt olyan tulipánhagyma, ami egy nap 10x cserélt gazdát.

De egy ponton túl már senki nem volt képes drágábban vásárolni, és a piac összeomlott. A tulipán ára pedig rövid idő alatt a valós értékére esett. 

A hollandok mentségére szóljon, hogy a világ első tőzsdéje működött ekkor Hollandiában, és az embereknek fogalmuk sem volt a tőzsdei buborékok mibenlétéről.

 

Dotcom lufi

1995-2000 ig tartó, az internetes technológiára épülő cégek iránti felfokozott, gazdaságilag teljesen megalapozatlan érdeklődést jelenti. (a dotcom szó a weboldalak .com végződésére utal)

Nagyjából arról volt szó, hogy bármilyen netes cég, ami a tőzsdére lépett, szinte azonnal sokmillió dolláros tőkét volt képes magához vonzani, annak ellenére, hogy a legtöbbjük még bevételt sem termelt. Az árfolyamok akkor kaptak igazán szárnyra, mikor nem csak a kisbefektetők, hanem a befektetési alapok is felfigyeltek a technológiai részvényekre. 

A cégek pedig hozzászoktak a “jó világhoz”, és sorra hozták az elhibázott üzleti döntèseket, és herdálták a befektetők pénzét.

Mikor végül a lufi kidurrant, a .com cégek tömegével mentek csődbe, az árfolyamok a mélybe zuhantak, és a befektetők dollármilliárdoknak inthettek búcsút.

Az árfolyam görbén jól látható a dotcom lufi kidurranása

Az árfolyam görbén jól látható a dotcom lufi kidurranása

Hozzá kell tenni, hogy az olyan, világméretű cégek, mint a Google, vagy a Facebook, ugyancsak ekkor indultak, és azóta jócskán bizonyítottak.

Miután 2000-ben a lufi kipukkant, a befektetők elhagyták a tőzsdét, és az ingatlanpiac felé fordultak, ami a következő ingatlanbuborék kialakulásához vezetett…

 

Ingatlanbuborék a 2000-es években

Ezt az anomáliát részben a dotcom lufi utóhatásai váltották ki. Hogy a technológiai buborék kidurranását ellensúlyozza, a FED (Amerikai központi bank) kamatcsökkentésbe kezdett, illetve a kormányzat lakástulajdont támogató politikája következtében a bankok lazítani kezdték a hitelfelvételi szabályokat.

A becslések szerint az ebben az időszakban vásárloló vevők 56%-a nem felelt volna meg a normál hitelezési kritériumoknak, magyarul valószínűsíthető volt, hogy nem fogják tudni fizetni a kapott kölcsönt. De akkor valamiért ezzel senki nem foglalkozott.

Az olcsó hiteleknek köszönhetően meglódultak az ingatlanárak, aminek a hatására egyre több spekuláns befektető lépett a piacra, ami miatt rövid idő alatt a lakásárak régiótól függően 50-100%-kal emelkedtek.

Az ingatlanbuborék idején mindenkinek ugyanaz jár a fejében

Az ingatlanbuborék idején minden spekulánsnak ugyanaz jár a fejében – Ez a nyáj-hatás

Az őrület csúcsán 2005-2007-ben a befektetők két hét alatt 10.000 USD (kb. 2.8MFt) hasznot tudtak realizálni, pusztán azzal, hogy megvettek egy lakást, majd azonnal visszatették a piacra. Az elemzők szerint ekkorra már az ingatlanok értékének 30%-át a spekulációs várakozás adta. Egy 30MFt értékű ingatlannál ez 9MFt-ot jelent!

A kihelyezett hitelek változó kamatozásúak voltak, ami annyit jelentett, hogy a béka feneke alatt tartózkodó jegybanki alapkamatnak köszönhetően (kezdetben) alacsony törlesztőrészletekkel lehetett számolni. 

Az ingatlanbuborék és a tű hegye találkozik

Idő közben a tőzsde kiheverte a dotcom buborékot, és egyre több befektetőt csábított vissza a lakáspiacról, ahol egyébként is megfizethetetlenül drága volt már a beszállás. Hogy a kedélyeket lehűtse, a FED kamatemelésbe kezdett, ami a változó kamatozású hiteleknél a törlesztő részletek emelkedését okozta. Mivel rengeteg “rossz adós” kapott kölcsönt, sorra dőltek be a hitelek, és kerültek a piacra a túlterhelt ingatlanok.

Az eredmény: 40%-os áresés, és az Amerikai gazdaság legsúlyosabb recessziója, ami a világot is megrengette és a hatása a mai napig érezhető.

Magyarországon ugyanez a folyamat zajlott le, csak nálunk a deviza alapú hitelezés volt a kiváltó ok. 2007-ben akár önerő nélkül is lehetett lakást venni, a bank a teljes vételárat megfinanszírozta. És persze válogatás nélkül kapott hitelt mindenki, aki csak kért.

Meg is lett az eredménye…

 

Utólag könnyű okosnak lenni

A tulipán mánia esetén egy olyan dolog értéke emelkedett az egekbe a spekuláció hatására, amely azon túl, hogy szép, és státusz-szimbólum volt, más gyakorlati haszna és belső értéke nem volt. Abban az időben valószínűleg elég nehéz lett volna külső szemlélőként nézni a dolgokat, de utólag mindig könnyű okosnak lenni.

Miután az ingatlanbuborék kidurrant, már könnyű okosnak lenni…

A dotcom lufi idején az emberek ész nélkül lapátolták a pénzüket a technológiai cégek részvényeibe, anélkül, hogy halvány fogalmuk lett volna róla a tőzsdei elemzésekről, vagy hogy az adott cég mit is csinál valójában. Persze utólag itt is nyilvánvaló, hogy hülyeség volt.

A 2000-es évek ingatlanbuborékának kialakulása a hitelezési szabályok lazulása, és az olcsó finanszírozás miatt alakulhatott ki. Akkor marha jó ötletnek tűnt, hogy mindenkinek lehet saját lakása. Aztán a kamatemelés romba döntötte a piacot.

 

Csak akkor tudjuk biztosan, hogy ingatlanbuborék volt, ha már kidurrant

Annak ellenére, hogy mindenki beszél az ingatlanbuborék témáról, valójában nem tudjuk megállapítani, hogy mikor alakul ki. Az árak hirtelen emelkedése nem jelenti feltétlenül, hogy lufi fújódik a piacon.

Akkor tudjuk meg biztosan, hogy buborék volt, amikor kipukkan. 

Az elméleti közgazdaságtan feltételezi hogy a fogyasztók nem csinálnak hülyeségeket. Egy tökéletes piacon a szereplők minden információ begyűjtése után meghozzák a racionális döntést.

De tudjuk hogy ez a valóságban nem így van, mert működik a nyáj hatás. Vagyis ha a szomszéd gennyesre kereste magát a tulipán-bizniszen, akkor én is beszállok! Nem gondolod, hogy én leszek az a hülye, aki majd kimarad…

A nyáj-hatás nem csak az ingatlanbuborék esetén érvényes

Jelenleg is ingatlanbuborék van kialakulóban?

Az ingatlanárak emelkedésének általában három oka van:

  • alacsony kamatkörnyezet,
  • lakáshiány, illetve
  • gazdasági / demográfiai tényezők.

Nézzük meg, hogy állunk ezekkel:

1. Olcsó finanszírozás

Hogy a 2007-2008-as recesszióból kirángassa az országot, a jegybank évek óta alacsonyan tartja az alapkamatot. Ennek köszönhetően olcsó a hitel, viszont a bankbetétre nem adnak kamatot, ezért nem éri meg ott tartani a pénzünket.

Az eredmény: pénzbőség, a gazdaság erősödése, illetve növekvő ingatlanárak.

A jegybanki alapkamat alakulása

CSOK és Babaváró

A lakáseladóktól mostanában sűrűn hallom, hogy majd az új CSOK és a Babaváró támogatás megint fenékbe billenti az árakat. Minden valószínűséggel így is lesz, hiszen az “ingyen” pénz mindig árfelhajtó hatású. De ne felejtsük el, hogy ezeket a támogatásokat nem ingyen adják, csak másképpen kell fizetni értük. És persze rendes hitelbírálaton kell átesni, tehát nem akárki veheti igénybe.

Ezért valószínűleg nem lesz robbanás szerű az árakra gyakorolt hatás.

2. A lakáshiány segíti az ingatlanbuborék kialakulását

Ha megnézzük a lakásépítések számát, láthatjuk, hogy a válság előtt 30-40 ezer lakás épült évente, majd ez a szám 2012 -2016 között 7-8 ezer darabra esett.

Világos, hogy ha egy olyan termék gyártási kapacitása, amire komoly piaci igény van, 75%-kal esik, akkor annak a dolognak az ára emelkedni fog, hiszen nehéz lesz hozzájutni.

Építési engedélyek és elkészült lakások

Kiegészítés: A KSH adatai szerint Budapesten 2015 és 2018 között 24.000 lakás épült, ami az összes új lakás 48%-a.

Az Airbnb az ingatlanárak felhajtója

A lakáshiányra jócskán rátesz az Airbnb, vagyis a rövid távú bérbeadás. Az index.hu készített egy tanulmányt, ami szerint 2018-ban közel 20.000 lakást kínáltak az utazóknak Budapesten. Tehát ezek a lakások hiányoznak a budapesti ingatlanpiacról, hiszen nem laknak bennük életvitelszerűen.

Az előző időszakhoz képest szinte leállt az új építésű lakások gyártása és pluszban mintha egy Terézvárosnak megfelelő területen lebontottuk volna az összes lakóingatlant.

A hirdetések száma csökken, közben az eladások száma közel ugyanannyi, tehát valószínűleg tovább szűkül a kínálat. (forrás: DH barométer)

Elfogynak az eladó lakások

Biztosan nem csak nekem tűnt fel, hogy a lakáshirdetések száma drasztikusan csökkent az elmúlt időszakban. Ha összeadom, hogy Budapesten mennyi házat+lakást hirdetnek az ingatlan.com-on, az eredmény 56.000 db. Ez a szám emlékeim szerint néhány éve 200.000 körül mozgott. Tehát nagyjából 70%-kal csökkent az eladásra kínált lakások száma!

A kínálat ilyen mértékű szűkülésének eredménye: ingatlanár-robbanás.

 

3. Oda megyünk lakni, ahol tejet kapni! – Demográfia és gazdaság

Mikor az áremelkedésről beszélek, sokan teszik fel nekem a következő kérdést:

“Hogy lehet, hogy ennyien vesznek lakást, mikor itt olyan szar a helyzet, hogy mindenki külföldre akar menni?”

Valami miatt nekünk magyaroknak lételemük a panaszkodás és a pesszimizmus. Azt gondoljuk, hogy itthon mindenki azon dolgozik, hogy az életünket keserítse. Ezért aztán Nyugat-Európába akarunk költözni, mert ott kolbászból van a kerítés.

Én Nógrád megyéből származom, egy Karancsalja nevű kis faluból, ami nagyon nem a világ közepe. Tudom, hogy vannak olyan helyek az országban, ahonnan sajnos el kell jönnöd, ha boldogulni akarsz. De ez Budapestre, és az ország nyugati felére nagyon nem igaz.

Ha itt ennyire rossz, miért vásárolnak nálunk ingatlant a külföldi befektetők?

A munkám során számos nyugat-európaival találkozom, aki viszont Budapesten akar ingatlant vásárolni. Szokásommá vált megkérdezni őket, hogy miért jönnek olyan helyre, ahonnan az összes fiatal el akar menni? A válasz pedig ez:

“Magyarország egy olyan stabil, fejlődő ország, amiben van növekedési potenciál. Pörög a gazdaság, szabadság és biztonság van, és még mindig viszonylag olcsó. Budapest pedig gyönyörű város. “

 

Az átlagbér évről évre nő itthon. Persze a svájci fizetésektől el vagyunk maradva, de az irány jó, és a fejlődés vitathatatlan

Budapest vonzó a magyarok, a külföldiek, valamint a túristák számára egyaránt és ez tény.

A fizetések itt a legmagasabbak és lehetőség van bőven, hiszen mostanában minden vállalkozás munkaerő hiánnyal küzd. Így lehet, hogy Magyarország lakossága csökkenő tendenciát mutat és egyes települések elnéptelenednek, de egy közel 2 milliós lakosú, világhírű fővárosban található lakások tartós leértékelődéséhez nagyon komoly válságnak kellene jönnie.

Arról nem beszélve, hogy az emelkedő fizetések, és az alacsony munkanélküliség a nyugati világban mindenhol emelkedő lakásárakat eredményez.

Átlagos lakásár a fővárosokban

Ha azt gondolod, hogy Budapesten drágák a lakások, erre a grafikonra érdemes vetned egy pillantást…

 

Az előző három pont alapján láthatjuk, hogy az áremelkedés teljes mértékben indokolt, és semilyen csoda, vagy rendellenes dolog nem történik.

Legalábbis egyelőre.

Durran, vagy nem durran, ez itt a kérdés!

Az ingatlanbuborék kialakulásakor indokolatlan mértékben nőnek az árak, majd valamilyen tényező, ami eddig fűtötte a piacot, hirtelen megszűnik.
Vagy nem hirtelen.
Csak éppen a vevők nem veszik észre időben.

Szükséges továbbá az eladási kényszer, vagyis az, hogy egy idő múlva a jelenlegi vevők újra megjelenjenek a piacon eladóként. A lakásokat elvileg a tulajdonosaik (illetve az örökösök) tarthatnák a végtelenségig, feltéve, ha tudják fizetni a fenntartás költségeit.

A spekulációs vásárlások viszont feltételezik, hogy a vevő nem tartja majd az ingatlant, amit vásárolt, hiszen nem bérbeadásra vette, hanem azért, mert ki akarja használni az áremeledést, és egy idő múlva realizálni fogja a hasznát.

A másik tömeges eladási ok lehet az, amikor a túlhitelezett ingatlantulajdonosok  valamilyen okból nem tudják fizetni a törlesztőjüket és rákényszerülnek az eladásra.

Ha az ingatlanbuborék kialakul, ki is fog durranni. A kérdés csak az, hogy mikor...

Ha az ingatlanbuborék kialakul, ki is fog durranni. A kérdés csak az, hogy mikor…

 

Mi okozhatja a ingatlanbuborék kidurranását?

1. A lakáskínálat bővülése

Az ingatlanpiac ciklikusságára jellemző, hogy kezdetben erős a kereslet, tehát megindulnak az építkezések. Majd egy ponton túl a kereslet már nem tud növekedni, de ekkorra már felpörgött az építőipar, és be kell fejezni az elkezdett épületeket.

Kialakul egy túlkínálatos állapot, aminek áresés a vége.

Magyarországon 2019-ben és 2020-ban az új építésű lakások tömeges átadása várható. Korábban én is azt gondoltam, hogy ez lehűti majd a kedélyeket a lakáspiacon. De aztán az MNB lakáspiaci jelentésében láttam, hogy az új lakóparkok 70%-os értékesítettségnél járnak. Így az átadásuk nem lesz különösebb hatással a kínálatra.

Nincs melós és nincs tégla sem…

További probléma, hogy bár az építőiparnak kedvez az élénk kereslet és a finanszírozás is egyre kevésbé jelent gondot a cégek számára. Komoly korlát viszont az anyag és munkaerő hiány. Így aztán a lakáskínálat nem tudja felvenni a lépést a kereslettel.

Tehát még egy jó darabig nem alakul ki olyan túlkínálat, ami le tudná hűteni az árakat.

Az ingatlanbuborék kidurranásához az építőipar túltermelése szükséges. De a munkaerő- és anyaghiány miatt nem épül elég lakás.

Az ingatlanbuborék kidurranásához az építőipar túltermelése szükséges. De a munkaerő- és anyaghiány miatt nem épül elég lakás.

2. Kamatemelés miatt már kidurrant egy ingatlanbuborék a 2000-es években

A kamatok Magyarországon jó ideje 1% alatt tartózkodnak.

A végtelenségig nem tartható fenn ez az állapot, hiszen ha sok pénz van a gazdaságban, meglódul az infláció, ezért a jegybank emelni fogja a lécet.

A kamatemelés a hitelfelvételi kondíciók lazulásával kombinálva a 2000-es években már egyszer összedöntötte az USA ingatlanpiacát, és vele a világgazdaságot. Túlhitelezett vevők tömegei zúdultak a piacra, majd mikor megkezdték a kamatemelést, az ingatlanbuborék kidurrant.

Az MNB ígérete szerint a kamatemelés egy hosszú időn át tartó folyamat lesz, hiszen nem az a céljuk, hogy bebuktassák azokat az ingatlantulajdonosokat, akik hitelből vettek lakást. Persze tételezzük fel, hogy a gazdasági folyamatokat kézben tudják tartani, és nem dől össze mostanában Amerika, vagy Kína.

A magyar ingatlanpiac a világgazdasághoz képest

Ha a világ vezető gazdaságai válságba kerülnek, nekünk annyi az esélyünk, mint a gyufa lángjának a viharban.

Illetve a hitelfelvétel kondíciói szigorodtak a legutóbbi válság óta, a bankok tanultak a hibájukból. Így mostanában valószínűleg nem kaptak hitelt olyan tömegek, akik nem fogják tudni fizetni.

Tehát a hitelek drágulása lassítani fogja a piacot, de nem dönti majd össze.

 

De vannak jelek, amik mégis ingatlanbuborék kialakulására utalnak

A vevőknek nem kellenek a drága lakások

Az MBN lakáspiaci jelentésében az alábbi mondat olvasható:

“A lakásárak emelkedése mellett egyre rosszabb minőségű lakások cserélnek gazdát. Az értékesített lakások átlagos ára éves alapon már csökkenést mutat 2018 második negyedévében.”

Ha megnézzük a Budapesten jelenleg hirdetett lakásokat, azt láthatjuk, hogy dugig vannak a hirdetőportálok felújított, hómsztédzsingelt, de túlárazott portékával. Felújítandó lakást, illetve garzonokat alig találunk. A lakótelepi panellakások szintén hiánycikknek számítanak.

A helyzet az, hogy az embereknek nem kellenek a csilli-villi, 1,5MFt-os négyzetméteráron hirdetett lakások. 

Egyszerűen nem tudják megfizetni. 

Világos, hogy aki megvett, majd felújított egy ingatlant, az keresni akar rajta, amikor eladja. De gondoljuk végig, hogy vajon ki lehet a potanciális vevője egy 45 nm-es, másfél szobás, 45.000.000 Ft-ért hirdetett belvárosi lakásnak?

  • Vidékról Bp-re költöző egyetemisták szülei? – Aligha. Ők bevállalják a hosszabb utazást és inkább olcsón vásárolnak.
  • Fiatal párok, első lakásvásárlók – Miből?
  • 30-40 közötti párok – Ők már lehet, hogy meg tudnák fizetni jó sok hitellel, de valószínűleg családalapításon gondolkodnak, így a másfél szoba kevés.
  • Egy családnak egyértelműen kicsi, tehát nem számíthatunk rájuk vevőként
  • Nyugdíjasok – Na ne vicceljünk.
  • Cégvezetők – Ők inkább nyugalomra vágynak, mint a zajos belvárosra, és valószínűleg nagyobb lakást szeretnének.
  • Külföldi “pénzes zsák” kínaiak, oroszok, stb. – Ők meg nem hülyék, hiszen valószínűleg nem lopták a pénzüket, és ha már Budapestre jönnek, pontosan tudják, hogy mit és hol éri meg megvenni.
Hacsak nincs Duna-panorámás lakásod, ne számíts arra, hogy "madarat" fogsz.

Hacsak nincs Duna-panorámás lakásod, ne számíts arra, hogy “madarat” fogsz.

A Lottónyerteseket, playboyokat, újgazdag ficsúrokat, vagyis “madarakat” nyugodtan kihagyhatjuk a számításból.

Tisztában vagyok velük, hogy minden eladó rájuk pályázik. De lássuk be, hogy az ilyen vevők száma eléggé korlátozott. Ráadásul mivel manapság tömegesen hirdetnek “kacsalábon forgó” lakásokat, így nekik aztán bőven van miből válogatniuk.

Ha hozzáadjuk, hogy a “Bulinegyed” jelenleg élhetetlen az ordítva hányó bulitúristák miatt, beláthatjuk, hogy szinte kizárólag a BEFEKTETŐ-re számíthatunk.

A lakásvásárlás oka

Budapesten a vásárlások közel 40%-ánál “Befeketetés” a motiváció. (DH Barométer, 2019 április)

 

A bérleti díjak nem képesek lépést tartani az árakkal

Amint a fenti ábra mutatja, a fővárosi kereslet majdnem 40%-át befektetők adják. De vajon még mindig megéri nekik lakást vásárolni Budapesten?

Az ingatlanok ára az egekbe szökött, és bár a bérleti díjak is emelkedtek, nem tudják a lépést tartani a lakásárakkal. Jelenleg ott tartunk, hogy hagyományos bérbeadással az említett, 45MFt értékű, másfél szobás lakásunk ára több, 23,4 (!!!) év alatt fog megtérülni.

Az áremelkedés kezdetén a megtérülés mindössze 12-13 év volt.

Mostanra már az Airbnb sem akkora üzlet

Itt van persze az Airbnb, mint alternatíva. Aki 2014-ben belevágott, mesés hozamokra tehetett szert. Hiszen kevesebb kisebb volt a konkurencia, tehát magasabb árat lehetett kérni vendégéjszakánként.

A 45 nm-es, másfél szobás belvárosi lakásunk ára harmadennyi, tehát 15MFt volt. Ha kiadtuk 2-4 főnek éjszakánként 14.000 Ft-ért, akkor 65%-os kihasználtság mellett akkor a befektetésünk 4,5 (!!!) év alatt megtérült. Ez éves 20% fölötti hozamot jelent, ami ingatlanpiaci befektetés esetén több, mint főnyeremény.

Az áremelkedés persze lerontotta a számokat, de még a mostani, 45MFt-os vételárral számolva is csak 13,5 évbe telik, mire visszajön a befektetett pénzünk.

Az összehasonlításból látszik, hogy az Airbnb még mindig jó üzlet. A spekulációs vásárlások tovább fújják az ingatlanbuborékot?

Az összehasonlításból látszik, hogy az Airbnb még mindig jó üzlet. A befektetői vásárlások tovább fújják az ingatlanbuborékot?

Így most a rövid távú kiadás hozza azt a megtérülést, ami korábban elvárható volt a hétköznapi lakáskiadástól. De a kamatkörnyezetet ismerve az Airbnb még mindig jó üzlet, hiszen bruttó 7% fölötti hozamra számíthatunk, ami a bankbetétek 0% körüli hozamához képest szép eredmény.

Tehát az apartmanozásban jártas befektetőkre még mindig számíthatunk vevőként. Azaz számíthatnánk, ha…

 

Az Airbnb-vel tele van a lakók hócipője. Nomeg a szálloda-iparé is…

Tehát az Airbnb egyrészt már nem akkora üzlet, mint korábban, bár az index tanulmánya szerint számok javulnak, ha nő az üzemméret, tehát ha nem csak 1, hanem több lakás kiadásáról van szó. Viszont az elmúlt években hatalmasat nőtt az Airbnb iparág, tehát az új belépőknek komoly konkurenciával kell számolniuk.

A szálloda ipar lobbitevékenysége szintén erősödik, hiszen nem nagyon tetszik nekik, hogy az apartmanozók az ő ügyfélkörüket nyúlják le, miközben egy rakás szabálynak és előírásnak nem kell megfelelniük.

Nagyobb problémát jelent az, hogy az önkormányzatok és a társasházak korlátozó szabályokat hoztak az Airbnb ellen. Például az üzemeléshez szükség van a lakóközösség hozzájárulására is.

Ahol még többségben vannak a lakók a befektetőkkel szemben, ezt az engedélyt elég nehéz beszerezni, hiszen senki nem szeret olyan házban lakni, ahol minden hajnalban részeg külföldi túristák dajdajoznak.

A lakóközösségek szabályokat hoznak az Airbnb ellen. De ezzel jelentősen csökken a lakásuk várható eladási ára.

A lakóközösségek szabályokat hoznak az Airbnb ellen. De ezzel jelentősen csökken a lakásuk várható eladási ára.

A lakók nyugalma fontos, de a tiltással kirúgják maguk alól a széket

Nemrég találkoztam egy idős hölggyel az V.kerületben. Van neki egy 120 nm-es, felújítandó lakása a Ferenciek terénél, és azt szeretné eladni. Az elképzelt ár potom 98MFt.

Azt is elmondta, hogy működik a házban több Airbnb egység is, és a lakóközösségnek tele van velük a puttonya. Büszkén mesélte, hogy a legutóbbi közgyűlésen megtiltották a működésüket az épületben.

Én meg felhomályosítottam, hogy az egyetlen lehetősége az eladásra az elképzelt ár közelében az lett volna, ha egy olyan befektető vásárolja meg a lakását, aki apartmanokat csinál belőle. Így viszont ha 70-80MFt közötti árat kap érte, azzal boldognak kéne lennie.

Hát nem lettünk barátok.

Mindig lesz olyan befektető, aki szívesen vásárol a belvárosban. De ő olcsón szeret vásárolni.
Hiszen nem az eladó két szép szeméért fizeti ki azt a zsák pénzt, hanem hogy ő keressen rajta. És lehet emiatt elhordani őt sokmindennek, de ha nem éri meg, akkor nem fog vásárolni és pont.

Vagyis ha alacsonyabb a várható megtérülés, alacsonyabb lesz a vételár.
És a számok makacs dolgok.

Az árazás fontosságáról ebben a cikkben írtam korábban.

 

Az államkötvény hozama emelkedik

A kormány 2019 júniustól bevezet egy új típusú, 5 éves lejáratú államkötvényt, aminek évente emelkedő hozama lesz, és az 5. évben eléri a 6%-os (!!!) hozamot. Továbbá emlegetnek kamatadó-mentességet is. (forrás: hirado.hu)

Ha valóban lesz ilyen állampapír, akkor annak a hozama magasan veri majd a hosszútávú bérbeadásból származó hozamot. És az Airbnb-t is, hiszen a fenti számolásban szereplő 7,38%-os hozam bruttó, még le kell vonnuk az adót és a működési költséget is.

“6%-os hozamot kapok a pénzemre állami garanciával, ráadásul úgy, hogy beteszem a pénzem, aztán hazamegyek sörözni, meg babgulyást főzni? Akkor vesződjön a hóhér az ingatlanbefektetésekkel.”

Emlékszel arra, hogy a Budapesti lakáspiacon a vásárlások közel 40%-a jelenleg befektetői vásárlás?

Csak egy kérdés maradt:

Mikor ébrednek fel a befektetők?

Ha a befektetők felébrednek, vajon kidurran az ingatlanbuborék?

Ha a befektetők felébrednek, vajon kidurran az ingatlanbuborék?

Az ingatlanbuborékból szökik a levegő

A gazdaság erősödik, a fizetések emelkednek, és az urbanizáció gyorsul, egyre többen szeretnének Budapestre költözni.

Az építőipar nem képes annyi új lakást előállítani, amennyire kereslet van, az Airbnb pedig tovább szűkítette a lakáskínálatot, így a túlkereslet lesz jellemző a lakáspiacon a közeljövőben is.

Azonnal lehasalna az ingatlanpiac ha az Airbnb csődbe menne, esetleg betiltanák, vagy komoly adóterhekkel súlytanák. De ilyesmiről nincs szó, hiszen a fapados turizmus hatalmas bevételeket hoz a vendéglátó iparnak, tehát a kormánynak nem érdeke bedönteni.

Bár számíthatunk kamatemelésre, de az MNB minden valószínűség szerint óvatos lesz és nem fogja bedönteni a lakáshitelek piacát.

A fentiek miatt azt gondolom, hogy magasak a lakásárak Budapesten, kidurranástól nem kell tartanunk.

De a lufi szelel.

A lakásárak Budapesten túlértékeltséget mutatnak

A lakásárak Budapesten túlértékeltséget mutatnak

A hétköznapi lakásvásárlók egyre kevésbé tudják megfizetni a magas árakat, a befektetőknek pedig egyre kevésbé lesz vonzó a lakáspiac a csökkenő megtérülés, és az alternatív befektetési lehetőségek hozamainak emelkedése következtében.

Ez várhatóan nem fogja összedönteni a piacot.

De ha a 40% befektető elszivárog a piacról, várhatóan lelassulnak a dolgok, és a piac (legalább) stagnálásba vált majd. Az ingatlanbuborék nem tud kialakulni, mert ereszt a szelep.

És mint tudjuk, ha nem durran ki, akkor nem is volt buborék…

 

 

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

 

 

4 hozzászólások
  1. Almafa
    Almafa says:

    Nagyon érdekes a cikked. Én, mint első lakás vásárló pont ettől szenvedünk a párommal. Tudnánk venni 25-40M között valami használtat a hitelekkel, hogy elinduljunk a családalapítással, de nem tudjuk érdemes-e bele vágni. Egyik helyen írják, hogy jön és várjunk míg máshol pont az ellenkezőjét mondják. Igazándiból árcsökkenésre nem számítunk, csak arra hogy az emelkedés majd idővel megáll. Szerinted merre fog elmozdulni ?

    Válasz
    • Mlinárik Márton
      Mlinárik Márton says:

      Annak ellenére, hogy 11 éve foglalkozom a Bp-i lakáspiaccal, biztosat sajnos nem tudok mondani. De ha olvasol a témában, láthatod, hogy a nálam nagyobb szaktekintélyek sem. A múltat elemzik, és igyekeznek “jósolni” a jövőre vonatkozóan. Én azt gondolom, hogy az árakat hajtó erő egyelőre kimerült. Még az őszi szezon adhat egy kis lökést, amikor az emberek visszajönnek a nyaralásból. De a júniusban bekövetkezett keresletcsökkenésnek minden valószínűséggel az új államkötvény bevezetése az oka, ami szépen elvonta a befektetői tőkét az ingatlanpiacról. Ezen kívül továbbra is fennmarad a lakáshiányos környezet, és az olcsó hitelkörnyezet és ennek a kombinációnak továbbra is felfelé kéne tolni az árakat. Viszont a fizetőképes kereslet szerintem elérte a határait, az emberek magasabb ingatlanárakat már nem fognak megfizetni.

      Ha viszont megnézzük, hogyan alakultak a lakásárak itthon, vagy a nyugati világban, azt a következtetést fogjuk tudni levonni, hogy mivel nem tudunk vissza menni az időben, a legjobb időpont a vásárlásra MOST van. Hiszen néhány rövidebb időszakot tekintve a lakásárak folyamatosan felfelé mentek.

      Úgyhogy én azt mondom, hogy a lakásárak nem fognak csökkeni, de az emelkedés megáll.
      Tanácsolni pedig azt tudom, hogy jól gondoljátok át, mennyi hitelt bírtok el, aztán vágjatok bele. És bízzatok magatokban, hogy képesek lesztek fizetni a törlesztőt. A jelenlegi tudásom szerint hosszú távon nem járhattok rosszul.

      Válasz

Válasz

Szeretne Ön is hozzászólni?
Regisztráljon ingyenesen!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük