Ingatlanárak alakulása 2020 – A korrekció éve jön!

Ingatlanárak 2020

Az ingatlanpiacról szóló írások általában óvatosan fogalmaznak. “Megállhat az ingatlanárak emelkedése…” vagy “Elképzelhető, hogy csökkenni fognak a lakásárak…”
De a helyzet az, hogy az árrobbanást mindig korrekció követi. (Bővebben lásd itt: az ingatlanpiac ciklusairól szóló cikkemben) Ráadásul az emelkedés fokozatos, az árzuhanás mindig drasztikus. Amikor ezt a cikket írom, minden jel arra utal, hogy az ingatlanárak 2020 -ban csökkenni fognak.

Persze nem mindenhol, és nem minden ingatlan esetén lesz ez igaz. A családi házas övezetek még tartják magukat, de a Budapest belvárosában jelentős lesz a visszaesés.

Rend szerint ilyenkor a vevők és az eladók is beparáznak.
Pedig nem kéne.
Egy lassuló piacon a vevők a párnába varrják a lóvét és ráfekszenek, nehogy elveszítsék azt. Pedig számukra itt a várva várt lehetőség, amikor végre nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezni, illetve újra lehet alkudni.

Az eladók meg reménykednek, hogy a jövő hónaptól majd újra az egekbe mennek majd az árak. Pedig még mindig jó áron szállhatnának ki, ha időben eszmélnének…

Az ingatlanárak 2020 -as alakulását a kereslethiány határozza meg – Budapesten az érdeklődések száma átlagban 8000-ről 5000-re esett vissza. Ez majdnem 40%-os csökkenés! A vidék még tartja magát, de ahogyan az árnövekedés Bp belvárosából indult, a lassulás jelei is itt tapasztalhatók először.

 

Az ingatlanárak 2020 -as csökkenésének közvetlen oka a “szuper államkötvény”

A befektetői vásárlások aránya Budapesten 45%. De ez a szám a teljes városra vonatkozik. Ha szűkítjük a belvárosra, akkor ez a szám valószínűleg magasabb lesz.

Legyen mondjuk 80%.

Hiszen ott működik az Airbnb (ami az árnövekedés egyik motorja volt), illetve ott vannak az egyetemek, bulihelyek, így mindig könnyen, és jobb áron adhatók ki, mint mondjuk egy Havanna lakótelepi panellakás.

A befektetők aránya 45%. Vajon-az-ingatlanpiac-2020-ban-is-ilyen-képet-mutat-majd.

A befektetők aránya 45%. Vajon-az-ingatlanpiac 2020 ban is ilyen képet mutat majd? (Forrás: Dh Barométer)

 

“Mi ezzel a gond?” Gondolják az eladók. Hiszen nekik végülis teljesen édesmindegy, hogy egy kínai befektető, vagy magyar kisnyugdíjas lesz a vevő, a lényeg, hogy jó sokat fizessen érte.

A probléma az emberi természetből fakadó kapzsisággal van, ami rend szerint anomáliákat, árfolyambuborékokat okoz a gazdaságban. És emiatt a kevésbé tájékozott, hozzá nem értő tömegek végül mindig megszívják. Ebben a cikkben írtunk részletesen az ingatlanpiaci buborékok kialakulásáról.

A kormány valószínűleg tudatosan próbálja lehűteni az ingatlanpiacot

Az ingatlanpiac reakciója az új államkötvényre

Az ingatlanpiac így reagál az új államkötvényre

Mivel Állambácsi nem teljesen hülye, látta, hogy az ingatlanárak irreális mértékben nőttek, és tudja, hogy nem lenne szabad túlpörgetni a motort, ezért kitalálta, hogyan dugja be a pumpát az ingatlanpiac küllői közé. Így június 1-jén megjelent a Magyar Állampapír Plusz.

A feltételeket hallva a következő kérdés merül fel minden befektető fejében:

Miért vállaljam az ingatlannal kapcsolatos összes hercehurcát, ha állami garanciával, kamatadó mentesen megkapom ugyanazt a hozamot?

HVG cikke szerint a művelet sikeres volt, hiszen nyár eleje óta csökken az érdeklődők száma

  • 20 és 30 Mft közötti lakások iránti kereslet majdnem 50%-kal
  • A 30-40 Mft kozotti 14%-kal
  • A 40-50 MFt-os lakásoknál pedig 10%-kal esett vissza június óta.
Tranzakciószám az ingatlanpiacon

Bár a szeptemberi tranzakciószám nem marad el az előző években megszokottól, de jól látszik a megtorpanás az előző hónapokban. A lendület megtört, és ez meghatározza majd az ingatlanárak 2020 -as alakulását (forrás: Dh Barométer)

 

A fizetőképes kereslet elérte a határait, ezért az ingatlanárak 2020 -ban már nem tudnak tovább nőni

5 éve még létezett olyan vevő, aki azért vett 10MFt-ért egy garzont, mert a gyerek egyetemre fog járni. Vagy egy fiatal pár összefogott és vettek 20-ért egy két szobás lakást. De mostanra a belvárosban a garzon 30Mft, a két szobás meg 45M.

Az a helyzet, hogy a BEFEKTETŐN kívül nincs olyan vevő, aki meg tudná fizetni ezeket az árakat. De vajon vásárol-e a befektető, ha nem kap megfelelő hozamot a pénzére? A válasz természetesen NEM.

A VI. VII. és VIII. kerület népességfogyása a legnagyobb. Az emberek eladják a belvárosi lakásaikat, amit az elmúlt években a befektetők vásároltak fel.

 

Hasonló helyzet alakul ki a lakáspiacon, mint 2008-ban. Csak az oka más.

2008 októberében a bankok befagyasztották a hitelek kihelyezését. Ezzel a vevők 80%-a egy csapásra eltűnt. (Biztos sokan emlékeznek még arra, hogy akkoriban akár nulla önerővel is lehetett lakáshoz jutni…)

Ugyanakkor a CHF árfolyama a forinthoz képest drasztikusan emelkedni kezdett, aminek eredménye az lett, hogy a jelzáloghitelesek menekülőre fogták, és nagy tömegben kerültek a piacra a devizahitellel terhelt ingatlanok. Tehát a kereslet drasztikus csökkenésével egyidejűleg nagy mértékben nőtt az eladó lakások száma. 

Az eredmény túlkínálat és recesszió volt.

A lakáskínálat nő, az árgörbe pedig stagnálásba váltott. Minden valószínűség szerint az ingatlanárak 2020-ban nem nőnek tovább.

Ha egy árucikkből sok van, de vevő nincs, akkor egyértelmű, hogy az árak csökkenni fognak.

Persze most nem valószínű, hogy világméretű válság alakul ki. De nézzük meg, hogy mi történik most:

  • A szuperállamkötvény a befektetői vásárlásokat jelentősen visszavetette.
  • Ugynakkor azok a befektetők, akik korábban bevásároltak, tömegesen jönnek a piacra és próbálják realizálni a hasznukat.

Az eredmény hasonló 2008-hoz. Drasztikusan csökken a vevők száma, miközben a kínálat a sokszorosára nő. Tehát az ingatlanárak 2020 -ban korrigálni fognak.

 

Az ingatlanárak 2020 -ban a családi házaknál és a nagyobb lakásoknál még kitartanak

A befektetők elmaradása elsősorban a belvárosi kerületeket sújtja. De ahogy az áremelkedés a belvárosból indult 2013 végén,  a korrekció is innen indul ki. Hiszen miért kerül egy kőbányai panel 30MFt-ba? Mivel a belváros megfizethetetlenné vált, de lakni azért kell valahol, a korábban a belvárosban nézelődő vevők tömegei fedezték fel, hogy nem is olyan rossz kőbányán lakni…

Illetve az állami támogatások (CSOK, falusi CSOK, Babaváró támogatás) mind a családosok vásárlásait segítik, akik pedig a nagyobb méretű ingatlanokat, és a családi házakat fogják keresni.

Tehát ezeknél az ingatlanoknál enyhébb korrekció várható, de az, hogy a piacon általában nő a kínálat és csökken a kereslet, itt is elakad majd az árnövekedés.

Az eladók és a vevők is kivárnak. Pedig nem kéne.

A leírtak alapján a vevők valószínűleg azt várják, hogy jövő tavasszal már újra 2012-es árszinteken lehet majd kacsalábon forgó palotákat venni, és emiatt elhalasztják a vásárlást. De ez sajnos nem így lesz.

Az eladók meg azt gondolják, hogy hülyeség, amit leírtam, mert egy másik cikkben meg azt olvasták, hogy idén is 20%-ot nőttek az árak. A gond csak az, hogy ez egyrészt a teljes országra vonatkozó adat. Másrészt a múlt. Én meg az ingatlanárak 2020 -as alakulásáról, és elsősorban a budapesti ingatlanpiacról beszélek.

A korrekció jönni fog, akár tetszik, akár nem.

A vevők várnak a vásárlással. Pedig az ingatlanárak 2020 -as alakulása lehetőség lesz nekik!

Ahogy már korábban említettem, valószínűleg nem lesz 2008-hoz hasonló világgazdasági összeomlás.

Viszont az állam továbbra is tolja a támogatásokat a vásárlók zsebébe, az új építésű lakások kínálata elapad, és az áfa változása miatt 2020 január 1-től az új lakások ára egyébként is 22%-kal lesz drágább. Látható, hogy marad még szufla az ingatlanpiacban.

Ha vevő vagy, és azt várod, hogy megint 10MFt lesz egy belvárosi garzon ára, akkor el kell, hogy keserítselek. De…

A 2020 -as ingatlanpiac újra a vevőknek áll majd

Ha jól akarsz járni, most vásárolj lakást! Most lehet alkudni, és jó vételeket találni!

Ha minden jól megy, már soha nem lesznek olyan olcsók a lakások, mint 10 évvel ezelőtt. Ahhoz, hogy ez megtörténjen, háború, kommunizmus, vagy természeti katasztrófa kéne. És azért hála istennek ezekre nem sok az esély mostanában.

A népesség növekszik, a gazdaság pörög, nő az infláció, minden drágul. Ráadásul az ország szép, nincs tornádó, cunami, és rengeteg ivóvizünk van, stb. Tehát a a visszaesés csak időleges lesz.

Hogy meddig tart majd, azt még nem tudjuk megmondani. De tény, hogy hosszú távon mindenképpen jobban jársz, ha van ingatlan vagyonod.

A következők miatt érdemes megfontolnod, hogy most lépj a piacra vevőként:

  • Nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezni
  • Mivel az eladók túláraznak, egyre több lakás “ragad majd be”, lesz miből válogatnod
  • Már nem kell licithelyzetekkel számolnod, újra az alku lesz a jellemző

 

Miért vegyek lakást, mikor itt a szuperállamkötvény?

Te is elhitted, hogy kolbászból van a kerítés, ugye? Nézd meg egy kicsit jobban a feltételeket, és gondold újra.

Ugyanis a MÁP nem infláció követő…

Lehet, hogy a szuperállamkötvény nem is olyan jó biznisz?

Lehet, hogy a szuperállamkötvény nem is olyan jó biznisz? Ha az infláció elszáll, a hozam lényegesen jobb, ha a hagyományos államkötvényben gondolkodunk. Vagy neadj’ isten ingatlanbefektetésben…

Mint mondtam, Állambácsi nem teljesen hülye. Ha azt gondoltad, hogy azért van szuperállamkötvény, hogy neked jó legyen, akkor most szólok, hogy tévedsz. A kormány tudja, hogy le kell hűteni a piacot, tehát bedob egy csalit, amivel elszipkázza a lóvét. Majd a pénzt elinflálja, és végül tulajdonképpen nem kapsz hozamot a pénzedre…

De a hírek arról szólnak, hogy alacsony az infláció, csupán 2,8%…

Aha…

1 Euro meg nemrég 336 Ft-ba került. Ha a forint gyengül, akkor  emelkedik az üzemanyag, a kenyér, a levegő… egyszóval MINDEN ára. Akkor vajon mekkora a valószínűsége annak, hogy az infláció ilyen alacsony marad?

1 Euro nem olyan régen 336 Ft-ba került. Vajon ez befolyásolja az ingatlanárak 2020 -as alakulását?

1 Euro nem olyan régen 336 Ft-ba került. Vajon ez befolyásolja az ingatlanárak 2020 -as alakulását?

És arról már ne is beszéljünk, hogy a kamatkörnyezet tartós alacsonyan tartása pénzbőséget, és előbb vagy utóbb “keresletvezérelt” inflációt okoz.

 

Az eladók pedig várják, hogy az ingatlanárak 2020 -ban tovább nőnek. És így rúgnak öngólt…

Az eladókról általában véve igaz, hogy túlárazzák a lakásukat. Ennek sok oka van, de a legfőbb az, hogy a hirdetési árak alapján lövik be a saját lakásuk árát.

Amit a lakáseladók gondolnak a saját lakásukról

Manapság a piac már a túlkínálat felé halad és az árak stagnálnak, sőt, sok esetben már csökkenni kezdtek. De néhány hónapja még normális volt, hogy a vevők licitálnak, és tapossák egymást egy egy jobb lakásért. Ezért az eladók reménykednek, mert hozzá vannak szokva, hogy minden évben 20-30%-kal nőnek az ingatlanárak. Szóval ha most nincs érdeklődés, az nem is olyan nagy baj, mert majd tavasszal újra beindulnak a dolgok…

A probléma az, hogy az ingatlanpiaci trendek nem hetekben vagy hónapokban mérhetők. Az áremelkedés 5 évig tartott. Az esés mindig gyorsabb, és drasztikusabb. Szóval a korrekció legyen mondjuk 1-2 év.

Tehát tavasszal nem lesz jobb.

De addig eltelik fél év… És az árak közben csökkennek.

Ebben a videóban bemutatjuk, hogyan viselkedik az átlagos eladó a lassuló piacon.

 

Az eladók későn eszmélnek. Egyelőre nem akarják elfogadni, hogy az általuk elképzelt árat már senki nem fogja megadni. De a remény hal meg utoljára, ezért várnak. És ezzel öngólt rúgnak…

Miért van az hogy 2013-tól 2019-ig a hülye is tudott lakást eladni?

Havonta 150 – 200 ügyfél keres meg minket, hogy mondjuk meg a lakása értékét. Tudod, hogy mit csinál a 80%-uk?

A legjobb tudásunk szerint kiszámoljuk neki a várható eladási árat, elküldjük neki. Az eladó pedig fogja magát, rátesz a várható árra 20-30%-ot, és piacra lép.

A vicc az, hogy az elmúlt években ez a stratégia működött, hiszen a “forró” piacon csak ki kellett várni, amíg a piac utól éri a ma még irreálisnak tűnő árat.

Ez azonban nem azért volt, mert a tulajdonos akkora ingatlanmogul. Hanem azért, mert a trend kedvezett neki.

Most viszont fordul a trend.

 

Szeretném leszögezni, hogy nem rémisztgetni akarom a lakástulajdonosokat. Ezért álljon itt jó nagy betűkkel a következő mondat:

A RECESSZIÓ IDEJÉN IS LEHET LAKÁST ELADNI, SŐT, MÉG JÓ ÁRAT IS LEHET KAPNI ÉRTE!!!

Viszont a jó eredményhez nem lesz elég a szokásos módszer, hogy a hasamra ütök, kitalálok egy árat, majd felteszek 1 db ingyenes, kép nélküli hirdetést az ingatlanrobot.hu-ra.

Ha valóban a legjobb árat akarod, ráadásul belátható időn belül, akkor szükséged lesz a következőkre:

  • Profi hirdetési anyag, hogy kitűnj a tömegből. Ugyanis a lassuló piacra a túlkínálat jellemző.
  • Vastag pénztárca, hogy akár 6 hónapig tudd finanszírozni a hirdetéseidet minden működő fórumon
  • Tárgyalástechnikai felkészültség, hogy a vevő zsebéből a maximumot tudd kiszedni az alku során
  • Gyors reakcióidő – csökkenő árak mellett nincs időd tökölni! Ha valóban komoly az eladási szándékod, lépj piacra minél gyorsabban, hogy időben ki tudj szállni!

És mindenek előtt a legfontosabb az lesz, hogy megfelelően árazz! Ebben a cikkben leírtam, hogyan hat a túlárazás a végső eladási árra. Olvass bele, meg fogsz lepődni.

De ha időben lépsz, még mindig jó árat kaphatsz az otthonodért, hiszen 2013-hoz képest Budapesten háromszorozódtak az árak. De ha húzod az időt, bizony rosszul járhatsz…

 

Eladnád a lakásodat, de nem tudod, hogy mennyit ér?
Fordulj hozzánk, segítünk!

 

 

 

 

 

0 hozzászólások

Válasz

Szeretne Ön is hozzászólni?
Regisztráljon ingyenesen!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük