Ingatlan adó – hogyan fizess kevesebbet, ha eladod a lakásodat?

,
ingatlan adó

Eladtam egy lakást. Hogy is van ez az ingatlan adó?

És hogyan lehetne megoldani hogy kevesebbet fizessek? Ezek azok a kérdések, amiknél az ingatlanosok 80%-a megbukik, pedig nekik ez lenne a szakmájuk. Csoda, hogy egy átlag eladó nem ismeri ki magát a lakáseladással kapcsolatos ingatlan adó szabályok között?

Adót fizetni ingatlan ELADÁS esetén kell

ingatlan eladás utáni adózás

Tudom, hogy akár illetéknek, járuléknak, vagy füstpénznek hívjuk, akkoris ugyanaz az eredmény: be kell fizetni, tehát akkor adó. De ha már szakmázunk, érdemes a dolgokat a nevén neveznünk, különben nem félreértés lesz a dologból.

  • Ha ingatlant adunk el: adót fizetünk.
  • Ha ingatlant vásárolunk, vagy más módon jutunk hozzá, vagyonszerzési illetéket fizetünk.

Ebben a cikkben most a lakáseladáskor fizetendő ingatlan adó témakörét tárgyaljuk.

Ha kíváncsi vagy az ingatlan-illeték szabàlyokra, kattints ide!

Adózási szabályok ingatlan eladás esetén

Ingatlan eladás után személyi jövedelem adót kell fizetni. Az adó mértéke 15%.

Ha a tulajdonos drágábban adja el a lakást mint amennyiért megvette, tehát NYERESÉGE van, adófizetési kötelezettsége keletkezik. Az adóalap mértéke az eltelt idő függvényében csökken.  A tulajdonos a szerzést követő 5. évben már nem köteles adót fizetni. Vigyázat! A szerzés éve 0. évnek számít!

Nézzünk meg egy konkrét lakáseladásról szóló példát!

ingatlan eladás utáni adózás kiszámítása

ingatlan eladás utáni adózás kiszámítása

 

A fenti szabályok magánszemélyre vonatkoznak, nem üzletszerű tevékenység esetén, ha abban gondolkozol, hogy rendszeresen adsz-veszel ingatlanokat, akkor mindenképpen fordulj könyvelőhöz!

Az adóalapból levonható:

  • a megszerzésre fordított összeg,
  • a megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (például megfizetett vagyonszerzési illeték),
  • az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (az ingatlan, értékét, állagát megóvó ráfordításokon felül az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítás, például a fűtés korszerűsítése, kerítés építése), és
  • az ingatlan  eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (például a hirdetések díja, illetve a közvetítői jutalék).

Tehát ha az előző példánál maradva 10 MFt a profitom, de fizettem az ingatlanközvetítőnek 1 MFt-ot, és fizettem 400 000 Ft vagyonszerzési illetéket, akkor ezt a két összeget levonhatom a hasznomból, és az adóalapom 8 600 000 Ft lesz.

Ha neadj’ isten olcsóbban sikerült eladni, mint amennyiért vettük a lakást, nem kell adót fizetni.

Hogyan lehet elkerülni az eladás után fizetendő ingatlan adót?

Természetesen aki ért az adó és ingatlan ügyekhez, valamint a jogszabályokhoz, találhat néhány kiskaput. A felsorolás és a tájékoztatás nem teljes körű, és nem tekintendő jogi és üzleti tanácsadásnak, csupán gondolatébresztőnek szánom.

Ha ingatlant adsz el, és adót kell fizetned, húzd az időt!

Tisztában vagyok vele, hogy lehetnek olyan szituációk, amikor az embernek nincs ideje, és azonnal el kell adni a lakást. De ha az eladó meg akarja úszni az adó befizetését az ingatlan eladás után, akkor érdemes húzni az időt, ameddig lehet.

Ha például 2015-ben vásárolt egy ingatlant, és 2019 augusztusában úgy dönt, hogy eladja, érdemes végig gondolni, hogy ki tudja-e még várni azt a 4 hónapot, ami az év végéig még hátra van, hiszen ha az eladás csak 2019-ben történik meg, akkor letelik az 5 év, és már nem kell adót fizetnie.

Közben ráadásul még az ingatlanpiac is vehet nekünk kedvező fordulatot, hiszen az árak folyamatosan változnak. Ha kíváncsi vagy, hogy merre alakulnak a lakásárak 2019-ben, kattints ide!

Köss előszerződést végleges adásvételi szerződés helyett

Ha az eladó mégis olyan vevővel találkozik, aki azonnal szerződni akar, vagy esetleg neki van szüksége azonnal némi pénzre, az előszerződés jelentheti a megoldást. Ez azt jelenti, hogy a felek szerződést kötnek arra, hogy majd egy későbbi időpontban adásvételi szerződést fognak kötni a szóban forgó ingatlanra. Akár foglalót is lehet átadni, sőt, akár birtokba is adható az ingatlan, amennyiben a vevő a teljes vételárat ügyvédi letétbe helyezi. 

A varázslat az, hogy az ingatlan adásvéli szerződést le kell jelenteni a NAV felé, valamint be kell adni a földhivatalba, hogy a tulajdonos változást bejegyezzék a tulajdoni lapon. Az előszerződés viszont nem kerül be a földhivatalba, és lejelenteni sem kell. Magyarul nem történik tulajdonos-váltás, így adót sem kell fizetni. Amikor lejár az ingatlan adó határideje, a felek újra összejönnek az ügyvédnél, és aláírják a végleges adásvételi szerződést, és ezzel lezárul az üzlet.

Az adófizetés csapdája

Az adófizetés csapdája – ne sétálj bele!

Kérj számlát, és őrizd meg!

Az ingatlan szerzésének és felújtásának költségei levonhatók az adóalapból. Tehát csökkentheted az ingatlan eladás utáni adófizetési kötelezettségedet, ha mindenről számlát kérsz, és megőrzöd azt, majd az adóbevallásban levonod a lakáseladáskor keletkezett profitodból a költségeidet. 

Ajándékozással vagy örökléssel szerzett ingatlan esetén gondolkozz előre

Ha az ajándékozás vagy öröklés egyenes ági rokonok között történik, akkor a szerzés után nem kell illetéket fizetni. Ha viszont 5 éven belül eladjuk, akkor adót kell fizetni az ingatlan eladása után. Mivel ilyenkor általában nem történik pénzmozgás, az ajándékozási szerződésből, illetve a hagyatéki végzésből ki szokták hagyni az ingatlan értékét, vagy hasraütésre beírnak valamit és pont. Ezzel nincs is semmi gond, addig, amíg úgy nem alakul az élet, hogy a lakást el kell adni. Amennyiben a szerzési érték nem állapítható meg, az ingatlan eladása után fizetendő adó alapja az eladási ár 25%-a lesz.

Magyarul ha ajándékozással szereztem egy ingatlant, amit 30MFt-ért adok el, akkor az adóalap 7,5MFt lesz, a befizetendő ingatlan adó pedig 1,125MFt.

Ha el akarjuk kerülni az adófizetést, jelöljünk meg magasabb szerzési értéket! Megtehetjük, hiszen egyenes ági rokonok esetén nincs illeték. 

Tehát ha pl az ajándékozási szerződésben 40MFt-ot jelölünk meg, majd 5 éven belül eladjuk a lakást 30-ért, akkor papíron veszteségünk van, tehát nem kell adót fizetni.

“Fekete kalapos” módszerek az ingatlan adó elkerülésére

A fekete kalap a western filmekben a rosszfiút jelentette, a jófiúnak pedig fehér kalapja volt. Tehát a “fekete kalapos” módszer olyan módszereket jelent, amiket az adóhatóság nem néz jó szemmel. Az alábbi három módszer jó erkölcsbe ütköző, és adócsalásnak minősül, de mégis ejtsünk szót róluk, hiszen bármikor előfordulhat, hogy az üzleti partnerünk bepróbálkozik nálunk valami ilyesmivel és akkor nem árt, ha képben vagyunk.

fekete kalapos módszerek az ingatlan adó elkerülésére

A fehér kalap a jófiút, a fekete a rosszfiút jelenti

Vásárolj lakást drágábban

Ha már előre tudod, hogy majd el szeretnéd adni a lakást 5 éven belül, megoldás lehet, ha a kialkudott árnál magasabb összeg kerül az adásvételi szerződésbe. 

Persze ez a megoldás akkor működik, ha az eladónál már lejárt az ingatlan adó kötelezettség határideje, illetve ha egy összegben, készpénzben történik a fizetés, és ha azonnal megtörténik a birtokba adás. 

Igaz, hogy a vásárláskíor vagyonszerzési illetéket kell fizetni, de az csak 4%-ot jelent. Az ingatlan adó eladáskor 15%, tehát ha a nyereség után nem adót, hanem illetéket fizetsz, 11% a zsebedben marad. Még az a veszély sem fenyeget, hogy az adóhatóságnak esetleg feltűnik a dolog, mert bár a vételár magas, de a vevő befizette utána a járulékot.

Vásárolj külön ingatlant és ingóságot

Ebben az esetben a felek külön szerződésbe foglalják az ingatlant, és a berendezést, és megbontják a vételárat. Pl.: A teljes vételár 30MFt, és azt megosztjuk 25MFt (ingatlan) és 5MFt (ingóság) részekre. Bár a használt berendezés eladás után szerzett jövedelem ugyanúgy adóköteles, mint az ingatlan eladásból származó, de amíg az ingatlan adásvételi szerződést jelenteni kell a hatóságnak, illetve be kell adni a földhivatalba, az ingóságról szóló szerződésről csak a felek tudnak.

Az eladónak be kellene vallania a berendezés eladásából származó jövedelmet is, de semmi nem történik, ha ezt elfelejti. Így milliónként 150 000 Ft-ot spórolunk eladóként. A vevő is jól jár, hiszen nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie a bútor vásárlás után, ő milliónként 40 000 Ft-ot takarít meg.

Add el a lakásodat olcsóbban

Az előző módszernek létezik egy drasztikusabb változtata is, amikor a felek megállapodnak abban, hogy az előre kialkudott vételár helyett egy alacsonyabb összeget írnak az adásvételi szerződésbe, a maradék pénz pedig “schwarzban” cserél gazdát. Ez szintén készpénzes vevőnél, és azonnali birtokba adás esetén tud működni, hiszen ha nem megy teljesedésbe azonnal az üzlet, és közbe jön valami probléma, akkor a fekete pénz már soha nem lesz meg.

A feleknek arra kell figyelniük, hogy az adóhatóság figyeli azokat az adásvételeket, ahol gyanúsan alacsony áron megy végbe a tranzakció és hivatalból értékbecslést rendelhetnek el. Ha kiderül a turpisság, be kell fizetni az elmaradt adót / illetéket, és még büntire is lehet számítani.

Ne használj illegális módszereket!

Újra szeretném hangsúlyozni, hogy nem javaslom, hogy illegális eszközökhöz nyúlj, hiszen megütheted a bokádat. A fenti leírás nem minősül tanácsadásnak, csupán tájékoztató jelleggel született. Mivel minden élethelyzet és ingatlan egyedi, ezért minden esetben javaslom, hogy keress fel minket, és tájékozódj a pontos lehetőségekről.


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

1 hozzászólás

Visszakövetés

  1. […] Az ingatlan eladás után történő adózás szabályairól itt olvashatsz bővebben. […]

Válasz

Szeretne Ön is hozzászólni?
Regisztráljon ingyenesen!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük