Hogyan áll most az ingatlan piac?

,

A budapesti számok arról tanúskodnak, hogy a tavalyi évhez hasonlóan élénk lakáspiaci forgalom várható 2017-ben. Az első negyedéves forgalom a legtöbb részpiacon elérte a tavalyi éves időarányos mértéket, ugyanakkor az árak terén csekély mérséklődés figyelhető meg. Na de miért?

A  GKI – Gazdaságkutató Zrt. – jelentése szerint a lakásvásárlásra és az építésre vonatkozó lakossági várakozások és a használt lakások várható áremelkedési üteme stagnálni kezdett, amely azt sugallja az ingatlanpiaci árak most vannak a csúcson.

Az ingatlancélú befektetés mindig is vonzó volt azok számára, akik hosszútávon akarták biztos helyen tudni megtakarításukat. Évtizedeken keresztül a bérbeadás kitűnő lehetőségnek bizonyult, ugyanakkor, néhány évvel ezelőtt az Airbnb megjelenésével bombaként robbant a piac. A gyorsan, könnyedén rövidtávra kiadható ingatlanok szállóvendégek részére még inkább felpörgette a hazai piacot, arra sarkalva minél többeket, hogy beszálljanak ebbe a virágzó üzletbe. Mostanra azonban úgy tűnik, nem csak az Airbnb célú vásárló kedv hagyott alább, hanem igazi tőkével rendelkezők száma is erősen megcsappant.

Az utóbbi években az oly népszerű alternatív befektetésként szolgáló biztosítók (pl. Questor) bedőlése is arra sarkalta a vagyonosabb befektetőket, hogy az ingatlanpiacba fektessék a tőkéjüket, mely a banki kamat (0,2) helyett évi 6%-kal kecsegtetett. Ahogyan az várható volt, a jelentősebb tőkeerővel rendelkező réteg idővel felvásárolt mindent amire képes lehetett. Tekintve, hogy azóta újabb tőkeerő nem keletkezett, így nagy biztonsággal előre vetíthető, hogy a vételárak a stagnálás irányába mutatnak.

Az árakat mindig a kereslet hajtja fel, ennek hiánya úgy tűnik megállítani látszik a további áremelkedést.

Természetesen csüggedni nem szabad, sőt! Ha rendelkezünk eladásra szánt ingatlannal, nagy valószínűséggel MOST tudod a legjobb áron eladni, ehhez elengedhetetlen, hogy tudd pontosan mennyit ér az lakásod.

 

Segítünk megállapítani a lakásod piaci értékét!!!

Küld el adataidat és kollégánk 48 órán belül felveszi Veled a kapcsolatot!

 

Adjuk el…! De mennyiért???

,
A lakáseladásnál az árazás kulcsfontosságú!

10 éve töltöm az életemet azzal, hogy segítek az embereknek lakásokat eladni. A tapasztalatom az hogy az eladóknak a legnagyobb nehézséget az ingatlan értékének megállapítása jelenti.

 

Közgazdaságtani alapfogalom, hogy egy áru értéke a kereslet és kínálat találkozási pontja.

Tegyük fel, van egy zsák krumplim, amire kitaláltam, hogy 1000 Ft-ért szertném eladni. A próbálkozásom sajnos minden bizonnyal hiábavaló lesz, ha a vevők csak 500 Ft-ot hajlandók adni egy zsák krumpliért.

Üldögélhetek hónapokig a standom mellett, nem lesz olyan vevő, akivel üzletet köthetnék. Lehet, hogy néhányan közel jönnek, kíváncsiskodva, hogy ugyan mi olyan extra ebben a krumpliban, hogy dupla annyiba kerül mint máshol, de pénzt senki nem fog adni a portékámért, mert elrugaszkodtam a piaci realitástól.

Talán 600-ért el lehetne még adni, de abban az esetben is nagyon meg kell tudnom magyarázni, hogy az én krumplimat mi különbözteti meg a másikétól.

 

Nincs ez másként a lakáspiacon sem.

Attól, hogy kitalálunk egy árat, amennyiért el szeretnénk adni a lakást, (mert ennyi a tartozásunk van, mert ennyibe kerül ami helyette vasarolni szeretnénk, mert ennyibe kerult nekünk, stb…)sajnos egyáltalán nem biztos hogy lesz olyan vevő, aki hajlandó ennyi pénzt adni érte!

Az eredmény

  • megnövekedett értékesítési idő (akár évek)
  • megnövekedett hirdetési költség (hiszen minél tovább hirdetjük, annál többet költünk rá)
  • ún. értékcsökkenési ciklus (egy vevő nem 2 nappal azelőtt kezdi nézni a lakáashirdetéseket, hogy megvásárolna valamit. Sokszor egy fél évig nézelődik, mielőtt elmegy megnézni az első lakást. Ha egy hirdetést 6 hónapja lát az oldalon, mit fog gondolni, mikor legközelebb elé kerül? EZT MÁR LÁTTAM… És már lapoz is tovább. A lakás hirdetésének “elfáradását” nevezzük értékcsökkenési ciklusnak.)
  • ahogy a tulajdonos hócipője idővel egyre inkább tele lesz, végül nem a legjobb hanem a következő ajánlatot fogja elfogadni, amivel rendszerint rengeteg pénzt veszít
  • nem a vevők versenyeznek a lakásért hanem a tulajdonos imádkozik a vevők kegyeiért. (A tárgyalástechnikában úgy nevezzük, hogy a tulaj nem tud a hatalom pozíciójából tárgyalni)
  • Felesleges idegeskedés, felesleges idő, felesleges energia

 

A legnagyobb hiba

A tulajdonosok legtöbbször ebbe a hibába esnek, mert vagy egyáltalán nem tájékozódnak az árakról, vagy a hirdetéseket veszik alapul, amikből viszont nem a piaci értéket látják, csupán azt, hogy mennyiért akarnak a tulajdonosok lakásokat eladni. A paradoxon az, hogy szinte CSAK olyan lakásokat látnak adott pillanatban, amik nincsenek eladva, tehát ezeknek az áraknak az ég világon semmi közük ahhoz, hogy a vevők mennyiért vennének…

A tudatos ügyfél értékbecslőt hív, hogy megtudja a lakás értékét. A logika nem rossz, csak annyi a bibi, hogy az értékbecslőnek soha nem kell érvényesítenie azt az árat, amit a papírra írt.

Azt az esetet, amikor alulárazzuk az árut, nem szükséges hosszasan tárgyalnunk. 

Hiszen világos, hogy ha a lakásunkat olcsóbban adjuk, mint amennyiért a vevők megvennék, bukni fogunk jó néhány milliót az üzleten.

Létfontosságú tehát, hogy a lakásunk eladásánál megfelelő forrásból szerezzük az információt.

 

Az árazás többé nem probléma!

A csapatunk majdnem 300 lakást ad el évente budapesten, így megfelelő tudással rendelkezünk, ahhoz, hogy valódi segítséget nyújtsunk ügyfeleinknek.

 

Segítünk megállapítani a lakásod piaci értékét !!!

 

A cikk írója:

Mlinárik Márton

Mlinárik Márton

Ingatlan48, Irodavezető

10 év talpasztalattal rendelkezem az ingatlanközvetítés területén. 4 évig dolgoztam a Duna House, 6 évig az Immo1 hálózatában. Voltam milliomos üzletkötő, franchise partnerként alapítottam és vezettem 4 ingatlanirodát, amelyek évről évre a hálózat legjobbjai voltak. Hiszem, hogy az ingatlanközvetítés egy nagyon szép szakma, amely az emberek segítéséről szól, de sajnos ezt itthon sokan nem így gondolják. Úgy döntöttem, hogy blogot írok, hogy változtassak az ingatlanközvetítők megítélésén.

Adó és illeték fizetése ingatlan adásvétel esetén

,

Mielőtt lakás eladásba vagy vásárlásba vágsz, érdemes tudnod, hogy az eladásnak és a vásárlásnak is költségei vannak. Ha van egy kereted, amiből vennél, vagy egy elképzelt összeg, mit az eladásból vársz, kellemetlen meglepetések érhetnek, ha nem számolsz Állambácsi pénzével.

 

Adó fizetése ingatlan eladás esetén

Ingatlan eladás után személyi jövedelem adót kell fizetni. Az adó mértéke 15%.

Ha a tulajdonos drágábban adja el a lakást mint amennyiért megvette, tehát NYERESÉGE van, adófizetési kötelezettsége keletkezik. Az adóalap mértéke az eltelt idő függvényében csökken.  A tulajdonos a szerzést követő 5. évben már nem köteles adót fizetni.

 

Példa:

Adófizetés ingatlan eladása után

 

Az adóalapból levonható:

  • a megszerzésre fordított összeg,
  • a megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (például megfizetett vagyonszerzési illeték),
  • az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (az ingatlan, értékét, állagát megóvó ráfordításokon felül az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítás, például a fűtés korszerűsítése, kerítés építése), és
  • az ingatlan  eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (például a hirdetések díja, illetve a közvetítői jutalék).

Tehát ha az előző példánál maradva 10 MFt a profitom, de fizettem az ingatlanközvetítőnek 1 MFt-ot, és fizettem 400 000 Ft vagyonszerzési illetéket, akkor ezt a két összeget levonhatom a hasznomból, és az adóalapom 8 600 000 Ft lesz.

Ha neadj’ isten olcsóbban sikerült eladni, mint amennyiért vettük a lakást, nem kell adót fizetni.

Ha érdekel, hogy hogyan tudsz spórolni az adófizetéssel, kattints ide!

Vagyonszerzési illeték ingatlanvásárlás esetén

Lakásvásárlás esetén a vételár 4%-ára tart igényt Állambácsi. Tehát ha 20 000 000 Ft-ért vettél egy lakást, akkor 800 000 Ft-ot kell majd befizetned.

Sokat nem kell várnod a csekkre, mert mikor adásvételi szerződés aláírása után a földhivatalba feljegyzik az adásvétel tényét, a NAV már írja is neked a levelet, hogy fizess. Ha az segítség neked, érdemes részletfizetést kérni.

 

Illeték kedvezmények

  • Cserét pótló kedvezmény – Ha egy éven belül eladtál és vásárolsz is, akkor csak az eladott lakás és a megvásárolt lakás ára közötti különbözet után kell fizetned, amennyiben az új lakás drágább. Ha olcsóbb lakást vettél, akkor nem kell fizetned. Ha előbb vásárolsz, és utána fogsz csak eladni, akkor jelezd a hatóság felé, hogy a régi lakásodat el kívánod adni, és felfüggesztik a fizetési kötelezettségedet.
  • Házastársak között illetékmentes az ingatlanvagyon átruházása
  • Egyenes ági rokonok között szintén nem kell illetéket fizetni
  • Telek vásárlás esetén nem kell fizetni, amennyiben 4 éven belül megkezdődik a lakóház építése
  • Új lakás vásárlása esetén 15 MFt-ig illetékmentes a vásárlás, 15MFt fölött pedig 4%-ot kell fizetni, de csak a 15MFt-ot meghaladó részre. Tehát ha 20MFt-ért veszel egy újépítésű lakást, akkor 5MFt után fogsz fizetni.
  • Első lakástulajdon megszerzése esetén 15MFt-ig 35 év alatt 50%-os kedvezmény jár.
  • Önkormányzati lakás megvásárlásakor szintén nem kell illetéket fizetni.

Ha érdekel, hogyan tudod elkerülni az illetékfizetést, kattints ide!

A fenti tájékoztatás nem teljeskörű, de a lényeg benne van. Minden esetben egyeztess ügyvéddel és könyvelővel, mielőtt belevágsz!

 

Segítünk eligazodni az adózás rejtelmeiben!

Küld el adataidat és kollégánk 48 órán belül felveszi Veled a kapcsolatot!

 

Ajánlat

Minden meghirdetett ingatlanra érkezhet néhány nem várt ajánlat, mert a vevő azt gondolja tehet egy merész próbát, hátha szerencséje lesz.
Fontos, hogy minden ajánlatot vegyünk komolyan és ne gondoljuk azt, hogy egy túl alacsony ajánlattal felesleges foglalkozni. Tegyünk ellenajánlatot, fogjunk alkuba!

Tanácsok

Jó tanács lakásbemutatás előtt!

Ha eltüntetjük a személyes jellegű tárgyakat, az érdeklődő sokkal jobban el tudja magát és bútorait képzelni a lakásban és akár sajátjaként tekinthet rá, ami máris egy plusz pont az eladás szempontjából.

Tippek

Mi lehet az oka, ha nem jönnek az érdeklődők az ingatlan után?

– nem reális az ingatlan ára
– nem megfelelő csatornán hirdetik
– nincs megfelelő szélességű körben hirdetik