Mi az az energetikai tanúsítvány?

,
Energetikai tanúsítvány

2012 január elseje óta minden ingatlan adásévételhez szükséges az energetikai tanúsítvány beszerzése. Ha nincsen meg, akkor a lakást nem lehet eladni, mert az adásvételi szerződéstben szerepelnie kell a tanúsítvány számának, különben a földhivatal elutasítja az új tuladjonjog bejegyzését. Magyarul ha nincs energetikai, akkor nincs eladás sem. A dokumentum beszerzése az eladó felelőssége.

 

Miért kell neked az energetikai tanúsítvány?

Az Európai Únió energetikai politikája szerint az 1980-as évektől kezdve növelni kell az épüeltek energiahatékonyságát. A mi éghajlanunkon a háztartások a teljes energiafogyasztás 45-50%-át használják fel, amiből 80% fűtésre és melegvíz előállításra, a többi pedig világításra és elektromos berendezések működtetésére fordítódik. A cél az, hogy a fogyasztást egyre inkább a megújuló energiaforrások irányában tolják el. Ha nincs komolyabb felújítás, akkor az energetikai tanúsítvány 10 évig érvénes.

 

Mire jó az energetikai tanúsítvány?

Tájékoztatást ad a lakás energetikai tulajdonságairól, és javaslatot tesz a fejlesztésre, amivel hatékonyságnövelés érhető el, vagyis elvileg alacsonyabb lehet a rezsi. Bár elképzelhető, hogy a kivitelezés költsége olyan magas lenne, hogy nem éri meg az egész. Az egész doksi tele van képletekkel, olyan mintha kínaiul lenne írva. Az egyetlen értelmes, halandó ember számára is érthető rész ez a bizonyos javaslat, illetve az alábbi színes skála:

 

Az energetikai skála:

energetikai tanúsítvány skála

energetikai tanúsítvány skála

 

A BB – vagyis “Közel nulla” (vagy magasabb) energiaigényre vonatkozó követelményeknek megfelelő” besorolás csakis megújuló energiaforrások használatával érhető el.

Szeretném felhívni a vevők figyelmét, hogy ha az energetikai tanúsítványban nem AA++ besorolás látható, attól még nem kell felrúgni az adásvételi szerződést. Magyarországon az átlagos besorolás GG., a budapesti a belvárosi házakban található földszinti, vagy padlásfödém alatti lakások besorolása általában HH, a felújítandó lakások besorolása pedig II kategóriába esik.

 

Árulod a lakásodat, de még nincs energetikai tanúsítványod?

Vedd fel velünk a kapcsolatot, és mi beszerezzük neked!

 

 

13 tipp, amivel felturbózhatod a lakásod értékét

,
homestaging

Az otthonod eladásához vezető út hosszúra nyúlhat. Tanuld meg, hogyan növeld a lakásod értékét a következő 13 tipp segítségével! 


Itt olvashatod az összefoglalót:

Karbantartás és gépészet

  1. Végezd el a lényeges javításokat
  2. Hívj szakembert, aki átnézi a lakást, hogy nincsenek-e rejtett hibák
  3. Ne feledkezz meg az általános karbantartásról

Esztétika

  1. Külső vonzerő
  2. Lomtalanítás
  3. “Mély” takarítás
  4. Fények
  5. Natúr, pasztel színek
  6. Szagok

Fejlesztések

  1. Világítótestek
  2. Takaros fürdőszoba
  3. Vonzó konyha
  4. A jövő

Vigyázz! Nem minden felújítás térül meg!

Ha arra készülsz, hogy eladd a lakásod, bizonyára érdekel, hogyan tudod minimális költségvetésből leginkább vonzóvá tenni a vevőid számára. Egy kis felújítás és átalakítás segít ebben, de csak akkor, ha tudod, mit csinálsz!

Ugyanis nem minden felújítási munkálat hoz azonos mértékű megterülést, illetve átlagosan 1 Ft befektetés mindössze 57 fillér megtérülést eredményez. Ezek a számok a remodeling.com 2018-as felmérésből származnak.

Hogy az elköltött összeg milyen eredményt hoz, nagyban fog függni attól, hogy milyen projektbe vágsz bele. Ugyanis amíg a garázskapu cseréje 1 Ft-ra 98 fillér hasznot eredményez, egy plusz szoba hozzáépítése csupán 48 fillért hoz. Természetesen ezek a munkálatok családi házakra vonatkoznak.

Nézzük tehát, mik a leghatékonyabb lakásfejlesztési munkálatok, amiket érdemes elvégezni az eladás előtt (Home staging)

Fontos megjegyezni, hogy néhány a felsoroltak közül nem fog közvetlenül hatni az eladási árra, viszont vonzóvá fogja tenni a lakásunkat a vevők számára.

3 részre osztottam a listát:

  1. karbantartás, és gépészet
  2. esztétika
  3. fejlesztés

Az alapokkal fogjuk kezdeni, és haladunk a drágább és összetettebb lehetőségek felé.

Karbantartás és gépészet

A karbantartás azokra a rutin feladatokra vonatkozik, amikkel a lakásodat jó állapotban tartod. (pl. ne legyen betörve az ablak)

A gépészet pedig azokat a berendezéseket jelenti, amik a lakás rendeltetésszerű használatához szükségesek. Ide tartoznak az elektromos vezetékek és szerelvények, vagy a fűtésrendszer.

1. Lényeges javítások

Hány éves a bojlered? És a kazán? Vagy az elektromos hálózat? Ezek a tényezők rendkívül lényegesek az ingatlaneladásnál.

Tételezzük fel, hogy a vevő nem hülye, és vagy látja, hogy a lakás gépészeti dolgai múzeumba valók, vagy szakembert hív, és átnézet mindent, mielőtt megveszi a lakást. Nagyon valószínű, hogy tekintélyes alkuval fog indítani, hiszen számol a felújítási költségekkel. De igazság szerint a vevők jelentős része egyszerűen nem fog reagálni a hirdetésedre, ha látszik, hogy komoly felújítási feladatokat kell a nyakába vennie. Hogy az áralku során az “erő pozíciójában” tudj maradni, legyél biztos abban, hogy a lakásod gépészetileg modern és működőképes.

2. Hívj szakembert, aki átnézi a lakást, hogy nincsenek-e rejtett hibák

Magyarországon ez nem divat. Legalábbis ami az eladókat illeti. A vevő persze általában szakembert hív és átnézeti a lakást, mielőtt egy életre eladósodik, vagy a megtakarítása jelentős részét költi el egy ingatlanra. Logikus, hiszen nem akar bakot lőni. Az eladó meg ilyenkor csak értetlenkedik, hiszen ő ott lakik 40 éve, és ezt gondolja: “Jó vót az úgy eddig, mit kötözködnek ezek?”. 

A másik véglet, mikor a tulaj szakember bevonása nélkül neki esik, és felújít veszettül, csak nem azt, amit kéne. Egy szakember átnézi az ingatlant a tetőtől az alapig, és feltárja azokat a hibákat, amiket sérülés, vagy az idő vas foga okozott, így tudni fogod, mivel kell foglalkoznod, és mivel nem. Illetve a szakember véleményét használhatod tárgyalástechnikai eszközként is, hiszen ha minden rendben van, és erről még papírt is tudsz mutatni, a vevő nehéz helyzetben lesz, ha alkudni akar…

3. Általános karbantartás

A karbantartás nem fogja emelni az ingatlan piaci értékét, de ha beázás van a plafonon, le van törve a kilincs, vagy szét van csúszva a parketta, az biztosan meg fogja nehezíteni a dolgodat. Mikor csiszoltattad és lakkoztattad utoljára a parkettát? Mikor mázoltad át az ablakot és az ajtókat? Az általános karbantartás megnöveli a berendezések élettartamát, és igaz, hogy költeni kell rájuk, de hosszú távon sokkal kevesebbe fognak kerülni, mintha cserélni kéne őket.

Esztétika

A lakásvásárlás olyan, mit egy randi – az első benyomás számít. Sokkal valószínűbb, hogy vonzó lesz a lakásod a vevők számára, ha elvégzel néhány kozmetikai javítást, és átalakítást.

4. Külső vonzerő

  • Fesd le / cseréld ki a bejárati ajtódat.
  • Nagy teljesítményű mosóval takarítsd le a kocsibeállódat, és a járdát. (Ezt akár egy bérház udvarán, vagy lépcsőházában is megteheted. Tudom, osztatlan közös, és hogy akkor az senkié. De vajon a vevőnek fog tetszeni, hogy évszázados moha borítja az udvart?)
  • Ha szükséges, fesd le a zsalugátereket, és az ablakokat is.
  • Vágd le a sövényt, gondozd a gyepet, szedd rendbe az ereszcsatornákat, és ültess virágokat az udvaron.

Még ha belvárosi társasházban laksz, akkor is érdemes a lakásodig vezető folyosó és lépcsőház részt kifesteni. Nem dob nagyot a költségeken, mert akár saját kezűleg is elvégezhető, de a vonzerőn mindenképpen javítani fog. Nem kell kertrendező céget felbérelned, hogy egy mesterművet csináljanak az udvarodból, csak gondoskodj róla, hogy tisztaság legyen és jól nézzen ki.

Az első benyomás nagyon fontos, ezért otthonod kívülről is vonzó kell, hogy legyen

5. Lomtalanítás

A takarítás és a lomtalanítás valószínűleg a legolcsóbb módja annak, hogy a lakásodat tágasabbá varázsold. Pakold el a cuccokat, amik túl személyesek (pl. családi fotók). Ez segíteni fog a vevőnek abban, hogy beleképzelje magát a térbe, és így nem szembesül azzal, hogy ez a te lakásod. Lehetőleg ne a garázsba, vagy a tárolóba zsúfolj be mindent, hiszen azt valószínűleg szeretné majd látni a vevőd. Bérelj egy raktárat néhány hónapra.

A lomtalanítás csodát tesz, használd ki az erejét!

6. “Mély” takarítás

Általában azt javasoljuk az eladóknak, hogy nagyon alaposan takarítsák ki a lakást, mielőtt piacra kerül. De ez nem a szokásos porszívózást jelenti. A mély takarítás nehéz munka. Például a fürdőben a kád/zuhanyzó sarkaiban, illetve a fugákban összegyűlik a vízkő, és a penész, és ettől elszíneződnek. A mély takarítás során ezeket a helyeket fogkefével (vagy más, erre alkalmas eszközzel) súrolják tisztára, amíg olyanok nem lesznek, mint az új. A szőnyegeket pedig gőztisztítással lehet újszerűvé varázsolni. A legjobb, ha keresel egy céget, aki vállal nagytakarítást, és profi ebben. Biztos lehetsz benne, hogy nem fognak kihagyni dolgokat, mint például az újlenyomatokat a szekrényajtón.

A “mély” tisztítás után minden úgy ragyog, mintha új lenne

7. Fény

A világítás egy otthont sokkal tágasabbá, és vonzóbba tehet, illetve bizonyított, hogy a sötét lakások hosszabb idő alatt, és alacsonyabb áron kelnek el. (írja a Realtor.com)

Szervezd a bemutatókat olyan időpontra, amikor a nap besüt a szobákba, nyisd ki a sötétítőket, és húzd el a függönyöket, mielőtt az érdeklődők megérkeznek. Kapcsold fel a lámpákat azokban a szobákban, amelyek kisebbek, vagy kicsi rajtuk az ablak. Dobd ki a régi villanykörtéidet, és szerelj be meleg, ragyogó fényű, új fényforrásokat.

8. Natúr, pasztell színekkel fess

A friss festés azonnal megnöveli a lakásod értékét. Válassz meleg, natúr színeket, péládul (bézs, törtfehér). A világos színektől nagyobbnak tűnik majd a lakás. Használhatsz kiegészítő színeket, hogy speciális hatást kölcsönözz.

Használj kiegészítő színeket hangsúlyozásra…

…de ne vidd túlzásba! A lényeg,hogy ne legyen megosztó!

9. Figyelj a szagokra!

Ázott kutya, macskaalom, pacalpörkölt, stb… Na ez az, amit nem akar érezni a vevő, ha lakásnézőbe megy. Gondoskodj róla, hogy nálad ne találkozzon ilyesmivel. Ne próbáld “eltakarni” a szagot, nem fog menni. Inkább szüntesd meg a forrását. A WC-frissítő nem jó, ahogyan az illatgyertya és a füstölő sem, mert te lehet, hogy kedveled a levendula vagy a eukaliptusz illatát, de lehet, hogy a vevőd nem!  A falak esetében a natúr színek a megfelelőek, nem lesz ez másképpen az illatok esetén sem. Törekedj a természetes, tiszta illatra. Nyisd ki az ablakot, szellőztess, szükség esetén használj beltéri légszűrőt.

Fejlesztések a lakásban

Végül ejtsünk néhány szót a költséghatékony fejlesztésekről, amik a piaci versenyben előnyhöz juttathatják a lakásodat. Azt szeretnéd, hogy a vevőid izgatottak legyenek a lakásod láttán, a modern világítótestek, és a fürdőszobai csecsebecsék jelentik a különbséget az “óóó…” és a “jóóó!!!” között. De azért vigyázz, ne ess túlzásba!

Mi a különbség a karbantartás és a fejlesztés között?
A fejlesztés emeli az értéket. A karbantartás megóv az értékcsökkenéstől.

Tegyük fe van egy 3 szobás lakásod a belvárosban, és a hasonló lakások 35 és 40 MFt között kelnek el 60 napon belül. A fejlesztések segítenek abban, hogy a lakásod a felső határ közelében keljen el. De ne költs túl sokat! A legcsilli-villibb felújítások sem fogják lehetővé tenni, hogy  a piacon elérhető maximum fölött add el a lakásodat.

10. Világítótestek

Szerelj fel figyelemfelkeltő lámpatesteket a főbb helyiségekbe! Ezeknek a látványos elemeknek köszönhetően többre fogják becsülni a vevők a lakásod értékét, és előnybe kerülsz a konkurens lakásokkal szemben. Ha az előszobában elhelyezel egy látványos darabot, az kialakítja az első benyomást, az étkező asztal felé szintén helyezhetsz egy szép csillárt. Ezek a kis költségvetésű fejlesztések javítják a lakásod megítélését.

Egy különleges csillár az étkező felett vonzza a figyelmet

11. Legyen takaros a fürdőszoba

Néhány filléres trükkel gondoskodhatsz arról hogy a jelenlegi fürdőszobádat a legjobb fényben tüntesd fel.

Cseréld le a régi csaptelepeket és a zuhanyfejet, modern, divatos darabokra. A mosdó pultot cseréld le márványra vagy gránitra. Nem mondom, hogy ezek az anyagok olcsók, de a hatás garantált, ezért megéri beruházni.

Ha felújított fürdőszobád van, akkor ezzel nem kell foglalkoznod, de ha mondjuk 10 éve nem foglalkoztál vele, akkor sokat tudnak segíteni ezek az apróságok abban, hogy megtaláld a megfelelő vevőt, és ő beleszeressen a lakásodba.

Néhány filléres apróság a fürdőben emeli a lakás értékét

12. Konyha

Ha a szekrényeid jó állapotban vannak, de kimentek a divatból, újjá varázsolhatod őket, ha lecseréled a fogantyúkat és csuklópántokat, és lecseréled, esetleg lefested az előlapokat.

A konyhai eszközöket cseréld rozsdamentes acélra (inox), ezzel a magas minőség hatását kelted. Hogy minimalizáld a költségeket, keress belépő-szintű, alap inox berendezéseket, keress leárazott, vagy szállítási sérült darabokat.

A konyhapult csere szintén hozzáadott értéket jelent, szintén ajánlatos grànitot, vagy más, jó minőségű anyagot hasznàlni. Ha viszont egy megsárgult, foltos, összekarcolt konyhapultod van, az nem biztos, hogy segít…

A konyha legyen újszerű, mintha soha nem használták volna!

13. A jövő

Növelheted az otthonod kifinomultságát úgy, hogy néhány intelligens eszközt, például wifi-kompatibilis termosztátot és/vagy ajtózárakat telepítesz. A Nest termosztát például automatikusan megtanulja a szokásaidat, és ennek megfelelően beállítja az otthoni hőmérsékletet. Az okos telefon működtetheti, már a hazaút során beállíthatod a kívánt hőmérsékletet.

Vagy itt van az August nevű okos zárrendszer, ami automatikusan nyitja a zárat, amikor egy belépésre jogosult személy közeledik, illetve bezárja azt, miután az illető távozik. Vendégeknek is adható engedély, és így nem kell fizikai kulcs, hogy nyitni-zárni tudják a lakás ajtaját.

Kb 200 000 Ft-ből az August és a Nest is megvásárolható, így a beruházás mértéke szintén elhanyagolható a lakás értékéhez képest.

Záró gondolatok

Remélem, hogy ez a kis összefoglaló hasznos volt, és segít majd eldönteni, hogy milyen munkákat végezz el, mielőtt eladnád a lakásodat. Ne feledd, hogy az általános karbantartás sok százezer forintot spórolhat neked, úgyhogy ne mulaszd el a tavaszi nagytakarítást! Illetve vedd figyelembe, hogy a legokosabb okos otthon sem fog maximális árat elérni, ha lukas a fürdőkád, vagy le van szakadva a konyhaajtó zsanérja. És hogy a sok lakás közül kitűnjön a tiéd, ne hagyd ki a fejlesztést, hidd el, meg fog térülni a befektetett pénz és munka!

 

Eladnád a lakásod, de nincs időd/energiád/pénzed, hogy a legtöbbet hozd ki belőle?
Keress minket, segítünk!

 

 

A lakásárak nem nőnek az égig?

,
A lakásárak nem nőnek az égig?

Mostanában sok megkeresést kapok ismerőseimtől, barátaimtól, ügyfeleimtől azzal kapcsolatban, vajon mit hoz a lakásárak alakulása, merrefelé tart az ingatlanpiac? Sok évvel ezelőtt egy tőzsdeklubon vettem részt, ahol az előadó, aki egy régi motoros volt már a témában, arra a kérdésre, hogy “Mi lesz a nyerő stratégia a következő időszakban?” a következőt válaszolta:

“Venni nem eladni.”

A vesszőket pedig mindenki tegye be oda, ahová neki tetszik…

Nem tudni, hogy mit merre tart a lakásárak alakulása?

Bizonytalan a lakásárak alakulása

Bizonytalan a lakásárak alakulása

Ha végigböngésszük a szakmai portálokat, azt látjuk, hogy minden szakértő mást jósol a jövőt tekintve. Ez pedig azért van, mert nem látszanak egyértelmű trendek. Úgy tűnik, hogy erejüket vesztik azok a hatások, amik eddig az áremelkedést okozták, ugyanakkor nincs olyan jel, ami az árak csökkenését jelezné előre.

Update: 2019 júniusában berántotta a kéziféket az ingatlanpiac! Itt a vége? Ebből a cikkből megtudhatod!

 

Nézzük, hogy mi okozta eddig az ingatlan árak emelkedését:

 

  1. A nagy emelkedést megelőzte a válság, amikor általános negatív hangulat uralkodott az ingatlanpiacon.

    A lakásárak csökkenése

    A lakásárak csökkenése

    A főcímek nem szóltak másról, mint ÖSSZEOMLÁSról, ÁRZUHANÁSról, PÁNIKról. Ezért aztán az is elhalasztotta a lakásvásárlást, akinek egyébként igénye lett volna, és mindenki a párnába dugta a kis pénzét. Majd 2013 végén egyszer csak elvonultak a viharfelhők, és a lakásárak csökkenése megállt. Mivel a válság 2008-ban kezdődött, volt egy hatalmas “vevőtömeg”, aki 5 éve halasztotta a lakásvásárlást, majd ezek a vevők egyszerre özönlöttek a piacra. Tehát az árnövekedés (kezdeti szakasza legalábbis) nem volt más, mint visszarendeződés. Ez a hatás mostanra kifújt, már nem fűti az árakat.

  2. Alacsony kamatok, olcsó hitel.

    A lakásárak alakulása nagy mértékben függ a finanszírozási lehetősek alakulásától. A válság során a devizahitelek miatt sokan megégették magukat, ezért a hitelfelvételi kedv is a béka feneke alá esett, és a bankok is megszigorították a hitelfelvételt, és igyekeztek szabadulni a rossz minőségű hitelállománytól.
    Ez hellyel közzel sikerült is néhány év alatt, de aztán ott álltak a bankok, hogy “Helló! Abból élünk, hogy hitelkamatot szedünk, és ha nincs aki hitelt vegyen fel, az nem nagyon jó nekünk… Mit is kéne csinálni ahhoz, hogy újra vegyenek fel hitelt?” És rájöttek, hogy mint a jó pecás, be kell etetni! Olcsó hitelt a népnek!

    Jön az újabb hiteles válság?

    És amikor már mindenki jól behiteleződött, akkor emeljük kamatokat az egekbe! Persze, ez vicc, és túlzás is, hiszen rengeteg fundamentum befolyásolja a hitelkamatokat, például a jegybanki alapkamat, illetve a forint gyengülése az euróval szemben. De a végeredmény ugyanaz. Az elmúlt hónapokban folyamatosan emelkednek a hitelkamatok, és a drágul a finanszírozás, ami keresletcsökkenést okoz. Ha pedig valamit kevesebben keresnek a piacon, akkor annak az ára esni fog.

  3. Quaestor, Budacash és AirBnB.

    Nagyjából a válság utáni felhők elvonulása és az árak megtáltosodása közepette történt, hogy az alternatív befektetési lehetőségek sorra becsődöltek.
    Ha valaki nem volt károsult, az is hallotta a botrányt, tehát ezek után a magyar ember, aki egyébként is szinte kizárólag ingatlanban képes gondolkodni ha befektetésről van szó, a tőzsde-bizniszre csak annyit mondott “Atomkraft, nein danke…”.  De azóta eltelt néhány év, és a tőzsde-botrányok lecsendesedtek, és a pénzpiacokról származó tőkét már felszívta az ingatlanpiac, így a lakásárak alakulása mostanra már más tényezők szerint történik.

  4. Budapest jó befektetési célpont a nyugati világ és a kínaiak szerint.

    A kínaiak szívesen vásárolnak budapesti ingatlant

    A kínaiak szívesen vásárolnak budapesti ingatlant

    Ez még mindig így van a híradások szerint. 2014-ben bizonyára ez igaz is volt, ismerve az akkori árszínvonalat. De azóta sok kerületben megháromszorozódtak az árak, így ha nem is mondhatjuk hogy rossz üzlet Budapesten lakást venni, korántsem olyan vonzóak a számok, mint korábban.

  5. CSOK

    Bár ez a finanszírozási mód inkább az új építésű lakások piacára hat, közvetve kiahatással van a használt lakáspiacra is, hiszen ha az új ára felmegy, azt egyre többen nem tudják majd megfizetni, és a használt lakások felé fordulnak, így ott is nőni fog az ár. Ezen kívül az állami támogatás ugyanúgy hat a lakásárak alakulására, mint az olcsó hitel. Ha könnyebb finanszírozáshoz jutni, és több pénz van a piacon, akkor az árak emelkedése elkerülhetetlen.

  6. Airbnb

    Magyarországon 2010 környékén kezdett működni, és mára 10.500 szálláshely van, csak Budapesten. 2015 óta megduplázódott a lakás-hotelek száma.

    Persze nem minden ingatlan esetében működik a dolog, az Airbnb a belvárosra koncentrálódik, és azért olyan népszerű, mert a hosszú távú kiadásból származó jövedelemnek nagyjából a dupláját – háromszorosát lehet vele realizálni. Ezért aztán drasztikusan nőtt a kereslet a belvárosi lakások iránt, és így az árak az egekbe szöktek. Nagyjából arról van szó, hogy a hétköznapi emberek hozzáférést kaptak a szállódák mézesbödönéhez.

    A következő években viszont már nem tudja majd úgy fűteni az árakat az Airbnb, ahogy eddig, hiszen ha úgy döntünk, hogy belevágunk ebbe a vállalkozásba, a csillagászati árak mellett számos egyéb akadállyal is meg kell küzdenünk.

    • Parkolóhely megváltása – ha egy lakást a tulajdonosa szálláshelyként kíván üzemeltetni, 1,5MFt-os “büntit” kell befizetnie, és természetesen nem ettől még nem lesz parkolóhely a lakáshoz. 
    • Számos kerületben közgyűlési határozat szükséges az engedély beszerzéséhez – Mivel a belvárosban élők egyre nehezebben tolerálják a hajnalig bulizó angol legénybúcsús társaságokat, ezért számos lakóközösség szabályokat hozott ellene. A közgyűlési határozatot beszerezni pedig igen nehéz.
    • A hatóság és az Airbnb viszonya – Mivel a fekete gazdaság melegágyának tekintik, a hatóságok folyton ostromolják az Airbnb-t, hogy adjon ki adatokat a felhasználóiról. Mivel ők ezt eddig megtagadták, számos városban, (pl. Barcelonaban, Prágában, Bécsben) már korlátozásokat vezettek be az Airbnb-vel szemben. Ez minden valószínűség szerint Budapesten is meg fog történni.
    • Erős konkurencia – mivel nagy mértékben nőtt a lakáshotelek száma, a verseny is erősödik, és ahhoz, hogy a szálláshely “kelendő” legyen, szálloda-szintű felújítás szükséges. 
    • Épülő hotelek – a belvárosban számos új hotel épül, amelyeknek a befejezését 2019-re ígérik, így a kínálati oldalon komoly bővülés várható.
  7. 5% lakásáfa

    Hogy a válságból kihúzza a gazdaságot, állambácsi úgy döntött, hogy jelentős kedvezményt ad. Hiszen ha beindul az épitőipar, az a gazdaság egészére serkentőleg hat. Józan paraszti ésszel azt gondolnánk, hogy ha a lakás árának áfa tartlama csökken, akkor olcsóbban lehet majd lakáshoz jutni. De a valóság az, hogy az építtető nem csökkenti a vételárat, hanem zsebre teszi a kedvezményt, mint többlet hasznot. Igaz, ettől még nem is drágultak a lakások.

    A lakásáfa-kedvezmény fellendítette az építkezéseket

    A lakásáfa-kedvezmény fellendítette az építkezéseket

    Arra viszont senki nem gondolt, hogy mivel 2008 és 2013 között nem voltak nagyobb építkezések, a munkások nem tudtak elég pènzt keresni, ezért fogtàk magukat és elmentek külföldre. Mivel rövid idő alatt rengeteg építkezés indult, hamar munkaerő hiàny alakult ki. Illetve szintén senki nem gondolná, hogy az építőanyag, mint pl a homok hiánycikk lehet. Hiszen homok annyi van a sivatagban, mint a tenger… Igen, de a sivatagi homok olyan apró szemű, mint a liszt, és nem lehet építkezésre használni. 

    Szóval rövid idő alatt nem csak munkaerőhiánnyal, hanem építőanyag hiánnyal is szembe találták magukat a beruházók. Emiatt az építési költségek az egekbe szöktek, és egyszerűen muszáj volt árat emelni, ha be akarják fejezni az elkezdett épületeket. Tehát a lakásáfa engedmény végeredményben áremelkedést okozott. Ebből látható, hogy a lakásárak alakulása összefügg az építőanyag és munkaerő árának alakulásával.

    Majd közeledett a 2019 dec.31-es határidő, amikor az áfa 5%-ról visszaáll 27%-ra. Ez annyit jelentett volna a gyakorlatban, hogy 2020 jan. 1-jén 22%-kal drágulnak a lakások. És bizony komoly vitatkozásokra adott volna okot, hiszen ezt a különbözetet sem a vevő, sem az eladó nem akarta volna lenyelni. Ezért aztán az építkezèseken elkezdődött a kapkodás, aminek soha nem lesz jó vége.

    2020 januar 1-je tovàbbi áremelkedést eredményezett volna, egyrészt az új lakások áfája, másrészt az építési kedv erőteljes visszaesése miatt. És ez magával húzta volna a használt lakás piacot is, hiszen aki nem tud új lakast venni, az a használt lakást akar majd, így ott is megemelkedik a kereslet, és nő az ár.

    Aztàn 2018 novemberében megszületett a döntés: A kedvezményes Áfa marad 2023-ig, igaz, csak azokban az esetekben, ahol 2018 nov.1-jen már megvolt az építési engedély. Ez annyit jelent, hogy áremelkedés nem lesz, a kínálat csökkenés pedig időben eltolodik. Az építtetők pedig megnyugodhatnak, hogy nem kell kapkodniuk.

Az ingatlanpiac történelme nem ismétli önmagát, de rímel…

Az ingatlanpiac történelme nem ismétli önmagát... De rímel!

A korábbi évek tapasztalata szerint a lakásárak alakulása 8-10 éves ciklusok szerint változik. Jelenleg egy 2014-től tartó emelkedésben vagyunk, tehát 4 év telt el az aktuális ciklusból. Az ingatlanpiaci ciklusokról itt olvashatsz bővebben.

Ha igaz Mark Twain általam sokat idézett mondása, ami szerint  “A történelem nem ismétli önmagát, de rímel”, akkor további 4-6 jó évvel számolhatunk, mire az ingatlanpiac legközelebb összeomlik. Felsoroltunk összesen 7 árgerjesztő körülményt, amiből 4-ből mostanra kifogyni látszik a szufla. A hitelek még mindig olcsónak mondhatók, a CSOK-kal pedig továbbra is erőteljesen operál a kormány, és az Airbnb sem tervezi, hogy csődöt jelent.

 

A kérdés az, hogy vajon megmaradt “árgerjesztő” hatások elegendőek lesznek-e ahhoz, hogy tovább emeljék az árakat, vagy 2019-ben beköszönt a konszolidálódás időszaka, és megindul a lakásárak csökkenése?

 

4, filléres tipp amellyel milliókat nyerhetsz [Esettanulmány]

, ,

3 óra home staging = 30%-kal több kattintás, több érdeklődő.

Egy ügyfelünk – hívjuk Zsuzsinak – megkeresett bennünket, hogy eladná a lakását. Megnéztem, a lakás jó adottságú, közepesen felújított volt, prémium megbízást kötöttünk.

A 2 hónap elteltével, elemezve a statisztikákat, láttam, hogy van ugyan érdeklődés, (31 megkeresés, és 12 bemutató) mégis szerettem volna jobban felpörgetni az értékesítést. Azt javasoltam Zsuzsinak, hogy alkalmazzuk a lakásfelkészítés (home staging) eszköztárát is.

Mivel maximálisan bízott szakértelmemben, rövidesen el is készültünk a lakás kicsinosításával. Újrafotóztuk, szórólapoztunk, táblát tettünk ki, és 22 oldalon hirdettük az internetes portálokon.

Nem szeretnénk azt sugallni, hogy a home staging mindenkinek megy, és azt sem, hogy univerzális megoldás bármely esetben, azonban hatása vitathatatlan:

 

Eladva 48 napon belül!

48 napon belül sikerült értékesíteni az amúgy a visszajelzések alapján kissé sötét, magasföldszinti lakást. 30%-kal több kattintást, érdeklődőt értünk el a hívogatóbb fotóknak köszönhetően és bemutatókor is sokkal jobb visszajelzéseket kaptunk, mint a lakásfelkészítés előtt.

Óriási különbség lehet aközött is, ha saját magunk próbálkozunk lakásunk értékesítéssel,vagy ingatlanszakértőt bízunk meg (erről itt olvashatsz bővebben)… de! Ahhoz, hogy lakásunkat jobb, kellemesebb, eladhatóbb állapotba hozzuk, elegendő lehet néhány alapvető trükköt bevetnünk. Persze ha magunk vágunk bele a lakáscsinosításba, akkor is költhetünk néhány ezer, vagy akár néhány százezer forintot is. Hölgyeim, ugye ismerik az IKEA- effektust, ahonnan sosem lehet üres kézzel távozni… Hát így van ez a lakásfelkészítéssel is.

Hogy ne szaladjunk el a büdzsével érdemes megvizsgálni, mennyit kell befektetnem, hogy gyorsan és sikeres adjam el a lakást? Megéri egyáltalán?

Ha komolyabb, felújítással vagy átalakítással kombinált lakásfelkészítésre van szükségünk, ne vágjunk bele egyedül. Ezzel ugyan sokkal magasabb szintre emelhetjük az ingatlan eredeti funkcióit, és olyan értéknövekményt érhetünk el, ami akár milliós nagyságrendeket is elérhet, és a beruházás eredményeképpen az árban jelentős növekedést generálhat. Ehhez azonban kérjük ingatlanszakértő és/vagy lakberendező segítségét.

Részletesebben itt olvashat a home staging mibenlétéről.

Fotó: Pinterest

Nézzük, mi az 4 dolog, amivel biztosan nem nyúlunk mellé:

  1. Tisztaság
  2. Rend, kellemes illatok
  3. Világos, átlátható terek
  4. Hangulatos, egyszerű megjelenés

Rend a lelke mindennek

Korábban már írtunk róla, miért fontos, hogy rend legyen a lakásban .

Te melyik képpel ellátott hirdetésre kattintanál?  Melyiket néznéd/ vennéd meg szívesebben?

Fotó: Pinterest

Ki a bútorokkal, de ne minddel!

Ez lehet, hogy első hallásra nagyon hajmeresztő, de a nagy, robosztus bútorokat el lehet adni, kisebbekre cserélni.

Semmiképp se ürítsük ki a lakást, akkor, sem ha nem élünk benne.  A home staging egyik alapvető célja ugyanis az, hogy a potenciális vevőnek, bérlőknek segítsen elképzelni, hogyan fognak élni a lakásban vagy családi házban.  Ezt sem a túlzsúfolt, rendetlen, sem az üres lakásban nem tudják megtenni.

Akkor hová tegyük a rengeteg cuccunkat?

Tapasztalatból mondom, kevesebb holmival, sokkal jobb lesz az életünk, nem csak sikeresebb a lakáseladásunk.

Ajánlott irodalom a rendrakás szakértőjének könyve.  Aki megfogadja tanácsait, nemcsak otthonában, de saját életében is felszámolhatja a káoszt és a rendetlenséget. A KonMari néven elhíresült egyszerű módszerrel mindenki számára elérhető lesz a rendezett otthon, az átlátható tárolás és a hétköznapi tiszta öröm.

Teremtsünk kellemes hangulatot!

A két kép közötti különbség  5500 Ft-ba került.

Színek használata

Érdemes odafigyelni, hogy a kisebb­nagyobb felületek színei passzoljanak egymáshoz, így tehát a falszín a parkettával, a bútorokkal, de a függönnyel is. A mintákkal sem árt óvatosan bánni, nehogy túl giccses hatást érjünk el. Persze ez nem jelenti, hogy nem lehet mintás a függöny, csak hogy stílusban és színben is kellemes, barátságos összképet adjanak a helyiségek.

Használjunk kellemesebb, megnyugtató, pasztell színeket a hálószobában, gyerekszobában. Az élénkebb, energiát adó színek pedig jól jönnek a nappaliban és dolgozószobában, fürdőszobában.

Funkció szerint

Érdemes bemutatni a szobák lehetséges funkcióit a megfelelő bútorokkal, elrendezéssel.  Néhány kellemes illatú gyertyával, nem csak illatossá tehetjük otthonunkat, de dekorációnak is használhatjuk őket. Egy stílusos óra, ízléses ágytakaró, pár különleges díszpárna, esetleg néhány jól elhelyezett kép sokat dobhat a helyiségek hangulatán.

A bemutatott lakás 55 nm-es, külön nyíló 1+1 szobás, K-Ny-i tájolású, jó állapotú.

A rend és tisztaság adott volt így 3 óra alatt, 40.000.- forintból, 1 kölcsön kanapéval otthonossá, barátságossá tettük, újra fotóztuk.

 

Ha érdekelnek a további részletek, vagy gondolkodsz, ingatlanod eladásán vedd fel velünk a kapcsolatot!

 

 

Ezt kérdezitek tőlünk a leggyakrabban – GY.I.K.

,
ingatlan48; ingatlan; lakás; lakáseladás; eladjukalakasod;

Miért bízzak meg ingatlanközvetítőt?

úgy érzed, hogy egyedül is boldogulsz, megvan a tudásod, időd és pénzed ahhoz, hogy a maximális árat érvényesítsd, tudsz fotózni, szöveget írni, ártárgyalni, értesz a home staginghez, akkor ne bízz meg ingatlanost.

Az autódat is meg tudod javítani otthon, sőt, a lakásfelújításodat is meg tudod csinálni egyedül is. Csak egy kis utánajárás és gyakorlás kell hozzá, a youtube-on mindent megtalálsz. Aztán vagy sikerül, vagy nem.

Vagy dönthetsz úgy, hogy neked megvan a saját feladatod, munkád, családod, életed, és nem akarod magad kőművessé, autószerelővé, vagy ingatlanértékesítővé képezni, és akkor hívhatsz szakembert.

Érdemes tudnod, hogy a tapasztalatunk szerint az eladók jó része, aki egyedül értékesíti az ingatlanát, kb. 10%-kal alacsonyabb árat tud érvényesíteni, mintha profi segítséget venne igénybe. Ennek oka, hogy az árak növekedése magával hozta azt is hogy a vevők sokkal tájékozottabbak, ügyesebbek, hiszen mire megtalálják az “igazit” már számtalan lakástulajdonossal tárgyaltak. Az eladók viszont általában idő, energia és pénz hiányában nem végzik el a “házifeladatukat”…

Miért pont titeket bízzalak meg a lakásom eladásával?

Nem mondom, hogy minket bízz meg.

Csak azt kérem, hogy adj nekünk lehetőséget, és tapasztalni fogod a különbséget. Több mint 10 évnyi tapasztalatunk van a budapesti ingatlanpiacon, és majdnem 1000 eladott ingatlan van a hátunk mögött. Ugyanakkor nem a “nagy számok törvénye” szerint dolgozunk.


Kevés ingatlannal foglalkozunk, kevés ügyfelünk van egyszerre.De éppen ezértminden megbízásunkat maximális odafigyeléssel kezeljük, hiszen bevételünk többsége az elégedett ügyfelek ajánlásából származik, ergo ha nem adunk el, nem lesz mit ennünk.

Nézz meg minket, aztán döntsd el, hogy nálunk lesz jó kezekben a legnagyobb vagyontárgyad eladásának ügye, vagy másnál. Ha úgy döntesz, másra bízod a dolgot, akkor még mindig lehetünk egy jó alternatíva a számodra. Ha viszont ránk bízod, garantáljuk, hogy ha van olyan vevő a piacon, aki olyan lakást venne, mint a tiéd, és a pénze is megvan rá, akkor mi megtaláljuk őt!

Mi van, ha nem azt kapom, amit ígértetek?

Ha úgy érzed, hogy nem végezzük megfelelően a munkánkat, ha nem hoztunk neked legalább a minimális értékesítési árnak megfelelő ajánlatot, vagy olyat, amit írásban elfogadtál, akkor bármikor felmondhatod a megbízási szerződést.

Egy szóval nincs kockázatod.

A kockázat a miénk, hiszen ha felmondod a megbízásunkat, minden idő, energia és pénz, amit a lakásod eladásába fektettünk, a mi veszteségünk lesz.

Kizárólagos (Prémium), vagy nem kizárólagos megbízás?

Azok az eladók, akik 25 ingatlanközvetítőt bíznak meg az értékesítéssel, azt gondolják, hogy “most a város minden ingatlanosa az én lakásomra keresi a vevőt”.

De ez valójában nem így van!
Képzeld el hogy elromlott az autód, és kiviszed a garázssorra, ahol egymás mellett 3 autószerelő működik. Kihívod mindhárom mestert, és a következőt mondod nekik: “Uraim, akkor ez lenne a feladat. De csak annak fogok fizetni, aki először elkészül vele!”
A kérdés: Hányan fognak hozzá a javításhoz?

Amikor 25 ingatlanost bízol meg, akkor tulajdonképpen ezt várod. Aztán csodálkozol, hogy nem történik semmi.

Egy ingatlan értékesítés során az ingatlanos az alábbi munkákat végzi el azért, hogy minél gyorsabban, minél jobb áron adja el a rábízott ingatlant:

  • alaprajzkészítés
  • földhivatali ellenőrzés
  • home staging vagy minimális rendezgetés az eladandó lakásban
  • profi fotózás, fotós utómunkák
  • az ingatlan hirdetés szövegének megírása
  • az eladó ingatlan adatainak elküldése a meglévő befektetői körnek
  • az eladó ingatlan feltöltése ingatlan portálokra, majd a hirdetés fizetős kiemelése, hogy látható is legyen sok ingyenes ingatlan között
  • az ingatlan iránt érdeklődő telefonálók, e-mail üzenetet írók kezelése, további információk megosztása
  • a komolytalan érdeklődők kiszűrése
  • időpont szervezés, amikor a komoly vevőknek megmutatja az ingatlant
  • után követés, az érdeklődők hívása
  • áralku lefolytatása
  • az adásvétellel kapcsolatos papírmunkák előkészítése az ügyvédnek, ha kell ügyvéd ajánlása
  • az ingatlan átadása
  • kivitelező, szállító partnerek ajánlása

Láthatod, ez nem kevés munkát, és sok pénz és eneriga befektetést jelent.

Szerinted hányan és mennyi energiát fognak bele tenni, ha a matematikai esélye annak, hogy náluk folyik be a sikerdíj, összesen 4%? Te a fenti listából mit végeznél el ingyen?

Ráadásul ha valamelyik megbízott ingatlanosnál születik egy ajánlat, szerinted azon lesz majd, hogy te a legjobb árat kapd? Hát nem.

Azon lesz, hogy az Ő ajánlatát fogadd el, bármi áron.

Ráadásul 15 megbízott ingatlanos 15 féle képpen, 15 féle áron fogja kínálni a lakást. Ha valaha nézegettél már lakáshirdetéseket, akkor láthattad, hogy milyen hülyén néz ki, hogyha egy ingatlant 15-en, 15 féle áron hirdetnek. Azt akarod, hogy az érdeklődők azt gondolják “Ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni”, vagy pedig olyan vevőkre számítasz, akik komolyan vesznek téged?

Ezt érdemes szem előtt tartanod, amikor szerződést kötsz ingatlanod eladására.

Mit jelent a prémium megbízás?

Papírforma szerint annyit tesz, hogy az adott lakást kiemelten értékesítjük, azaz amikor egy vevő megkeres minket, elsőként a prémium lakásainkat ajánljuk neki megvásárlásra.

Mivel tisztában vagyunk azzal, hogy mekkora felelősséggel jár a megbízónk (legtöbb esetben) élete munkáját jelentő ingatlan értékesítése, valamint mekkora érték az ügyfél belénk fektetett bizalma, a prémium megbízásainkat különleges figyelemmel kezeljük, és ebben az esetben kétszeres marketing büdzséből gazdálkodunk, azaz több pénzért emeljük ki a hirdetést, hogy minél több potenciális vevőhöz jusson el az ingatlan hirdetése.

Egy prémium megbízásnál további előnyt jelent a szakmai trükkök-praktikák használata, amik egy általános megbízásnál nem lehetségesek. Ilyen például a licit helyzet kialakítása, amit egy általános megbízás esetén lehetetlen levezényelni, hiszen én csak a saját vevőmet látom, és nem tudom, milyen lapok vannak a konkurenciánál.

Cserébe azt kérjük, hogy az eladó ne bízzon meg mást az értékesítéssel, adjon nekünk szabad kezet, így lesz az értékesítésnek egy felelőse. A munkánk minősége miatt nem kell aggódnia, hiszen jól felfogott érdekünk, hogy a legjobb tudásunk szerint, a maximális ügyfélelégedettséget szem előtt tartva végezzük a dolgunkat, hiszen ha így teszünk, a megbízónk ajánlani fog minket az ismerőseinek. És az üzletkötők munkájában az ajánlásnál nincs értékesebb dolog.

Mi a garancia arra, hogy el fogjátok adni a lakásomat?

Minden ingatlan eladható. Mindössze felkészültség, marketing, és árazás kérdése. Mi mindháromban tudunk segíteni.

De be kell látnunk, hogy egy termék árát végsősoron mindig a piac határozza meg, és a piacot befolyásolni nem tudjuk.

Ezért garanciát vállalni csak arra tudunk, hogy minden tőlünk telhető meg fogunk tenni, hogy a maximumot hozzuk ki a lakásod eladásából.

Felmondható a szerződés?

A szerződés bármikor felmondható és módosítható.

Kivéve abban az esetben, amikor már teljesítettük a ránk bízott feladatot, vagyis olyan ajánlatot hoztunk neked, ami eléri, vagy meghaladja a megbízási szerződésben meghatározott minimális értékesítési árat, illetve ha az ajánlat nem éri el ezt az értéket, de te írásban elfogadtad azt. Pontosabban a szerződés a teljesítés után is felmondható, de ki kell fizesd a sikerdíjat, hiszen már elvégeztük a munkát.

Hány százalék a sikerdíj? (neked nem kerül semmibe)

4 és 6% közötti megbízási díjjal dolgozunk, függ a területtől, a lakástól, illetve a feladat nagyságától. Ahhoz, hogy pontos árat tudjunk mondani, szükséges az ingatlan személyes megtekintése.

Minden esetben igyekszünk a sikerdíjunkat a tulajdonos által elvárt eladási áron felül érvényesíteni, így tulajdonképpen a jutalékot a vevő fogja kifizetni, és az eladónak “ingyen” segítettünk.

Van, aki olcsóbban is elvállalja.

Tudjuk. Elvállalja.

De el is adja?

És biztos, hogy tudja majd érvényesíteni a maximális árat?

Közlekedhetsz Trabanttal és BMW-vel is. Mindkettő gépnek az a dolga, hogy elvigyen A pontból B pontba, és mindkettő meg is teszi. De abban biztosan egyetértünk, hogy van különbség.

A helyzet az, hogy mi átlagosan a lakások értékének a 2-3%-át költjük el marketingre, és hidd el, jobb neked az a 4,5%, amit kifizettél a sikeres eladás után, mint az a 2,5%, amit nem kell kifizetned, mert az ingatlanos az égvilágon semmit nem csinál.

Mikor kell fizetni?

Az első pénzmozgásnál fogunk elszámolni, miután aláírtad az adásvételi szerződést, és átvetted a vevőtől a foglalót.

A sikerdíjon felül milyen költségekkel kell még számolnom az eladást illetően?

Amennyiben 5 éven belül szerezted az ingatlant, adót kell majd fizetned, ha az eladási ár magasabb, mint amennyi a szerzés kori érték volt. (A sikerdíj összege levonható!)

Ha a lakásodon van teher, tartozás, jelzálog, stb., ezeknek a törlése a tulajdonos dolga, tehát az esetlegesen felmerülő költségek is téged terhelnek majd. Ilyen lehet a végrehajtás költsége, az előtörlesztés díja, valamint a földhivatali eljárási díj.

Ingatlan adásvétel esetén a törvény előírja, hogy energetikai tanúsítványt kell készíttetni, ez a tulajdonos költsége és feladata.

Általában ezeken a költségeken, valamint a jutalékon kívül nem kell más kiadásra számítanod.

Mi van, ha mégis találok saját vevőt?

Az attól függ, miben állapodunk meg az elején.

Egy általános megbízás esetén nem lesz fizetési kötelezettséged, de cserébe nem is várhatod tőlünk, hogy lehozzuk a csillagot az égről, hiszen ha ketten hirdetjük a lakást, akkor is mindössze 50% az esélyünk a sikerre.

Egy prémium megbízás esetén, ha szabad kezet adtál és teljes mértékben ránk bíztad az eladást, akkor ha becsönget hozzád egy vevő, az logikus, hogy a mi munkánk eredményeképpen történik, tehát úgy korrekt, ha az érdeklődőt hozzánk irányítod, és hagyod, hogy dolgozzunk.

A szerződés úgy szól, hogy közeli hozzátartozónak eladhatod a lakásodat anélkül, hogy bármilyen kötelezettséged keletkezne, tehát abban az esetben, ha felhív pl. a nagybácsid, hogy megvenné a lakásodat, nem kell fizetned.

Hogyan zajlik az értékesítési folyamat?

  • A kapcsolatfelvétel után meg fogunk kérni, hogy add meg nekünk a lakásod néhány paraméterét, hogy fel tudjunk készülni, és meg tudjuk állapítani a várható eladási árat.
  • Ez után egy személyes konzultáció következik, ahol bemutatkozunk, majd felmérjük a lakást, valamit, a pontos igényeidet, hogy megbeszéljük, mi a feladat.
  • A papírmunka elkészítése után alaprajzot, és profi fotókat készítünk, és megírjuk a hirdetési szöveget. A hirdetési anyagot átküldjük ellenőrzésre, és ha minden rendben, akkor indul a kampány.


1-2 héten belül látni fogjuk, hogy mi a piac reakciója és ez alapján meghatározzuk, hogyan folytassuk tovább a munkát.

  • Szükség esetén módosítjuk a szöveget, újra fotózzuk a lakást, videót készítünk, Facebook és YouTube hirdetést adunk fel, valamit offline kampányt indítunk.
  • Ha van érdeklődés, ügyfélszűrést alkalmazunk, hogy kiválogassuk a “turistákat”, hiszen velük nincs dolgunk.
  • A bemutatók után minden esetben visszajelzést adunk, hogy a tulajdonos mindig tudja, hogy állunk.
  • Ha egy vevő jelzi, hogy komolyan érdekli a lakás, írásban kérjük tőle az ajánlatot, és pénzletétet (óvadékot) kérünk, ami jelképezi, hogy tényleg komoly a szándéka, és nem csak a levegőbe beszél.
  • Levezényeljük az alkut, és ha létrejön a megegyezés, akkor előkészítjük az adásvételi szerződés aláírását, beszerzünk minden szükséges dokumentációt és igazolást, aztán már csak az aláírás és a pénzszámolás van hátra.
  • Igény esetén közreműködünk a birtokbaadásnál is.
  • Végig fogjuk az ügyfelünk kezét, és természetesen a folyamat lezárása után sem tűnünk el, ha szükség van ránk, bármikor megtalál minket.

Miután megbízást kötöttünk, mi a tulajdonos dolga?

Ha prémium megbízást kapunk, akkor az égvilágon semmi.

Az eső fotó elkészítésétől az ingatlan turisták kiszűrésén keresztül az adásvételi szerződés előkészítéséig mindent elintézünk. Mindössze annyit kérünk, hogy a lakásbemutatók idejére a lakás álljon rendelkezésre, és a lehetőségekhez mérten legyen rend és tisztaság.

Legalább heti szintű kapcsolatban leszünk, és folyamatosan tájékoztatást adunk az értékesítési folyamat állásáról, és ha nem megfelelően haladnak a dolgok, javaslatot teszünk a változtatásra. Ha ajánlat születik, az alkufolyamatot is levezényeljük, az eladónak csak bólogatni, vagy fejet rázni kell.

Mi van, ha az adásvételi aláírása után mégis visszalép a vevő?

Semmi, örülünk neki.

Hiszen a foglaló átvétele már megtörtént, és ha a vevő mégis kifarol, akkor a foglalót elveszíti. Tehát neked van foglalód, nekünk pedig jutalékunk, és még mindig megvan a lakás, amit eladhatunk újra. Az esetek 95%-ában ez nem történik meg, tehát nincs ok aggodalomra.

De ha mégis megtörténik, akkor mindketten jó pénzt kerestünk.

Hirdethetem más áron a lakást?

Nem.

A kérdésnek prémium megbízás esetén nincs értelme, hiszen akkor csak mi hirdetjük a lakást.

Általános megbízás esetén viszont ragaszkodunk hozzá, hogy azonos áron fussanak a hirdetéseink.

Gondolkozz egy kicsit: ránk bízod az értékesítést, és közben ott a hirdetésed a miénk mellett, ráadásul alacsonyabb áron. Ha valaha nézegettél már lakáshirdetéseket, akkor láthattad, hogy milyen hülyén néz ki, hogyha egy ingatlant 15-en, 15 féle áron hirdetnek.

Azt akarod, hogy az érdeklődők azt gondolják “Ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni”, vagy pedig olyan vevőkre számítasz, akik komolyan vesznek téged?

Vagy tegyük fel, hogy találunk egy vevőt, akit sikerül rávennünk, hogy ajánlatot tegyen. Majd hazamegy, felcsapja a laptopját, és azonnal észreveszi, hogy a lakás olcsóbban van hirdetve. Nekünk hatalmas presztízs veszteség, neked vevővesztés, de az tuti, hogy mindkettőnknek pénzveszteség. Ennek az égvilágon semmi értelme. Inkább alakítsunk ki egy közös álláspontot, és a te áradban nagyobb alkulehetőség van, a miénkben pedig kisebb.

Hol fogjátok hirdetni a lakásomat?

Több mint 1000 online hirdetési portál létezik ingatlanos témában Magyarországon. Folyamatosan teszteljük őket, és kiválasztottuk azt a 20 oldalt, ami a legnagyobb hatékonysággal szállít vevőket, és a hirdetéseinket ezeken az oldalakon jelenítjük meg.

Manapság mindenki online hirdetésekben gondolkodik, emiatt a hagyományos, offline hirdetési felületek esetében egyre kisebb a reklámzaj. Ezért hatékonyan működik a szórólap és flyer kampány, illetve az eladó tábla is.

Kiküldjük az adatbázisunkban található vevőknek a ránk bízott lakásokat, ezzel számos esetben nagyon gyors eredményt tudunk elérni.

A felsorolt hirdetési felületeket akár egyidőben, akár felváltva alkalmazzuk, az értékesítési folyamat tapasztalatai alapján.

Prémium megbízást szeretnék adni, de már megbíztam 10 másik céget. Hogyan tudom felmondani őket?


Adj nekünk egy meghatalmazást és mi elintézzük helyetted!

Bízd ránk a lakásod eladását!

Albérlőből ingatlanbefektető?!?

,

Míg az elmúlt években az ingatlanbefektetők egyik legfontosabb szempontja a befektetett tőke felértékelődése volt – olcsón venni, felújítani, drágábban eladni -, addig mostanra inkább a bérbeadásból származó hozam szól leginkább az ingatlan célú befektetések mellett.

Ez sokaknak még így is nagyon távoli cél. Hogyan tehetnék szert ingatlanra, ha albérletben lakom?

Ugyanakkor szinte minden bérlőben felmerül: Miért költenék albérletre, ha saját lakásomat is finanszírozhatnám ugyanakkora, vagy kevesebb havi törlesztő részlettel?

Mindössze néhány év takarékoskodás, vagy családi segítség elegendő ahhoz, hogy lakáshitellel kiegészítve egy 30-60 négyzetméteres lakásba tehessük át a székhelyünket. Főleg most, hogy nagyon olcsó a lakáshitel, korábbi interjúnkat erről itt olvashatod.

Nézzük, először milyen lehetőségeink vannak egy kisebb ingatlan megszerzésére?

 

Meggyőződésünk, hogy albérletből szabadulni könnyebb, mint amilyennek tűnik!

Mondok egy példát: fiatal pár, már évek óta albérletben lakik. A bérleti díj havonta 75 ezer forint, (mindketten havi nettó 160 ezer forintot visznek haza). Míg 10 éves futamidő esetén még „csak” 7 millió forintot, addig 35 éves futamidő mellett már 15 millió forint hitelt vehetnek fel.

Hogy mekkora lakást lehet venni a rendelkezésre álló összegből, azt erősen befolyásolja, hogy hol keressük. A fővárosban 40 négyzetméter körüli lakásban gondolkodhat a pár, miközben vidéken a 70 négyzetmétert is meghaladhatja az ingatlan alapterülete. Érdemes tehát az agglomerációban is gondolkodni. A bejárás sokszor azonos időbe telik, mint a városon belül eljutni A-ból B-be.  A téglalakások 30-50%-kal drágábbak, mint az azonos méretű panelek, így az ingatlan elhelyezkedésétől függően kisebb, körülbelül 30-60 négyzetméteres lakás jöhet szóba ugyanennyi pénzért.

Ha igényeinket némileg korlátozni tudjuk, kisebb lakásban és nagyobb megtakarítást is be tudunk vállalni, pótfedezet vagy további családi segítséget tudunk bevonni akár 2 ingatlant is megvásárolhatunk mely újra kiadható, és a bérleti díj fedezheti a második lakás törlesztő részleteit.

 

Máris ingatlanbefektetőkké váltunk

Hiszen innentől nem bérleti díj formájában lapátoljuk kifelé a pénzt az ablakon, hanem egy olyan ingatlanba fektetjük, ami a sajátunk, és ha kifizetjük a hitelünket, egy komoly vagyontárgyhoz jutunk, amit akár mi magunk adhatunk bérbe, ilyen módon passzív bevételhez jutva. Illetve ha feltételezzük, hogy az ingatlanárak növekedése a tovább tart, (erről korábban itt írtunk) akkor komoly értéknövekedéssel is számolhatunk.

 

A cikkben szereplő adatok tájékoztató jellegűek! Ha érdekelnek a további részletek, kíváncsi vagy a hitelképességére, vedd fel velünk a kapcsolatot!

 

A világ legjobb értékesítői

,

Most aztán nagyon megy az ingatlan, ugye?

Ezt a kérdést minden egyes baráti összejövetel alkalmával megkapom. De mit is értünk azon, hogy “nagyon megy az ingatlan”?

Jelentősen felmentek az árak. Ez igaz.
Mivel százalékos jutalékban állapodunk meg, az elérhető fizetések szintén jelentősen emelkedtek. Ez is igaz.
Egy profi üzletkötő gyakran több pénzt keres, mint maga a cégtulajdonos. Ez ahogy korábban is igaz volt, most is igaz.

 

A komoly bevételekért viszont komoly teljesítményt kell letenni az asztalra

Tudom, sokan úgy gondolják, hogy az értékesítő munka kamu-szakma, és egy saleses semmi mást nem csinál, csupán faragja a zabot, és felnyalja a zsíros jutalékot. De tény, hogy hiába van egy óriási ötletünk, vagy olyan szaktudásunk, amivel egy Trabantból Ferrarit csinálunk, vagy hiába tudunk spanyol viaszt gyártani, ha nem tudjuk eladni, olyan, mintha az nem is létezne. Na itt jönnek a képbe az értékesítők, akik (ügyféltől függően) lehengerlő, vagy mézes-mázos stílusban, de a megfelelő kérdésekkel világítanak rá arra, hogy az ügyfél megértse, mit veszít, ha nem őket válsztja.

 

Akkor mégis mi okozza azt az általánosságban igaz statisztikát, hogy 10 kezdőből mindössze 1 emberből válik profi ingatlanközvetítő? 

Miért van, hogy a másik 9 kihullik? És miért van, hogy a piacon dolgozó ingaltanközvetítők 80%-a maximum a magyar átlagnak megfelelő fizetést tud felmutatni?
Mi lehet a világ legjobb értékesítőinek titka?
Valójában nincs varázslat. 

Egy érdekes cikket olvastam nemrég a hvg.hu-n, ami jól összefoglalja a lényeget.
Ide kattintva olvasható a cikk eredetije.

Bármilyen kérdésre keresed a választ, bármilyen problémával küzdesz, érdemes egy kicsit kutatnod, olvasnod a témában, mert elég nagy a valszínűsége, hogy a törénelem során valamikor már valaki más is találkozott ugyanazzal a helyzettel, sőt, ha egy kis szerencséd van, akkor meg is találta a megoldást, és leírta, hogy a jövő nemzedékei is tudjanak tanulni belőle.

Egy profi nem csinál mást, minthogy tanul, és másolja a múlt nagy formátumú saleses szakembereinek módszereit. A legjobbak arra is képesek, hogy egyesítsék és ötvözzék magukban a tudást.

 

Nézzük, hogy kik voltak az értékesítés leghíresebb úttörői, és mit tanulhatunk tőlük

 

John H. Patterson, aki létrehozta az értékesítési stratégia fogalmát

“John H. Patterson neve hazánkban valószínűleg nem cseng ismerősen, de az NCR nevű cég logójával sokan találkoztak már, amikor pénzt vettek fel valamelyik bankautomatából. Bizony, annak ellenére, hogy Patterson 1922-ben halt meg, életműve és öröksége a mai napig – köszöni szépen – jól van. A National Cash Register (NCR) Company alapítójaként és értékesítőjeként az volt a feladata, hogy pénztárgépeket adjon el a 19. század végén, ami nem volt könnyű feladat. A siker érdekében ezért kidolgozta az úgynevezett Patterson-módszert. Ez valójában a modern sales alapja, gyakorlatilag egy forgatókönyv, amely leírja, hogy kell lezajlania az értékesítési folyamatnak, mit mondjanak az értékesítők, hogy felkeltsék a lehetséges ügyfelek érdeklődését, sőt, még az esetleges ellenvetésekre is kidolgozott panelválaszokat. A legnagyobb sikerét azonban azzal érte el, hogy cégét úgy állította be, mint az ügyfelek szövetségesét, amelynek egyetlen célja, hogy a kliensek sikeréhez hozzájáruljon. Ha ehhez hozzátesszük, hogy az ilyen beszélgetések során konkrétan nem volt szabad megemlíteni magát a pénztárgépet, még szembetűnőbb, hogy Patterson módszerével mekkora sikereket értek el.”

 

David Ogilvy, aki kombinálta a nagy számok törvényét az ügyfélszűréssel

“Ahogy Pattersonnak az értékesítés, úgy David Ogilvynek a modern reklám és marketing alapjainak megteremtését köszönhetjük. Mielőtt sikeres reklámszakemberré vált volna, ő is értékesítőként – na jó, nevezzük a nevén, házaló ügynökként – dolgozott. Házról-házra járva tűzhelyeket árult Skóciában, és annyira sikeresen tette mindezt, hogy a főnöke megkérte, foglalja írásba a módszereit. Bár a kevésbé izgalmas címet viselő The Theory and Practice of Selling the AGA Cooker több mint 80 éve íródott, a szakmában dolgozók közül sokan a mai napig úgy tartják, hogy ennél jobb sales-kézikönyv még nem született.

Ogilvy módszerének alapja a nagy számokban rejlett: „minél több lehetséges ügyféllel beszélsz, annál több értékesítési lehetőség közelébe kerülsz, és így több megrendeléshez tudsz jutni” – fogalmazott a szakember. Emellett azonban nagyon ügyelt a minőségre is, hangsúlyozva, hogy a megfelelő értékesítéshez „energiára, időre és a termék ismeretére” is szükség van. Emellett azonban a lehetséges ügyfél minél alaposabb megismerését is kulcsfontosságúnak nevezte, sőt, úgy tartotta, hogy az ügyfélről legalább annyit illik tudni, mint magáról az eladásra kínált portékáról. Megvetette a mesterkéltséget és jobban szerette a közvetlen, egyenes megközelítést. „Tanuljuk meg ránézésre felismerni a vegetáriánusokat” – írta példaként. „Nagyon fárasztó lehet, ha nagy beleéléssel magyarázunk a sütésről és grillezésről olyasvalakinek, akinek évek óta nem volt szerencséje egy jó steakhez” – fogalmazott könyvében, és lássuk be, igaza van!”

 

Mary Kay Ash, aki rájött, hogy a figyelem a legértékesebb dolog, amit adhatsz az ügyfelednek

“Mary Kay Ash neve elsősorban a Mary Kay Cosmetics termékek felhasználóinak lehet ismerős, pedig a szépségipar nagyasszonya ennél jóval fontosabb szerepet töltött be a nők életében. Karrierje kezdetén, Ogilvyhez hasonlóan házaló ügynök volt, miközben szépen kapaszkodott fel a céges szamárlétrán. Végül azonban – hogy, hogynem – egy nála tapasztalatlanabb, ámde férfi kollégát léptettek elő helyette. Ekkor felháborodásában felmondott, majd elkezdte megírni Lean In című könyvét, amely a hozzá hasonló cipőben járó nőknek segít érvényesülni a hatvanas évek értékesítőinek férfiközpontú világában. A leendő könyv azonban menet közben átalakult, és a Mary Kay Cosmetics üzleti tervévé avanzsált.

Mary Kay Ash ezután értékes bónuszokkal – többek között Cadillac típusú autókkal – csábította magához a kor legjobb női értékesítőit. Egyik mottója az volt, hogy „dicsérd sikerre a beosztottjaidat”. Ami pedig az értékesítői startégiáját illeti, minden ügynökének azt mondta: „minden emberhez úgy álljatok hozzá, mintha egy hatalmas tábla lógna a nyakában, amire az van írva: „érd el, hogy fontosnak érezzem magam”!”

 

Dale Carnegie azt mondja, hogy akkor leszel sikeres, ha saját személyiségedet fejleszted

“A céges képzéseket megalapozó Dale Carnegie maga is egyszerű ügynökként kezdte a pályáját. Eleinte továbbképzési kurzusokat értékesített Missouriban, közben pedig New York fényeiről álmodozott. Színésznek készült, de ezen a területen nem járt sikerrel. Bár egy fillérje sem volt, előadásokat kezdett tartani, néhány éven belül pedig már több ezres közönségnek ecsetelte, hogyan tudják leküzdeni a lámpalázukat. Ebből sarjadt ki a Dale Carnegie Course, amelyet már több mint 100 éve tanítanak világszerte, és amelyen több mint nyolcmillió ember vett már részt.

Carnegie tanfolyama alapkőnek számít az értékesítés világában, és többek között olyan módszereket tartalmaz, mint az értékesítő önbizalmának felépítése vagy a személyes kapcsolat kialakítása. 2011-ben a tanfolyam alapját képező könyvet kibővítették, hogy a digitális kor kihívásaira is válaszokat tudjon adni.”

 

Steve Jobs, az izgatott várakozás felébresztésének művésze

“A 2011-ben tragikusan fiatalon elhunyt Steve Jobs neve egyet jelentett az Apple sikereivel (és kudarcaival is, de halála után már mindenki csak az előbbire emlékszik), illetve a különcséggel és a kérlelhetetlen maximalizmussal. Bár Jobs nem volt értékesítő a szó szoros értelmében, karizmatikus stílusának rendkívül fontos szerepe volt abban, hogy az iPhone-t ma a világ legnépszerűbb okostelefonjaként ismerjük.

Jobs első fegyvere a titokzatosság volt: már-már paranoid módon vigyázott rá, nehogy valamilyen apró részlet is kiszivárogjon az Apple boszorkánykonyhájából, ezzel alaposan felpörgetve a pletykagépezetet és az izgatott várakozást. Emellett azonban felismerte, hogy a jó előadók ugyanolyan alaposan felépítik a mondanivalójukat, mint magát a terméket. Jellegzetes előadásaiban rendre visszaköszönt a „rule of three”, vagyis, hogy három fontos jellemzőt mondott el a bemutatott termékekről. Jobs tisztában volt vele, hogy a felfokozott várakozásnak köszönhetően még akkor is lelkendező sajtóbeszámolók születnek majd az efféle eseményekről, ha maga a bemutatott termék nem is annyira izgalmas.

Jobs stratégiáját halála óta is lelkesen másolják a Szilícium-völgyben, de az Apple-t egyelőre még nem sikerült a hazai pályán legyőzni. Az üzenet világos: érd el, hogy a rajongóid és a média végezzék el helyetted az értékesítés oroszlánrészét, aztán arasd le a babérokat!”

 

Joe Girard felismerte az ajánlás erejét

“Az 1928-ban született Joe Girard egészen különleges helyet foglal el ebben a felsorolásban. Ha ugyanis beírjuk a Google-be azt, hogy „best salesman ever”, vagyis „a valaha volt legjobb értékesítő”, az ő neve tűnik fel a legtöbbször a képernyőn. Ebben még a Guiness Rekordok Könyve is egyetért, Girard ugyanis 14 éven át dolgozott autóértékesítőként, ez idő alatt pedig 13 001 darab Chevrolet típusú gépjárművet adott el. 1973-ban 1425 járgányt értékesített, ezzel került be a Guiness-rekorderek közé, mint az egy évben legtöbb autót eladó szakember.

Kissé morbid, de a sikerének a kulcsát egy temetésen találta meg, ahol megszámolta, hogy nagyjából 250-en jöttek el végső búcsút venni az elhunyttól. Úgy okoskodott, hogy átlagosan ilyen nagyságrendben vannak barátai-ismerősei az embereknek. Vagyis, ha egyetlen vásárlónak a kedvében tudunk járni, potenciálisan 250 másik vásárló érdeklődését kelthetjük fel. Ugyanez fordítva is igaz: egyetlen vásárlót elég kiábrándítani és több mint 200 lehetséges vevő fordulhat el tőlünk. Girardnak valóságos hitvallása lett a szóbeszédmarketing, illetve az, hogy vásárlóit megkérte, hogy terjesszék a jó hírét – persze ehhez olyan szolgáltatásra is szükség volt, hogy ezt megtehesse. Ő azonban tett is érte, hogy jókat mondjanak róla: egy-egy autó eladása után nem sokkal ugyanis személyesen hívta fel a kedves vevőt, hogy megérdeklődje, jól szolgál-e a frissen vásárolt gépkocsi, emellett havonta üdvözlőlapokat is küldött, mindenféle hátsó szándék nélkül, csak a gesztus kedvéért. Tudta jól ugyanis, hogy előbb-utóbb újabb autóra lesz majd szüksége a vevőknek, akkor pedig tudni fogják, hogy kihez forduljanak.”

 

Tehát a világ legjobb ingatlanértékesítői nem csinálnak mást, minthogy egyesítik magukban a következő tulajdonságokat, képességeket:

  • Van kidolgozott értékesítési forgatókönyvük
  • Használják a nagy számok törvényét, de nem adnak el bárkinek
  • Tudják, hogy a figyelem a legértékesebb dolog, amit adhatnak az ügyfeleiknek
  • Fejlesztik magukat, hogy hatékonyabban tudjanak segíteni az embereknek
  • Képesek felkelteni az izgatott várakozás érzését
  • Ismerik és használják az ajánlás erejét.

És hogy hogyan tudod mindezt elsajátítani?
Csatlakozz hozzánk, és mi mindenre megtanítunk!
Jelentkezz értékesítőnek!

 

 

 

Az évszázad üzlete – önkormányzati bérleti jog eladó! De valami bűzlik…

,

Az ingatlan.com és a többi hirdetési portál tele van nagyon vonzó áron hirdetett, az alábbi mondattal induló lakáshirdetésekkel:

Önkormányzati lakás bérleti joga eladó

Rendkívül vonzó hirdetések ezek, hiszen ki ne kapná fel manapság a fejét, ha ezt olvassa:

A Visegrádi utcában, Westend City Center közelében 50 nm-es, 2 szobás lakás eladó 12 000 000Ft-ért.

Ez valóban az évszázad ingatlan-üzlete lenne? Vagy van valami turpisság a dologban?

Kicsit nézzünk a mélyére, hogy miről is van itt szó:

Hogyan adsz el bérleti jogot? Hiszen nem te vagy a tulajdonos…

Gondolj bele:

  • te vagy a tulaj,
  • kiadtad a lakásodat egy bérlőnek,
  • majd egyszercsak a bérlő fogja magát és elkezdi hirdetni a TE lakásod bérleti jogát X MFt-ért.
  • Majd ha esetleg jön egy érdeklődő, ő felmarkolja a pénzt,
  • és tények elé állít, hogy “mostantól ez a másik fickó lesz a bérlőd”.

Ez így korrektül hangzik? Ugye hogy nem igazán?

Az a minimum, hogy a bérbeadó hozzájárulása is kéne.
Aztán hol van az leírva, hogy a bérbeadó majd az új bérlőnek is bérbe kívánja adni a lakást?
És ha a bérleti szerződésnek van lejárati ideje? Akkor fizettél egy halom pénzt, és egy év múlva már mehetsz is tovább?

Normális esetben a tuladjonosnak a joga eldöntetni, hogy kinek adja bérbe az adott ingatlant. A bérlő nem léptethet csak úgy be senkit a saját bérleti szerződésébe. Pláne nem pénz ellenében.

 

Önkormányzati bérlakásokat nem lehet eladni!

Vagy csere vagy pályázat utján lehet hozzájutni. Így szól a lakástörvény.

De akkor miért hirdetik ezeket a lakásokat?
Azért mert mégis van egy kiskapu:

Fiktiv csere.

A hozzávalók:

  • Előszöris kell egy ügyvéd, aki mindezt végig bevállalja és végigcsinálja.
  • Egy saját neveden levő ingatlan (kb. árban egyenértékű lakóingatlan), ha nincs ilyen, akkor a családban érdemes körülnézni, ki az, aki erre a kb. 2 hónapra “kölcsönadja”, és a nevedre íratja a lakását (pl. a vidéken élő nagymama), 
  • és kell a kinézett önkormányzati tulajdonú bérlakás.

 

Az önkormányzathoz be kell adni a cserét, miszerint a neveden lévő ingatlant elcseréled az önkormányzati lakás bérlőjével. Majd az önkormányzat kb. 1-2 hónapot ül ezen. 

Az ügyvédnél egyidőben letétbe kerül az önkormányzati lakás bérleti jogára kialkudott vételár, amit az előző bérlő akkor kap meg, ha

  • az önkormányzat hozzájárult a cseréhez
  • és a cserealap (az az ingatlan, amit a nevedre vettél, hogy cserélhess) visszakerült az eredeti tulaj nevére (jelen esetben a vidéki nagymamára).

Vannak ügyvédek, akik a cserealapot is intézik, ha nem sikerül névre íratni senki rokonét vagy ismerősét. Persze megkérik az árát.

Általában arra játszik az új bérlő, hogy az ilyen lakások bérleti díja alacsonyabb, mintha piaci alapon bérelnénk, valamint reméli, hogy az önkormányzat majd fillérért eladja neki valamikor az adott ingatlant. 

 

De mi a gond az efélle ingatlan ügylettel?

Az ilyen jogügylet színlelt, és jó erkölcsbe ütköző.

Hiszen egyrészt valójában nem történik meg a csere, (ezért nevezik fitkív cserének), és az öröklakás, amit felajánlottunk cserelakásként, az ügylet végén visszakerül az eredeti tulajdonosához (nagymama). Így gyakorlatilag kijátszottuk a törvényt és az önkormányzatot. Ráadásul a bérlő olyan dolgot értékesít, és tesz zsebre érte komoly összeget, amihez nem lenne joga. De valójában nemigen lehet belekötni.

Az Önkormányzat csak 3.félként szerepel ezekben a jogügyletekben, a pénzről pedig egyáltalán nem szereznek tudomást, hiszen önkormányzati lakáshoz csere útján lehet jutni, tehát állambácsi csak a (fiktív) cseréről fog tudni. Maximum annyit tehetnek, hogy megtagadják a hozzájárulást, amennyiben kirívó (vagyis kiderül) az értékkülönbség a két ingatlan között.

 

Ha van papír a lakáshoz, egyszerűbb a dolog!

Más a helyzet, ha az önkormányzati lakás bérlője rendelkezik egy dokumentummal, amiben az önkormányzat engedélyezi, hogy a bérlő megvásárolja az adott lakást. Ez tisztább helyzet, mert legális, de ennek is van természetesen kockázata.

A bérlőnek rend szerint nincs pénze, hogy megvegye a lakást, ezért hirdeti meg. De mivel nem a tulajdona, eladni sem tudja, ez logikus. Szóval nem köthető végleges adásvételi szerződés.

A felek előszerződést kötnek, és a bérlő a vevő pénzéből vásárolja meg az önkormányzattól a lakást.

Majd következik a földhivatali ügyintézés, ami gyorsított eljárás keretein belül is bele telik 2 hétbe. Ekkor a vevő már fizetett, de a pénzéért cserébe csak a bérlő (leendő eladó) szava van, hogy majd mikor ő tulajdonba kerül, tényleg el fogja adni a lakást a vevőnek.

Ha a bérlő tulajdonjog bejegyzése megtörtént, és valóban meg is jelenik a végleges adásvételi szerződés aláírásának időpontjában, akkor már nincs probléma, innentől egy egyszerű adásvételnek felel meg a történet.

Kedves Olvasóm, jól gondold meg, hogy milyen ügyletbe mész bele, mert a fenti leírasból is látszik, hogy könnyű elveszni a jog és az ingatlanpiac tekervényes útvesztőin.
De ha komoly tapasztalattal rendelkező ingatlanértékesítő, és ügyvéd van melletted, nem kell aggódnod. 

 

Jó áron vettél lakást, mégis buksz az eladáskor?

A munkánk során sokszor találkozunk olyan esetekkel, amikor valaki jó áron jutott hozzá egy ingatlanhoz, akár úgy, hogy önkormányzati lakásban lakott, és megvásárolta azt. Majd az illető belefog a felújításba, és fölösleges költségekbe veri magát, illetve a végén csillagászati magasságba teszi az árat, és ezáltal csak 6-12 hónap múltán, jelentős veszteséggel tud túladni azon a lakáson, ami korábban az évszázad üzletének tűnt.

Ha továbbadásban gondolkozol, érdemes tudnod, hogy mik azok a felújítások, amik a legnagyobb értéknövekedést hozzák, illetve hogy mi a legnagyobb hiba, amit az eladók általában elkövetnek, és ami miatt milliókat veszítenek.  De ha rendelkezel a megfelelő tudással, képes leszel arra, hogy irányítsd a dolgok alakulását.

 

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

 

A lakásvásárláshoz lóvé kell! De nem biztos, hogy a sajátod…

,

Nagy az érdeklődés a lakáshitelek iránt, ráadásul rendkívül sokféle hátterű ügyféllel találkozunk a piacon, utánajártunk a legjobb tippeknek. Lukács Gergely független hitelszakértőnket kérdeztük az aktuális hitelezési trendekről.

I48: Mik a legfrissebb hírek a hitelezésben?

LG: Talán az első és legfontosabb, hogy a kamatok még soha nem voltak ilyen alacsony szinten, valamint a hitelfelvétel költségeit is elengedik a bankok.

I48: Vegyünk például egy kétkeresős családot, amely összesen 350 ezer forintos jövedelemmel rendelkezik és egy 20 millió forint értékű ingatlant szeretne vásárolni.  Mennyiért juthatnak hitelhez?

olcsó hitelek

LG: Ehhez 10 millió forintos hitelösszegnél 20 évre már 2,64 százalékos THM és 53,2 ezer forintos törlesztő mellett is hozzájuthat család. Amennyiben havi 30 ezer forint megtakarítást is bevállalnak, és ennek megfelelő konstrukciót választanak, akkor a THM egészen 2,11 százalékra lefaragható.

I48: Mit tanácsolsz azoknak, akik aggódnak a hosszú futamidő miatt?

LG: Ha fontosabb a kiszámíthatóság, akkor célszerű egy rögzített lakáshitel mellett dönteni, amit 10 éves kamatperiódus mellett már 4,85 százalékos THM-mel is meg lehet kapni, ami 64,1 ezer forintos havi törlesztővel egyenértékű.

I48: Gyakori eset a lakáshitel iránt érdeklődők körében, hogy nem tudnak elegendő önerőt felmutatni. Ebben az esetben mi a megoldás?

LG: Ilyenkor egy ún. kiegészítő vagy pótfedezet bevonása történik a hitelbe. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy nem egy, hanem két ingatlannal nullára próbálják lefaragni a szükséges önerő mértékét. Vagyis egyfelől a megvásárolni kívánt lakás, a másik részről pedig leggyakrabban a szülők, nagyszülők háza kerül a hitel mögé pótfedezetként. Természetesen arra gondolnod kell, hogy ebben az esetben mindkét ingatlanra bejegyzésre kerül a hitel teljes összege.

I48: A mai ingatlanpiaci viszonyok nagyon feszítettek, szinte tolonganak az emberek a lakásokért, olykor még készpénzes vevők is akadnak, akik zsebből kifizetik az ingatlan teljes vételárát. Mit tanácsolsz azoknak, akiknek gyorsan kell hitelhez jutniuk?

LG: A legtöbbet úgy segíthetsz még az ügyön, ha a kiszemelt banktól előminősítést kérsz, hiszen ez jelzi, hogy hitelképes vagy, tehát nagy valószínűséggel megkapod a hitelt, és fogsz tudni fizetni az eladónak. Lényegében a többi a szubjektív elemeken, a szimpátián, illetve az ingatlanszakértőd felkészültségén múlik.

I48: Összegezve tehát, most, vagy soha ha lakáshitelt szeretnénk felvenni. Köszönjük a hasznos információkat!

A cikkben szereplő adatok tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek ajánlattételnek!

Ha érdekelnek a további részletek, kíváncsi vagy a hitelképességedre, vedd fel velünk a kapcsolatot!

Mikor kezdenek esni a lakásárak?

,

Vajon örökké tart a kánaán, ès mostantól minden budapesti lakastulajdonosnak arany tojást tojik az ingatlanpiac? Vagy megismétlődik a 2008-as “vérengzés”, amikor sok tulajdonos kénytelen volt megtapasztalni, hogy az ingatlanbizniszben bizony bukni is lehet?

A történelem nem ismétli önmagát, de rímel. (Mark Twain)

 

Nemrég elérhetővé vàltak a legfrisebb KSH eladási statisztikák, és a számok azt mutatják, hogy hamarosan vége a jó világnak. Az index.hu óvatosan fogalmaz, és azt jelzi előre, hogy nincs nagy probléma, de csökken az emelkedés üteme, és keményebb alkukra lehet számítani:

Ide kattintva elérheted az index cikkét

 

A portfolio.hu meghökkentő számokról ír, és azt mondja, hogy itt az àremelkedés vége, hiszen szinte megállt az árak növekedése az elemzések szerint:

Ide kattintva elérheted a portfolio.hu cikkét

(sajnos a régebbi cikkek fizetősek, így mostanra ez is az lett)

 

ÉRDEKES KÉPET LÁTHATUNK, HA MEGNÉZZÜK AZ MNB LAKÁSÁRINDEXÉT:

Inflációval korrigált lakásárindex Magyarországon

Látható, hogy az árak egy olyan szinthez érkeztek, amit korábban a piac 2002 és 2008 között képtelen volt átlépni, tehát egy olyan pontnál vagyunk, ahol nagy valószínűséggel újra megtörik a piac lendülete. Persze nem biztos, hogy így lesz, de ez minden esetre intő jel.

 

5 SZŰK ESZTENDŐT KÖVETŐEN 5 BŐSÉGES ESZTENDŐ

Egy újabb érdekes adat: az csökkenés 2008-ban indult el, és 5 éven keresztül, 2013-ban voltak zuhanórepülésben az árak. Most 2018-at írunk, és az árak 5 éve emelkednek…Szintén nem biztos, hogy ez bármit is jelent, de vehetjük figyelmeztető jelzésnek.

 

JELENLEG OLCSÓBB HITELT FELVENNI, MINT LAKÁST BÉRELNI

A jegybanki kamatlábak 2016 május 25-e óta 0,9%-on áll, és azóta változatlan. Az állam így ösztönzi a gazdaság növekedését.

A jegybanki alapamat alakulása

 

Az alacsony kamatok két féle módon hatnak az ingatlanpiacra: 

  • Alacsonyak a betéti kamatok, így az embereknek nem éri meg a bankban tartani a pénzüket, ösztönözve vannak arra, hogy valamit kitaláljanak, vállalkozásba fogjanak, vagy befektessék, pl. az ingatlanpiacba.
  • Alacsonak a hitelkamatok, így sokkal több ember válik képessé arra, hogy saját ingatlant vásároljon, tehát erősödik a kereslet, és ezzel emelkednek az ingatlanárak. 

 

MI VAN, HA ÁLLAMBÁCSI TÚL SOKÁIG TARTJA A LÁBÁT A KAMATOK “NYAKÁN”?

Jó eséllyel ha megszűnik a nyomás, a százalékok úgy fognak emelkedni, mintha ágyúból lőtték volna ki őket.

Egy csapásra elapad a kereslet, ahogyan a hitelfinanszírozás nehezebbé válik, ráadásul aki alacsony kamatok mellett vett fel hitelt, számolnia kell azzal, hogy a hiteltörlesztője növekedni fog, forint alapú hitel ide, vagy oda.

Tehát újra megismétlődhet a 2008-2012-es évek hitelpiaci válsága, amikor tízezrek váltak fizetésképtelenné, és veszítették el a lakásukat. 

 

Ez a jelenség nem együlálló a piacon, hiszen Craig Hall, az “Időzítés az ingatlanpiacon” című könyvében hasonló történtetet ír le, amikor 1981-ben az állam gazdaságélénkítő adótörvényeket hozott be azzal a céllal, hogy élénkítse az ingatlanpiacot. Mivel az árak alacsonyan voltak, az ösztönző duplán jól működött, és hatalmas tőke áramlott a piacra. Majd 1986-ban állambácsi meggondolta magát, és hirtelen megváltoztatta a játékszabályokat, aminek köszönhetően a tőkeáramlás egyik pillantról a másikra elapadt és ez a változás gyakorlatilag megölte az ingatlapiacot.

Hogy az évek óta tartó lakásár növekedésnek lesz-e böjtje, azt nem lehet előre tudni. Viszont a felhők gyülekeznek. 

 

Tehát, kedves olvasó, ha azon gondolkozol hogy eladnád a lakásod, érdemes megfontolnod az azonnali piacra lépést, mert az idő fogytán van.

 

De vigyázz, mert nem csak az árak növekedtek, hanem a vevők is sokkal ügyesebbek lettek az elmúlt években, ezért ha nem vagy biztos a dolgodban, és nem akarsz bukni a lakáseladáson, érdemes szakemberhez fordulnod.

Bővebben ebben a cikkben olvashatsz a témáról.

 

HA ELADNÁD A LAKÁSOD, FORDULJ HOZZÁNK BIZALOMMAL!