Mi a helyzet a piacon? Merrefelé alakulnak az árak? Hogyan érd el a maximális eladási árat? Mit kezdj a penésszel? Itt megtudhatod a választ ezekre a kérdésekere, és még számos hasznos infót találhatsz

A lakásvásárlás menete – Teljeskörű útmutató

,
Lakásvásárlás - A teljes útmutató

Akár csináltad már korábban, akár nem, a lakásvásárlás procedúrája hosszadalmas és félelmetes lehet, hiszen rengeteg időt igényel és egy vagyon forog kockán. Ezért aztán nagy a kísértés, hogy megvedd az első ingatlant, ami a pénztárcádnak megfelelő. Vagy inkább bérelj tovább és hagyd a fenébe ezt az egész hercehurcát.

Hogy tisztán lásd a folyamatot és a lehető legjobb vásárt csináld, megvizsgáljuk, hogy mi mindent kell átgondolnod, mielőtt belevágsz a lakásvásárlásba, végig megyünk a vásárlási folyamaton, és végül adunk néhány hasznos tippet a beköltözés utáni időszakra is.


Ízelítő a tartalomból

  • 4 kérdés, amit fel kell tenned magadnak, ha a lakásvásárláson gondolkozol
  • A lakásvásárlás folyamata
  • Hasznos tippek friss lakástulajdonosok számára
  • Az 5 hiba, amit az első lakásvásárlók elkövetnek

Mielőtt belevágsz a lakásvásárlás folyamatába, gondolj végig néhány dolgot!

Az első dolog, amit végig kell gondolnod, hogy vajon a hosszútávú terveidhez hogyan passzol az, ha ingatlantulajdonos vagy.

Lakásvásárlás előtt gondold át a céljaidat!

  • Van aki egyszerűen csak az ablakon kidobált bérleti díjat akarja lecserélni jelzálog törlesztőre, hogy ezzel egyszer majd övé legyen a lakás, amiben lakik. 
  • Mások a saját egyéni függetlenségük biztosítékát látják egy saját otthonban.
  • Aztán itt van az ingatlanbefektetés kérdése, vagyis ha saját lakásod van, akkor tulajdonképpen van egy komoly befektetésed is. És végülis megteheted azt is, hogy a lakásodat bérbe adod, így a bérlőd fizeti ki a jelzálogot, ráadásul nem leszel “röghöz kötve”.

A lényeg az, hogy akkor fogod megtalálni a helyes irányt, ha tiszták a céljaid.

 

Ha a lakásvásárlás mellett döntesz, tedd fel magadnak az alábbi 4 kérdést:

1.) Milyen típusú otthon felel meg leginkább az igényeidnek?

Családi ház? Lakótelepi panelház? Új építésű társasház? Belvárosi gangos bérház? Vagy esetleg a világ zajától távol eső tanya? Mindegyiknek vannak előnyei és hátrányai. Hogy melyiket válaszd, azt ugyancsak a saját személyes céljaid fogják meghatározni. 

Ha esetleg vagy olyan szerencsés helyzetben, hogy a pénztárcádnak nincs felső határa, akkor is érdemes belőnöd egy felső ár-határt, ami fölé nem fogsz menni. Ez ugyanis rá fog kényszeríteni, hogy válogass és alkudj és így komoly megtakarítást tudsz elérni. Hiszen minden forint, amit nem kell kifizetned a lakásért, az tiszta haszon. Bár azt is figyelembe kell venned, hogy szűkös keret álom-otthonná változtatásához sokkal több időt és energiát kell a keresésbe fektetned, lehet, hogy jóval többet, mint amit terveztél. 

Készíts listát, írd le, hogy milyen az álom-otthonod!

Lakásvásárlás - az ideális otthon

Ha tudod, hogy mit keresel, meg fogod találni a megfelelő otthont!

Érdemes a leírtakat rugalmasan kezelni, hiszen arra nagyon kicsi az esély, hogy a tökéletes lakást megtaláld. (Az ok nagyon egyszerű: Általában azt tapasztalom, hogy ha a vevőnek 20MFt-ja van, 30MFt-os ingatlant szeretne magának.) Ugyanakkor valószínűleg az életed legnagyobb értékű vásárlására készülsz. Megérdemled, hogy a elégedett legyél a végeredménnyel. 

Tehát vegyél elő egy papírt, és kezdd sorolni a tulajdonságokat:
Milyen környéken legyen a lakás? Mekkora méretű legyen? Hány szobára van szükséged? … és így tovább, egészen az apróbb részletekig, mint például fürdőkád vagy zuhanykabin legyen-e a fürdőszobában.

 

2.) Hitelképes vagy?

Ha vagy abban a szerencsés helyzetben, hogy van elég pénzed és nem kell hitelt felvenned a lakásvásárlás finanszírozásához, akkor nyugodtan ugord át ezt a pontot.
Ha viszont szükséged lesz hitelre, olvass tovább!

Szóval nem elég, ha azt gondolod, hogy hitelképes vagy. 

Jusson eszedbe, hogy nem azok miatt a dolgok miatt buksz, amiket tudsz. Hanem azok miatt, amikről azt gondolod, hogy tudod.

Lakásvásárlás vs bérleti díj

Amikor adásvételi szerződést írsz alá, foglalót kell fizetned. A foglaló általában a vételár 10%-ának megfelelő összeget jelent. Vevőként a foglaló annyit jelent, hogy amennyiben nem teljesíted az adásvételi szerződésben foglaltakat, vagyis nem fizeted ki határidőre a vételárat, a foglalót elveszíted.

Ha hitelt kell bevonnod a lakásvásárláshoz, ne kockáztass. Legyél 100%-ig tisztában azzal, hogy mennyi hitelt tudsz felvenni, mennyi lesz a havi törlesztőd és hogyan néznek ki az egyéb feltételek. Pl.: milyen költsége van az előtörlesztésnek, hány évig fix a kamatozás, stb. És persze érdemes kiszámolnod, hogy a teljes futamidőre milyen összeget fogsz megfizetni a banknak.

A legjobb az, ha a lakásvásárlás előtt kérsz egy előzetes hitelbírálatot egy független hiteltanácsadótól.

Megteheted azt is, hogy besétálsz a bankba. De tudj róla, hogy az csak a banknak lesz jó. Hiszen nem kell közvetítői díjat fizetnie. És ha hétköznapi ügyfél vagy, valószínűleg nem adja oda neked a legjobb ajánlatot.

Az Ingatlan48 hitelszakértője rengeteg ügyfelet visz a bankokhoz, ezért cserébe komoly kedvezményeket kap. (Akár 1%-kal is lehet alacsonyabb a kamat. Ha kiszámolod egy 20MFt-os hitelnél 20 év futamidővel, látni fogod, hogy ez sokmillió forint megtakarítást jelent)

A tanácsadás bank független, tehát időt takaríthatsz meg, hiszen egy helyen minden bank ajánlatát eléred.

Ráadásul a szolgáltatás ingyenes.

 

3.) Van megtakarításod, amit amiből finanszírozható a lakásvásárlás?

Ahhoz, hogy bele vágj a lakásvásárlásba, legalább a vételár 20-25%-a rendelkezésre kell, hogy álljon, ugyanis, ha hitelt veszel fel a vásárláshoz, a bankok ilyen mértékű önerőt fognak kérni.

Illetve attól, hogy a bank pl. 30MFt-ig adna neked hitelt, nem muszáj a teljes összeget felvenned. Minél több önerőt tudsz felmutatni, annál alacsonyabb lesz a havi törlesztő részleted, illetve a futamidő alatt annál kevesebb kamatot kell majd kifizetned. 

Az első lakásvásárlók egy része bele esik abba a hibába, hogy túl nagy havi terhet vesznek a nyakukba a hiteltörlesztővel és végül nem marad elegendő pénzük a rezsire, ruhára, kajára, stb. 

A hitelből történő lakásvásárlás kockázata

Hitelfelvétel esetén jó, ha nem centized ki a büdzsédet. Ugyanis a hitelbírálat során a bank készít majd egy értékbecslést, ami alapján megállapítja az ingatlan becsértékét. Ha valami miatt az értékbecslés alacsonyabb összeget hoz ki, mint a megegyezett vételár, akkor kínos helyzetben leszel. Ugyanis ilyen esetben valahogyan ki kell pótolnod a hiányzó összeget, különben elbukod a már kifizetett foglalót.

Tipp: amikor megvan a kiszemelt lakás, a banktól előzetesen is meg lehet rendelni az értékbecslést. Ha van rá mód, inkább vállald be a 30-40eFt-os értékbecslési költséget, de menj biztosra! Ha egy 30MFt-os ingatlannál a foglalót veszíted el emiatt, az egy 3 millás bukó lesz…

El kell adni valamit ahhoz, hogy vásárolni tudj?
Ebben a cikkben részletesen írtunk a témáról

4.) Ki fog segíteni a lakásvásárlás során?

Egy profi ingatlanközvetítő sokat tud segíteni a megfelelő ingatlan megtalálásában. Főleg, ha nincs időd.

Persze csinálhatod egyedül is a dolgot. Csak meg kell nyitnod a böngésződet és máris lakás ajánlatok tömege ömlik rád, és már szervezheted is az időpontokat. De tudnod kell, hogy egy lakásvásárlásnak rengeteg buktatója van. És már egy kisebb vagyon elköltését tervezed, gondolom egyetértünk abban, hogy biztosra kell menned.

A jó ingatlanos komoly segítséget tud nyújtani az ajánlattételnél, az alkunál, a hitelügyintézésnél, illetve a papírmunkánál és az ügyintézésben, valamint megvéd a sokszázezer forintos hibák elkövetésétől. 

Arról nem is beszélve, hogy egy profi szakember, ha pontosan ismeri az igényeidet, már a hirdetés alapján meg tudja mondani, hogy érdemes-e elmenned megnézni az adott lakást. Ezzel rengeteg időt tud spórolni neked.

Ezen kívül az Ingatlan48 ingatlanszakértői főként ajánlásokból, illetve megkereséses alapon dolgoznak. Így számos lakásról van tudomásuk, amik még nincsenek a piacon, így nem megtalálhatók. Ez komoly előnyt jelenthet, hiszen a legjobb portéka általában nem is kerül ki a piacra, hanem már “pult alól” elkel. 

 

Ha megírod nekünk, hogy milyen lakást keresel, szívesen segítünk a keresésben!

 

A lakásvásárlás folyamata

Ha az előző pontokon végig mentél, akkor felkészültebb vagy, mint a piacon garázdálkodó vevők 70%-a. Ettől függetlenül készülj fel, hogy nem lesz könnyű dolgod a lakásvásárlás során.

Úgy fogod érezni, hogy az ingatlanpiac egy káosz. Látni fogod, hogy sokszor a hirdetés köszönőviszonyban sincs a valósággal. Aztán rájössz majd, hogy olcsó húsnak híg a leve. Ugyanis fogsz találni igen kedvező ajánlatokat, amikről szinte minden esetben kiderül majd, hogy valami megoldhatatlan jogi vagy műszaki probléma van, vagy egyszerűen csak gettó a környék.

A lakásvásárlás nehézségei

Aztán össze hoz majd az élet olyan eladókkal, akik meg vannak győződve arról, hogy az ő lakásuk aranykupacra épült és megsértődnek, mikor teszel egy korrekt ajánlatot. Aztán ott vannak még az átláthatatlan papírhalmok, amiken át kell rágnod magad, mire végre lakástulajdonos leszel.

Ja, és a szabadidőt felejtsd el, ha  belátható időn belül akarod megtalálni a megfelelő otthont.

Hogyan találd meg a megfelelő ingatlant

Használj ki minden lehetséges forrást, ahonnan információt tudsz szerezni potenciális eladó lakásokról! Beszéld meg a pontos igényedet az ingatlanosoddal, figyeld a hirdetőportálokat, sétálj vagy autózz a környéken, ahol a lakásodat keresed, és figyeld az eladó táblákat, valamint kérdezősködj a barátaid, a családod és az üzleti kapcsolataid körében. Soha nem tudhatod, hogy hol találod majd meg a megfelelő információt.

Ha fix büdzséből kell gazdálkodnod, keress olyan ingatlanokat, ahol a bennük rejlő lehetőségek nincsenek kiaknázva. Magyarul ne a csilli-villi kacsalábon forgó lakásokat nézegesd. Ha a környék jó, a társasház rendben van, a villany-víz-fűtés rendszer is használható, akkor ne tántorítson el, hogy nem tetszik a tapéta színe, vagy a fürdő csempéje nem a te stílusod. 

Lakáskeresési-tipp-Nem-a-külső-a-lényeg

Tipp a lakáskereséshez: a ronda külső legtöbbször nagy lehetőséget rejt

Hidd el nekem, hogy ha azok a dolgok, amiken nem tudsz változtatni, megfelelnek az igényeidnek, akkor megéri az ingatlant megvenni és nézegetni egy darabig, vagy esetleg megszokni a csúnya burkolatot.

 

Nézd át alaposan, kívül és belül!

A vevők érzelmek alapján hoznak döntést a lakásvásárlás során. Hacsak nem vagy építőiparos, vagy építészmérnök, valószínűleg Te sem leszel kivétel.

Ha megtetszik egy lakás, nem a falban lévő szerelvények, a statikai jellemzők, vagy az épületgépészeti berendezések miatt fogsz beleszeretni. Pedig egy burkolatcsere, vagy egy festés jóval kevesebbe fog kerülni, mint pl. egy fűtésrendszer korszerűsítés.

Ezért erősen ajánlott, hogy keríts valakit, aki meg tudj mondani, hogy milyen javítási, felújítási költségekre számíthatsz.

Ha ezt a lépést kihagyod és kifizetsz egy szakajtó pénzt a lakásért, amibe beleszerettél, nagyon nem fog jól esni, ha a szerelem-lakás egy feneketlen pénznyelővé változik.

A műszaki tartalomon túl legalább ugyanolyan fontos a jogi háttér. Vagyis legalább ugyanakkorát (ha nem nagyobbat) lehet bukni, ha az ember valami jogilag nem tiszta dologba tenyerel bele. Ha komolyan gondolkodsz egy ingatlan megvásárlásán, az alábbiakat mindenképpen be kell szerezned:

  • tulajdoni lap –  Ez a lakás “forgalmi engedélye”. Kiderül belőle, hogy kinek van beleszólása a lakáseladásba, milyen tartozások vannak a lakáson és hogy egyáltalán eladható-e az ingatlan. 
  • társasház alapító okirat –  További fontos jogok és kötelezettségek derülhetnek ki a lakással kapcsolatosan. Lehet például elővásárlási jog kikötve a tulajdonostársak javára. Vagy kiderülhet, hogy a tároló / padlástér / parkoló, amit az eladó súlyos milliókért kíván értékesíteni, valójában osztatlan közös tulajdon. Magyarul nem az övé, így nem is adhatja el.
  • SzMSz – Szervezeti-működési szabályzat. A társasház lakóinak együttélési szabályait tartalmazza. Lehetnek benne pl. a házi kedvencek tartására vonatkozó szabályok, illetve a rövidtávú szálláshelyek üzemeltetésére vonatkozó szabályozások. Ez utóbbiak nagyban befolyásolhatják az ingatlan piaci értékét.

A fenti dokumentumokat a tulajdonostól, vagy a közös képviselettől, vagy a földhivataltól tudod beszerezni. De ha van egy profi ingatlanosod, ő minden szükséges papírt beszerez majd helyetted.

Ha az átnézésükhöz nincs türelmed, időd, affinitásod, akkor bízd a dolgot az ügyvédedre.

 

Ellenőrizd, hogy milyen a szomszédság!

A Józsefvárosban, a Lujza utcában történt a következő eset.

Ahogy az ingatlanárak 2014-től szakadatlan emekedésbe kezdtek, a belváros legnagyobb része megfizethetetlenné vált. Így aztán a befektetők és a belvároshoz ragaszkodó vevők figyelme egyre inkább afelé a belvárosi kerület felé fordultak, amelynek az árai mindig a legalacsonyabbnak számitottak. Ez a terület nem más, mint a “nyócker”. No nem a Palotanegyedről van szó, hanem a Magdona és Orczy negyedekről, ahol bár a térképre ránézve zseniális a lokáció és az infrastruktúra, de az “őslakosok” finoman szólva is hagynak némi kívánni valót maguk után.

Szóval egy befektető hölgy (legyen a neve Gabriella) talált egy garzonlakást a Lujza utcában igen kecsegtető áron. Amikor néhány utcával odébb hasonló lakások már 20MFt körül csereltek gazdát, ő 12MFt-ért csípte meg az ingatlant, így a lakásvásárlás igen jó üzletnek tűnt. Egy idős asszony volt a tulajdonos, akinek rengeteg tartozása volt. Mivel az alacsony ár vonzó volt, a befektető már vitte is a nénit az ügyvédhez, és kifizette az összes tartozást, majd birtokba vette az ingatlant. 

Mivel bérbeadásra szánta a lakást és komolyabb felújításra is szükség volt, a kégli egy ideig üresen állt.

Majd egyszer csak a korábbi tulajdonosa fogta magát és vissza költözött az ingatlanba.

Már ez is elég probléma lenne egy ingatlan tulajdonos számára. Hát még az, amikor kiderül, hogy a néni pereputtya, Dakotáék ott laknak a ház földszintjén.

És amikor Gabriella megjelent a házban, hogy tisztázza a dolgokat, a família szép szál, napbarnította legényei az útját állták és közölték, hogy ők bizony még mindig sajátjuknak tekintik a néni lakását…

Most persze nem ijesztgetni akarlak, de gondolom megértetted, hogy igen fontos, hogy a saját szemeddel lásd, milyen a szomszédság és tisztában legyél vele, milyenek a viszonyok a környéken.

Rossz szomszédság

Ez vicces… 🙂 De ha a szomszédodban van a buli minden este, akkor már kevésbé…

  • Kopogj be a szomszédhoz. Kérdezd meg, hogy milyen a lakóközösség, milyen a környék.
  • Menj be a szomszéd kisboltba, kocsmába. Mondd el hogy tervezed, hogy ide költözöl, és kérdezd meg, hogy mit gondolna a környékről.
  • Ha nappal voltál lakásnézőben, akkor menj el a környékre este, vagy a hètvégén. Figyeld, hogy milyen emberek mozognak az utcán.

Ha ezt megteszed, sok kellemetlen meglepetéstől tudod magad megóvni.

 

Tegyél vételi ajánlatot

Ha alaposan körbejártál minden kérdést és mindent rendben lévőnek találtál, akkor tegyél ajánlatot!

Vigyázz! Ha túl sokáig nézelődsz, vizsgálódsz, szöszmötölsz, könnyen úgy járhatsz, hogy jön egy másik vevő, aki nem húzza az időt, tud döntést hozni és elviszi az orrod elől az álom lakást.

Az ajánlattétel a legtöbb ingatlanosnál hasonlóképpen működik:

Írásban kérik tőled a vételi ajánlatot és elkérnek néhány százezer forintot a szándékod komolyságának bizo biztosítékként.

Ha ajánlatot tettél egy ingatlanra, akkor a lakás lekerül a piacról az alku idejére.

Az ajánlattételkor egy profi ingatlanos segít neked meghatározni azt az árat amit érdemes ajánlani a lakásért és az egész alkufolyamatot végig viszi helyetted.

Ha nem ingatlanközvetítőnél vásárolsz, akkor akkor valószínűleg szóban fogtok alkudozni az eladóval. Persze így is működhet a dolog, de azt tudnod kell, hogy a szóbeli alkudozás rengeteg félreértésre adhat okot. (Mondtam / nem mondtam, így gondoltam / én meg úgy értettem, én úgy emlékeztem hogy… )

Az írott ajánlat biztosítja, hogy a vevő minden körülményt átgondolva tegyen ajánlatot, illetve az eladónak is világos lesz, hogy mi az amit vállal.

Üsd nyélbe le az üzletet

Ha sikerül megegyeznetek az eladóval, akkor a lakásvásárlási folyamat utolsó lépéséhez értél. Már csak egy tonnányi papír aláírása van hátra az ügyvéd előtt, miközben reménykedsz, hogy az utolsó pillanatban semmi nem jön közbe. 

 

Gratulálok, ingatlantulajdonos lettél! Hogyan tovább?

Papírok aláírva, a költöztetők kifizetve, lakásvásárlás lezárva… és az új lakás kezd hasonlítani egy otthonra. Akkor ennyi volt, készen vagyunk? Hát nem igazán…Hadd adjak néhány utolsó tippet, amelyek a lakástulajdonosok életének könnyebbé és biztonságosabbá teszik. 

1.) A lakásvásárlás után is folytasd a spórolást!

Az adásvételi szerződésben a következő mondat mindig szerepel: Az új tulajdonos mostantól szedi az ingatlan hasznait és viseli a terheit. Haszon pl. a bérleti díj. Vagy az, hogy laksz benne. Teher pedig az, ha mondjuk tönkre megy a bojler, vagy betörik az ablak. És Murphy törvénye szerint ami elromolhat, az el is fog romlani. Tehát készülj fel az előre nem várt javítási költségekre. Képezz biztonsági tartalékot az otthonod számára, hogy ne kerülj nehéz helyzetbe, és időben el tudd hárítani a felmerülő problémákat.

És persze köss biztosítást, hogy kivédd a súlyosabb, váratlan eseményeket.

2.) Végezz rendszeres karbantartást

Egy nagy halom pénzt költöttél arra, hogy lakástulajdonos legyél. Ezért aztán erősen ajánlott, hogy viseld gondját az otthonodnak. A rendszeres karbantartás csökkenti a javítási költségeket. Ha odafigyelsz, a problémákat megtalálod és ki tudod javítani őket, amikor azok még kicsit és kezelhetőek.

3.) Ha megvolt a lakásvásárlás, utána ne idegesítsd magad a piaci hírekkel!

Teljesen mindegy, hogy mennyit ér az ingatlanod a piacon, ha nem akarod azt eladni. Akkor meg minek idegesíted magad? 

Gondoskodj róla, hogy meg tudd választani azt az időpontot, amikor eladod a lakásodat. Tudom könnyű ezt mondani, de lehetőleg ne kerülj pénzügyi kényszerhelyzetbe. Ez lesz a kulcsa annak, hogy az ingatlanbefektetésed profitos lesz-e, vagy nem.

 

És végül  nézzük, hogy mi az a 5 hiba, amit az első lakásvásárlók általában elkövetnek

1.) A lakás megvan, de nem gondolsz az üzletzárás költségeire

Végre összespóroltad a foglalóra valót és az önerőt, megvan az álom otthon, és már rohansz is az ügyvédhez szerződést kötni. A rossz hír az, hogy nem csak a lakás árát kell kifizetned, hanem további súlyos, akár milliós költségeid lesznek a vásárláshoz kapcsolódóan, amikkel ha nem számolsz előre, komoly fejtörést okozhatnak.

Nézzük milyen fizetendőid lesznek vevőként

  • Hitelfelvétel költségei (Értékbecslés: kb. 30.000 Ft, közjegyző: kb 50.000Ft., hitelfolyósítás, rendelkezésretortás díja (változó, van ahol elengedik)
  • Ügyvédi díj: a vételár 0,5 % – 1 %-a.
  • Vagyonszerzési illeték: kedvezmények nélkül a vételár 4%-a
  • Bankköltség
  • Ha devizában tárolod a pénzedet, akkor kalkulálnod kell a váltás költségével, ami 30MFt-os tételnél akár félmillió forint is lehet.
  • Ha a bank értékbecslője alacsonyabb összegre értékeli az ingatlant, mint amennyi a szerződéses összeg, a különbözetet a vevőnek elő kell teremtenie.

2.) Nem számolsz a berendezés, felújítás költségeivel

Kinyögted a foglalót, az önerőt, és minden költséget. De sajnos még mindig nincs vége.

Birtokba vetted az új lakásodat, amiben ki kell festeni, le kell tenni egy laminált padlót, és nyílászárókat kell cserélni. 

Majd ha ez megvolt, még mindig teljesen üresek a helyiségeid.

Meg kell vásárolnod a berendezést a teljes lakásba, ami az igényeidtől függően újabb milliós költséget jelenthet.

Aztán már csak néhány függöny, egy kis dekoráció, néhány kép… ha nem figyelsz oda, ezekre újabb százezrek folynak el.

3.) A jövőre gondolj, amikor lakást veszel, és ne a mostra!

Ha pl. szingli vagy és fiatal vagy, vehetsz egy garzonlakást magadnak, ami teljesen kielégíti a jelenlegi igényeidet. De ha tervezed, hogy lesz párod, illetve bővül a családod, akkor valószínűleg érdemes egy nagyobb lakás megvételében gondolkodnod, amibe majd belenőttök. Persze, csak, ha megengedheted magadnak.

4.) A lakásvásárlás során kihagyod az alkut

Vannak vevők, akik képesek úgy beleszeretni az új otthonukba, hogy azonnal, alku nélkül megadják az irányárat. Pedig simán lehet, hogy az eladó engedett volna az árból. Szükség van javításokra? Próbáld meg lealkudni az árból. Vagy megkérheted a tulajdonost, hogy fizesse ki a zárási költségek egy részét. Egy vevői ingatlanpiacon (mostanában ez lesz a helyzet) jó esélyed van arra, hogy komoly megtakarítást érj el.

5.) Alábecsülöd a felújítási költségeket

Mindegy, hogy egy lakás kicsit rosszul néz ki, vagy nagyon rosszul néz ki. Ha a kicsit rosszat elkezded javítgatni, fúrni-faragni, egymás után fognak kipotyogni a csontvázak a szekrényből. A végén azt fogod találni, hogy viszonylag magas árat fizettél egy viszonylag rendben lévő lakásért, majd csináltál egy teljes körű felújítást. 

Akkor már inkább vegyél egy teljesen lepusztult kérót, ahol nincs kérdés: Mindent fel kell újítani. De alacsonyabb lesz a vételár, és nem fog váratlanul érni a dolog. 

Arra is figyelj oda, hogy amikor a felújítás költségeit számolod, a végösszeg mindig több lesz, mint amit először kiszámoltál. Az első számolásodra tegyél rá 20-30%-ot és akkor valószínűleg nem tévedsz majd nagyot.

 

Utószó

Ez a rövid áttekintés segít neked abban, hogy a lakásvásárlás sikeres lebonyolításhoz szerezz egy jó alapot. Ne felejtsd el, hogy minél több tudásod van a témáról, annál kevésbé lesz stresszes a dolog, illetve annál valószínűbb, hogy megtalálod majd a megfelelő ingatlant a megfelelő áron. 

 

 

Már lakástulajdonos vagy és gondolkozol az eladáson? 

Lakáspiac 2020 – vajon összedől idén minden?

, ,
Lakáspiac 2020

Az eladók reménykednek, hogy a jó világ soha nem ér véget. A vevők pedig lélegzetvisszafojtva várják, hogy vajon recesszióba fordul-e a lakáspiac 2020 során. Újra lehet majd 10MFt-os garzonlakásokat vásárolni Budapest belvárosában? Vagy az állami támogatások és az ÁFA emelés miatt újra gellert kap a piac, és tovább folytatódik a rally? 

Sajnos a jövőt nem tudom megjósolni. De 2018 végén írtam egy cikket (ide kattintva eléred), amiben azt fejtegettem, hogy az áremelkedés a lakáspiacon még kb 1 évig fog tartani.
Mit ad isten, igazam lett.
Na nem azért jött be a jóslat, mert Nostradamus unokája vagyok. Az ok sokkal prózaibb…

Ha ismered a lakáspiac ciklusait, meg tudod jósolni a jövőt

A lakáspiac ciklusai

A lakáspiac folyamatosan ismétlődő ciklusokban mozog. Az életben a ciklus soha nem illeszkedik a fenti görbére, minden fázisának különböző kilengése és időtartama van. Egy teljes ciklus általában 8-10 év alatt fejeződik be.

A lakáspiac ciklusait egy amerikai közgazdász, Homer Hoyt fedezte fel és írta le 1895-ben. Nem véletlen, hogy az efféle kutatásokat az amerikaiak végeztek, hiszen az USA ingatlanállományát nem radírozta le a világháború, és nem volt kommunizmus sem. Így a piac zavartalanul alakulhatott.
Szóval Homer barátunk a következő törvényszerűségre jött rá:

Az ingatlanárak előre megjósolható mintát követnek, mint ahogyan az éjjelt a nappal követi.

A ciklus elemei sorrendben a következők: A lakáspiac felfutását, vagyis az Expanziót a Túlkínálat kialakulása követi, majd a piac összeomlik, vagyis jön a Recesszió. Aztán az árak stabilizálódnak, és kezdődik minden előlről. Ennek a mintának a kialakulásához szabad piac szükséges, ahol az ingatlan tulajdon szerzése nincs korlátozva, sem az állam, sem valamiféle monopólium által.

 

A lakáspiac árindexe Magyarországon

A lakáspiac árindexe Magyarországon – A kommunista időkben itthon nem voltak ciklusok az ingatlanpiacon, hiszen korlátozva volt a tulajdonszerzés. De az elmúlt 30 év alatt nagyon jól felismerhetők a grafikonon az egyes fázisok. (Forrás: MNB)

 

Tehát hol is tart a lakáspiac 2020-ban?

Elemezzük a fenti ábrát:
Az emelkedés 2014 óta szakadatlanul tart, és a vonal vége lefelé görbül. 5 év emelkedés van mögöttünk, és világos, hogy nem mehet így a végtelenségig. Szóval valószínűleg a piac Túlkínálatba vált, aztán jön a Recesszió. Legalábbis a világban általában így szoktak történni a dolgok.

Ha az ábra elejére pillantunk, azt gondolhatjuk, hogy “Nincs itt semmi gond, hiszen 1990-től 2008-ig szinte zavartalanul nőttek az árak…”. Ez így van. De ne felejtsük el, hogy éppen 50 év kommunista uralom alól szabadult fel az ország és ez enyhén szólva különleges helyzet volt. Nem valószínű, hogy megismétlődik.

Internet sem volt, szóval sokkal lassabb volt az információ áramlása és volt ideje az eseményeknek nyugodtan folyniuk. Nem dörgölték az arcodba naponta 15x, hogy “koronavírus” és persze a nagyanyám se gondolkodott azon, hogy bitkoint kéne venni. Nomeg aztán nem volt ennyi ingatlanspekuláns, akik az évszázad bizniszére hajtanak, hogy az egekbe tolva az árakat aztán egy szempillantás alatt itt hagyják a piacot, ha valami jobb hozamot ígérő befektetési lehetőség tűnik fel a láthatáron (lásd: MÁP+)…

Ha figyeled a médiát, egyre több ilyen szalagcímet látsz: “LASSUL A LAKÁSPIAC”,”VÁLSÁG”, “ÖSSZEOMLÁS”, stb. (Ez a cikk sem kivétel, hiszen valahogyan el kellett érnem, hogy ide kattints 😉 )
A közhangulat egyre negatívabb a lakáspiaccal kapcsolatosan, és ez bizony az árakon is meg fog látszani. Pontosabban máris látszik…

Az EU-ban Magyarországon volt legnagyobb mértékű a drágulás

A Concorde blogján olvasható cikk alapján 2014 óta lényegesen jobban drágultak a lakások Magyarországon, mint a többi EU tagállamban. Az ehhez hasonló mértékű áremelkedések még a nagy technológiai vállalatok részvényei (mint pl. a Google vagy Apple) esetén sem fenntarthatók anélkül, hogy a fundamentumok jelentősen javulnának.

Márpedig Magyarország fundamentumai

  • a forint árfolyama a dollárral vagy az euróval szemben,
  • a lakosság hitelfelvételi hajlandósága,
  • az átlagkeresetek és a lakásárak arána
  • a betegeskedő német autóiparnak való kitettségünk

nem éppen a legjobb képet festik manapság…

Lakáspiac árindexe Mo vs EU

Lakáspiac árindexe Magyarország vs EU (Forrás: Concorde Blog)

Vége a lakáspiac expanziójának?

Igen.
Számos okot fel tudnék sorolni, de végeredményben a következő dolog dönti el a piac sorsát:

Ha vissza tekintünk az időben mondjuk 2014-re, az akkori árszintek mellett Budapesten, rövid távú bérbeadással (Airbnb) 20% körüli hozamhoz lehetett jutni. Ingatlannal. Ez egyszerűen ZSENIÁLIS, hiszen korábban a hosszú távú bérbeadással 6-8% körüli volt a megtérülés. (Csak viszonyítás éppen: Ha a bankban tárolod a pénzedet, még Te fizethetsz érte…) Szóval nem csoda, hogy mindenki, akinek volt némi pénze, ilyen zseniális hozamú ingatlant akart magának.

De mostanra az árak az egekbe szöktek, és az elérhető hozamok lecsökkentek. Ráadásul az Airbnb kompatibilis ingatlanok is szinte elfogytak… Önkormányzati és társasházi szabályozás miatt és a nagy konkurencia miatt. Vagy egyszerűen csak az eladókat elkényeztették a befektetők, és mostanra a nyócker mélyén lakó Manyi néni  is azt gondolja, hogy az ő földszinti, penészes garzonjának négyzetmétere 1 millát ér.

Szóval az ingatlanok hozama mostanra 4-5%-ra csökkent.

Mire az állambácsi kijön az új állampapírral, aminek a hozama 4,9% állami garanciával, valamint az ingatlannal járó macerától mentesen…

Tehát a befektetők felpumpálták az árakat, aztán 2019 júniusában levonultak. És itt hagytak minket “egymillapernégyzetméter” kezdetű gondolatokkal a fejekben.

Ezzel nincs is semmi gond. A kérdés csak az, hogy KI FOGJA MEGFIZETNI? Mert a befektetők már nem fogják, hiszen nem kapnak megfelelő hozamot a pénzükre.

 

A lakáspiac jelenlegi állapota

Az eladók irreálisan magas árakon hirdetik a lakásokat

Igen, így van.

Mivel a lakáspiac 5 éve folyamatosan emelkedik, és csupán 2019 IV. negyedévében kezdtek csökkenni az árak, az a helyzet, hogy az eladók még nem fogták fel, vagyis inkább nem akarják elfogadni, hogy mi történik. Hívhatjuk ezt “ingatlanárazási buboréknak”.

Az elmúlt években az árak növekedése miatt a tulajdonosok bármilyen valóságtól elrugaszkodott elképzeléssel léptek a piacra, csupán várniuk kellett és a piaci érték utolérte őket.

De a jó világnak vége.

A napi.hu cikke szerint 2019 III negyedévében mindössze 1472 lakás cserélt gazdát Budapesten, ami 82%-os zuhanást jelent az előző évek hasonló időszakához képest. És ha valami csoda folytán ez a tendencia nem fordul vissza, hamarosan minden olyan tulajdonos csökkenteni fogja a kínálati árat, akinek valódi eladási szándéka van és nem csak “szondázza a piacot”.

 

A piac TÚLKÍNÁLAT fázisba lép

Általában az okozza a túlkínálatot, hogy olyan sok új építésű lakás épül, amit a piac már nem tud felszívni, mert egyszerűen nincs már kereslet.

Csökkenő árak a lakáspiacon

Most egy kicsit más a helyzet. Az áremelkedés miatt az a vásárlóközönség, aki 2014-ben mozgott az ingatlanpiacon, mostanra jelentős részben képtelenné vált arra, hogy ingatlanhoz jusson. Hiszen sokkal több potenciális vevőre számíthattunk, amikor 10MFt volt egy belvárosi garzon, mint most, amikor 30MFt-ért próbálják eladni ugyanazt.

Közben a befektetők aránya kb 50% volt. De mivel ők vagy az árfolyamnövekedésért, vagy a hozamért léptek piacra, ha már nem nőnek az árak, illetve van jobb befektetési lehetőség, ki fognak szállni, amíg lehet. Tehát ők a vevő oldalról szépen átállnak az eladói oldalra.

Az eredmény: a vevő száma drasztikusan csökken, miközben nő az eladó ingatlanok száma. Vagyis túlkínálat.

A helyzet nem fényes, de azért valószínűleg nem dől össze a lakáspiac 2020 -ban.

A túlkínálat kialakul, ez nem kérdés.

Az árak csökkenésnek indultak. Ez pedig már történelem, akár tetszik ez az eladóknak, akár nem.

De azért maradt még szufla a piacban, hiszen olcsó a hitel, van bőven lakásvásárlási támogatás, és alacsony a lakosság eladósodottsági szintje. Szóval nem kell egy újabb 2008-ra számítani és nem fog kitörni a világgazdasági válság. De egy Európai szinten is kiemelkedő mértékű emelkedés után elkerülhetetlen a korrekció.

 

Tanácsom a Vevőknek

Az ingatlanpiaci ciklusok érdekessége, hogy expanzió idején rohamosan növekvő lakásárak mellett a vevők egymásra licitálva tapossák egymást, hogy lakáshoz jussanak.

Túlkínálat és recesszió idején viszont távol maradnak, bár az árak csökkennek és licit helyett lehetőség lenne alkudni.

Hülyeség ugye? Pedig így van.

Ha lakást vennél, lépj a piacra most! Hiszen bőven van választék és nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezned! Persze ne siesd el, figyeld a kínálatot! Találd meg azokat az eladókat, akik már hónapok óta szenvednek, és segíts rajtuk. Ja, persze ha már így alakult, alkudj!

 

Tanácsom az Eladóknak

Tudom, hogy az évszázad bizniszére hajtasz és nem akarod elkótyavetyélni az otthonodat, amit az életed munkájával szedtél össze. De hidd el nekem, hogy egy lassuló piacon a túlárazás a legnagyobb hiba, amit elkövethetsz. 
Ide kattintva olvashatsz bővebben a túlárazás hatásairól.

Ebben a videóban pedig azt láthatod, hogy miért veszít súlyos milliókat az átlagos eladó egy lassuló piacon.

 

 

Kattints a gombra és tudd meg, hogy mennyi a lakásod piaci értéke!

 

 

 

Változóban az ingatlanpiac – tényleg megáll az áremelkedés?

Változóban az ingatlanpiac

Ha a közelmúltban vettél lakást (csillagászati áron, hitelből, esetleg befektetési céllal), akkor valószínűleg rémülten olvasod az indexen és a portfolion a hireket, amelyek szerint lassul az ingatlanpiac. Ha pedig lakást vennél,  akkor pedig örülsz, hogy vége az őrületnek.

De vajon tényleg itt a fordulat?

5 év emelkedés után ingatlanpiac “érett” ciklusba váltott

2018 végén írtam egy cikket az ingatlanpiac ciklusairól. A rendelkezésemre álló adatok alapján akkor azt mondtam, hogy 2019 az expanzió éve lesz és folytatódik az árnövekedés. Azóta viszont néhány dolog megváltozott…

Az ingatlanpiac ciklusai

Az ingatlanpiac ciklusai – véget ért az expanzió?

 

Májusban megjelentek a hírek a Magyar Állampapír Plusz nevű kötvény bevezetéséről, ami a futamidő utolsó évében 6%-os hozamot ígér, kamatadó és kockázat mentesen.

Mivel budapesten a vásárlások több, mint 40%-ánál “befektetés” volt a motiváció, a piac azonnal reagált:

 

Az eladások száma az ingatlanpiacon 20%-ot esett. Az előző években csak karácsonykor volt ilyen gyenge a forgalom. (Forrás: DH barométer)

 

1.Változás: A befektetők elvonulnak az ingatlanpiacról

Mivel az ingatlanpiacon az árak emelkedése jócskán meghaladta a bérleti díjak emelkedését, az elérhető hozamok jelentősen csökkentek. Manapság ha 4,5% körüli megtérülés jónak mondható hosszú távú bérbeadás esetén. Így aztán nem csoda, hogy a befektetők azonnal behúzták a kéziféket.

Az index.hu írása szerint a bevezetést követő 1 héten belül 1.800 milliárd (!!!) Ft áramlott be az állambácsi kasszájába. Hogy honnan jött ez a pénz? Többek között az ingatlanpiacon garázdálkodó vevők zsebéből.

Egyébént a személyes véleményem az, hogy a kormány tudatosan próbálja lehűteni az ingatlanpiacot, mert tisztában vannak az ingatlanbuborék kialakulásának veszélyeivel.

 

2.Változás: Csökken az érdeklődés

Az ingatlan.com mérései szerint az érdeklődések száma majdnem 40%-ot esett júniusban, a korábbi időszakhoz képest. Bár az előző évben is láthatunk egy-két komolyabb visszaesést, de ezek rend szerint valami hosszabb ünnephez (pl.: húsvét) kapcsolódtak. Idén pünkösdkor 40%-os visszaesés tapasztalható. Tavaly ezt az időszakot meg sem érezte a piac.

Ingatlanpiac - az érdeklődők számának alakulása

A hirdetőportálokon keresztül is érezhető az ingatlanpiac változása (Forrás: ingatlan.com)

 

3.Változás: A hirdetett lakások száma növekszik.

Májusban vizsgáltam utoljára a hirdetett ingatlanok számát. Megnéztem, hogy mennyi lakást és házat hirdetnek eladásra az ingatlan.com felületén. Az eredmény akkor 56.000 db volt, most pedig 61.500 db-nál járunk. Néhány hónap alatt majndem 10%-kal nőtt a hirdetett “árukészlet” az ingatlanpiacon.

Tehát egyre több az eladatlan lakás, amit a kereslet már nem tud felszívni.

 

Ezek az adatok még NEM jelentik feltétlenül, hogy az ingatlanpiac összedől

Az előbbiekben felsorolt adatok csupán indikátorok (jelzések) és önmagukban nem fogják az árak mélyrepülését okozni.  De az elmúlt néhány évben lezajló egyértelmű, folyamatos és megkérdőjelezhetetlen gyorsuláshoz képest világosan látszik, hogy változóban vannak a dolgok.

Fontos hozzátennünk, hogy a hitelek továbbra is olcsók, sőt, az állam is segíti a lakáshoz jutást a CSOK-kal és a Babaváró támogatással. Az olcsó finanszírozás pedig tovább fűti a piacot. Már ahol tudja.

 

Budapesten belvárosában a legnagyobb a gond

Az alábbi videó jól szemlélteni az elmúlt évben lejátszódó áremelkedés mértékét, és az egyes megyék egymáshoz viszonyított arányát. Az is látható, hogy Budapest jócskán elhúzott. Úgy is mondhatnánk, hogy eszetlenül drága lett.

 

 

Bár a szakmai portálok 2019-ben is két számjegyű árnövekedésről beszélnek, ezek az adatok országosak. Mivel a vidéki települések még olcsók, ezért ott továbbra is pörögnek az események. Budapesten viszont már gond van.
Vizsgáljuk meg, hogy miért:

Vegyünk például egy, a körút közelében található, 40nm-es, 2 szobás lakást. Mostanra nem ritka, hogy ezeket 40-50MFt-ért kínálják eladásra.

Ki lehet a potenciális vevő?

  • Egyetemista – nem, mert nem tudja megfizetni. A szülei sem tudják. Akkor inkább panelt vesznek a Havannán (ezért ment az egekbe a panelek ára)
  • Szingli fiatal, vagy pár gyerek nélkül – nem. Lásd feljebb.
  • Család (Csok és Babaváró) – nem. A méret is kicsi, illetve ők 40MFt-ért inkább elmennek Bp-ről, és bevállalják az ingázást. Gyerekkel egyébként sem árt, ha van kert.
  • Nyugdíjas – na ne vicceljünk… Nem csak a pénz miatt. De Bp mostanra Európa buli-fővárosa lett. Már én sem vagyok kíváncsi az üvöltve hányó bulitúristákra, nem hogy a nagyanyám…

Az árak emelkedése miatt egyik korábban jellemző célcsoport sem jöhet szóba.

Maradnak még a lottó nyertesek, fiatal menedzserek, akiknek éppen jól megy a szekér, diplomaták, rocksztárok. De azt hiszem abban egyetértünk, hogy az ő létszámuk elhanyagolható a fent felsorolt célcsoportokhoz képest. Nem azt modom, hogy tuti, hogy nem lesz ilyen vevőd. Csupán 95%-ig biztos.  Illetve mivel egyre több a méregdrága, kacsalábon forgó lakás, bőven van választék a számukra. Ezért ha nem tudsz pl. egy dunai panorámát felmutatni, nem Te leszel a befutó.

Tehát, akkor ki lesz a vevő?

A BEFEKTETŐ!

Ingatlanpiaci befektető

És íme egy költői kérdés a végére:
Ha a befektető nem kap megfelelő hozamot a pénzére, vajon megveszi majd a lakást?

 

Az eladók máris árzuhanást érzékelnek

Az ingatlanpiac “normális” működéséhez hozzá tartozik, hogy a vevő is és az eladó is az évszázad üzletére vadászik, ezért aztán a vevő olcsón szeretne venni, az eladó meg minél drágábban szeretne eladni.

Havonta 150-200 ügyfél keres minket azzal, hogy segítsünk nekik beárazni a lakásukat. Mi megmondjuk, hogy mi az ingatlan reális értéke, az eladók meg a javasolt árra rátesznek 25-30%-ot, és reménykednek.

A poén az, hogy az elmúlt 5 évben ez a megközelítés működött. Mivel a piac folyamatosan emelkedett, előbb-utóbb utólérte a megjelölt kínálati árat és az üzlet létrejött. Így az eladónak nem kellett feladnia a fejében lévő (korábban irreális) elképzelést, vagyis horgonyárat.

Az ingatlanpiac bünteti a túlárazást

Az eladók azóta is hozzá vannak szokva a piac dinamikájához, hogy eddig minden évben 30-50%-ot nőttek az árak. De sajnos ez a növekedés megállni látszik.

Azért nő a hirdetett ingatlanok száma, mert a piaci ár már nem éri utól a kínálati árakat, így “a portéka szépen ott porosodik a polcokon”.

Ha a tulajdonos el akar adni, be kell látnia, hogy a kínálati ár, amit kitalált, nem működik. Korábban csak várnia kellett, de mostmár engednie kell az árból ahhoz, hogy a vevők érdeklődését felkeltse.

Ergo: az eladó máris áresést érzékel.

 

Az ingatlanpiac változásait a tömegek pszichológiája okozza

Hogy az árfolyamgörbe emelkedik vagy esik, alapvetően egy dologtól függ:

Mennyien gondolják, hogy az adott termék olcsó/drága.

Ha a többség úgy gondolja, hogy az az akármi olcsó, akkor sokan fogják keresni. Mivel a kereskedő nem hülye, kihasználja a helyzetet, és az árak emelkedni fognak.

Magasak a lakásárak

De ha a tömegek úgy gondolják, hogy az adott termék drága, akkor egyre kevesebben fognak vásárolni, és az ár jó esetben stabilizálódni, rosszabb esetben esni fog.
Ez történik most.

Ha nem hiszed el nekem, csak kérdezz meg találomra 10 embert az utcán, hogy mit gondol a budapesti ingatlanárakról…

A piac lelassul, az áremelkedés pedig elakad

A fenti leírt változásokhoz az év végének közeledtével hozzá adódik majd az (ingatlanpiacon egyébként normális), éven belüli kereslet csökkenés, ami az alábbi grafikonon látható.

Ahogy közeledik a tél, egyre több vevő dönt úgy, hogy a vásárlást inkább a jövő évre halasztja. A kereslet csökkenés pedig nem támasztja alá a további árnövekedést.

 

Budapesti eladó használt lakások iránti kereslet alakulása

A budapesti használt lakóingatlanokkal kapcsolatos kereslet átlagosan 14%-kal csökkent az előző évhez képest. (Forrás: Ingatlan.com)

A vidék még tartja magát

Ahogy korábban is írtam, az ingatlanpiac növekedéséről szóló “még mindig két számjegyű” jelentések országos szinten készülnek. Az állami ösztönzők (Babaváró, CSOK) továbbra is fűtik a piacot. A 24.hu cikke szerint a falusi CSOK máris 10%-os árnövekedést okozott.

De Budapest jelentős részére (például a belvárosi kerületekre) ezek a támogatások már nem fognak felhajtóerőként hatni. Egyszerűen azok a családok, akik igénybe tudják venni a támogatásokat, még ezekkel az összegekkel kiegészítve is nehezen tudnák megengedni maguknak, hogy a belvárosban maradjanak.

Tehát eddig Budapest volt a húzóerő az ingatlanpiacon, mostanra viszont a vidék adja a növekedés oroszlánrészét. Már ameddig a lendület kitart…

 

Mi várható hosszú távon az ingatlanpiacon?

Továbbra is fennáll az alacsony kamatkörnyezet, az olcsó hitelek elérhetősége, és a lakáshiány, mivel az építőipar a munkaerőbeli és nyersanyagbeli korlátok miatt nem tudja kielégíteni az igényeket. Ez a három dolog fűti a piacot, ezért mostanában még nem biztos, hogy azonnal esni kezdenek az árak.

De józan ésszel belátható, hogy – az eladók bármennyire is szeretnék – az árfolyamgörbe nem fog a végtelenbe emelkedni.
Az eladáshoz ugyanis vevő is kell.
És ha a vevőt nem érdekli a portékád (mondjuk azért, mert eszetlenül drága, és nem tudja megfizetni) nem fogja azt megvenni.

Milyenek az ingatlanpiac kilátásai hosszú távon?

Rendben, itt a lassulás. De vajon milyenek az ingatlanpiac kilátásai hosszú távon?

Ugyanúgy, ahogy a nyár után az ősz és a tél jön, az ingatlanpiacon az expanziót a túlkínálat és a recesszió követi majd. Azt nem tudjuk, hogy mikor jön a következő összeomlás. De biztos, hogy jönni fog.

És ez nem pesszimizmus, hiszen az ingatlanpiac történelmi adatait vizsgálva látjuk, hogy ez a körforgás folyton visszaköszön.

 

A politikusok elhozzák az ingatlanpiac összeomlását

Az epiteszforum.hu-n olvasható 2019-2022 évi Építési piaci prognózisból kiderül, hogy mi hozhatja el a következő recessziót.

Magyarország gazdasági helyzetét egyrészt a hozzánk kapcsolódó EU tagállamok gazdasági állapota, másrészt az EU-ból érkező támogatások mértéke befolyásolja. 2019-től viszont az EU legerősebb országainak gazdasági növekedése lassulni kezdett, illetve a EU támogatások mértéke is csökkeni fog a jövőben.

Varga Dénes, az építési piaci prognózis kutatásvezetője a következőket írja:

„A 2017-ben elindított élénkítési program legfőbb hibája, mind a gazdaság egészére, mind az építési piacra, mind a lakáspiaci élénkítésre vonatkozóan az, hogy a központi akarat túl rövid idő alatt akar túl nagy eredményeket elérni, amit azután várhatóan nem sikerül stabilizálni. 

Politikai szempontok szerint lehet, hogy jó megoldás volt a lakáspiaci élénkítést akkorra időzíteni, amikor az EU támogatások is koncentráltan jelentek meg az építési piac keresleti oldalán, de piaci szempontból ez súlyos hibának bizonyult.

Ez a túl gyors, túl erőteljes élénkítés felelős az árak elszabadulásáért, és a kapacitáshiány jelentkezéséért.”

A pokolba vezető út jó szándékkal van kikövezve.

Az állami ösztönzők felpörgetik a piacot, jól megy minden. De a kormány attól fél, hogy ha leveszi a lábát a gázpedálról, akkor megáll a fejldőés. Való igaz, hogy a támogatások nélkül a folyamatosan pörgő gazdaságot nem lehetne fenntartani. És akkor nem tudnánk verni a mellünket Brüsszelben, hogy amíg Németországban lassul a növekedés, mi továbbra is jövünk fel, mint a higany! És persze a választópolgárok sem örülnének a visszaesésnek…

Lakáseladásnál az ördög a részletekben lakik

A pokolba vezető út jó széndékkal van kikövezve. Vajon az állam túlzott támogatása végül összedönti az ingaltanpiacot?

A baj csak az, hogy az ingatlanpiacon a fizetőképes kereslet piacra lépésének van egy normális üteme. Az állami ösztönzők ezt pörgetik fel, olyan módon, hogy a vevők előre hozzák azt a vásárlást, amire egyébként csak évek múlva lennének képesek.

Ha a következő 5 év vásárlásait előre hozzuk, akkor az a kereslet később fog hiányozni a piacról. Józan ésszel belátható, hogy egy bizonyos ponton túl nem ezt folytatni. Különben a fagyi vissza fog nyalni…

 

Akkor most vegyek vagy kivárjak?

Jó a kérdés, és nehéz megválaszolni. Vajon állambácsi tényleg eszetlenül túlpörgeti a motort és ingatlanbuborékot fúj, vagy sikerül egyensúlyban tartani a piacot? Mivel nem látok a jövőbe, sajnos nem tudom megmondani.

Inkább visszadobnék egy kérdést: MIÉRT gondolkozol lakásvásárláson?

Ha befektetésben gondolkozol, valószínűleg nem ez a legkedvezőbb időszak, hiszen az expanzió végénél tartunk és a csúcson vannak az árak.

Ingatlanpiac - MNB lakásárindex

A magyarországi ingatlanpiacon az eddigi legnagyobb visszaesés 25%-os, a legnagyobb emelkedés pedig 400%-os volt. (Forrás: MNB )

De ha saját használatra akarsz lakást venni, pl. azért, hogy kiváltsd az albérletet, akkor nem igazán van mire várnod. Lehet, hogy nem a legjobb áron veszed majd a lakásodat, de hosszú távon biztosan tovább emelkednek majd az árak, így biztos lehetsz abban, hogy értékes vagyontárgyhoz jutottál.

A visszaeséstől pedig tulajdonképpen nem különösebben kell félned, hiszen Magyarországon eddig a legnagyobb visszaesés 25%, a legnagyobb emelkedés pedig négyszeres volt.

 

A gazdasági elemzésekben általában az szerepel, hogy a vásárlásra a legideálisabb időpont TAVALY volt

Itthon csupán 30 év adata áll rendelkezésre. Ha pontosabb képet akarunk kapni, akkor vizsgáljuk meg az USA ingatlanpiacát. A tengeren túlon nem pusztított háború, és nem volt kommunizmus sem, így 118 év adata áll rendelkezésre.

Ha az USA-ban ingatlan tulajdonos voltál, a ’70-es évek óta folyamatosan profitálhattál az áremelkedésből. A kivételt az ingatlanbuborék kipukkanása jelentette, ami akkorát szólt, hogy az egész világgazdaságot megrengette. De még a 2007-es csúcshoz képest is mindössze 30%-os volt a visszaesés. Ha pedig kibírtad, a piac mostanra ledolgozta a minuszt, és magasabbra emelkedett, mint valaha.

 

Lakásárak alakulása az USA ingatlanpiacán

Néhány év alatt még a világválságot is kiheverte az ingatlanpiac. (Forrás: Ychharts Datastream; BMG Group Inc.)

 

Akinek van ingatlana, bérleti díjat szed. Akinek nincs, az fizet.

Szóval a mostani árrobbanásnak valószínűleg vége van. Hogy stagnálás lesz, vagy visszaesés, még nem tudjuk. De ha van lehetőséged ingatlanhoz jutni, és mondjuk az első lakásod megvásárlásán gondolkozol, azt mondom, hogy ne sokat hezitálj.

Hiszen a pakliban az is benne van, hogy az árak nem csökkennek, csak “befagynak” a mostani szinten, aztán eltelik néhány év, és az emelkedés tovább folytatódik. Ha el akarod találni az optimális beszállási pontot, el kell, hogy keserítselek.
Valószínűleg nem fog sikerülni.

Az ingatlantulajdonosok köre változik

A mostani áremelkedés számos család előtt becsukta a kaput, és lehetetlenné tette, hogy valaha saját lakáshoz jussanak.

Nézz előre az időben mondjuk 10 évre. Add hozzá a mostani Budapesti ingatlanárakhoz egy következő expanzió árnövekedését. A kérdés az, hogy tulajdonosként, vigyorogva nézed végig, vagy vered a fejed a falba, hogy kimaradtál.

Ingatlanpiac - gangos ház

Belvárosi gangos ház, vagy “bérház” (forrás:Ingatlan48kinalat.hu)

Gondolkodtál már azon, hogy vajon miért hívják a belvárosi gangos házakat “bérház”-nak? Akinek volt pénze, az építtetett egy házat, beköltözött az első emeleti, erkélyes lakásba, a többi lakást meg bérbe adta. Aztán jött a háború, meg az államosítás. Majd a rendszerváltás idején fillérekért lehetett ingatlanhoz jutni, ezért gondolkodik itthon mindenki saját lakásban.

Bizonyára hallottál róla, hogy Nyugat-Európában, (pl. Londonban) a lakosság mindössze 20%-a birtokolja az ingatlanokat. A többiek meg bérelnek. És nem is gondolnak arra, hogy saját ingatlant vegyenek.

Akár tetszik, akár nem, a helyzet az, hogy Magyarországon is ebbe az irányba haladnak a dolgok…

 

A lakásod eladásán gondolkozol?

Ha nem akarod megvárni az árak zuhanását, akkor cselekedj!

A változó piaci viszonyok között a szakember segítsége elengedhetetlen, ha jól akarod belőni az árat.

Jelentkezz, segítünk!

 

 

Ingatlanbuborék – Budapesten máris fújódik?

,
Ingatlanbuborék Budapesten

Az áremelkedés 2014 óta töretlenül zajlik a lakáspiacon. Van olyan terület, ahol 5 év alatt megháromszorozódtak az árak. Egyes elemzők az árak további növekedését jelzik előre, mások pedig “ingatlanbuborék”-ról beszélnek. Ha valóban lufi fújódik az ingatlanpiacon, az hatalmas kockázatot jelent az ingatlantulajdonosok számára. De vajon hogyan tudjuk megállapítani, hogy valós a félelem, vagy csak kacsa?

De mi a fene az az ingatlanbuborék?

Az investopedia.com cikke szerint a buborék egy anomália, rendellenes állapot a gazdaságban. Nem csak az ingatlanpiacon, hanem minden kereskedett termék (részvény, arany, bitcoin, stb.) piacán kialakulhat.  Ha fújtál már szappanbuborékot, akkor tudod, hogy hogyan működik. Fújod, fújod, majd egyszercsak BUMM kidurran. És mintha soha sem lett volna… Mármint a pénzed, amivel beszálltál.

Az árfolyambuborék “anatómiája”

Az ingatlanbuborék egy ideiglenes állapot,  de évekig is tarthat. Egy olyan ingatlan-áremelkedés, amit a túlkereslet, a spekuláció és a kapzsiság hajt olyan magasságokba, ami már hosszú távon nem tarthatók, majd az árak a mélybe zuhannak.

A tőzsdei árfolyam-buboréknál az alábbi meghatározás a legtalálóbb: A kereskedés az eszköz valós, “belső” értékénél jóval magasabb szinten zajlik, így amikor az ár túlmegy azon a ponton, amikor már nem tud több befektető beszállni, az összeomlás elkerülhetetlenné válik.

Az árfolyambuborékok tipikus pszichológiai szakaszai (forrás: penzugyifitnesz.hu)

Az árfolyambuborékok tipikus pszichológiai szakaszai (forrás: penzugyifitnesz.hu) – Amikor már a fodrász, a hentes, és az utolsó kocsmatöltelék is arról beszélget, hogy bitcoint kéne venni, akkor lehetőleg már ne szálj be, mert a piac a mánia szakaszba lépett.

A ciklus rend szerint így indul:

Az erős kereslet talákozik a limitált kínálattal. Az új termékek, azaz az új lakások legyártása sokáig tart, és rendkívül erőforrás- és időigényes, így a kínálatnak évekbe telik utól érnie a piaci igényeket.

Az ingatlanpiaci ciklusokról az ebben a cikkben írtam részletesen

Az áremelkedés hatására spekulánsok lépnek a piacra, tovább fűtve a keresletet. Aztán egy ponton a kereslet növekedése megtorpan, ugyankkor a kínálat nagy mértékben nő, és így az ingatlanbuborék kidurran.

Más árfolyam-lufikhoz képest az ingatlanbuborék kevésbé súlyos pénzügyileg, hiszen magasak a beszállás és a fenntartás költségei, ezért nem tud bárki beszállni. Illetve egy lakás értéke ritkán esik nullára. Időben viszont jóval hosszabb kifutású, mint mondjuk egy tőzsdei lufi.

Az ingatlanbuborék a teljes gazdaságra kihat, hiszen a lakosságnak keményen csökkentenie kell a vásárlásait, hogy fizetni tudja a jelzáloghitelét. Sokan pedig a teljes megtakarításukat elveszítik.

Amikor az ingatlanbuborék kidurran, a hatás drámai...

Amikor az ingatlanbuborék kidurran, a hatás drámai…

A probléma az, hogy rengeteg dolog befolyásolja a kereslet-kínálat alakulását, így rendkívül nehéz megállapítani, hogy valóban ingatlanbuborékról van-e szó, vagy nem.

Ahhoz, hogy megértsük az ingatlanpiaci lufi kialakulását és működését, menjünk vissza a történelemben, és vizsgáljunk meg néhány hírhedt buborékot:

 

A Tulipán-lufi – a világ legfurább őrülete

Ha azt gondolod, hogy egy gazdag, Nyugat-Európai ország lakossága nem lehet olyan hülye, hogy teljes vagyonokat fizessen tulipán hagymákért, akkor tévedsz, hiszen ez megtörtént. A tengeri kereskedelemnek köszönhetően akkor dúsgazdag Hollándiát letérdeltette az emberi kapzsiság első igazi árfolyam buborék kipukkanása során.

A tulipánok árfolyamának változása

A tulipánok árfolyamának változása

Egyes források szerint egy tulipánhagyma egy szakmunkás éves bérének 10x-ese volt. A mai korra lefordítva, keressen egy szakmunkás 200.000Ft-ot, azaz egy évben 2 400 000 Ft-ot.

Ennek a 10x-ese = 24 000 000 Ft.

Szép summa egy tulipánért.

Viceroy tulipán

Viceroy tulipán

Az első tulipánokat a török szultán küldte Európába 1554-ben. A virág az élénk színeivel különbözött minden, akkor ismert növénytől. Hatalmas népszerűségnek örvendett, státusz szimbólummá vált. Majd bevezették a tőzsdei kereskedelembe, így elérhetővé tették a tömegek számára és hamarosan határidős ügyleteket is lehetett rá kötni.

Innentől a virág szépsége már senkit nem érdekelt, az embereket a meggazdagodás vágya hajtotta, és arra spekuláltak, hogy mindegy milyen drága a tulipán, úgyis lesz egy nagyobb marha, aki majd megveszi drágábban. A csúcsot 1636-37 telén érte el, amikor volt olyan tulipánhagyma, ami egy nap 10x cserélt gazdát.

De egy ponton túl már senki nem volt képes drágábban vásárolni, és a piac összeomlott. A tulipán ára pedig rövid idő alatt a valós értékére esett. 

A hollandok mentségére szóljon, hogy a világ első tőzsdéje működött ekkor Hollandiában, és az embereknek fogalmuk sem volt a tőzsdei buborékok mibenlétéről.

 

Dotcom lufi

1995-2000 ig tartó, az internetes technológiára épülő cégek iránti felfokozott, gazdaságilag teljesen megalapozatlan érdeklődést jelenti. (a dotcom szó a weboldalak .com végződésére utal)

Nagyjából arról volt szó, hogy bármilyen netes cég, ami a tőzsdére lépett, szinte azonnal sokmillió dolláros tőkét volt képes magához vonzani, annak ellenére, hogy a legtöbbjük még bevételt sem termelt. Az árfolyamok akkor kaptak igazán szárnyra, mikor nem csak a kisbefektetők, hanem a befektetési alapok is felfigyeltek a technológiai részvényekre. 

A cégek pedig hozzászoktak a “jó világhoz”, és sorra hozták az elhibázott üzleti döntèseket, és herdálták a befektetők pénzét.

Mikor végül a lufi kidurrant, a .com cégek tömegével mentek csődbe, az árfolyamok a mélybe zuhantak, és a befektetők dollármilliárdoknak inthettek búcsút.

Az árfolyam görbén jól látható a dotcom lufi kidurranása

Az árfolyam görbén jól látható a dotcom lufi kidurranása

Hozzá kell tenni, hogy az olyan, világméretű cégek, mint a Google, vagy a Facebook, ugyancsak ekkor indultak, és azóta jócskán bizonyítottak.

Miután 2000-ben a lufi kipukkant, a befektetők elhagyták a tőzsdét, és az ingatlanpiac felé fordultak, ami a következő ingatlanbuborék kialakulásához vezetett…

 

Ingatlanbuborék a 2000-es években

Ezt az anomáliát részben a dotcom lufi utóhatásai váltották ki. Hogy a technológiai buborék kidurranását ellensúlyozza, a FED (Amerikai központi bank) kamatcsökkentésbe kezdett, illetve a kormányzat lakástulajdont támogató politikája következtében a bankok lazítani kezdték a hitelfelvételi szabályokat.

A becslések szerint az ebben az időszakban vásárloló vevők 56%-a nem felelt volna meg a normál hitelezési kritériumoknak, magyarul valószínűsíthető volt, hogy nem fogják tudni fizetni a kapott kölcsönt. De akkor valamiért ezzel senki nem foglalkozott.

Az olcsó hiteleknek köszönhetően meglódultak az ingatlanárak, aminek a hatására egyre több spekuláns befektető lépett a piacra, ami miatt rövid idő alatt a lakásárak régiótól függően 50-100%-kal emelkedtek.

Az ingatlanbuborék idején mindenkinek ugyanaz jár a fejében

Az ingatlanbuborék idején minden spekulánsnak ugyanaz jár a fejében – Ez a nyáj-hatás

Az őrület csúcsán 2005-2007-ben a befektetők két hét alatt 10.000 USD (kb. 2.8MFt) hasznot tudtak realizálni, pusztán azzal, hogy megvettek egy lakást, majd azonnal visszatették a piacra. Az elemzők szerint ekkorra már az ingatlanok értékének 30%-át a spekulációs várakozás adta. Egy 30MFt értékű ingatlannál ez 9MFt-ot jelent!

A kihelyezett hitelek változó kamatozásúak voltak, ami annyit jelentett, hogy a béka feneke alatt tartózkodó jegybanki alapkamatnak köszönhetően (kezdetben) alacsony törlesztőrészletekkel lehetett számolni. 

Az ingatlanbuborék és a tű hegye találkozik

Idő közben a tőzsde kiheverte a dotcom buborékot, és egyre több befektetőt csábított vissza a lakáspiacról, ahol egyébként is megfizethetetlenül drága volt már a beszállás. Hogy a kedélyeket lehűtse, a FED kamatemelésbe kezdett, ami a változó kamatozású hiteleknél a törlesztő részletek emelkedését okozta. Mivel rengeteg “rossz adós” kapott kölcsönt, sorra dőltek be a hitelek, és kerültek a piacra a túlterhelt ingatlanok.

Az eredmény: 40%-os áresés, és az Amerikai gazdaság legsúlyosabb recessziója, ami a világot is megrengette és a hatása a mai napig érezhető.

Magyarországon ugyanez a folyamat zajlott le, csak nálunk a deviza alapú hitelezés volt a kiváltó ok. 2007-ben akár önerő nélkül is lehetett lakást venni, a bank a teljes vételárat megfinanszírozta. És persze válogatás nélkül kapott hitelt mindenki, aki csak kért.

Meg is lett az eredménye…

 

Utólag könnyű okosnak lenni

A tulipán mánia esetén egy olyan dolog értéke emelkedett az egekbe a spekuláció hatására, amely azon túl, hogy szép, és státusz-szimbólum volt, más gyakorlati haszna és belső értéke nem volt. Abban az időben valószínűleg elég nehéz lett volna külső szemlélőként nézni a dolgokat, de utólag mindig könnyű okosnak lenni.

Miután az ingatlanbuborék kidurrant, már könnyű okosnak lenni…

A dotcom lufi idején az emberek ész nélkül lapátolták a pénzüket a technológiai cégek részvényeibe, anélkül, hogy halvány fogalmuk lett volna róla a tőzsdei elemzésekről, vagy hogy az adott cég mit is csinál valójában. Persze utólag itt is nyilvánvaló, hogy hülyeség volt.

A 2000-es évek ingatlanbuborékának kialakulása a hitelezési szabályok lazulása, és az olcsó finanszírozás miatt alakulhatott ki. Akkor marha jó ötletnek tűnt, hogy mindenkinek lehet saját lakása. Aztán a kamatemelés romba döntötte a piacot.

 

Csak akkor tudjuk biztosan, hogy ingatlanbuborék volt, ha már kidurrant

Annak ellenére, hogy mindenki beszél az ingatlanbuborék témáról, valójában nem tudjuk megállapítani, hogy mikor alakul ki. Az árak hirtelen emelkedése nem jelenti feltétlenül, hogy lufi fújódik a piacon.

Akkor tudjuk meg biztosan, hogy buborék volt, amikor kipukkan. 

Az elméleti közgazdaságtan feltételezi hogy a fogyasztók nem csinálnak hülyeségeket. Egy tökéletes piacon a szereplők minden információ begyűjtése után meghozzák a racionális döntést.

De tudjuk hogy ez a valóságban nem így van, mert működik a nyáj hatás. Vagyis ha a szomszéd gennyesre kereste magát a tulipán-bizniszen, akkor én is beszállok! Nem gondolod, hogy én leszek az a hülye, aki majd kimarad…

A nyáj-hatás nem csak az ingatlanbuborék esetén érvényes

Jelenleg is ingatlanbuborék van kialakulóban?

Az ingatlanárak emelkedésének általában három oka van:

  • alacsony kamatkörnyezet,
  • lakáshiány, illetve
  • gazdasági / demográfiai tényezők.

Nézzük meg, hogy állunk ezekkel:

1. Olcsó finanszírozás

Hogy a 2007-2008-as recesszióból kirángassa az országot, a jegybank évek óta alacsonyan tartja az alapkamatot. Ennek köszönhetően olcsó a hitel, viszont a bankbetétre nem adnak kamatot, ezért nem éri meg ott tartani a pénzünket.

Az eredmény: pénzbőség, a gazdaság erősödése, illetve növekvő ingatlanárak.

A jegybanki alapkamat alakulása

CSOK és Babaváró

A lakáseladóktól mostanában sűrűn hallom, hogy majd az új CSOK és a Babaváró támogatás megint fenékbe billenti az árakat. Minden valószínűséggel így is lesz, hiszen az “ingyen” pénz mindig árfelhajtó hatású. De ne felejtsük el, hogy ezeket a támogatásokat nem ingyen adják, csak másképpen kell fizetni értük. És persze rendes hitelbírálaton kell átesni, tehát nem akárki veheti igénybe.

Ezért valószínűleg nem lesz robbanás szerű az árakra gyakorolt hatás.

2. A lakáshiány segíti az ingatlanbuborék kialakulását

Ha megnézzük a lakásépítések számát, láthatjuk, hogy a válság előtt 30-40 ezer lakás épült évente, majd ez a szám 2012 -2016 között 7-8 ezer darabra esett.

Világos, hogy ha egy olyan termék gyártási kapacitása, amire komoly piaci igény van, 75%-kal esik, akkor annak a dolognak az ára emelkedni fog, hiszen nehéz lesz hozzájutni.

Építési engedélyek és elkészült lakások

Kiegészítés: A KSH adatai szerint Budapesten 2015 és 2018 között 24.000 lakás épült, ami az összes új lakás 48%-a.

Az Airbnb az ingatlanárak felhajtója

A lakáshiányra jócskán rátesz az Airbnb, vagyis a rövid távú bérbeadás. Az index.hu készített egy tanulmányt, ami szerint 2018-ban közel 20.000 lakást kínáltak az utazóknak Budapesten. Tehát ezek a lakások hiányoznak a budapesti ingatlanpiacról, hiszen nem laknak bennük életvitelszerűen.

Az előző időszakhoz képest szinte leállt az új építésű lakások gyártása és pluszban mintha egy Terézvárosnak megfelelő területen lebontottuk volna az összes lakóingatlant.

A hirdetések száma csökken, közben az eladások száma közel ugyanannyi, tehát valószínűleg tovább szűkül a kínálat. (forrás: DH barométer)

Elfogynak az eladó lakások

Biztosan nem csak nekem tűnt fel, hogy a lakáshirdetések száma drasztikusan csökkent az elmúlt időszakban. Ha összeadom, hogy Budapesten mennyi házat+lakást hirdetnek az ingatlan.com-on, az eredmény 56.000 db. Ez a szám emlékeim szerint néhány éve 200.000 körül mozgott. Tehát nagyjából 70%-kal csökkent az eladásra kínált lakások száma!

A kínálat ilyen mértékű szűkülésének eredménye: ingatlanár-robbanás.

 

3. Oda megyünk lakni, ahol tejet kapni! – Demográfia és gazdaság

Mikor az áremelkedésről beszélek, sokan teszik fel nekem a következő kérdést:

“Hogy lehet, hogy ennyien vesznek lakást, mikor itt olyan szar a helyzet, hogy mindenki külföldre akar menni?”

Valami miatt nekünk magyaroknak lételemük a panaszkodás és a pesszimizmus. Azt gondoljuk, hogy itthon mindenki azon dolgozik, hogy az életünket keserítse. Ezért aztán Nyugat-Európába akarunk költözni, mert ott kolbászból van a kerítés.

Én Nógrád megyéből származom, egy Karancsalja nevű kis faluból, ami nagyon nem a világ közepe. Tudom, hogy vannak olyan helyek az országban, ahonnan sajnos el kell jönnöd, ha boldogulni akarsz. De ez Budapestre, és az ország nyugati felére nagyon nem igaz.

Ha itt ennyire rossz, miért vásárolnak nálunk ingatlant a külföldi befektetők?

A munkám során számos nyugat-európaival találkozom, aki viszont Budapesten akar ingatlant vásárolni. Szokásommá vált megkérdezni őket, hogy miért jönnek olyan helyre, ahonnan az összes fiatal el akar menni? A válasz pedig ez:

“Magyarország egy olyan stabil, fejlődő ország, amiben van növekedési potenciál. Pörög a gazdaság, szabadság és biztonság van, és még mindig viszonylag olcsó. Budapest pedig gyönyörű város. “

 

Az átlagbér évről évre nő itthon. Persze a svájci fizetésektől el vagyunk maradva, de az irány jó, és a fejlődés vitathatatlan

Budapest vonzó a magyarok, a külföldiek, valamint a túristák számára egyaránt és ez tény.

A fizetések itt a legmagasabbak és lehetőség van bőven, hiszen mostanában minden vállalkozás munkaerő hiánnyal küzd. Így lehet, hogy Magyarország lakossága csökkenő tendenciát mutat és egyes települések elnéptelenednek, de egy közel 2 milliós lakosú, világhírű fővárosban található lakások tartós leértékelődéséhez nagyon komoly válságnak kellene jönnie.

Arról nem beszélve, hogy az emelkedő fizetések, és az alacsony munkanélküliség a nyugati világban mindenhol emelkedő lakásárakat eredményez.

Átlagos lakásár a fővárosokban

Ha azt gondolod, hogy Budapesten drágák a lakások, erre a grafikonra érdemes vetned egy pillantást…

 

Az előző három pont alapján láthatjuk, hogy az áremelkedés teljes mértékben indokolt, és semilyen csoda, vagy rendellenes dolog nem történik.

Legalábbis egyelőre.

Durran, vagy nem durran, ez itt a kérdés!

Az ingatlanbuborék kialakulásakor indokolatlan mértékben nőnek az árak, majd valamilyen tényező, ami eddig fűtötte a piacot, hirtelen megszűnik.
Vagy nem hirtelen.
Csak éppen a vevők nem veszik észre időben.

Szükséges továbbá az eladási kényszer, vagyis az, hogy egy idő múlva a jelenlegi vevők újra megjelenjenek a piacon eladóként. A lakásokat elvileg a tulajdonosaik (illetve az örökösök) tarthatnák a végtelenségig, feltéve, ha tudják fizetni a fenntartás költségeit.

A spekulációs vásárlások viszont feltételezik, hogy a vevő nem tartja majd az ingatlant, amit vásárolt, hiszen nem bérbeadásra vette, hanem azért, mert ki akarja használni az áremeledést, és egy idő múlva realizálni fogja a hasznát.

A másik tömeges eladási ok lehet az, amikor a túlhitelezett ingatlantulajdonosok  valamilyen okból nem tudják fizetni a törlesztőjüket és rákényszerülnek az eladásra.

Ha az ingatlanbuborék kialakul, ki is fog durranni. A kérdés csak az, hogy mikor...

Ha az ingatlanbuborék kialakul, ki is fog durranni. A kérdés csak az, hogy mikor…

 

Mi okozhatja a ingatlanbuborék kidurranását?

1. A lakáskínálat bővülése

Az ingatlanpiac ciklikusságára jellemző, hogy kezdetben erős a kereslet, tehát megindulnak az építkezések. Majd egy ponton túl a kereslet már nem tud növekedni, de ekkorra már felpörgött az építőipar, és be kell fejezni az elkezdett épületeket.

Kialakul egy túlkínálatos állapot, aminek áresés a vége.

Magyarországon 2019-ben és 2020-ban az új építésű lakások tömeges átadása várható. Korábban én is azt gondoltam, hogy ez lehűti majd a kedélyeket a lakáspiacon. De aztán az MNB lakáspiaci jelentésében láttam, hogy az új lakóparkok 70%-os értékesítettségnél járnak. Így az átadásuk nem lesz különösebb hatással a kínálatra.

Nincs melós és nincs tégla sem…

További probléma, hogy bár az építőiparnak kedvez az élénk kereslet és a finanszírozás is egyre kevésbé jelent gondot a cégek számára. Komoly korlát viszont az anyag és munkaerő hiány. Így aztán a lakáskínálat nem tudja felvenni a lépést a kereslettel.

Tehát még egy jó darabig nem alakul ki olyan túlkínálat, ami le tudná hűteni az árakat.

Az ingatlanbuborék kidurranásához az építőipar túltermelése szükséges. De a munkaerő- és anyaghiány miatt nem épül elég lakás.

Az ingatlanbuborék kidurranásához az építőipar túltermelése szükséges. De a munkaerő- és anyaghiány miatt nem épül elég lakás.

2. Kamatemelés miatt már kidurrant egy ingatlanbuborék a 2000-es években

A kamatok Magyarországon jó ideje 1% alatt tartózkodnak.

A végtelenségig nem tartható fenn ez az állapot, hiszen ha sok pénz van a gazdaságban, meglódul az infláció, ezért a jegybank emelni fogja a lécet.

A kamatemelés a hitelfelvételi kondíciók lazulásával kombinálva a 2000-es években már egyszer összedöntötte az USA ingatlanpiacát, és vele a világgazdaságot. Túlhitelezett vevők tömegei zúdultak a piacra, majd mikor megkezdték a kamatemelést, az ingatlanbuborék kidurrant.

Az MNB ígérete szerint a kamatemelés egy hosszú időn át tartó folyamat lesz, hiszen nem az a céljuk, hogy bebuktassák azokat az ingatlantulajdonosokat, akik hitelből vettek lakást. Persze tételezzük fel, hogy a gazdasági folyamatokat kézben tudják tartani, és nem dől össze mostanában Amerika, vagy Kína.

A magyar ingatlanpiac a világgazdasághoz képest

Ha a világ vezető gazdaságai válságba kerülnek, nekünk annyi az esélyünk, mint a gyufa lángjának a viharban.

Illetve a hitelfelvétel kondíciói szigorodtak a legutóbbi válság óta, a bankok tanultak a hibájukból. Így mostanában valószínűleg nem kaptak hitelt olyan tömegek, akik nem fogják tudni fizetni.

Tehát a hitelek drágulása lassítani fogja a piacot, de nem dönti majd össze.

 

De vannak jelek, amik mégis ingatlanbuborék kialakulására utalnak

A vevőknek nem kellenek a drága lakások

Az MBN lakáspiaci jelentésében az alábbi mondat olvasható:

“A lakásárak emelkedése mellett egyre rosszabb minőségű lakások cserélnek gazdát. Az értékesített lakások átlagos ára éves alapon már csökkenést mutat 2018 második negyedévében.”

Ha megnézzük a Budapesten jelenleg hirdetett lakásokat, azt láthatjuk, hogy dugig vannak a hirdetőportálok felújított, hómsztédzsingelt, de túlárazott portékával. Felújítandó lakást, illetve garzonokat alig találunk. A lakótelepi panellakások szintén hiánycikknek számítanak.

A helyzet az, hogy az embereknek nem kellenek a csilli-villi, 1,5MFt-os négyzetméteráron hirdetett lakások. 

Egyszerűen nem tudják megfizetni. 

Világos, hogy aki megvett, majd felújított egy ingatlant, az keresni akar rajta, amikor eladja. De gondoljuk végig, hogy vajon ki lehet a potanciális vevője egy 45 nm-es, másfél szobás, 45.000.000 Ft-ért hirdetett belvárosi lakásnak?

  • Vidékról Bp-re költöző egyetemisták szülei? – Aligha. Ők bevállalják a hosszabb utazást és inkább olcsón vásárolnak.
  • Fiatal párok, első lakásvásárlók – Miből?
  • 30-40 közötti párok – Ők már lehet, hogy meg tudnák fizetni jó sok hitellel, de valószínűleg családalapításon gondolkodnak, így a másfél szoba kevés.
  • Egy családnak egyértelműen kicsi, tehát nem számíthatunk rájuk vevőként
  • Nyugdíjasok – Na ne vicceljünk.
  • Cégvezetők – Ők inkább nyugalomra vágynak, mint a zajos belvárosra, és valószínűleg nagyobb lakást szeretnének.
  • Külföldi “pénzes zsák” kínaiak, oroszok, stb. – Ők meg nem hülyék, hiszen valószínűleg nem lopták a pénzüket, és ha már Budapestre jönnek, pontosan tudják, hogy mit és hol éri meg megvenni.
Hacsak nincs Duna-panorámás lakásod, ne számíts arra, hogy "madarat" fogsz.

Hacsak nincs Duna-panorámás lakásod, ne számíts arra, hogy “madarat” fogsz.

A Lottónyerteseket, playboyokat, újgazdag ficsúrokat, vagyis “madarakat” nyugodtan kihagyhatjuk a számításból.

Tisztában vagyok velük, hogy minden eladó rájuk pályázik. De lássuk be, hogy az ilyen vevők száma eléggé korlátozott. Ráadásul mivel manapság tömegesen hirdetnek “kacsalábon forgó” lakásokat, így nekik aztán bőven van miből válogatniuk.

Ha hozzáadjuk, hogy a “Bulinegyed” jelenleg élhetetlen az ordítva hányó bulitúristák miatt, beláthatjuk, hogy szinte kizárólag a BEFEKTETŐ-re számíthatunk.

A lakásvásárlás oka

Budapesten a vásárlások közel 40%-ánál “Befeketetés” a motiváció. (DH Barométer, 2019 április)

 

A bérleti díjak nem képesek lépést tartani az árakkal

Amint a fenti ábra mutatja, a fővárosi kereslet majdnem 40%-át befektetők adják. De vajon még mindig megéri nekik lakást vásárolni Budapesten?

Az ingatlanok ára az egekbe szökött, és bár a bérleti díjak is emelkedtek, nem tudják a lépést tartani a lakásárakkal. Jelenleg ott tartunk, hogy hagyományos bérbeadással az említett, 45MFt értékű, másfél szobás lakásunk ára több, 23,4 (!!!) év alatt fog megtérülni.

Az áremelkedés kezdetén a megtérülés mindössze 12-13 év volt.

Mostanra már az Airbnb sem akkora üzlet

Itt van persze az Airbnb, mint alternatíva. Aki 2014-ben belevágott, mesés hozamokra tehetett szert. Hiszen kevesebb kisebb volt a konkurencia, tehát magasabb árat lehetett kérni vendégéjszakánként.

A 45 nm-es, másfél szobás belvárosi lakásunk ára harmadennyi, tehát 15MFt volt. Ha kiadtuk 2-4 főnek éjszakánként 14.000 Ft-ért, akkor 65%-os kihasználtság mellett akkor a befektetésünk 4,5 (!!!) év alatt megtérült. Ez éves 20% fölötti hozamot jelent, ami ingatlanpiaci befektetés esetén több, mint főnyeremény.

Az áremelkedés persze lerontotta a számokat, de még a mostani, 45MFt-os vételárral számolva is csak 13,5 évbe telik, mire visszajön a befektetett pénzünk.

Az összehasonlításból látszik, hogy az Airbnb még mindig jó üzlet. A spekulációs vásárlások tovább fújják az ingatlanbuborékot?

Az összehasonlításból látszik, hogy az Airbnb még mindig jó üzlet. A befektetői vásárlások tovább fújják az ingatlanbuborékot?

Így most a rövid távú kiadás hozza azt a megtérülést, ami korábban elvárható volt a hétköznapi lakáskiadástól. De a kamatkörnyezetet ismerve az Airbnb még mindig jó üzlet, hiszen bruttó 7% fölötti hozamra számíthatunk, ami a bankbetétek 0% körüli hozamához képest szép eredmény.

Tehát az apartmanozásban jártas befektetőkre még mindig számíthatunk vevőként. Azaz számíthatnánk, ha…

 

Az Airbnb-vel tele van a lakók hócipője. Nomeg a szálloda-iparé is…

Tehát az Airbnb egyrészt már nem akkora üzlet, mint korábban, bár az index tanulmánya szerint számok javulnak, ha nő az üzemméret, tehát ha nem csak 1, hanem több lakás kiadásáról van szó. Viszont az elmúlt években hatalmasat nőtt az Airbnb iparág, tehát az új belépőknek komoly konkurenciával kell számolniuk.

A szálloda ipar lobbitevékenysége szintén erősödik, hiszen nem nagyon tetszik nekik, hogy az apartmanozók az ő ügyfélkörüket nyúlják le, miközben egy rakás szabálynak és előírásnak nem kell megfelelniük.

Nagyobb problémát jelent az, hogy az önkormányzatok és a társasházak korlátozó szabályokat hoztak az Airbnb ellen. Például az üzemeléshez szükség van a lakóközösség hozzájárulására is.

Ahol még többségben vannak a lakók a befektetőkkel szemben, ezt az engedélyt elég nehéz beszerezni, hiszen senki nem szeret olyan házban lakni, ahol minden hajnalban részeg külföldi túristák dajdajoznak.

A lakóközösségek szabályokat hoznak az Airbnb ellen. De ezzel jelentősen csökken a lakásuk várható eladási ára.

A lakóközösségek szabályokat hoznak az Airbnb ellen. De ezzel jelentősen csökken a lakásuk várható eladási ára.

A lakók nyugalma fontos, de a tiltással kirúgják maguk alól a széket

Nemrég találkoztam egy idős hölggyel az V.kerületben. Van neki egy 120 nm-es, felújítandó lakása a Ferenciek terénél, és azt szeretné eladni. Az elképzelt ár potom 98MFt.

Azt is elmondta, hogy működik a házban több Airbnb egység is, és a lakóközösségnek tele van velük a puttonya. Büszkén mesélte, hogy a legutóbbi közgyűlésen megtiltották a működésüket az épületben.

Én meg felhomályosítottam, hogy az egyetlen lehetősége az eladásra az elképzelt ár közelében az lett volna, ha egy olyan befektető vásárolja meg a lakását, aki apartmanokat csinál belőle. Így viszont ha 70-80MFt közötti árat kap érte, azzal boldognak kéne lennie.

Hát nem lettünk barátok.

Mindig lesz olyan befektető, aki szívesen vásárol a belvárosban. De ő olcsón szeret vásárolni.
Hiszen nem az eladó két szép szeméért fizeti ki azt a zsák pénzt, hanem hogy ő keressen rajta. És lehet emiatt elhordani őt sokmindennek, de ha nem éri meg, akkor nem fog vásárolni és pont.

Vagyis ha alacsonyabb a várható megtérülés, alacsonyabb lesz a vételár.
És a számok makacs dolgok.

Az árazás fontosságáról ebben a cikkben írtam korábban.

 

Az államkötvény hozama emelkedik

A kormány 2019 júniustól bevezet egy új típusú, 5 éves lejáratú államkötvényt, aminek évente emelkedő hozama lesz, és az 5. évben eléri a 6%-os (!!!) hozamot. Továbbá emlegetnek kamatadó-mentességet is. (forrás: hirado.hu)

Ha valóban lesz ilyen állampapír, akkor annak a hozama magasan veri majd a hosszútávú bérbeadásból származó hozamot. És az Airbnb-t is, hiszen a fenti számolásban szereplő 7,38%-os hozam bruttó, még le kell vonnuk az adót és a működési költséget is.

“6%-os hozamot kapok a pénzemre állami garanciával, ráadásul úgy, hogy beteszem a pénzem, aztán hazamegyek sörözni, meg babgulyást főzni? Akkor vesződjön a hóhér az ingatlanbefektetésekkel.”

Emlékszel arra, hogy a Budapesti lakáspiacon a vásárlások közel 40%-a jelenleg befektetői vásárlás?

Csak egy kérdés maradt:

Mikor ébrednek fel a befektetők?

Ha a befektetők felébrednek, vajon kidurran az ingatlanbuborék?

Ha a befektetők felébrednek, vajon kidurran az ingatlanbuborék?

Az ingatlanbuborékból szökik a levegő

A gazdaság erősödik, a fizetések emelkednek, és az urbanizáció gyorsul, egyre többen szeretnének Budapestre költözni.

Az építőipar nem képes annyi új lakást előállítani, amennyire kereslet van, az Airbnb pedig tovább szűkítette a lakáskínálatot, így a túlkereslet lesz jellemző a lakáspiacon a közeljövőben is.

Azonnal lehasalna az ingatlanpiac ha az Airbnb csődbe menne, esetleg betiltanák, vagy komoly adóterhekkel súlytanák. De ilyesmiről nincs szó, hiszen a fapados turizmus hatalmas bevételeket hoz a vendéglátó iparnak, tehát a kormánynak nem érdeke bedönteni.

Bár számíthatunk kamatemelésre, de az MNB minden valószínűség szerint óvatos lesz és nem fogja bedönteni a lakáshitelek piacát.

A fentiek miatt azt gondolom, hogy magasak a lakásárak Budapesten, kidurranástól nem kell tartanunk.

De a lufi szelel.

A lakásárak Budapesten túlértékeltséget mutatnak

A lakásárak Budapesten túlértékeltséget mutatnak

A hétköznapi lakásvásárlók egyre kevésbé tudják megfizetni a magas árakat, a befektetőknek pedig egyre kevésbé lesz vonzó a lakáspiac a csökkenő megtérülés, és az alternatív befektetési lehetőségek hozamainak emelkedése következtében.

Ez várhatóan nem fogja összedönteni a piacot.

De ha a 40% befektető elszivárog a piacról, várhatóan lelassulnak a dolgok, és a piac (legalább) stagnálásba vált majd. Az ingatlanbuborék nem tud kialakulni, mert ereszt a szelep.

És mint tudjuk, ha nem durran ki, akkor nem is volt buborék…

 

 

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

 

 

Home staging – mit jelent és vajon mire jó?

,
home staging

A home staging az otthonod eladásra való felkészítését jelenti. Pontosabban biztosítja, hogy a lakás a legjobb formában legyen, lehetőleg komolyabb felújítás nélkül.

Az első benyomás rendkívül fontos!

Ha egy másik emberrel találkozunk, néhány perc alatt kialakítjuk róla a véleményünket, és eldöntjük, hogy szeretjük-e az illetőt, vagy nem. Ugyanez a mechanizmus működik a vevőnél a lakásod megtekintésekor. Ezért  a home staging lehet a sikeres ingatlan eladás kulcsa. A cél az, hogy a hirdetésünk kiemekedjen a tömegből, és annyi potenciális vevőt tudjunk elcsábítani, amennyit csak lehet.

A Home Staging rövidíti az eladási időt, maximalizálja az árat, és eladhatóvá teszi az eladhatatlant

A lakáseladás során mindig legrövidebb időn belüli eladás és az ármaximalizálás a cél, hiszen a lakás várható eladási ára annál jobban csökken, minél több időt tölt a piacon. Itt olvashatsz az idő és az ár összefüggéseiről.

A Real Estate Staging Association kutatásai szerint a “sztédzsingelt”, vagyis eladásra felkészített lakások átlagosan 72%-kal kevesebb időt töltenek a piacon, mint a “hétköznapi” társaik. Aki felkészíti az otthonát az eladásra, jelentősen növeli az esélyeit a sikerre. 

Csinálj az otthonodból vonzó portékát

Amikor az autókereskedő átvesz egy használt autót, az első dolga, hogy kitakaríttatja, és felpolíroztatja a fényzést, hogy csillogjon-villogjon. Tisztában van vele, hogy a vevők nem akarnak problémát vásárolni a pénzükért, hanem a legjobb lehetőséget keresik.

Home staging - Javítsd ki a hibákat

A hibák kijavítása kulcsfontosságú dolog

Egy lakás esetén sincs ez másként. Lehet, hogy téged nem zavar a lógó szekrényajtó, a hiányzó parketta szegély, vagy a néhány repedés a falon. De abban biztos lehetsz, hogy a vevőd azonnal megjegyzi mindet, és ha nem is teszi szóvá, a döntését nagyban fogja befolyásolni. Képzeld bele magadat a vevő helyébe. Ha 30 milliót kéne kiadnod egy lakásért, nem kötnél bele minden apróságba, csak hogy alkudni tudj? 

“Majd a vevő átalakítja a lakást, ahogy akarja…” – EZ HÜLYESÉG.

Az emberek 80%-a a következő képpen próbálja eladni a lakását: Felad egy hirdetést, majd hátradől, mint aki jól végezte a dolgát. Azt gondolja, hogy tetszik, akinek tetszik, akinek meg nem tetszik, az menjen a fenébe. Majd ezek az eladók vevők lesznek, és ugyanezt a passzivitást lehet elvárni tőlük, nem akarnak felújítást és problémát. Jó, vagy nagyon jó állapotú lakást akarnak venni, és MEG FOGJÁK FIZETNI az árat, amit kérsz érte, mert a munkát elvégezted helyettük!

A hirdetésed láttán a vevőknek fusson össze a nyál a szájukban. 

A hibák kijavítása még kevés a maximális ár eléréséhez. Az otthonod megjelenéset hangulatossá és fényűzővé kell varázsolnod. Dobd ki a régi bútorodat, és cseréld le őket modern és trendi darabokra. Egy üres lakás esetén ez különösen fontos lehet, mert egy átlagos vevőnek nincs fantáziája, és nem fogja látni a terekben rejlő lehetőségeket.

Home staging - legyen vonzó a portéka

A javítás csak az első lépés. Legyen vonzó a portéka, hadd csorogjon a vevő nyála 🙂

Ha a lakásodat csilli-villi formába hoztad, már csak meg kell tudnod mutatni az érdeklődőknek a hirdetéseden keresztül. Ha már ennyit dolgoztál, kár lenne telefonnal készített, homályos, sötét fotókkal tönkrevágnod mindet. Ezért egy profi fotósra lesz szükséged, aki megfelelő minőségű képeket készít neked. Az ingatlanfotózásról ebben a cikkben olvashatsz bővebben

Tehát a home staging lényege, hogy az otthondat a lehető legjobb fényben tüntessük fel a vevő szemében. Ha egy vonzó terméket csinálsz a lakásodból, a vevők sokkal inkább bele tudnak szeretni, sokkal szívesebben fognak ajánlatot tenni, és magasabb árat fognak ajánlani, mivel tisztában lesznek azzal, hogy a vonzó portéka sok más vevőnek is tetszeni fog.

A home staging segít a vevőnek “látni”

A home staging segít a vevőnek látni

Ha beteszük 5 különböző embert mondjuk egy új építésű ház 5 teljesen egyforma lakásába, néhány hónap múlva 5 teljesen különböző otthont fogunk látni. Ez azért van, mert a tulajdonosok megszemélyesítik az otthonukat.

Amikor egy vevő lakásnézőbe megy, azt akarja látni, hogy az adott ingatlan megfelelő lesz-e arra, hogy a saját családja számára otthont biztosítson a következő 10-20 évre. Ha a lakás tele van valaki más családi fotóival, ereklyéivel, trófeáival, a leendő tulajdonosnak elég nehéz dolga lesz. És sajnos sem segít a dolgon, ha az eladó kedvenc színe a hupirózsaszín, és ezért ilyenre festette a nappalit. Lehet, hogy a jelenlegi lakó imádja ezt a szokatlan színt, de valószínűleg kevés ember fogja elképzelni a lakását ugyanebben a színben.

Egy lakás eladásra történő felkészítése vevőt képessé teszi arra, hogy elképzelje abban a jövőt. A lényeg, hogy a dekoráció minél neutrálisabb legyen, vagyis minél inkább megfeleljen a tömegek ízlésének.

A home staging jó üzlet

A tapsztalataink szerint a felkészített lakások eladásakor 8-10%-kal magasabb eladási ár érhető el, mint az átlagos otthonok esetén. Ezen kívül ezek az ingatlanok jóval rövidebb időt töltenek a piacon, ami szintén jó az eladónak.

A home staging jó üzlet

A home staging jó üzlet

Ahhoz, hogy ezt az eredményt elérjük, a lakás értékének 1-3%-át kell befektetnünk. Egy 30 MFt értékű ingatlan esetén ez 300eFt – 900eFt közötti befektetés mellett 2 400eFt – 3 000eFt bevételt jelent. Ez a legrosszabb esetben is több, mint 300%-os hozamot jelent.

Ugye te is boldog lennél eladóként, ha egy kis extra pénz ütné a markodat?  Ha a home staging lépéseit végig csinálod, nyugodt lehetsz, hogy mindent megtettél ami a sikeres eladáshoz szükséges. De számolj azzal, hogy ha extra eredményt szeretnél, extra időt, energiát és pénzt kell befektetned.

 

Ha nincs időd, vagy nem tudod, hogyan is fogj hozzá, szólj nekünk! Profi home staging tanácsadóval dolgozunk, aki segít neked, hogy olyan vonzó termékké varázsold az otthonodat, ami mágnesként vonzza a vevőket.  De nem csak az otthonod felkészítésében tudunk segíteni, hanem full szervízt biztosítunk a lakáseladás során a fotózástól a licit lebonyolításán keresztül a közművek átírásáig.

 

Gondolkozol a lakásod eladásán?
Kérd az értékmegállapítást, megmondjuk, hogy mennyit ér!

 

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

A lakásárak várható alakulása – Mikor adjunk el?

,
A lakásárak várható alakulása - Ingatlanlufi

Az ügyfeleink mostanában folyton azt kérdezik tőlünk, hogy “Mikor adjam el a lakásom, hogy a legjobban járjak?”. Jónéhány olyan körülmény van, ami az árak további emelkedésére utal, de a józan ész már azt mondatja velünk, hogy érdemes résen lenni.  A lakásárak várható alakulása komolyan befolyásolhatja a pénztárcád vastagságát, ezért jól teszed, ha tanulmányozod a piac ciklusait. 

A lakásárak várható alakulása hosszú távon

A piacon a viszonyok és az árak folyamatosan változnak, ugyanúgy, mint a tőzsdén a részvények árai. A probléma az, hogy a lakáspiac nincs központosítva, mint a tőzsde, ezért nem tudunk naprakész információt szerezni. Pontosabban a központ a Földhivatal, ahol minden infó összefut, de jelenleg egy jelzálogtörlési kérelem bejegyzési ideje 60 nap, tehát a Földhivatal valószínűleg még jónéhány évig nem tud real-time adatot szolgáltatni.

Információ hiány és birkaszellem

A lakásárak várható alakulása - ciklusok

Tehát egyrészről az információ hiány jellemző a lakáspiacon, másrészről megfigyelhető a tömegpszichózis, vagyis a birka-szellem.  A recesszió idején a média tele volt a VÁLSÁG és ÖSSZEOMLÁS kezdetű főcímekkel, ezért a vevők féltek lakást venni. Pedig most visszanézve milyen jó lett volna, 2010 környékén vettünk volna lakást…

Majd jelenleg, az expanzió időszakában az ÁRROBBANÁS, és a FELLENDÜLÉS folyik a csapból is és mindenki lakást akar venni…látszólag bármi áron.

 Az ingatlanpiac ciklusairól ebben a cikkben olvashatsz bővebben

Teljesen logikátlan, ugye? Az igazság az, hogy nagyon kevés olyan ember van, akik függetleníteni tudják magukat a média befolyásától, és józanul tudnak dönteni. Ráadásul a híradások nagy hibája, hogy a múltról szólnak. Tehát amikor megírja az újság, akkor már megtörtént. 

Ne kérdezz, hanem cselekedj, mert itt az idő!

Magyarul ha azt hallod, hogy a piac éppen a válság időszakában van, illetve látod, hogy az elmúlt időszakban estek az árak, akkor ne kérdezd meg hogy “Mikor vásároljak”, hanem cselekedj! A piac rend szerint hosszabb időt tölt az expanzió és a recesszió ciklusban, de a fordulópontok “szinte” egy pillanat alatt jönnek. Tehát mikor azt olvasod, hogy “Fordul a piac”, akkor már késő lesz…

lakásárak várható alakulása - MNB lakásárindex

A grafikonon a korábbi évek hullámai alig láthatók mostani hatalmas emelkedéshez képest

Ugyanúgy kár megkérdezned, hogy “Mikor adjam el?”. Cselekedj! A fenti grafikonból láthatod, hogy az expanzió már jó ideje tart, és hatalmasat nőttek az árak. Lehet, hogy nem fog tetszeni, amit mondok, de ha átlagos eladó vagy, és 10-20 évente adsz el 1 lakást, ne akarj a legjobban járni, mert a végén lekésed a piac fordulópontját. Ha van egy tisztességes nyereséged, akkor miért fáj az, ha esetleg hagysz egy kis pénzt az asztalon?

A lakásárak várható alakulása - Az állam szerepe

Az állam befolyásolja az ingatlanpiacot

Azzal is számolnod kell, hogy egy nagy emelkedést nagy visszaesés követhet, főleg egy olyan gazdasági környezetben, ahol az állam “belepiszkál” a piac működésébe. A kormány legutóbbi bejelentése, miszerint 2019 júliusától még több pénzt és támogatást terveznek adni a családoknak, alapvetően jó dolog… Lenne, ha a piac nem reagálna az “ingyen pénzre” és az olcsó finanszírozásra úgy, hogy szinte azonnal árat emel. 

Szóval a lakásárak várható alakulása tekintetében ezek az intézkedések valószínűleg tovább pörgetik a piacot. Az eddigi emelkedés mértékéből viszont arra következtethetünk, hogy már most is túl vagyunk a józan ész határain. Ha erre még ráteszünk egy lapáttal, jó nagy lesz a hasraesés, amikor majd állambácsi elveszi az ösztönzőket, mert mondjuk történik egy kormányváltás, vagy egyszerűen elfogy a pénz. Az áremelkedés további okairól itt olvashatsz bővebben

A profi befektetők mindig az ellenkezőjét csinálják, mint amit a tömegek tesznek

  • A kevésbé tájékozott befektetők mennek a tömegekkel, és akkor fognak vásárolni, amikor dübörög a piac, és akkor fognak eladni, amikor a levél sem rezdül. Így drágán vesznek és olcsón adnak el, tehát duplán veszítenek.
  • A profi befektetők titka az, hogy akkor vásarolnak, amikor “vér folyik”, és akkor adnak el, amikor mindenki venni akar. Olcsón vesznek és drágán adnak el, nyernek a vásárláskor és nyernek az eladáskor is.

Most drága az ingatlan. Szóval ha lakástulajdonos vagy, és gondolkozol az eladáson, azt mondom, hogy nincs min őrlődni, vágj bele, mert itt az idő eladni!

A lakásárak várható alakulása éven belül

Az ingatlanpiacnak más piacokhoz hasonlóan van éven belüli ciklikussága is, így a lakásárak várható alakulása függ attól is, hogy az év melyik szakaszában lépünk a piacra. Az alábbi grafikonon látható a bonyolódó forgalom mértéke.

A lakásárak várható alakulása - Tranzakciószám

 Tranzakciószám az ingatlanpiacon (DH Barométer)

A kirajzolódó mintából azt látjuk, hogy a február és augusztus közötti időszakban minden évben egyformán magas az adásvételek száma, majd a nyár végével csökkenni kezd. Az “uborkaszezon” egyértelműen a karácsony környéki időszak, illetve 2016-2017-ben nagyobb visszaesés látható a nyár közepén, júliusban.

A grafikon rajzolata mögött logikus magyarázat rejtőzik: Jó időben a vevők / eladók kedve is jobb, az embereknek sokkal több kedvük van lakásokat nézegetni, illetve vállalni a költözéssel járó procedúrát. A nyári visszaesést pedig a kánikula okozza, hiszen a mostanában jellemző 40 fokos melegben senkinek nincs kedve odakozmálni a betonrengetegben, az emberek ha tehetik a Balatonnál, vagy az Adrián töltik az idejüket.

A piacra lépés ideális időpontja a tavasz kezdete

Tavasszal ideális piacra lépni

Ha az esélyeinket, illetve az eladási árat maximalizálni, a várható eladási időt pedig minimalizálni akarjuk, a legjobb időpont a piacra lépéshez a február – márciusi időszak. Az előnye, hogy meredeken emelkedik a tranzakciószám, tehát valószínűleg számos új vevő lép a piacra. Így ekkor van a legjobb esélyünk arra, hogy rövid időn belül jó ajánlatot kapunk. A hátránya, hogy sok konkurens eladó is piacra lép ilyenkor, tehát a vevőknek lesz választási lehetősége. További hátrány, hogy a fokozott érdeklődő-mennyiséget nehéz kezelni. Ha a tavaszi piacralépést választod, készülj fel arra, hogy állandóan csörögni fog a telefonod. Ha viszont kellőképpen felkészült vagy, a sok érdeklődőből akár több ajánlatot és licithelyzetet is kihozhatsz.

Azért az év több részében sem áll meg az élet

Nézzük meg mi a helyzet akkor, ha nem akarjuk kivárni a következő tavaszt, hanem a szeptember és január közötti időszakban kell a piacra lépnünk. Alacsonyabb a tranzakciószám, és kevesebb az érdeklődő. De kevesebb az eladó lakás is, így kisebb lesz a konkurencia. Az előnyöd az lehet, hogy te pont most teszed a piacra a lakásodat, amikor mindenki más kivár. Igaz, hogy kevesebb lesz az érdeklődő, de komolyabb vevőkkel fogsz találkozni, hiszen nincs választási lehetőség a piacon. Arra kell odafigyelned, hogy a hirdetési anyagod profi legyen, és ha jól építed fel a folyamatot, akkor a vevő meg fogja adni az árat, amit kérsz.

 

Tehát mikor adjam el a lakásomat, hogy a legjobban járjak?

A lakásárak várható alakulása szempontjából ha a karácsonyi időszakot nem nézzük, tulajdonképpen mindegy, hogy éven belül mikor lépsz a piacra, csupán a megközelítés számít. Ha a megfelelő stratégiát használod, elérheted a maximális eladási árat, akár télen, akár nyáron vágsz bele az ingatlanértékesítésbe. Ha viszont a globális képet nézzük, jelenleg az ELADÁSNAK van itt az ideje. Ne feledd, a profi befektetők akkor adnak el, amikor mindenki vásárolni akar. Ha az eladásból a legtöbbet akarod kihozni, akkor lépj a piacra most!

Update!
5 év folyamatos emelkedés után júniusban az ingatlanpiacon a tranzakciószám 20%-kal visszaesett. Mintha karácsony lenne. Lehet, hogy vége a jó világnak? (forrás: DH Barométer)

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

Lakáscsere kertes házra – Hogyan nem lesz az álomból rémálom

,
Lakáscsere kertes házra

Ha városban laksz, mondjuk lakótelepi panelházban, esetleg régi típusú bérházban, biztosan eszedbe jutott már, hogy milyen szuper lenne lakás helyett családi házban élni. De a lakáscsere kertes házra nem biztos, hogy csupán madárcsicsergést, és a kertben való sütögetést jelenti. Ha nem járjuk jól körül a témát, a házvásárlás több problémát okoz, mint amennyit megold.

Lakáscsere kertes házra = több lesz a feladat

Egy panellakásnál például nincs kazán, kémény, tető, pince, kerítés, kert, és garázs. Vagyis nem a lakástulajdonos gondja a karbantartásuk, felújításuk. Igen, kell közös költséget fizetni, de nem kell azzal törődni, hogy a napi munka után még este tetőt javítok, vagy mestert keresek, hiszen ez a közös képviselet dolga. Egy családi háznál viszont minden a Te feladatod lesz.

Ezért ha a terved valóban a lakáscsere kertes házra, akkor készülj fel, hogy valószínűleg nem lesz elég a szerszámosládádban egy csavarhúzó és egy kombináltfogó, és minél előbb kezd tanulmányozni a “Mindenttudó barkácskönyvet”.

A jó hír, hogy ha rendszeresen időt szánsz a karbantartásra, sokkal olcsóbban megúszod a dolgot, mintha megvárod, hogy a ház állaga leromoljon annyira, hogy már bontani és újáépíteni kelljen. Arról nem beszélve, hogy ha esetlegesen a későbbiekben meg kell válnod a házadtól, egyszerűbb lesz a felkészülés, és a vevők sokkal jobban fogják értékelni, ha nem “problémát”, hanem egy azonnal lakható ingatlant kapnak a pénzükért. Ebben a cikkben találsz néhány tippet, amivel felturbózhatod a házad értékét.

Az a szép zöld gyep…

“Hatalmas kertem lesz, pázsittal, gyümölcsfákkal, és medencével, hogy legyen hol pancsolni a gyerekeknek, és legalább 2 kutyát fogok tartani!”

lakáscsere kertes házra

Ezek nagyon jól hangzó tervek. De vajon lesz-e időnk arra, hogy a kert valóban úgy nézzen ki, ahogya azt mi szeretnénk? Vagy lesz-e pénzünk kertészre, aki helyettünk karban tartja a környezetünket? Nincs kiábrándítóbb annál, mint mikor a kertet felveti a gaz. 

A probléma ott jön, hogy a városból kiköltöző emberek munkahelye általában a városban marad. Tehát mindjárt itt van az utazás kérdése. Ha eddig nem volt autód, akkor nagy valószínűséggel kelleni fog, tehát a ház árán kívül kalkulálj ezzel is.

A csend és nyugalom ára a gyengébb infrastruktúra. Tehát lehet, hogy nem tudsz pizzát rendelni, moziba menni, de még a legközelebbi bolt is 20 perc sétával érhető el. Emiatt a bevásárlást is tervezni kell, és ha főtt ételt szeretnél, bizony főzni is kell minden nap. Szóval a lakáscsere kertes házra azt jelenti, hogy a megszokott kényelmünk egy része elvész és többet kell dolgoznunk, ha azt szeretnénk, hogy tényleg szép legyen “porta”.

Lakáscsere kertes házra – Műszaki állapot

Az emberek általában érzelmi alapon hoznak döntést, és ez alól a lakásvásárlók sem kivételek. De ha egy rakás pénzt költünk egy ingatlanra és mondjuk még el is adósodunk 20 évre, akkor erősen ajánlott nem beleszeretni, hanem hideg fejjel dönteni.

lakáscsere kertes házra magyar valóság

Az ingatlan állomány a kertesházas övezetekben általában bőven túl van a “tinédzser” koron, sűrűn fogunk találkozni 30-40-50 éve épült házakkal. Mivel annak idején főleg kalákában építkeztek (vagyis összeállt a sógor-koma-barát és lehet hogy senkinek nem volt képesítése), elképzelhető, hogy ez-az nem úgy sikerült, ahogy kellett volna.

Aztán itt van az állagmegóvási beruházás fogalma, ami még mindig nem minden ingatlantulajdonos számára egyértelmű. Pedig ha azt alkarjuk, hogy a házunkat ne egye meg az idő vas foga és az elhasználódás, akkor folyamatosan törődnünk kell vele.

Mit vizsgáljunk meg mielőtt nyélbe ütjük az üzletet?

  • A falakon látható repedések főleg ha nagyobb méretűek, vagy több, közel párhuzamos vonalból állnak, a szerkezet mozgására utalnak. A hálószerű repedés általában a vakolat hibája. (Ha a vakolat nem kopog, szilárd, akkor ez javítható.)lakácsere kertes házra repedés
  • Az áthidalókon látható repedések túlterhelésre utalnak. A túlterhelt áthidalók lelógnak, azaz lefelé ívelnek, homorodnak.
  • A födémeken látható repedések is a szerkezet mozgására utalnak. Az egymással párhuzamos vonalak általában a gerendák mozgása miatt, a gerendák alatt, vagy a gerendák szélei mentén alakulnak ki. A gerendák mentén látható repedések az épületet folyamatosan rázó utcai forgalom is okozhatja.
  • A friss repedések, vagy friss festésen áttörő repedések határvonala éles, a régi repedések mentén a felület elszíneződött, szürkés tónusú.
  • Faanyagok esetében nézzük megy, hogy nem látunk-e szuvasodásra, farontó bogarakra utaló lukakat, üregeket. Nyomjuk be a fába a körmünket! Ha nagyon puha lágy a fa szerkezete, akkor korhadásra is kell gondolnunk. A fa elszíneződése, szálas benövése is utalhat gombásodásra, nemcsak a hagyományos megjelenésű gomba!

lakáscsere kertes házra gomba

Rejtett hibákra utaló jelek

  • A lakás nagy része (előszoba és konyha) lambériázva van. Ez általában a falak vizesedésének valamint a salétromosodás eltakarásának jele, mivel a tulaj sem szeretett ezekkel a problémákkal együtt élni, de kellett neki valamilyen egyszerű “megoldás”.
  • Friss festés – látszik a házon, hogy rozzant, de belül mindenhol friss festés tapasztalható. Vélhetően repedéseket is igyekeztek eltakarni vele, ezért ebben az esetben az épület süllyedésére utaló egyéb jeleket is szoktunk keresni.
  • Födémsarkoknál sötétebb foltok, esetleg csíkokkal, hőhíd jelenlétére utal, tehát az épületnek szigetelési problémája van, esetleg még penészesedik is. A penésszel való küzdelemhez néhány fontos tudnivalót találhatsz itt!

Fontos, hogy legyen papír!

Ha a tervünk a lakáscsere kertes házra, a kiszemelt ingatlan tulajdonosát alaposan kérdezzük ki. Tudjuk meg az építés körülményeit, (ki volt a kivitelező, mikor és hogyan zajlott az építés), valamint kérjük el a tervrajzokat, és vizsgáljuk meg, hogy van-e különbség a terv és a valóság között (tetőtérbeépítés, melléképület, garázs, stb.) Ha eltérés van, és nincs építési engedély, számoljunk azzal, hogy utólagosan fennmaradási engedélyt kell kérni, és büntetést kell fizetni. Az önkormányzat illetékesei meg tudják mondani hogy mi volt engedélyeztetve és mi nem.

A lakáscsere kertes házra sok család álma

lakáscsere kertes házra álom

A lakáscsere kertes házra sok család álma, és ez alól e cikk írója sem kivétel. De nem véletlenül lakik több ember a városban, mint a falvakban, hiszen lehet, hogy a város zsúfolt, koszos, de azért mégis karnyújtásnyira van a szórakozás, a munkahely, a tömegközlekedés. És lássuk be, ezek a dolgok a mai felgyorsult világban igen fontosak. Az a helyzet, hogy a családi ház tulajdonlására, karbantartására fel kell nőni anyagilag, és szellemileg is, mert ha az ingatlanunkat elhanyagoljuk, és nem tartjuk rendben, az értéke is rohamosan esni fog, és örömünket sem leljük majd benne többé.

Ha viszont a cikkben leírtakat végig gondolva hozzuk meg a döntést, biztosak lehetünk benne, hogy egy igazi családi fészket tudunk teremteni, ahová mi is, a gyerekeink is, és a vendégeink is szívesen jönnek majd.


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha a lakásodat kertes házra cserélnéd, fontos, hogy a maximumot hozd ki az eladásból!

Jelentkezz, megmondjuk, hogy mennyit ér a lakásod!

 

Ingatlan illeték – Hogyan kerüld el, ha lakást vásárolsz

, ,
Ingatlan illeték

Ha lakásvásárláson töröd a fejed, jó ha tudod, hogy a vételáron felül ki kell még fizetned ezt-azt. Itt van például az ingatlan illeték, vagy hivatalos nevén a vagyonszerzési illeték. Ha nem számolsz vele, kellemetlen meglepetés fog érni, hiszen akár milliós tétel is lehet. Összeszedtünk néhány hasznos infót, amivel tudod csökkenteni a befizetni valót.

Ingatlan adó vagy ingatlan illeték?

A válasz nem fog tetszeni: is-is. Egyes esetekben bizony mindkettőt fizetned kell. De ha tudod, hogyan működik a rendszer, megtalálhatod a kiskapukat. Először is fontos, hogy tudd, a következőt:

  • Lakáseladás után adó fizetendő.
  • Lakásvásárlás után vagyonszerzési illeték (vagy ingatlan illeték) fizetendő.

Ha tudni szeretnéd, hogyan fizess kevesebb adót a lakáseladás után, itt megtudhatod.

A vagyonszerzési illeték  mértéke 4%

Ha lakást vettél, a vételár 4%-át kell befizetned a nagy közös kasszába, vagyis ha vásárolsz egy 30 MFt-os lakást, akkor 1 200 000 Ft vagyonszerzési illetéket kell fizetned.

De ne aggódj, az állam tudja, hogy “jóból” is megárt a sok. Ezért az illetékfizetési kötelezettségnek van felső határa. Ha vagy abban a szerencsés helyzetben, hogy 1 milliárd forint fölötti értékű ingatlant adsz el, akkor az 1 milliárd forint fölötti részre csak 2%-ot kell fizetni, és az illeték maximum 200 millió forint lehet.

Vagyonszerzési illeték

A vagyonszerzési illeték sokba kerülhet

 

Tudom, hülye név ez a vagyonszerzési illeték, pláne hogy sokan 20 évre adósodnak el egy lakás miatt, dehát a szabály az szabály.  Amikor az adásvételi szerződést aláírod, az ügyvéd aláírat majd veled egy NAV adatlapot, amin bejelented a vagyonszerzés tényét. A tulajdonjog bejegyzést követő néhány hét múlva már küldik is a csekkedet. De ha tudod, hogy hol keresd, megtalálhatod a kiskaput.

Ezen a linken találsz egy kalkulátort, ami segít kiszámítani a fizetendő vagyonszerzési illetéket

 

Ingatlan illeték kedvezmények

1.) Cserét pótló vétel esetén illetékkedvezmény kérelmezhető

Ha a lakásvásárlást megelőző 3 éven belül eladtál egy ingatlant, cserét pótló illetékkedvezmény kérelmezhető. Ez azt jelenti, hogy nem jár automatikusan, csak akkor, ha bele van írva az adásvételi szerződésbe, és jelezve van.  Ha eladtunk és vásárolunk is, akkor csak az értékkülönbözet után kell fizetni, amenyiben a megvásárolt lakás drágább, mint amit eladtunk. Tehát például ha eladtunk egy lakást 20 MFt-ért, és veszünk egyet 25 MFt-ért, akkor 200 000 Ft ingatlan illetéket kell fizetnünk, ami az 5 MFt 4%-a.

Ha több lakást is adtunk el a 3 év alatt, akkor az az eladás számítható be, ami a vételt közvetlenül megelőzi, vagy követi. Tehát ha két eladás volt, egy vásárlást megelőző, és egy vásárlást követő, akkor dönthetünk, hogy melyik eladást állítjuk szembe a vétellel.

A kedvezmény akkor is kérelmezhető, ha először vásárolunk, és csak utána fogunk eladni. Ebben az esetben 1 év áll a rendelkezésünkre, és szintén jelezni kell, kérelmezni kell a NAV-nál, hogy függesszék fel a vagyonszerzési illeték kiszabását.

Egy lakáscserénél különösen fontos, hogy az eladásból a legtöbbet hozzuk ki. Ebből a cikkből megtudhatod, hogy mi a legnagyobb hiba, amit a lakáseladók elkövetnek.

 

2.) Első lakásvásárlónak járó vagyonszerzési illeték kedvezmény

Ha a vevőnek korábban még nem volt ingatlan a tulajdonában, a 35. életévét még nem töltötte be, és a megvásárolt lakás értéke 15 MFt alatt van, 50%-os kedvezmény kérelmezhető, tehát csak 2% ingatlan illetéket kell megfizetni. Amennyiben drágább lakást vásárol a vevő, sajnos nem érvényesíthető a kedvezmény, de 12 hónapos kamatmentes részletfizetés kérhető. A megvásárolt lakás teljes értéke számít, tehát ha egy 28MFt-os lakásban szerzel 50%-os tulajdont, és ezzel 14MFt-os ingatlanvagyont, attól nem leszel jogosult a kedvezményre.

3.) A CSOK keretein belül kapott kedvezmény után nem kell ingatlan illetéket fizetni

Ha már az állam vissza nem térítendő kedvezménnyel segíti a lakáshoz jutást, van olyan jó fej, hogy azt a pénzt, amit ő ad, nem szedi be a sápot. Tehát ha vásárolunk egy 40 MFt-os lakást, és kapunk 10 MFt vissza nem térítendő támogatást, akkor csak 30 MFt után kell illetéket fizetnünk.

4.) Résztulajdon vásárlása

Ki tudod használni a cserét pótló illeték kedvezményt, ha ingatlant vásárolsz, és a családodban valaki 3 éven belül eladott, de nem tervez vásárolni. Ha a tulajdonjog egy részét a családtag kapja meg, arra a részre nem kell ingatlan illetéket fizetni. Persze jól gondold át, hogy kivel kerülsz egy tulajdonba, mert később, ha eladod a lakást, ebből komoly problémád lehet.

5.) Vásárolj ingatlant és ingóságot külön

Előfordul, hogy egy lakást teljes berendezéssel együtt adnak el. Ebben az esetben érdemes megbontani az adásvételi szerződést ingóságra és ingatlanra. Tehát például vásárolunk egy lakást 30 MFt-ért, és a tulajdonos benne hagy mindent. Legyen a bútor és a gépek 3MFt, a lakás pedig 27MFt. Máris spóroltunk milliónként 40 000Ft-ot, azaz összesen 120 000 Ft-ot, hiszen a bútorra nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

6.) Kérjétek az ingatlan illeték mérséklését és (talán) megadatik néktek

Ha a lakásvásárló jövedelmi helyzete bizonyíthatóan indokolja, a NAV egyéni elbírálás alapján

  • mérsékelheti a fizetendő vagyonszerzési illeték mértékét,
  • illetve 12 havi (vagy indokolt esetekben akár hosszabb) részletfizetési lehetőséget biztosíthat.

Ha ilyen kérelemhez szeretnél folyamodni, mindenképpen egyeztess az ügyvédeddel és a könyvelőddel, hogy alá tudod-e támasztani bármivel, hogy rászoruló vagy. (Nem lesz könnyű, hiszen most vettél egy lakást…) De ha tényleg indokolt az engedmény, akkor ragadj tollat, és írj egy levelet a NAV-nak. A legrosszabb esetben annyit mindenképpen elérsz, hogy húzod az időt.

Egy jó tanács: Ha a hatósággal levelezel, semmiképpen ne rinyálj! Gondolj bele, hogy az ügyintéző, aki a NAV-nál ücsörög, és megkapja a te leveledet, mennyi ilyen sírás-rívást olvas naponta. Ha a Te leveled is olyan, mint a többi, az első mondat után fogja a kukába dobni.

Ne rinyálj, támassz érveket, és bizonyíts!

 

Ingatlan illeték kedvezmények - spórolhatsz, ha ismered őket!

Ingatlan illeték kedvezmények – spórolhatsz, ha ismered őket!

 

Az alábbi esetekben nincs ingatlan illeték fizetési kötelezettség

1.) Ha olcsóbb lakást veszel, mint amit eladtál

A cserét pótló illeték kedvezményt már korábban tárgyaltuk. Ha a megvásárolt lakás olcsóbb, mint amit eladtunk, a vagyonszerzési illeték összege: 0 Ft lesz.

2.) Házastársak között történő adásvétel esetén nem kell ingatlan illetéket fizetni

Ha a férj eladja a lakást a feleségnek (vagy fordítva), nincs vagyonszerzési illeték.

3.) Egyenes ági rokonok közötti adásvétel illeték mentes

Ha a nagyapám eladja nekem a lakását, vagy én eladom a fiamnak a lakásomat, nem kell ingatlan illetéket fizetni.

4.) Építési telek vásárlása esetén szintén nincs ingatlan illeték fizetés

Itt azért van némi feltétel, ugyanis 4 éven belül lakóingatlant kell rá építeni, illetve be kell szerezni az érvényes használatbavételi engedélyt. De ha ez megvan, szintén nem kell illetéket fizetni.

5.) Illetékmentesség új lakás vásárlása esetén

Új építésű lakásnak számít az, amit közvetlenül a beruházótól vásárolunk meg. Ha ilyen lakást vásárolunk, akkor 15MFt-os vételárig nincs ingatlan illeték, 30MFt-os vételárig pedig csak a 15MFt fölötti részre kell illetéket fizetni. Ha a vételár 30MFt fölött van, sajnos nem jár kedvezmény.

6.) Önkormányzati lakás esetén

Ha önkormányzati tulajdonban lévő lakást vásárolunk meg, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

 

Az, hogy nem kell ingatlan illetéket fizetni, nem feltétlenül jó dolog!

Rendszeresen előfordul egyenes ági örökléssel, vagy ajándékozással szerzett ingatan esetén, a felek nem állapítanak meg szerzési értéket. De minek is kéne árat megjelölni, hiszen pénz nem cserél gazdát, illetéket meg nem kell fizetni?

Fontos, hogy előre gondolkodj, mert szorítóba kerülhetsz

Fontos, hogy előre gondolkodj, mert szorítóba kerülhetsz

Az egész kérdés akkor válik érdekessé, ha úgy alakul az élet, hogy a szerzést követő 5 éven belül el kell adnunk a lakást. Ekkor (vételár híján) az eladási ár 25%-a számít nyereségnek és ez után kell befizetni az ingatlan adót. Magyarul ha eladom a lakást 30MFt-ért, és nem volt megjelölve a szerzés kori érték, akkor 7,5MFt után kell adóznom. Ha viszont a szerzés kori érték például 28MFt lett volna, akkor 2MFt után kell megfizetnem az ingatlan adót. Nem mindegy!

Az ingatlan eladás után történő adózás szabályairól itt olvashatsz bővebben.

Még ennél is nagyobb hiba lehet, ha hasraütés szerűen beírunk mondjuk 10 Mft-ot a szerződésbe szerzéskor, majd megtáltosodik az ingatlanpiac (ahogyan nemrég tette), és eladjuk 25MFt-ért. Amiért nem gondolkodtunk előre, fizethetjük a tanulópénzt a 15Mft “profitunk” után.

Ha azt várod, hogy “az ügyvéd majd tudja”, az a rossz hírem, hogy az ügyvéd általában nem tudja végig gondolni helyetted az életedet, Neked kell előre gondolkodnod! De most, hogy ezt a cikket végig olvastad, már megvan a tudásod ahhoz, hogy a kezedbe vedd a dolgok iránytását!

 

Fontos hír!!!
Változóban az ingatlanpiac – vajon tényleg megáll az áremelkedés?
Kattints ide, és tudd meg, hogy mi várható az év hátralévő részében!

 

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

[/su_button]

Ingatlan adó – hogyan fizess kevesebbet, ha eladod a lakásodat?

,
ingatlan adó

Eladtam egy lakást. Hogy is van ez az ingatlan adó? És hogyan lehetne megoldani hogy kevesebbet fizessek? Ezek azok a kérdések, amiknél az ingatlanosok 80%-a megbukik, pedig nekik ez lenne a szakmájuk. Csoda, hogy egy átlag eladó nem ismeri ki magát a lakáseladással kapcsolatos ingatlan adó szabályok között?

Ingatlan adó –  fizetni ELADÁS esetén kell

ingatlan eladás utáni adózás

Tudom, hogy akár illetéknek, járuléknak, vagy füstpénznek hívjuk, akkoris ugyanaz az eredmény: be kell fizetni, tehát akkor adó. De ha már szakmázunk, érdemes a dolgokat a nevén neveznünk, különben nem félreértés lesz a dologból.

  • Ha ingatlant adunk el: adót fizetünk.
  • Ha ingatlant vásárolunk, vagy más módon jutunk hozzá, vagyonszerzési illetéket fizetünk.

Ebben a cikkben most a lakáseladáskor fizetendő ingatlan adó témakörét tárgyaljuk.

Ha kíváncsi vagy az ingatlan-illeték szabàlyokra, kattints ide!

Adózási szabályok ingatlan eladás esetén

Ingatlan eladás után személyi jövedelem adót kell fizetni. Az adó mértéke 15%.

Ha a tulajdonos drágábban adja el a lakást mint amennyiért megvette, tehát NYERESÉGE van, adófizetési kötelezettsége keletkezik. Az adóalap mértéke az eltelt idő függvényében csökken.  A tulajdonos a szerzést követő 5. évben már nem köteles adót fizetni. Vigyázat! A szerzés éve 0. évnek számít!

Nézzünk meg egy konkrét lakáseladásról szóló példát!

ingatlan eladás utáni adózás kiszámítása

ingatlan eladás utáni adózás kiszámítása

 

A fenti szabályok magánszemélyre vonatkoznak, nem üzletszerű tevékenység esetén, ha abban gondolkozol, hogy rendszeresen adsz-veszel ingatlanokat, akkor mindenképpen fordulj könyvelőhöz!

Az adóalapból levonható:

  • a megszerzésre fordított összeg,
  • a megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (például megfizetett vagyonszerzési illeték),
  • az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (az ingatlan, értékét, állagát megóvó ráfordításokon felül az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítás, például a fűtés korszerűsítése, kerítés építése), és
  • az ingatlan  eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (például a hirdetések díja, illetve a közvetítői jutalék).

Tehát ha az előző példánál maradva 10 MFt a profitom, de fizettem az ingatlanközvetítőnek 1 MFt-ot, és fizettem 400 000 Ft vagyonszerzési illetéket, akkor ezt a két összeget levonhatom a hasznomból, és az adóalapom 8 600 000 Ft lesz.

Ha neadj’ isten olcsóbban sikerült eladni, mint amennyiért vettük a lakást, nem kell adót fizetni.

Ezen a linken eléred a NAV kalkulátorát, ami segít kiszámítani a befizetendő adót

Hogyan lehet elkerülni az ingatlan adó fizetését?

Természetesen aki ért az adó és ingatlan ügyekhez, valamint a jogszabályokhoz, találhat néhány kiskaput. A felsorolás és a tájékoztatás nem teljes körű, és nem tekintendő jogi és üzleti tanácsadásnak, csupán gondolatébresztőnek szánom.

Ha ingatlant adsz el, és adót kell fizetned, húzd az időt!

Tisztában vagyok vele, hogy lehetnek olyan szituációk, amikor az embernek nincs ideje, és azonnal el kell adni a lakást. De ha az eladó meg akarja úszni az adó befizetését az ingatlan eladás után, akkor érdemes húzni az időt, ameddig lehet.

Ha például 2015-ben vásárolt egy ingatlant, és 2019 augusztusában úgy dönt, hogy eladja, érdemes végig gondolni, hogy ki tudja-e még várni azt a 4 hónapot, ami az év végéig még hátra van, hiszen ha az eladás csak 2019-ben történik meg, akkor letelik az 5 év, és már nem kell adót fizetnie.

Közben ráadásul még az ingatlanpiac is vehet nekünk kedvező fordulatot, hiszen az árak folyamatosan változnak. Ha kíváncsi vagy, hogy merre alakulnak a lakásárak 2019-ben, kattints ide!

Köss előszerződést végleges adásvételi szerződés helyett

Ha az eladó mégis olyan vevővel találkozik, aki azonnal szerződni akar, vagy esetleg neki van szüksége azonnal némi pénzre, az előszerződés jelentheti a megoldást. Ez azt jelenti, hogy a felek szerződést kötnek arra, hogy majd egy későbbi időpontban adásvételi szerződést fognak kötni a szóban forgó ingatlanra. Akár foglalót is lehet átadni, sőt, akár birtokba is adható az ingatlan, amennyiben a vevő a teljes vételárat ügyvédi letétbe helyezi. 

A varázslat az, hogy az ingatlan adásvéli szerződést le kell jelenteni a NAV felé, valamint be kell adni a földhivatalba, hogy a tulajdonos változást bejegyezzék a tulajdoni lapon. Az előszerződés viszont nem kerül be a földhivatalba, és lejelenteni sem kell. Magyarul nem történik tulajdonos-váltás, így adót sem kell fizetni. Amikor lejár az ingatlan adó határideje, a felek újra összejönnek az ügyvédnél, és aláírják a végleges adásvételi szerződést, és ezzel lezárul az üzlet.

Az adófizetés csapdája

Az adófizetés csapdája – ne sétálj bele!

Kérj számlát, és őrizd meg!

Az ingatlan szerzésének és felújtásának költségei levonhatók az adóalapból. Tehát csökkentheted az ingatlan eladás utáni adófizetési kötelezettségedet, ha mindenről számlát kérsz, és megőrzöd azt, majd az adóbevallásban levonod a lakáseladáskor keletkezett profitodból a költségeidet. 

Ajándékozással vagy örökléssel szerzett ingatlan esetén gondolkozz előre

Ha az ajándékozás vagy öröklés egyenes ági rokonok között történik, akkor a szerzés után nem kell illetéket fizetni. Ha viszont 5 éven belül eladjuk, akkor adót kell fizetni az ingatlan eladása után. Mivel ilyenkor általában nem történik pénzmozgás, az ajándékozási szerződésből, illetve a hagyatéki végzésből ki szokták hagyni az ingatlan értékét, vagy hasraütésre beírnak valamit és pont. Ezzel nincs is semmi gond, addig, amíg úgy nem alakul az élet, hogy a lakást el kell adni. Amennyiben a szerzési érték nem állapítható meg, az ingatlan eladása után fizetendő adó alapja az eladási ár 25%-a lesz.

Magyarul ha ajándékozással szereztem egy ingatlant, amit 30MFt-ért adok el, akkor az adóalap 7,5MFt lesz, a befizetendő ingatlan adó pedig 1,125MFt.

Ha el akarjuk kerülni az adófizetést, jelöljünk meg magasabb szerzési értéket! Megtehetjük, hiszen egyenes ági rokonok esetén nincs illeték. 

Tehát ha pl az ajándékozási szerződésben 40MFt-ot jelölünk meg, majd 5 éven belül eladjuk a lakást 30-ért, akkor papíron veszteségünk van, tehát nem kell adót fizetni.

“Fekete kalapos” módszerek az ingatlan adó elkerülésére

A fekete kalap a western filmekben a rosszfiút jelentette, a jófiúnak pedig fehér kalapja volt. Tehát a “fekete kalapos” módszer olyan módszereket jelent, amiket az adóhatóság nem néz jó szemmel. Az alábbi három módszer jó erkölcsbe ütköző, és adócsalásnak minősül, de mégis ejtsünk szót róluk, hiszen bármikor előfordulhat, hogy az üzleti partnerünk bepróbálkozik nálunk valami ilyesmivel és akkor nem árt, ha képben vagyunk.

fekete kalapos módszerek az ingatlan adó elkerülésére

A fehér kalap a jófiút, a fekete a rosszfiút jelenti

Vásárolj lakást drágábban

Ha már előre tudod, hogy majd el szeretnéd adni a lakást 5 éven belül, megoldás lehet, ha a kialkudott árnál magasabb összeg kerül az adásvételi szerződésbe. 

Persze ez a megoldás akkor működik, ha az eladónál már lejárt az ingatlan adó kötelezettség határideje, illetve ha egy összegben, készpénzben történik a fizetés, és ha azonnal megtörténik a birtokba adás. 

Igaz, hogy a vásárláskíor vagyonszerzési illetéket kell fizetni, de az csak 4%-ot jelent. Az ingatlan adó eladáskor 15%, tehát ha a nyereség után nem adót, hanem illetéket fizetsz, 11% a zsebedben marad. Még az a veszély sem fenyeget, hogy az adóhatóságnak esetleg feltűnik a dolog, mert bár a vételár magas, de a vevő befizette utána a járulékot.

Vásárolj külön ingatlant és ingóságot

Ebben az esetben a felek külön szerződésbe foglalják az ingatlant, és a berendezést, és megbontják a vételárat. Pl.: A teljes vételár 30MFt, és azt megosztjuk 25MFt (ingatlan) és 5MFt (ingóság) részekre. Bár a használt berendezés eladás után szerzett jövedelem ugyanúgy adóköteles, mint az ingatlan eladásból származó, de amíg az ingatlan adásvételi szerződést jelenteni kell a hatóságnak, illetve be kell adni a földhivatalba, az ingóságról szóló szerződésről csak a felek tudnak.

Az eladónak be kellene vallania a berendezés eladásából származó jövedelmet is, de semmi nem történik, ha ezt elfelejti. Így milliónként 150 000 Ft-ot spórolunk eladóként. A vevő is jól jár, hiszen nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie a bútor vásárlás után, ő milliónként 40 000 Ft-ot takarít meg.

Add el a lakásodat olcsóbban

Az előző módszernek létezik egy drasztikusabb változtata is, amikor a felek megállapodnak abban, hogy az előre kialkudott vételár helyett egy alacsonyabb összeget írnak az adásvételi szerződésbe, a maradék pénz pedig “schwarzban” cserél gazdát. Ez szintén készpénzes vevőnél, és azonnali birtokba adás esetén tud működni, hiszen ha nem megy teljesedésbe azonnal az üzlet, és közbe jön valami probléma, akkor a fekete pénz már soha nem lesz meg.

A feleknek arra kell figyelniük, hogy az adóhatóság figyeli azokat az adásvételeket, ahol gyanúsan alacsony áron megy végbe a tranzakció és hivatalból értékbecslést rendelhetnek el. Ha kiderül a turpisság, be kell fizetni az elmaradt adót / illetéket, és még büntire is lehet számítani.

Ne használj illegális módszereket!

Újra szeretném hangsúlyozni, hogy nem javaslom, hogy illegális eszközökhöz nyúlj, hiszen megütheted a bokádat. A fenti leírás nem minősül tanácsadásnak, csupán tájékoztató jelleggel született. Mivel minden élethelyzet és ingatlan egyedi, ezért minden esetben javaslom, hogy keress fel minket, és tájékozódj a pontos lehetőségekről.


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

Mi várható 2019-ben az ingatlanpiacon?

,
Mi várható az ingatlanpiacon 2019-ben?

Manapság minden ismerősöm ezt kérdezi: Milyen lesz az ingatlanpiac, esnek-e a lakásárak 2019-ben? A válasz: valószínűleg nem. Még körülbelül 1 évig tart a “jó világ”.

Ha végig böngésszük a szakmai portálokat, azt találjuk, hogy minden szakértő másképpen nyilatkozik az ingatlanpiac kapcsán. Ez pedig azért van, mert nem láthatók egyértelmű trendek. Az árakat felfelé hajtó hatások kimerülni látszanak, komolyabb, esésre utaló jel viszont egyelőre nincs. A piacot befolyásoló hatásokról bővebben itt olvashatsz.

Tehát a magas lakásárak egyelőre maradnak

Ez jó annak, akinek van ingatlana, és rossz annak, aki éppen most vásárolna. Az ingatlanpiac előrejelzése mindig bonyolult feladat, hiszen rengeteg tényező befolyásolja a dolgok alakulását, amik ráadásul nem feltétlenül függnek össze a gazdaság egészével, ráadásul általánosan jellemző az információ hiány állapota, hiszen a legfrissebb központi statisztikák minimum 1 éves késéssel érhetők el. Az ingatlanpiacon felismerhető ciklusokkal, mintákkal a közgazdászok már évtizedek óta foglalkoznak, és bőven lehet szakirodalmat találni a témában. Ha jósolni akarunk, érdemes elővennünk a történelmi adatokat, és összevetnünk azzal, hogy a jelenben mit tapasztalunk.

Az ingatlanpiac ciklikussága

Az ingatlanpiac ciklusai

Az ingatlanpiac ciklusai

Stabilizáció (2010-2014)

Alacsony árak, és bérleti díjak, üresen kongó irodaházak, és üzlethelyiségek, számos KIADÓ / ELADÓ tábla az utcafronti üzlethelyiségek és lakások ablakaiban. Korábban újonnan fejlesztett ingatlanok tömegével kerültek a piacra, de a kereslet nem volt képes tartani a tempót, emiatt leállnak az építkezések, és eltűnnek a toronydaruk a városból. Az alacsony árak miatt a kereslet növekszik, és lassan felszívja az üresen álló, vagy eladatlan ingatlanokat. Mivel nincsenek építkezések, mérsékelt ütemben megindul az áremelkedés. Ilyen volt Budapest 2010-2014 között.

Expanzió (2014-2019 ? )

Erősödik a kereslet, a kínálat beszűkül, a bérleti díjak és az árak meglódulnak fölfelé. (2014) Mikor elérik azt a pontot, ahol a beruházóknak már újra megéri építkezésbe fogni, beindul az építőipar. Magyarországon a CSOK és a lakásáfa ezt a folyamatot gyorsította fel, így rövid idő alatt számos projekt építése kezdődött el, bár ezek az időigényük miatt csak később fognak elkészülni. A kereslet folyamatosan felülmúlja a kínálat mértékét, az eladatlan / kiadatlan ingatlanok száma egyre csökken, majd a piac eljut az egyensúlyi szintre, ahol a kínálat utóléri a keresletet. Ez várható 2019-ben, amikor tömegével fognak befejeződni az új épületek.

Túlkínálat

Ez a fázis közvetlenül az egyensúlyi pont után következik. Mivel az ingatlanpiacot az általános információ hiány jellemzi, az egyensúlyi pont átlépését a piaci szereplők nem érzékelik azonnal. Mivel a kínálat nagyobb, mint a kereslet, a “készlet” mértéke folyamatosan nő, a sok éves átlag irányába. Ez még nem jelent drasztikus kínálati túlsúlyt, csak az árak stabilizálódását okozza. Majd a piac észreveszi a változást, és csúszni kezdnek az építkezések, az új projekteket pedig sorban lemondják. Ez után elkezdődik az ingatlanpiaci ciklus befejező fázisa.

Magyarországon az építési kedvet nagy mértékben befolyásolta az 5%-os lakásáfa, amelynek határidejét 2023-ig meghosszabbították. Így a jelenleg futó projektek befejeződnek, az újakra viszont már nem vonatkozik a kedvezmény, ezért a kínálat várhatóan nem fog kezelhetetlen ütemben bővülni, ezért valószínű, hogy a jelenlegi ciklus ezen szakasza időben kitolódik. Ez még egyértelműen a jövő, de előbb-utóbb eljön majd.

Recesszió

A kínálat dinamikusan növekszik, miközben a kereslet stagnál, vagy esik. Az üres bérlemények / eladatlan lakások száma növekszik, ez pedig az árak eséséhez vezet. A keresleti ár és a kínálati ár annyira eltávolodik egymástól, hogy az ingatlanpiac likviditása nullához közelít. Magyarul az eladó még reménykedik, hogy a lakását el tudja adni 40MFt-ért, de a vevők már csak 35MFt-ot adnának érte. Sőt, mivel rengeteg eladó lakás van, a vevő által reálisnak tartott ár folyamatosan csökken. Akkor éri el a mélypontot a ciklus, amikor az összes korábbi fejlesztés befejeződik, és piacra kerül, újabb kínálat pedig már nem keletkezik. Majd a vevők szépen lassan felvásárolják az eladatlan lakásokat és mikor azok elfogynak, újra növekedni kezd a kereslet, ami aztán kihúzza a piacot a recesszióból.

 

Az ingatlanpiac köszöni szépen, jól van, de azért bánjunk óvatosan a számokkal!

A fenti okfejtésből látszik, hogy jelenleg még az expanzió időszakát éljük, és valószínűleg még bőven van időnk. Ettől függetlenül az a tapasztalatunk, hogy a lakáseladók még az ingatlanpiaci helyzet ellenére is képesek túlzásba esni az ár megállapításakor, és ezzel hónapokat, és milliókat veszítenek.

Az itt olvasható tanulmányban megvizsgáltuk a piacon töltött idő és a várható eladási ár összefüggését. Ha egy ingatlan 2 hónapot tölt a piacon, az máris 5%-os értékcsökkenést eredményez a piaci értékhez képest, 11 hónap után pedig a várható alku mértéke 12%-ra nő. Egy 30MFt értékű lakás esetén ez 1,5M – 3,6MFt -tal alacsonyabb eladási árat eredményez a maximális piaci értékhez képest. Világosan látszik, hogy az ingatlanpiacon érvényes az örök igazság, amely szerint az idő = pénz.

Magyarország egy különleges hely, ahol a politikai érdekek gyorsan változhatnak, ezért az írásom semilyen körülmények között nem tekintendő üzleti tanácsadásnak. Mielőtt a sorsodat megváltoztató pénzügyi manőverbe fogsz, azt javaslom, hogy legyél alaposan felkészülve, hiszen csak úgy hozhatod ki a maximumot az eladásból.

Legyél felkészült, tudd meg, hogy mennyit ér a lakásod!

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!