A lakásárak várható alakulása – Mikor adjunk el?

,
A lakásárak várható alakulása - Ingatlanlufi

Az ügyfeleink mostanában folyton azt kérdezik tőlünk, hogy “Mikor adjam el a lakásom, hogy a legjobban járjak?”. Jónéhány olyan körülmény van, ami az árak további emelkedésére utal, de a józan ész már azt mondatja velünk, hogy érdemes résen lenni.  A lakásárak várható alakulása komolyan befolyásolhatja a pénztárcád vastagságát, ezért jól teszed, ha tanulmányozod a piac ciklusait. 

A lakásárak várható alakulása hosszú távon

A piacon a viszonyok és az árak folyamatosan változnak, ugyanúgy, mint a tőzsdén a részvények árai. A probléma az, hogy a lakáspiac nincs központosítva, mint a tőzsde, ezért nem tudunk naprakész információt szerezni. Pontosabban a központ a Földhivatal, ahol minden infó összefut, de jelenleg egy jelzálogtörlési kérelem bejegyzési ideje 60 nap, tehát a Földhivatal valószínűleg még jónéhány évig nem tud real-time adatot szolgáltatni.

Információ hiány és birkaszellem

A lakásárak várható alakulása - ciklusok

Tehát egyrészről az információ hiány jellemző a lakáspiacon, másrészről megfigyelhető a tömegpszichózis, vagyis a birka-szellem.  A recesszió idején a média tele volt a VÁLSÁG és ÖSSZEOMLÁS kezdetű főcímekkel, ezért a vevők féltek lakást venni. Pedig most visszanézve milyen jó lett volna, 2010 környékén vettünk volna lakást…

Majd jelenleg, az expanzió időszakában az ÁRROBBANÁS, és a FELLENDÜLÉS folyik a csapból is és mindenki lakást akar venni…látszólag bármi áron.

 Az ingatlanpiac ciklusairól ebben a cikkben olvashatsz bővebben

Teljesen logikátlan, ugye? Az igazság az, hogy nagyon kevés olyan ember van, akik függetleníteni tudják magukat a média befolyásától, és józanul tudnak dönteni. Ráadásul a híradások nagy hibája, hogy a múltról szólnak. Tehát amikor megírja az újság, akkor már megtörtént. 

Ne kérdezz, hanem cselekedj, mert itt az idő!

Magyarul ha azt hallod, hogy a piac éppen a válság időszakában van, illetve látod, hogy az elmúlt időszakban estek az árak, akkor ne kérdezd meg hogy “Mikor vásároljak”, hanem cselekedj! A piac rend szerint hosszabb időt tölt az expanzió és a recesszió ciklusban, de a fordulópontok “szinte” egy pillanat alatt jönnek. Tehát mikor azt olvasod, hogy “Fordul a piac”, akkor már késő lesz…

lakásárak várható alakulása - MNB lakásárindex

A grafikonon a korábbi évek hullámai alig láthatók mostani hatalmas emelkedéshez képest

Ugyanúgy kár megkérdezned, hogy “Mikor adjam el?”. Cselekedj! A fenti grafikonból láthatod, hogy az expanzió már jó ideje tart, és hatalmasat nőttek az árak. Lehet, hogy nem fog tetszeni, amit mondok, de ha átlagos eladó vagy, és 10-20 évente adsz el 1 lakást, ne akarj a legjobban járni, mert a végén lekésed a piac fordulópontját. Ha van egy tisztességes nyereséged, akkor miért fáj az, ha esetleg hagysz egy kis pénzt az asztalon?

A lakásárak várható alakulása - Az állam szerepe

Az állam befolyásolja az ingatlanpiacot

Azzal is számolnod kell, hogy egy nagy emelkedést nagy visszaesés követhet, főleg egy olyan gazdasági környezetben, ahol az állam “belepiszkál” a piac működésébe. A kormány legutóbbi bejelentése, miszerint 2019 júliusától még több pénzt és támogatást terveznek adni a családoknak, alapvetően jó dolog… Lenne, ha a piac nem reagálna az “ingyen pénzre” és az olcsó finanszírozásra úgy, hogy szinte azonnal árat emel. 

Szóval a lakásárak várható alakulása tekintetében ezek az intézkedések valószínűleg tovább pörgetik a piacot. Az eddigi emelkedés mértékéből viszont arra következtethetünk, hogy már most is túl vagyunk a józan ész határain. Ha erre még ráteszünk egy lapáttal, jó nagy lesz a hasraesés, amikor majd állambácsi elveszi az ösztönzőket, mert mondjuk történik egy kormányváltás, vagy egyszerűen elfogy a pénz. Az áremelkedés további okairól itt olvashatsz bővebben

A profi befektetők mindig az ellenkezőjét csinálják, mint amit a tömegek tesznek

  • A kevésbé tájékozott befektetők mennek a tömegekkel, és akkor fognak vásárolni, amikor dübörög a piac, és akkor fognak eladni, amikor a levél sem rezdül. Így drágán vesznek és olcsón adnak el, tehát duplán veszítenek.
  • A profi befektetők titka az, hogy akkor vásarolnak, amikor “vér folyik”, és akkor adnak el, amikor mindenki venni akar. Olcsón vesznek és drágán adnak el, nyernek a vásárláskor és nyernek az eladáskor is.

Most drága az ingatlan. Szóval ha lakástulajdonos vagy, és gondolkozol az eladáson, azt mondom, hogy nincs min őrlődni, vágj bele, mert itt az idő eladni!

A lakásárak várható alakulása éven belül

Az ingatlanpiacnak más piacokhoz hasonlóan van éven belüli ciklikussága is, így a lakásárak várható alakulása függ attól is, hogy az év melyik szakaszában lépünk a piacra. Az alábbi grafikonon látható a bonyolódó forgalom mértéke.

A lakásárak várható alakulása - Tranzakciószám

      Tranzakciószám az ingatlanpiacon (DH Barométer)

A kirajzolódó mintából azt látjuk, hogy a február és augusztus közötti időszakban minden évben egyformán magas az adásvételek száma, majd a nyár végével csökkenni kezd. Az “uborkaszezon” egyértelműen a karácsony környéki időszak, illetve 2016-2017-ben nagyobb visszaesés látható a nyár közepén, júliusban.

A grafikon rajzolata mögött logikus magyarázat rejtőzik: Jó időben a vevők / eladók kedve is jobb, az embereknek sokkal több kedvük van lakásokat nézegetni, illetve vállalni a költözéssel járó procedúrát. A nyári visszaesést pedig a kánikula okozza, hiszen a mostanában jellemző 40 fokos melegben senkinek nincs kedve odakozmálni a betonrengetegben, az emberek ha tehetik a Balatonnál, vagy az Adrián töltik az idejüket.

A piacra lépés ideális időpontja a tavasz kezdete

A lakásárak várható alakulása - Tavasz

Ha az esélyeinket, illetve az eladási árat maximalizálni, a várható eladási időt pedig minimalizálni akarjuk, a legjobb időpont a piacra lépéshez a február – márciusi időszak. Az előnye, hogy meredeken emelkedik a tranzakciószám, tehát valószínűleg számos új vevő lép a piacra. Így ekkor van a legjobb esélyünk arra, hogy rövid időn belül jó ajánlatot kapunk. A hátránya, hogy sok konkurens eladó is piacra lép ilyenkor, tehát a vevőknek lesz választási lehetősége. További hátrány, hogy a fokozott érdeklődő-mennyiséget nehéz kezelni. Ha a tavaszi piacralépést választod, készülj fel arra, hogy állandóan csörögni fog a telefonod. Ha viszont kellőképpen felkészült vagy, a sok érdeklődőből akár több ajánlatot és licithelyzetet is kihozhatsz.

Azért az év több részében sem áll meg az élet

Nézzük meg mi a helyzet akkor, ha nem akarjuk kivárni a következő tavaszt, hanem a szeptember és január közötti időszakban kell a piacra lépnünk. Alacsonyabb a tranzakciószám, és kevesebb az érdeklődő. De kevesebb az eladó lakás is, így kisebb lesz a konkurencia. Az előnyöd az lehet, hogy te pont most teszed a piacra a lakásodat, amikor mindenki más kivár. Igaz, hogy kevesebb lesz az érdeklődő, de komolyabb vevőkkel fogsz találkozni, hiszen nincs választási lehetőség a piacon. Arra kell odafigyelned, hogy a hirdetési anyagod profi legyen, és ha jól építed fel a folyamatot, akkor a vevő meg fogja adni az árat, amit kérsz.

 

Tehát mikor adjam el a lakásomat, hogy a legjobban járjak?

A lakásárak várható alakulása szempontjából ha a karácsonyi időszakot nem nézzük, tulajdonképpen mindegy, hogy éven belül mikor lépsz a piacra, csupán a megközelítés számít. Ha a megfelelő stratégiát használod, elérheted a maximális eladási árat, akár télen, akár nyáron vágsz bele az ingatlanértékesítésbe. Ha viszont a globális képet nézzük, jelenleg az ELADÁSNAK van itt az ideje. Ne feledd, a profi befektetők akkor adnak el, amikor mindenki vásárolni akar. Ha az eladásból a legtöbbet akarod kihozni, akkor lépj a piacra most!

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Lakáscsere kertes házra – Hogyan nem lesz az álomból rémálom

,
Lakáscsere kertes házra

Ha városban laksz, mondjuk lakótelepi panelházban, esetleg régi típusú bérházban, biztosan eszedbe jutott már, hogy milyen szuper lenne lakás helyett családi házban élni. De a lakáscsere kertes házra nem biztos, hogy csupán madárcsicsergést, és a kertben való sütögetést jelenti. Ha nem járjuk jól körül a témát, a házvásárlás több problémát okoz, mint amennyit megold.

Lakáscsere kertes házra = több lesz a feladat

Egy panellakásnál például nincs kazán, kémény, tető, pince, kerítés, kert, és garázs. Vagyis nem a lakástulajdonos gondja a karbantartásuk, felújításuk. Igen, kell közös költséget fizetni, de nem kell azzal törődni, hogy a napi munka után még este tetőt javítok, vagy mestert keresek, hiszen ez a közös képviselet dolga. Egy családi háznál viszont minden a Te feladatod lesz.

Ezért ha a terved valóban a lakáscsere kertes házra, akkor készülj fel, hogy valószínűleg nem lesz elég a szerszámosládádban egy csavarhúzó és egy kombináltfogó, és minél előbb kezd tanulmányozni a “Mindenttudó barkácskönyvet”.

A jó hír, hogy ha rendszeresen időt szánsz a karbantartásra, sokkal olcsóbban megúszod a dolgot, mintha megvárod, hogy a ház állaga leromoljon annyira, hogy már bontani és újáépíteni kelljen. Arról nem beszélve, hogy ha esetlegesen a későbbiekben meg kell válnod a házadtól, egyszerűbb lesz a felkészülés, és a vevők sokkal jobban fogják értékelni, ha nem “problémát”, hanem egy azonnal lakható ingatlant kapnak a pénzükért. Ebben a cikkben találsz néhány tippet, amivel felturbózhatod a házad értékét.

Az a szép zöld gyep…

“Hatalmas kertem lesz, pázsittal, gyümölcsfákkal, és medencével, hogy legyen hol pancsolni a gyerekeknek, és legalább 2 kutyát fogok tartani!”

lakáscsere kertes házra

Ezek nagyon jól hangzó tervek. De vajon lesz-e időnk arra, hogy a kert valóban úgy nézzen ki, ahogya azt mi szeretnénk? Vagy lesz-e pénzünk kertészre, aki helyettünk karban tartja a környezetünket? Nincs kiábrándítóbb annál, mint mikor a kertet felveti a gaz. 

A probléma ott jön, hogy a városból kiköltöző emberek munkahelye általában a városban marad. Tehát mindjárt itt van az utazás kérdése. Ha eddig nem volt autód, akkor nagy valószínűséggel kelleni fog, tehát a ház árán kívül kalkulálj ezzel is.

A csend és nyugalom ára a gyengébb infrastruktúra. Tehát lehet, hogy nem tudsz pizzát rendelni, moziba menni, de még a legközelebbi bolt is 20 perc sétával érhető el. Emiatt a bevásárlást is tervezni kell, és ha főtt ételt szeretnél, bizony főzni is kell minden nap. Szóval a lakáscsere kertes házra azt jelenti, hogy a megszokott kényelmünk egy része elvész és többet kell dolgoznunk, ha azt szeretnénk, hogy tényleg szép legyen “porta”.

Lakáscsere kertes házra – Műszaki állapot

Az emberek általában érzelmi alapon hoznak döntést, és ez alól a lakásvásárlók sem kivételek. De ha egy rakás pénzt költünk egy ingatlanra és mondjuk még el is adósodunk 20 évre, akkor erősen ajánlott nem beleszeretni, hanem hideg fejjel dönteni.

lakáscsere kertes házra magyar valóság

Az ingatlan állomány a kertesházas övezetekben általában bőven túl van a “tinédzser” koron, sűrűn fogunk találkozni 30-40-50 éve épült házakkal. Mivel annak idején főleg kalákában építkeztek (vagyis összeállt a sógor-koma-barát és lehet hogy senkinek nem volt képesítése), elképzelhető, hogy ez-az nem úgy sikerült, ahogy kellett volna.

Aztán itt van az állagmegóvási beruházás fogalma, ami még mindig nem minden ingatlantulajdonos számára egyértelmű. Pedig ha azt alkarjuk, hogy a házunkat ne egye meg az idő vas foga és az elhasználódás, akkor folyamatosan törődnünk kell vele.

Mit vizsgáljunk meg mielőtt nyélbe ütjük az üzletet?

  • A falakon látható repedések főleg ha nagyobb méretűek, vagy több, közel párhuzamos vonalból állnak, a szerkezet mozgására utalnak. A hálószerű repedés általában a vakolat hibája. (Ha a vakolat nem kopog, szilárd, akkor ez javítható.)lakácsere kertes házra repedés
  • Az áthidalókon látható repedések túlterhelésre utalnak. A túlterhelt áthidalók lelógnak, azaz lefelé ívelnek, homorodnak.
  • A födémeken látható repedések is a szerkezet mozgására utalnak. Az egymással párhuzamos vonalak általában a gerendák mozgása miatt, a gerendák alatt, vagy a gerendák szélei mentén alakulnak ki. A gerendák mentén látható repedések az épületet folyamatosan rázó utcai forgalom is okozhatja.
  • A friss repedések, vagy friss festésen áttörő repedések határvonala éles, a régi repedések mentén a felület elszíneződött, szürkés tónusú.
  • Faanyagok esetében nézzük megy, hogy nem látunk-e szuvasodásra, farontó bogarakra utaló lukakat, üregeket. Nyomjuk be a fába a körmünket! Ha nagyon puha lágy a fa szerkezete, akkor korhadásra is kell gondolnunk. A fa elszíneződése, szálas benövése is utalhat gombásodásra, nemcsak a hagyományos megjelenésű gomba!

lakáscsere kertes házra gomba

Rejtett hibákra utaló jelek

  • A lakás nagy része (előszoba és konyha) lambériázva van. Ez általában a falak vizesedésének valamint a salétromosodás eltakarásának jele, mivel a tulaj sem szeretett ezekkel a problémákkal együtt élni, de kellett neki valamilyen egyszerű “megoldás”.
  • Friss festés – látszik a házon, hogy rozzant, de belül mindenhol friss festés tapasztalható. Vélhetően repedéseket is igyekeztek eltakarni vele, ezért ebben az esetben az épület süllyedésére utaló egyéb jeleket is szoktunk keresni.
  • Födémsarkoknál sötétebb foltok, esetleg csíkokkal, hőhíd jelenlétére utal, tehát az épületnek szigetelési problémája van, esetleg még penészesedik is. A penésszel való küzdelemhez néhány fontos tudnivalót találhatsz itt!

Fontos, hogy legyen papír!

Ha a tervünk a lakáscsere kertes házra, a kiszemelt ingatlan tulajdonosát alaposan kérdezzük ki. Tudjuk meg az építés körülményeit, (ki volt a kivitelező, mikor és hogyan zajlott az építés), valamint kérjük el a tervrajzokat, és vizsgáljuk meg, hogy van-e különbség a terv és a valóság között (tetőtérbeépítés, melléképület, garázs, stb.) Ha eltérés van, és nincs építési engedély, számoljunk azzal, hogy utólagosan fennmaradási engedélyt kell kérni, és büntetést kell fizetni. Az önkormányzat illetékesei meg tudják mondani hogy mi volt engedélyeztetve és mi nem.

A lakáscsere kertes házra sok család álma

lakáscsere kertes házra álom

A lakáscsere kertes házra sok család álma, és ez alól e cikk írója sem kivétel. De nem véletlenül lakik több ember a városban, mint a falvakban, hiszen lehet, hogy a város zsúfolt, koszos, de azért mégis karnyújtásnyira van a szórakozás, a munkahely, a tömegközlekedés. És lássuk be, ezek a dolgok a mai felgyorsult világban igen fontosak. Az a helyzet, hogy a családi ház tulajdonlására, karbantartására fel kell nőni anyagilag, és szellemileg is, mert ha az ingatlanunkat elhanyagoljuk, és nem tartjuk rendben, az értéke is rohamosan esni fog, és örömünket sem leljük majd benne többé.

Ha viszont a cikkben leírtakat végig gondolva hozzuk meg a döntést, biztosak lehetünk benne, hogy egy igazi családi fészket tudunk teremteni, ahová mi is, a gyerekeink is, és a vendégeink is szívesen jönnek majd.


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ingatlan illeték – Hogyan kerüld el, ha lakást vásárolsz

,
Ingatlan illeték

Ha lakásvásárláson töröd a fejed, jó ha tudod, hogy a vételáron felül ki kell még fizetned ezt-azt. Itt van például az ingatlan illeték, vagy hivatalos nevén a vagyonszerzési illeték. Ha nem számolsz vele, kellemetlen meglepetés fog érni, hiszen akár milliós tétel is lehet. Összeszedtünk néhány hasznos infót, amivel tudod csökkenteni a befizetni valót.

Ingatlan adó vagy ingatlan illeték?

A válasz nem fog tetszeni: is-is. Egyes esetekben bizony mindkettőt fizetned kell. De ha tudod, hogyan működik a rendszer, megtalálhatod a kiskapukat. Először is fontos, hogy tudd, a következőt:

  • Lakáseladás után adó fizetendő.
  • Lakásvásárlás után vagyonszerzési illeték (vagy ingatlan illeték) fizetendő.

Ha tudni szeretnéd, hogyan fizess kevesebb adót a lakáseladás után, itt megtudhatod.

Az ingatlan illeték mértéke 4%

Ha lakást vettél, a vételár 4%-át kell befizetned a nagy közös kasszába, vagyis ha vásárolsz egy 30 MFt-os lakást, akkor 1 200 000 Ft vagyonszerzési illetéket kell fizetned.

Vagyonszerzési illeték

A vagyonszerzési illeték sokba kerülhet

 

Tudom, hülye név ez a vagyonszerzési illeték, pláne hogy sokan 20 évre adósodnak el egy lakás miatt, dehát a szabály az szabàly.  Amikor az adásvételi szerződést aláírod, az ügyvéd aláírat majd veled egy NAV adatlapot, amin bejelented a vagyonszerzés tényét. Néhàny hét múlva már küldik is a csekkedet. De ha tudod, hogy hol keresd, megtalálhatod a kiskaput.

 

Ingatlan illeték kedvezmények

1.) Cserét pótló vétel esetén illetékkedvezmény kérelmezhető

Ha a lakásvásárlást megelőző 3 éven belül eladtál egy ingatlant, cserét pótló illetékkedvezmény kérelmezhető. Ez azt jelenti, hogy nem jár automatikusan, csak akkor, ha bele van írva az adásvételi szerződésbe, és jelezve van.  Ha eladtunk és vásárolunk is, akkor csak az értékkülönbözet után kell fizetni, amenyiben a megvásárolt lakás drágább, mint amit eladtunk. Tehát például ha eladtunk egy lakást 20 MFt-ért, és veszünk egyet 25 MFt-ért, akkor 200 000 Ft ingatlan illetéket kell fizetnünk, ami az 5 MFt 4%-a.

Ha több lakást is adtunk el a 3 év alatt, érdemes kiválasztania legdrágábbat, és azt bevonni az illeték kedvezménybe, hiszen 1 vétellel 1 eladás állítható szembe.

A kedvezmény akkor is kérelmezhető, ha először vásárolunk, és csak utána fogunk eladni. Ebben az esetben 1 év áll a rendelkezésünkre, és szintén jelezni kell, kérelmezni kell a NAV-nál, hogy függesszék fel a vagyonszerzési illeték kiszabását.

Egy lakáscserénél különösen fontos, hogy az eladásból a legtöbbet hozzuk ki. Ebből a cikkből megtudhatod, hogy mi a legnagyobb hiba, amit a lakáseladók elkövetnek.

 

2.) Első lakásvásárlónak járó vagyonszerzési illeték kedvezmény

Ha a vevőnek korábban még nem volt ingatlan a tulajdonában, a 35. életévét még nem töltötte be, és a megvásárolt lakás értéke 15 MFt alatt van, 50%-os kedvezmény kérelmezhető, tehát csak 2% ingatlan illetéket kell megfizetni. Amennyiben drágább lakást vásárol a vevő, sajnos nem érvényesíthető a kedvezmény, de 12 hónapos kamatmentes részletfizetés kérhető. A megvásárolt lakás teljes értéke számít, tehát ha egy 28MFt-os lakásban szerzel 50%-os tulajdont, és ezzel 14MFt-os ingatlanvagyont, attól nem leszel jogosult a kedvezményre.

3.) A CSOK keretein belül kapott kedvezmény után nem kell ingatlan illetéket fizetni

Ha már az állam vissza nem térítendő kedvezménnyel segíti a lakáshoz jutást, van olyan jó fej, hogy azt a pénzt, amit ő ad, nem szedi be a sápot. Tehát ha vásárolunk egy 40 MFt-os lakást, és kapunk 10 MFt vissza nem térítendő támogatást, akkor csak 30 MFt után kell illetéket fizetnünk.

4.) Résztulajdon vásárlása

Ki tudod használni a cserét pótló illeték kedvezményt, ha ingatlant vásárolsz, és a családodban valaki 3 éven belül eladott, de nem tervez vásárolni. Ha a tulajdonjog egy részét a családtag kapja meg, arra a részre nem kell ingatlan illetéket fizetni. Persze jól gondold át, hogy kivel kerülsz egy tulajdonba, mert később, ha eladod a lakást, ebből komoly problémád lehet.

5.) Vásárolj ingatlant és ingóságot külön

Előfordul, hogy egy lakást teljes berendezéssel együtt adnak el. Ebben az esetben érdemes megbontani az adásvételi szerződést ingóságra és ingatlanra. Tehát például vásárolunk egy lakást 30 MFt-ért, és a tulajdonos benne hagy mindent. Legyen a bútor és a gépek 3MFt, a lakás pedig 27MFt. Máris spóroltunk milliónként 40 000Ft-ot, azaz összesen 120 000 Ft-ot, hiszen a bútorra nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

Ingatlan illeték kedvezmények - spórolhatsz, ha ismered őket!

Ingatlan illeték kedvezmények – spórolhatsz, ha ismered őket!

 

Egyáltalán nem kell ingatlan illetéket fizetni a következő esetekben

1.) Ha olcsóbb lakást veszel, mint amit eladtál

A cserét pótló illeték kedvezményt már korábban tárgyaltuk. Ha a megvásárolt lakás olcsóbb, mint amit eladtunk, a vagyonszerzési illeték összege: 0 Ft lesz.

2.) Házastársak között történő adásvétel esetén nem kell illetéket fizetni

Ha a férj eladja a lakást a feleségnek (vagy fordítva), nincs vagyonszerzési illeték.

3.) Egyenes ági rokonok közötti adásvétel illeték mentes

Ha a nagyapám eladja nekem a lakását, vagy én eladom a fiamnak a lakásomat, nem kell ingatlan illetéket fizetni.

4.) Építési telek vásárlása esetén szintén nem kell fizetni

Itt azért van némi feltétel, ugyanis 4 éven belül lakóingatlant kell rá építeni, illetve be kell szerezni az érvényes használatbavételi engedélyt. De ha ez megvan, szintén nem kell illetéket fizetni.

5.) Illetékmentesség új lakás vásárlása esetén

Új építésű lakásnak számít az, amit közvetlenül a beruházótól vásárolunk meg. Ha ilyen lakást vásárolunk, akkor 15MFt-os vételárig nincs ingatlan illeték, 30MFt-os vételárig pedig csak a 15MFt fölötti részre kell illetéket fizetni. Ha a vételár 30MFt fölött van, sajnos nem jár kedvezmény.

6.) Önkormányzati lakás esetén

Ha önkormányzati tulajdonban lévő lakást vásárolunk meg, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

 

Az, hogy nem kell ingatlan illetéket fizetni, nem feltétlenül jó dolog!

Rendszeresen előfordul egyenes ági örökléssel, vagy ajándékozással szerzett ingatan esetén, a felek nem állapítanak meg szerzési értéket. De minek is kéne árat megjelölni, hiszen pénz nem cserél gazdát, illetéket meg nem kell fizetni?

Fontos, hogy előre gondolkodj, mert szorítóba kerülhetsz

Fontos, hogy előre gondolkodj, mert szorítóba kerülhetsz

Az egész kérdés akkor válik érdekessé, ha úgy alakul az élet, hogy a szerzést követő 5 éven belül el kell adnunk a lakást. Ekkor (vételár híján) az eladási ár 25%-a számít nyereségnek és ez után kell befizetni az ingatlan adót. Magyarul ha eladom a lakást 30MFt-ért, és nem volt megjelölve a szerzés kori érték, akkor 7,5MFt után kell adóznom. Ha viszont a szerzés kori érték például 28MFt lett volna, akkor 2MFt után kell megfizetnem az ingatlan adót. Nem mindegy!

Az ingatlan eladás után történő adózás szabályairól itt olvashatsz bővebben.

Még ennél is nagyobb hiba lehet, ha hasraütés szerűen beírunk mondjuk 10 Mft-ot a szerződésbe szerzéskor, majd megtáltosodik az ingatlanpiac (ahogyan nemrég tette), és eladjuk 25MFt-ért. Amiért nem gondolkodtunk előre, fizethetjük a tanulópénzt a 15Mft “profitunk” után.

Ha azt várod, hogy “az ügyvéd majd tudja”, az a rossz hírem, hogy az ügyvéd általában nem tudja végig gondolni helyetted az életedet, Neked kell előre gondolkodnod! De most, hogy ezt a cikket végig olvastad, már megvan a tudásod ahhoz, hogy a kezedbe vedd a dolgok iránytását!


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ingatlan adó – hogyan fizess kevesebbet, ha eladod a lakásodat?

,
ingatlan adó

Eladtam egy lakást. Hogy is van ez az ingatlan adó?

És hogyan lehetne megoldani hogy kevesebbet fizessek? Ezek azok a kérdések, amiknél az ingatlanosok 80%-a megbukik, pedig nekik ez lenne a szakmájuk. Csoda, hogy egy átlag eladó nem ismeri ki magát a lakáseladással kapcsolatos ingatlan adó szabályok között?

Adót fizetni ingatlan ELADÁS esetén kell

ingatlan eladás utáni adózás

Tudom, hogy akár illetéknek, járuléknak, vagy füstpénznek hívjuk, akkoris ugyanaz az eredmény: be kell fizetni, tehát akkor adó. De ha már szakmázunk, érdemes a dolgokat a nevén neveznünk, különben nem félreértés lesz a dologból.

  • Ha ingatlant adunk el: adót fizetünk.
  • Ha ingatlant vásárolunk, vagy más módon jutunk hozzá, vagyonszerzési illetéket fizetünk.

Ebben a cikkben most a lakáseladáskor fizetendő ingatlan adó témakörét tárgyaljuk.

Ha kíváncsi vagy az ingatlan-illeték szabàlyokra, kattints ide!

Adózási szabályok ingatlan eladás esetén

Ingatlan eladás után személyi jövedelem adót kell fizetni. Az adó mértéke 15%.

Ha a tulajdonos drágábban adja el a lakást mint amennyiért megvette, tehát NYERESÉGE van, adófizetési kötelezettsége keletkezik. Az adóalap mértéke az eltelt idő függvényében csökken.  A tulajdonos a szerzést követő 5. évben már nem köteles adót fizetni. Vigyázat! A szerzés éve 0. évnek számít!

Nézzünk meg egy konkrét lakáseladásról szóló példát!

ingatlan eladás utáni adózás kiszámítása

ingatlan eladás utáni adózás kiszámítása

 

A fenti szabályok magánszemélyre vonatkoznak, nem üzletszerű tevékenység esetén, ha abban gondolkozol, hogy rendszeresen adsz-veszel ingatlanokat, akkor mindenképpen fordulj könyvelőhöz!

Az adóalapból levonható:

  • a megszerzésre fordított összeg,
  • a megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (például megfizetett vagyonszerzési illeték),
  • az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (az ingatlan, értékét, állagát megóvó ráfordításokon felül az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítás, például a fűtés korszerűsítése, kerítés építése), és
  • az ingatlan  eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (például a hirdetések díja, illetve a közvetítői jutalék).

Tehát ha az előző példánál maradva 10 MFt a profitom, de fizettem az ingatlanközvetítőnek 1 MFt-ot, és fizettem 400 000 Ft vagyonszerzési illetéket, akkor ezt a két összeget levonhatom a hasznomból, és az adóalapom 8 600 000 Ft lesz.

Ha neadj’ isten olcsóbban sikerült eladni, mint amennyiért vettük a lakást, nem kell adót fizetni.

Hogyan lehet elkerülni az eladás után fizetendő ingatlan adót?

Természetesen aki ért az adó és ingatlan ügyekhez, valamint a jogszabályokhoz, találhat néhány kiskaput. A felsorolás és a tájékoztatás nem teljes körű, és nem tekintendő jogi és üzleti tanácsadásnak, csupán gondolatébresztőnek szánom.

Ha ingatlant adsz el, és adót kell fizetned, húzd az időt!

Tisztában vagyok vele, hogy lehetnek olyan szituációk, amikor az embernek nincs ideje, és azonnal el kell adni a lakást. De ha az eladó meg akarja úszni az adó befizetését az ingatlan eladás után, akkor érdemes húzni az időt, ameddig lehet.

Ha például 2015-ben vásárolt egy ingatlant, és 2019 augusztusában úgy dönt, hogy eladja, érdemes végig gondolni, hogy ki tudja-e még várni azt a 4 hónapot, ami az év végéig még hátra van, hiszen ha az eladás csak 2019-ben történik meg, akkor letelik az 5 év, és már nem kell adót fizetnie.

Közben ráadásul még az ingatlanpiac is vehet nekünk kedvező fordulatot, hiszen az árak folyamatosan változnak. Ha kíváncsi vagy, hogy merre alakulnak a lakásárak 2019-ben, kattints ide!

Köss előszerződést végleges adásvételi szerződés helyett

Ha az eladó mégis olyan vevővel találkozik, aki azonnal szerződni akar, vagy esetleg neki van szüksége azonnal némi pénzre, az előszerződés jelentheti a megoldást. Ez azt jelenti, hogy a felek szerződést kötnek arra, hogy majd egy későbbi időpontban adásvételi szerződést fognak kötni a szóban forgó ingatlanra. Akár foglalót is lehet átadni, sőt, akár birtokba is adható az ingatlan, amennyiben a vevő a teljes vételárat ügyvédi letétbe helyezi. 

A varázslat az, hogy az ingatlan adásvéli szerződést le kell jelenteni a NAV felé, valamint be kell adni a földhivatalba, hogy a tulajdonos változást bejegyezzék a tulajdoni lapon. Az előszerződés viszont nem kerül be a földhivatalba, és lejelenteni sem kell. Magyarul nem történik tulajdonos-váltás, így adót sem kell fizetni. Amikor lejár az ingatlan adó határideje, a felek újra összejönnek az ügyvédnél, és aláírják a végleges adásvételi szerződést, és ezzel lezárul az üzlet.

Az adófizetés csapdája

Az adófizetés csapdája – ne sétálj bele!

Kérj számlát, és őrizd meg!

Az ingatlan szerzésének és felújtásának költségei levonhatók az adóalapból. Tehát csökkentheted az ingatlan eladás utáni adófizetési kötelezettségedet, ha mindenről számlát kérsz, és megőrzöd azt, majd az adóbevallásban levonod a lakáseladáskor keletkezett profitodból a költségeidet. 

Ajándékozással vagy örökléssel szerzett ingatlan esetén gondolkozz előre

Ha az ajándékozás vagy öröklés egyenes ági rokonok között történik, akkor a szerzés után nem kell illetéket fizetni. Ha viszont 5 éven belül eladjuk, akkor adót kell fizetni az ingatlan eladása után. Mivel ilyenkor általában nem történik pénzmozgás, az ajándékozási szerződésből, illetve a hagyatéki végzésből ki szokták hagyni az ingatlan értékét, vagy hasraütésre beírnak valamit és pont. Ezzel nincs is semmi gond, addig, amíg úgy nem alakul az élet, hogy a lakást el kell adni. Amennyiben a szerzési érték nem állapítható meg, az ingatlan eladása után fizetendő adó alapja az eladási ár 25%-a lesz.

Magyarul ha ajándékozással szereztem egy ingatlant, amit 30MFt-ért adok el, akkor az adóalap 7,5MFt lesz, a befizetendő ingatlan adó pedig 1,125MFt.

Ha el akarjuk kerülni az adófizetést, jelöljünk meg magasabb szerzési értéket! Megtehetjük, hiszen egyenes ági rokonok esetén nincs illeték. 

Tehát ha pl az ajándékozási szerződésben 40MFt-ot jelölünk meg, majd 5 éven belül eladjuk a lakást 30-ért, akkor papíron veszteségünk van, tehát nem kell adót fizetni.

“Fekete kalapos” módszerek az ingatlan adó elkerülésére

A fekete kalap a western filmekben a rosszfiút jelentette, a jófiúnak pedig fehér kalapja volt. Tehát a “fekete kalapos” módszer olyan módszereket jelent, amiket az adóhatóság nem néz jó szemmel. Az alábbi három módszer jó erkölcsbe ütköző, és adócsalásnak minősül, de mégis ejtsünk szót róluk, hiszen bármikor előfordulhat, hogy az üzleti partnerünk bepróbálkozik nálunk valami ilyesmivel és akkor nem árt, ha képben vagyunk.

fekete kalapos módszerek az ingatlan adó elkerülésére

A fehér kalap a jófiút, a fekete a rosszfiút jelenti

Vásárolj lakást drágábban

Ha már előre tudod, hogy majd el szeretnéd adni a lakást 5 éven belül, megoldás lehet, ha a kialkudott árnál magasabb összeg kerül az adásvételi szerződésbe. 

Persze ez a megoldás akkor működik, ha az eladónál már lejárt az ingatlan adó kötelezettség határideje, illetve ha egy összegben, készpénzben történik a fizetés, és ha azonnal megtörténik a birtokba adás. 

Igaz, hogy a vásárláskíor vagyonszerzési illetéket kell fizetni, de az csak 4%-ot jelent. Az ingatlan adó eladáskor 15%, tehát ha a nyereség után nem adót, hanem illetéket fizetsz, 11% a zsebedben marad. Még az a veszély sem fenyeget, hogy az adóhatóságnak esetleg feltűnik a dolog, mert bár a vételár magas, de a vevő befizette utána a járulékot.

Vásárolj külön ingatlant és ingóságot

Ebben az esetben a felek külön szerződésbe foglalják az ingatlant, és a berendezést, és megbontják a vételárat. Pl.: A teljes vételár 30MFt, és azt megosztjuk 25MFt (ingatlan) és 5MFt (ingóság) részekre. Bár a használt berendezés eladás után szerzett jövedelem ugyanúgy adóköteles, mint az ingatlan eladásból származó, de amíg az ingatlan adásvételi szerződést jelenteni kell a hatóságnak, illetve be kell adni a földhivatalba, az ingóságról szóló szerződésről csak a felek tudnak.

Az eladónak be kellene vallania a berendezés eladásából származó jövedelmet is, de semmi nem történik, ha ezt elfelejti. Így milliónként 150 000 Ft-ot spórolunk eladóként. A vevő is jól jár, hiszen nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie a bútor vásárlás után, ő milliónként 40 000 Ft-ot takarít meg.

Add el a lakásodat olcsóbban

Az előző módszernek létezik egy drasztikusabb változtata is, amikor a felek megállapodnak abban, hogy az előre kialkudott vételár helyett egy alacsonyabb összeget írnak az adásvételi szerződésbe, a maradék pénz pedig “schwarzban” cserél gazdát. Ez szintén készpénzes vevőnél, és azonnali birtokba adás esetén tud működni, hiszen ha nem megy teljesedésbe azonnal az üzlet, és közbe jön valami probléma, akkor a fekete pénz már soha nem lesz meg.

A feleknek arra kell figyelniük, hogy az adóhatóság figyeli azokat az adásvételeket, ahol gyanúsan alacsony áron megy végbe a tranzakció és hivatalból értékbecslést rendelhetnek el. Ha kiderül a turpisság, be kell fizetni az elmaradt adót / illetéket, és még büntire is lehet számítani.

Ne használj illegális módszereket!

Újra szeretném hangsúlyozni, hogy nem javaslom, hogy illegális eszközökhöz nyúlj, hiszen megütheted a bokádat. A fenti leírás nem minősül tanácsadásnak, csupán tájékoztató jelleggel született. Mivel minden élethelyzet és ingatlan egyedi, ezért minden esetben javaslom, hogy keress fel minket, és tájékozódj a pontos lehetőségekről.


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Mi várható 2019-ben az ingatlanpiacon?

,
Mi várható az ingatlanpiacon 2019-ben?

Manapság minden ismerősöm ezt kérdezi: Milyen lesz az ingatlanpiac, esnek-e a lakásárak 2019-ben? A válasz: valószínűleg nem. Még körülbelül 5 évig tart a “jó világ”.

Ha végig böngésszük a szakmai portálokat, azt találjuk, hogy minden szakértő másképpen nyilatkozik az ingatlanpiac kapcsán. Ez pedig azért van, mert nem láthatók egyértelmű trendek. Az árakat felfelé hajtó hatások kimerülni látszanak, komolyabb, esésre utaló jel viszont egyelőre nincs. A piacot befolyásoló hatásokról bővebben itt olvashatsz.

Tehát a magas lakásárak egyelőre maradnak

Ez jó annak, akinek van ingatlana, és rossz annak, aki éppen most vásárolna. Az ingatlanpiac előrejelzése mindig bonyolult feladat, hiszen rengeteg tényező befolyásolja a dolgok alakulását, amik ráadásul nem feltétlenül függnek össze a gazdaság egészével, ráadásul általánosan jellemző az információ hiány állapota, hiszen a legfrissebb központi statisztikák minimum 1 éves késéssel érhetők el. Az ingatlanpiacon felismerhető ciklusokkal, mintákkal a közgazdászok már évtizedek óta foglalkoznak, és bőven lehet szakirodalmat találni a témában. Ha jósolni akarunk, érdemes elővennünk a történelmi adatokat, és összevetnünk azzal, hogy a jelenben mit tapasztalunk.

Az ingatlanpiac ciklikussága

Az ingatlanpiac ciklusai

Az ingatlanpiac ciklusai

Stabilizáció (2010-2014)

Alacsony árak, és bérleti díjak, üresen kongó irodaházak, és üzlethelyiségek, számos KIADÓ / ELADÓ tábla az utcafronti üzlethelyiségek és lakások ablakaiban. Korábban újonnan fejlesztett ingatlanok tömegével kerültek a piacra, de a kereslet nem volt képes tartani a tempót, emiatt leállnak az építkezések, és eltűnnek a toronydaruk a városból. Az alacsony árak miatt a kereslet növekszik, és lassan felszívja az üresen álló, vagy eladatlan ingatlanokat. Mivel nincsenek építkezések, mérsékelt ütemben megindul az áremelkedés. Ilyen volt Budapest 2010-2014 között.

Expanzió (2014-2019 ? )

Erősödik a kereslet, a kínálat beszűkül, a bérleti díjak és az árak meglódulnak fölfelé. (2014) Mikor elérik azt a pontot, ahol a beruházóknak már újra megéri építkezésbe fogni, beindul az építőipar. Magyarországon a CSOK és a lakásáfa ezt a folyamatot gyorsította fel, így rövid idő alatt számos projekt építése kezdődött el, bár ezek az időigényük miatt csak később fognak elkészülni. A kereslet folyamatosan felülmúlja a kínálat mértékét, az eladatlan / kiadatlan ingatlanok száma egyre csökken, majd a piac eljut az egyensúlyi szintre, ahol a kínálat utóléri a keresletet. Ez várható 2019-ben, amikor tömegével fognak befejeződni az új épületek.

Túlkínálat

Ez a fázis közvetlenül az egyensúlyi pont után következik. Mivel az ingatlanpiacot az általános információ hiány jellemzi, az egyensúlyi pont átlépését a piaci szereplők nem érzékelik azonnal. Mivel a kínálat nagyobb, mint a kereslet, a “készlet” mértéke folyamatosan nő, a sok éves átlag irányába. Ez még nem jelent drasztikus kínálati túlsúlyt, csak az árak stabilizálódását okozza. Majd a piac észreveszi a változást, és csúszni kezdnek az építkezések, az új projekteket pedig sorban lemondják. Ez után elkezdődik az ingatlanpiaci ciklus befejező fázisa.

Magyarországon az építési kedvet nagy mértékben befolyásolta az 5%-os lakásáfa, amelynek határidejét 2023-ig meghosszabbították. Így a jelenleg futó projektek befejeződnek, az újakra viszont már nem vonatkozik a kedvezmény, ezért a kínálat várhatóan nem fog kezelhetetlen ütemben bővülni, ezért valószínű, hogy a jelenlegi ciklus ezen szakasza időben kitolódik. Ez még egyértelműen a jövő, de előbb-utóbb eljön majd.

Recesszió

A kínálat dinamikusan növekszik, miközben a kereslet stagnál, vagy esik. Az üres bérlemények / eladatlan lakások száma növekszik, ez pedig az árak eséséhez vezet. A keresleti ár és a kínálati ár annyira eltávolodik egymástól, hogy az ingatlanpiac likviditása nullához közelít. Magyarul az eladó még reménykedik, hogy a lakását el tudja adni 40MFt-ért, de a vevők már csak 35MFt-ot adnának érte. Sőt, mivel rengeteg eladó lakás van, a vevő által reálisnak tartott ár folyamatosan csökken. Akkor éri el a mélypontot a ciklus, amikor az összes korábbi fejlesztés befejeződik, és piacra kerül, újabb kínálat pedig már nem keletkezik. Majd a vevők szépen lassan felvásárolják az eladatlan lakásokat és mikor azok elfogynak, újra növekedni kezd a kereslet, ami aztán kihúzza a piacot a recesszióból.

 

Az ingatlanpiac köszöni szépen, jól van, de azért bánjunk óvatosan a számokkal!

A fenti okfejtésből látszik, hogy jelenleg még az expanzió időszakát éljük, és valószínűleg még bőven van időnk. Ettől függetlenül az a tapasztalatunk, hogy a lakáseladók még az ingatlanpiaci helyzet ellenére is képesek túlzásba esni az ár megállapításakor, és ezzel hónapokat, és milliókat veszítenek.

Az itt olvasható tanulmányban megvizsgáltuk a piacon töltött idő és a várható eladási ár összefüggését. Ha egy ingatlan 2 hónapot tölt a piacon, az máris 5%-os értékcsökkenést eredményez a piaci értékhez képest, 11 hónap után pedig a várható alku mértéke 12%-ra nő. Egy 30MFt értékű lakás esetén ez 1,5M – 3,6MFt -tal alacsonyabb eladási árat eredményez a maximális piaci értékhez képest. Világosan látszik, hogy az ingatlanpiacon érvényes az örök igazság, amely szerint az idő = pénz.

Magyarország egy különleges hely, ahol a politikai érdekek gyorsan változhatnak, ezért az írásom semilyen körülmények között nem tekintendő üzleti tanácsadásnak. Mielőtt a sorsodat megváltoztató pénzügyi manőverbe fogsz, azt javaslom, hogy legyél alaposan felkészülve, hiszen csak úgy hozhatod ki a maximumot az eladásból.

Legyél felkészült, tudd meg, hogy mennyit ér a lakásod!

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Mire jó az Ingatlan48 Értékmegállapítás?

,
Mire jó az Ingatlan48 értékmegállapítás

Az értékmegállapítás segít, hogy ne neked kelljen imádkozni a vevőknek, hanem ők versenyezzenek a lakásodért!

Egy lakáseladásnál a végeredmény számos “hozzávaló” helyes használatán múlik, de van egy dolog, ami alapjaiban eldönti, hogy a folyamat egy hónapokig tartó szenvedés, vagy néhány hét alatt lezárható izgalmas kaland lesz. Ez pedig nem más, mint az ár megállapítása.

(Az árazás és a várható alku összefüggéséről itt olvashatsz bővebben.)

Az alábbiakban olvasható történet szereplői, Judit és János. Egy XI.kerületi lakás ügyében kérték az Ingatlan48 Értékmegállapítást. Szándékukban állt eladni az ingatlant, de nem tudták, hogyan is kezdjenek hozzá. Volt egy nagy adag negatív tapasztalatuk az ingatlanosokkal kapcsolatban, de végül mégis bizalmat szavaztak nekünk. Az eredmény: maximális ügyfél elégedettség és eladás 14 napon belül. 

Íme a történetet Judit nézőpontjából:

 

Kóré Norbert ingatlanspecialista: Miért jelentkeztél az Ingatlan48 értékmegállapítására? 

Judit: Mert láttam az értékmegállapítás hirdetést és a húgom, aki kínlódott egy Havas utcai lakás eladással, már felvette veletek a kapcsolatot és nagyon szimpatikus volt neki a kollégád. Úgy hívott fel utána, hogy “na végre itt volt egy normális ember, aki jó tanácsokat adott, reális árat mondott”! Én meg nagyon féltem attól, hogy hogyan fogjuk a mi lakásunkat eladni, gondoltam, hogy megpróbáljuk, így. 🙂

 

K.N.: Miért döntöttetek úgy hogy megbízást adtok az értékesítésre?

J.: Nagyon tetszett, hogy amikor eljöttél, összefoglaltad azt, hogy mi az a három dolog amin nem tudunk változtatni és ehhez kell igazítanunk az eladási árat és  a hirdetést. A másik, ami elképesztően jó volt, hogy ugyanakkor mondtál  három, négy dolgot, hogy ezen viszont tudunk változtatni és ezt tegyük meg.

Ezzel lényegében felvázoltad az egész stratégiát.

És mi szót fogadtunk és úgy éreztük, hogy tényleg többet kihoztunk az eladásból azzal, hogy kicsit kicsinosítottuk a lakást. Nem az volt, hogy mi most már itt hagyunk mindent, mint a süllyedő hajót, hanem igyekeztünk egy minél szebb, minél komplettebb dolgot árulni, illetve eladni.

(Ha szeretnéd tudni hogyan készítsd fel a lakásodat az eladásra, kattints ide!)

Budapest, XI.ker. Ercsi út

Budapest, XI.ker. Ercsi út

 

K.N.: Eredetileg is szakemberhez akartatok fordulni?

J.: Nem, abszolút nem volt eredendő gondolat, mi úgy gondoltuk, hogy magunk fogjuk árulni illetve főleg János gondolta úgy, hogy majd mi áruljuk. De én tartottam tőle, hogy ez nagy falat nekünk, tehát ehhez már szakember kell. János hiába gondolta, hogy majd mi neki futunk, hogyha az én telefonszámom lett volna megadva és nekem kellett volna 300 ingatlanost lerázni, illetve minden mást is intézni.

 

K.N.: Milyen félelmeitek voltak?

J.: Attól féltem, hogy nagyon “megjáratjuk” a lakást,  sokszor látják majd a hirdetést, unalmas lesz és érdektelen! Sajnos tapasztalatból mondom, mivel egy másik, Havas utcai lakást fél évig hirdettük és biztos voltam benne, hogy úgy járunk, mint ott, hogy idővel egyre kevesebb lesz az érdeklődő.

Féltem, hogy a lakás negatívumai, amiken nem tudunk változtatni, meg fogják nehezíteni az eladást.

Illetve féltem attól is, hogy olyan ingatlanossal találkozunk, amilyenekkel egyébként eddig találkoztam. Hogy gyakorlatilag ész nélkül hozzák oda az embereket, olyanokat akinek fogalmuk sincs, hogy egyáltalán hova jönnek.

 

K.N.: Milyen volt az eladás folyamata, bemutatók stb? 

J.: Azok akik eljöttek hozzánk, mind fel voltak készítve,  tudták, hogy a 3. emeletre jönnek, tudták, hogy nincs lift, tudták, hogy milyen környezetbe jönnek, tehát tisztában voltak a lakás adottságaival, és nem az volt hogy, ott a földszinten néztek föl kerek szemekkel, hogy Úristen ide föl kell mennünk gyalog.

Képben voltak a környékkel, felkészültek voltak és ez nekünk nagyon-nagyon megkönnyítette a dolgunkat.

Ráadásul úgy voltak felkészítve, hogy azt láttam, hogy pozitív gondolatokkal jönnek és inkább egy izgatott kíváncsiság van bennük, hogy “fúú milyen lesz ez a lakás…” Valószínűleg jókat hallottak róla.

És így már én is sokkal pozitívabban tudtam bemutatni az egészet és ezt mondtam Jánosnak is, hogy ezt magamtól nem tudtam volna megcsinálni, tehát ehhez kellett a te támogatásod. Az, hogy láttam, hogy te hiszel a lakásban, segített, hogy én is úgy tudjam tálalni a lakást, hogy az tényleg egy nagyon jó portéka. Nem mintha rossz lenne, de bennem lett volna egy bizonytalanság, hogy hátha nekik nem tetszik vagy így vagy úgy vagy amúgy, meg le van kopva, parketta, stb… Tudod azok amik természetes dolgok egy lakásnál.

Szerettük ezt a lakást, de én a támogatásod nélkül nem tudtam volna publikusan ennyire szeretni. Mindig lett volna bennem egy kis kétség, hogy hátha én valamit rosszul látok vagy hátha ezt más nem is így ítéli meg mint én. És az, hogy te ott voltál mögöttem támogatásnak az adott nekem erőt.

 

K.N.: Van tapasztalatotok más ingatlanosokkal? Milyen különbséget láttatok?

J.: Például a Havas utcában az tapasztaltuk, hogy mindenki meg volt bolondulva, hogy ő ezt a lakást akarja árulni, de senki nem foglalkozott vele igazából. Annyi volt a céljuk, hogy az ő portfóliójukban legyen benne. Volt olyan, aki átadta egy kolléganőjének, aki akkor járt ott először. Semmit nem tudott és bemutató közben a gyereknek a zsúrját szervezte, aki valami falmászó buliba ment. Nagyon kínos helyzet volt, és én egyszerűen nem értettem, hogy ez most komoly, hogy azt beszélték telefonon, hogy vigyen-e tornacipőt a gyerek vagy ne.

Volt egy férfi, aki folyamatosan butaságokat mondott. Ez egy 3. emeleti észak-keleti fekvésű lakás, ahova soha nem süt be a nap, de tényleg. És akkor az ingatlanos tőlem kérdezi, hogy akkor ide mikor is süt be a nap…? De a lakás előnyös tulajdonságairól semmit nem mondott. 

Na mindegy, szóval rémesek voltak és hát veled meg pont az volt, hogy nem.

(Innen megtudhatod, hogyan kell elkerülni a tróger ingatlanosokat.)

 

K.N.: Hogy értékelitek az elért eredményt, eladási idő, eladási ár, vevői együttműködés?

J.: Az értékmegállapítás során megbeszéltük a stratégiát majd azután abszolút csapatmunka volt. Jól megcsináltuk tényleg, és nagyon-nagyon rövid idő alatt mert 2 hét alatt sikerült eladni. Közben folyamatosan jó volt a kommunikáció.

Budapest XI.ker. Ercsi út ELADVA

Budapest XI.ker. Ercsi út ELADVA

K.N.: Ajánlanátok az ingatlan48-at ismerőseiteknek?

J.: Én mindenképpen, sőt én meg szerettelek volna  bízni ugye a Havas utcai lakásnak az eladásával is és pont aznap amikor jöttél volna, pont jött egy vevő. Ez ilyen abszolút véletlen. Úgyhogy ez úgy alakult, de  igen, ajánlanànk téged. Sőt!

 

K.N.: Ilyen szerencsehozó figura vagyok, ahova megyek ott történnek a dolgok. 🙂

 

Az interjút videó formában is megnézheted:

Vedd fel velünk a kapcsolatot, segítünk neked is!

 

Amit a lakáseladók legjobban utálnak

, ,
Amit a lakáseladók legjobban utálnak

Gratulálok! Megtaláltad álmaid otthonát! De várjunk egy kicsit, hiszen még el kell adnod a jelenlegi lakásodat. Tedd csak vissza a pezsgőt a hűtőbe még egy kis időre!

A lakáseladás egy kegyetlen nehéz folyamat tud lenni. Miközben folyamatos telefonos ügyeletben kell lenned, vadidegeneket kell beengedned a lakásodba, ráadásul tűrnöd kell a kukacos vevők idegesítő megjegyzéseit, ahogyan a lakásodat fikázzák.

Itt egy lista a dolgokról, amikre jó, ha fekészülsz!

 

A lakáseladás egy olyan feladat, amit nem tudsz “letenni”

Mindig ott fog motoszkálni az agyadban, hogy van egy folyamatban lévő feladatod, amivel foglalkoznod kell. Ott lesz mindig. Amikor felkelsz, amikor dolgozol, boltba mész, a barátaiddal szórakozol, és este is, amikor lefekszel. A lakáseladás miatt a stressz jó ideig folyamatosan része lesz az életednek.

Megfelelő az ár? Elég jók a képek és a szöveg? Megfelelő helyen hirdetek? Nem felejtettem el frissiteni és kiemelni a hirdetéseimet? Haza érek a bemutatóra? Eltettem a vevő telefonszámát? És vajon tényleg van pénze, és nem csak a bolondját járatja velem?

Készülj fel arra, hogy az otthonod eladása hosszú, és kalandos folyamat lesz, és tervezz ennek megfelelően!

 

A telefon egyfolytában csörög

Amint feladtál egy hirdetést, készülj fel arra, hogy nem lesz nyugtod, folyamatosan hívogatni fognak. Most azt gondolod, hogy “ez jó, mert ha rengeteg érdeklődő van, akkor biztosan jó árat kapok majd a lakásért”, de ez sajnos nem biztos hogy így van.

A telefonálók 99%-a mennyiségi alapon működő ingatlanos lesz, aki azért kapja a fizetését, ha megköt egy megbízást. Mindegyik azt mondja majd, hogy “Isten bizony van vevőm”, de természetesen a vevő általában nem érkezik meg, illetve hogy “Én magasabb áron adom el”, aztán meg majd ott áll a lakás a piacon hónapokig eladatlanul. De a lényeg, hogy mindannyian találkozni akarnak veled azért, hogy az idődet pazarolják, és persze, hogy rád sózzanak egy megbízási szerződést. Rosszabb esetben a tróger ingatlanosok vevőnek adják ki magukat, és csak a találkozó alkalmával derül ki, hogy miről is szól a történet. Itt megtudhatod, hogyan ismerheted fel a hozzá nem értő ingatlanost.

Persze jó esetben az igazi vevő is ott lesz a telefonok között. A kérdés már csak az, hogy vajon lesz-e még lelkierőd felvenni a telefont, amikor ő hív, vagy addigra már teljesen tele lesz a hócipőd, és a telefont lenémítva bevágod a fiókba.

 

Ismeretlenek a lakásodban

Ha sikerül jól belőnöd az árat, kiváló minőségű képeket és leírást készítettél, a hirdetéseid megfelelő pozícióban vannak a hirdetési listákon, és azokon a helyeken jelennek meg, ahol a potenciális vevőid keresik őket, akkor nagy mértékű érdeklődésre számíthatsz. Hívnak majd reggel, délben és este, és felforgatják az életedet, ha hagyod nekik. Ez még nem is lene olyan nagy gond, hiszen a célod érdekében bevállalható egy kis kényelmetlenség.

De azt fogod tapasztalni, hogy az az ember, aki vasárnap este a családi vacsora asztal mellől ugraszt ki, mert már ötödszörre hív egyfolytában, és állítja, hogy ő látatlanban megveszi a lakásodat, eljön hozzád, és csak a száját húzza. Majd elkezd alkudozni veled (a lakás helyett) az antik ruhásszekrényedre, elmeséli hogy még el kell adnia a saját házát (tehát nincs pénze), vagy esetleg randira hív. Te meg bosszankodsz, hogy miért is szántál rá ennyit az értékes idődből. 

Legyen néhány előre átgondolt kérdésed, amit feltehetsz a vevőjelölteknek. Például kérdezt meg, hogy

  • mióta keresnek lakást,
  • hitelből vagy készpénzzel fizetnek,
  • és ha úgy alakul, hogy tetszik nekik a lakásod, mennyi időn belül tudnak fizetni?

Ezzel a három kérdéssel rengeteg hasznos infót megtudsz az érdeklődőről, és máris nem idegen az illető. Ha nem jól válaszol, nyugodtan mondd neki, hogy nem mutatod meg a lakást, hiszen nem tárlatvezető vagy, hanem eladni szeretnél.

 

Sértő megjegyzések

Valószínűleg csodálkozni fogsz, hogy más emberek mennyire másképpen látják a lakásodat, ahol az eddigi életedet töltötted, és amit szívvel-lélekkel csinosítgattál. Sokszor fogod kívánni, hogy bár ne engedted volna be ezt az érdeklődőt a lakásodba. Persze, egyes észrevételek hasznosak lehetnek (pl. gerebjézd össze a faleveleket, vagy ne hagyj morzsát a konyhapulton), de bizonyára nem fog jól esni, ha a vevő azt mondja, hogy kivágja a fát az udvarban, amit még a nagyapáddal ültettél, vagy nem tetszik neki a konyhabútorod, amire egy évig spóroltál. És természetesen meg kell még említenünk azokat a kedves érdeklődőket, akik szétfikázzák a lakásodat, azt remélve, hogy így majd többet fogsz engedni az árból. 

Próbáld nem magadra venni ezeket a megjegyzèseket! Emlékezz, hogy nem barátkozni akarsz, hanem pénzzé akarod tenni az otthonodat (és jó esetben keresni is akarsz rajta.) A kötekedő érdeklődők pedig majd vissza jönnek ajánlatot tenni, ha észre veszik, hogy nincs tökéletes lakás a piacon.

 

Nevetségesen alacsony ajánlatok

Az alacsony ajánlat talán csak a tárgyalási technika része. A vevő alacsonyról indít, mivel tisztában van vele, hogy majd emelnie kell az ajánlatát. 

Ha a lakásod már régóta van a piacon, illetve ha már többször módosítottad az árat, még alacsonyabb ajánlatra számíthatsz. A vevők kiszagolják, hogy szenvedsz, úgyhogy legyél nagyon körültekintő az árazás során! (Itt olvashatsz bővebben az ár és a várható alku összefüggéseiről)

Sűrűn előfordul, hogy az alacsony ajánlatot javítási munkák szükségességével magyarázzák. De ha a piacra lépés előtt átvizsgáltattad a lakásodat, és a szaki nem talált különösebb hibát, akkor az irányítás a kezedben van, és ha úgy döntesz, engedhetsz az árból, hogy a vevő jobban érezze magát. De dönthetsz úgy is, hogy nem engedsz, és pont.

 

A vevő az utolsó pillanatban kifarol

A vevőd lelépett, és ezt csak az utolsó pillanatban tudtad meg. Végül mégis úgy döntött, hogy nem veszi meg a lakásodat, mert valaki lebeszélte. Vagy csak aludt rá néhányat, és mégsem tetszik neki annyira. Esetleg közbe jött néhány váratlan körülmény. Valószínűleg soha nem tudod meg az okot, de igazából nem is számít. Ami számít, az, hogy mit mondasz a költöztetőnek, akinek előre fizettél? Vagy ami még rosszabb, mit mondasz az új, álom-lakásod eladójának, aki várja, hogy fizetni fogsz neki?

Ha a vevő ajánlatot tenne, kérd, hogy ezt tegye írásban, kitérve a fizetési feltételekre, birtokba adási határidőre és a berendezés sorsára, illetve kérj tőle némi pénzt biztosítékként, cserébe vállald, hogy másnak már nem mutatod meg a lakást. Itt elválik, hogy ki az, aki tényleg vevő, és ki az, aki csak a száját jártatja. Az esetek 85%-ában a “gentleman’s aggreement” sorsa az lesz, hogy bár kézbe csaptatok, és megállapodtatok, másnapra a vevő meggondolja magát, és jobb esetben ezt közli veled, rosszabb esetben egyszerűen nem veszi fel többé a telefont. 

Ha ezt a procedúrát kényelmetlennek érzed, érdemes egy ingatlanos szakemberhez fordulnod, aki gond nélkül vállalja, hogy konfrontálódik helyetted a vevővel, és ha valóban meg szeretné vásárolni a lakásodat, végig járatja vele az oda vezető utat. Amikor a vevő a vételi ajánlat megírásakor kifizet mondjuk 1 000 000 Ft-ot, akkor már meghozta a döntést, és biztos benne, hogy a te lakásodat szeretné megvásárolni, és 99%-ig biztos az is, hogy nem fog kihátrálni.

 

Persze, nem kérdés, hogy el tudod-e adni végül a lakásodat.
A válasz biztosan igen.
A kérdés az, hogy mennyiért, és mennyi idő / vesződség árán.

 

Bízd ránk a lakásod eladását, és levesszük a válladról a feladatot.

Kérd az ingyenes értékmegállapítást!

 

 

A túlárazás ára [Tanulmány]

A túlárazás idő veszteséget okoz. Az idő pedig pénz. Ez egy olyan közhely, amit mindenki ismer.
De vajon mennyi idő = mennyi pénz?

Ez az összefüggés különösen érdekes, ha az ingatlanpiacról van szó, hiszen komoly összegekről és életek munkájáról van szó. És vajon hol máshol találhatnánk ilyen kutatási anyagokat, ha nem az ingatlanközvetítő szakma bölcsőjében, a jó öreg USA-ban? Igaz, hogy az amerikai ingatlanpiac teljesen más, mint a magyar. De a piac törvényszerűségei ugyanazok, tehát az itthoni lakáspiacot vizsgálva hasonló összefüggéseket talàlhatunk. A alábbi tanulmányt egyik legnagyobb amerikai ingatlanos portàl a Zillow készítette. (Az eredeti cikk itt olvasható.)

Az ingatlanpiac súlyosan bünteti a túlárazást!

  • Minél tovább van a lakás a piacon, annál nagyobb lesz az alku mértéke. Pl.: 2 hónap eltöltött idő -5%-ot jelent.
  • Ha túl magasra tesszük az árat, az azt fogja jelenteni, hogy a lakásunk hosszabb ideig marad a piacon. Viszont azok a lakások, amelyek végül a hirdetett ár fölött találnak gazdára, nem fognak gyorsabban elkelni, mint azok, amik irányáron lettek eladva.

Az eladók nagyrészt hallottak már arról, hogy a túlárazás a lakás beragadását és elkerülhetetlen árengedményt okoz, és azzal is tisztàban vannak, hogy ha a lécet a valós érték alá teszik, a lakásuk gyorsabban fog elkelni. De vajon mennyire bünteti a piac a túlárazást, és mennyire jelentős az alacsony ár esetén az eladási sebesség csökkenése?

A Zillow megvizsgálta egy teljes év eladási statisztikáit, és azt találta, hogy azoknál az ingatlanoknál, amik a piacra kerülést követően rövid időn belül elkeltek, átlagosan 1% volt az alku mértéke. Ahol az ertekesites 2 honapig tartott, ott az alku mértéke 5%-ra emelkedett. És végül a 11 hónapnál tovább piacon lévő otthonok esetén a meghirdetett árnál 12%-kal kevesebbért sikerült vevőt talàlni.

Vajon mi az oka annak, hogy ha telik az idő, a vevők bátrabban alkusznak? Itt olvashatsz erről bővebben!

A lakás ára és a piacon töltött idő összefüggése 1.

Az ingatlanpiac nem jutalmaz meg, ha alulárazunk

Vizsgáljuk meg ugyanezt az összefüggést az ár szempontjából.

  • Azok az ingatlanok, ahol az eladási ár 10%-kal a meghirdetett ár alatt volt, 5x több időt töltöttek a piacon, mint azok a lakások, amelyek irányáron keltek el.
  • Ugyanakkor azokban az esetekben, ahol  az eladási ár közel 10%-kal a meghiredetett ár fölött volt, (tehát alul voltak árazva) nem került kevesebb időbe rátalálni a vevőre, mint amikor az eladási ár és a hirdetési ár megegyezett.

Ez azt jelenti, hogy a piac súlyosan bünteti a túlárazást, ugyanakkor nem jutalmazza sebessèg bonusszal azt, ha alulárazunk. Magyarul van lakáseladásra vonatkozó idő, ami adottság, ha a vevőt a piacon kell megtalálnunk,  és nem áll éppen az ajtóban egy pénzzel teli táskával.

A lakás ára és a piacon töltött idő összefüggése 2.

A grafikonon látható minta esetleg lehet egy speciális árazási stratégia következménye is, amikor az eladó szándékosan alacsonyra áraz, hogy licitháborút alakítson ki, begyűjti az ajánlatokat, majd egy későbbi időpontban bírálja el őket. Ez viszont már egy olyan technika, ami komoly lélekjelenlétet, felkészültséget, és tájékozottságot igényel.  Mivel az ingatlanpiacon általánosságban az információ hiány a jellemző illetve egy átlagos lakástulajdonos élete során maximum 1-2 alkalommal kerül olyan eladási szituációba, ezért egy licit-helyzet kihasználásához egy profi szakember segítsége elengedhetetlen.

 

 

Ha túl magasra teszed az árat, az NEKED fog sokba kerülni

,
Ha túlárazod a lakásod, az sokba fog kerülni

Egy lakás árának megállapítása inkább művészet, mint tudomàny. Minden ingatlan értéke egy tól-ig tartomànyba esik, és a végső árat az eladó és a vevő megegyezése fogja kialakítani.

Ha versenyképes árat állapítunk meg a kezdetekkor, az otthonunk eladási ára a tartomány felső értékéhez fog közelíteni. De minél több időt tölt a lakás a piacon eladatlanul, végül annál alacsonyabb lesz az eladási ár. 

A fenti tényt a az USA piacvezető ingatlanközvetítő cége, a Zillow kutatása bizonyította, miszerint ha 60 napot töltünk a piacon, az ár jelentősen, 5%-kal lesz alacsonyabb. Itt olvashatsz erről bővebben.

Az ár: az ingatlanos és a tulaj harca

Az ingatlanos és a tulaj harca az árral kapcsolatban

A lakáseladóknak nagyon limitált a rálátásuk az ingatlanpiacra, hiszen mindössze egyetlen lakás eladásában érintettek: a sajátjukéban.

A profi ingatlanközvetítők viszont abból élnek, hogy minden hónapban eladnak 1-2 ingatlant, és napi kapcsolatban vannak a vevőkkel, és a többi eladóval. Első kézből van információjuk arról, hogy mi megy a piacon és mi nem.

Tudom, tudom… Ingatlanosok kíméljenek.

Hazudnék, ha azt mondanám, hogy ebben a mondatban nincs igazság, ezért aztán tegyünk itt egy kis kitérőt. Magyarországon stabilan tartja magát a nézet, ami szerint ingatlanközvetítő bárkiből lehet. A nagy hálózatok pedig meg is próbálnak mindenkiből ingatlanost faragni. Az eredmény az, hogy egy átlagos, nagy számok törvénye alapján működő “szakember” nem fog segíteni az árazásban, sőt, számos dologgal fogja nehezíteni a dolgodat:

  • Azt fogja javasolni, hogy tedd rá az árra a jutalékot
  • Alapból azt ígéri, hogy ő majd magasabb áron is eladja
  • Probléma lesz a “csomagolással”, ugyanis 2 soros hirdetési szöveget fog írni, alaprajzot nem csinál, telefonnal fotóz, kiemelésekre pedig nem költ, de cserébe duplikálja a hirdetést, így a vevők azt fogják látni, hogy ez az a lakás, amit 15-en hirdetnek, de eladni nem tudják…

Én nem is az átlagos ingatlanosról beszéltem, hanem a profi szakemberekről, ingatlanspecialistákról, akik hosszú évek óta lakáseladásból élnek, és ismerik a szakma csínját-bínját. Hidd el, van különbség.
Tudd meg ebből a cikkből, hogyan kell kiszűrni a tróger ingatlanosokat!

Mivel az eladók tudása korlátozott, hajlamosak túlárazni a lakásukat.

És amikor az ingatlanos alacsonyabb árat mond, azt gondolják, hogy csak a gyors eladásra és a jutalékra hajt, és így összetűzésbe keverednek. Pedig egy profi ingatlanközvetítő tisztában van vele, hogy a pénzen kívül a legfőbb érték, amit a munkája során elő kell állítania, az az ügyfél-elégedettség és az ajánlás. Így aztán józan paraszti ésszel belátható, hogy az ingatlanosnak nem érdeke átverni az eladót.

Azért javaslunk árat, mert tisztában vagyunk vele, hogy egy helyesen árazott, és megfelelően prezentált lakást pénzzé lehet tenni, mindegy, hogy a piac éppen jó vagy rossz

A lakáshirdetéseknél az első benyomás jelenti a különbséget

A rossz első benyomás meghatározza a végeredményt

A piac egy új lakás megjelenésére néhány héten belül reagál. Ezért minden olyan dolgot érdemes már előre elvégezni, amivel vonzóvá teheted az otthonodat a vevők számára. Árazd megfelelően a lakásodat, és fogadd meg az ingatlanosod tanácsát a takarítást, kiürítést, festèst, és dekorációt illetően, és probléma nèlkül, rövid időn belül fogod eladni a lakásodat, a lehető legmagasabb árért.

Ha hiba van az árazásban, illetve nem gondoskodtál arról, hogy az ingatlan a legjobb formában legyen, a piacra gyakorolt első benyomás gyenge lesz. 

Ahogy az idő telik, a hirdetésed kezd kifáradni, hiszen 1-2 hónap után már minden vevő ismeri, és unja azt, ráadásul megjelennek újabb, frissebb, és ezáltal izgalmasabb lakások a piacon. Így az otthonod jelentősen veszít a vonzerejéből.

Ahogy a piacon eltöltött napok száma növekszik, az érdeklődés egyre apad, végül a lakás “beragad”, és ott marad a polcon, mint az ütődött, hibás áru a zöldségesnél, ami senkinek nem kell.

A lakás árának csökkentése

Néhány hét vagy hónap után elkerülhetetlenné válik az árcsökkentés. Ha az eladó az árat nem a vevő számára még emészthető (kb 5-10%-os) távolságon belülre teszi, előbb-utobb engednie kell. De sokszor az engedmény nem elegendő. Hiszen egy 30MFt-os lakásnál ha 15%-os túlzásba esünk, az 4,5MFt. Nem láttam még olyan tulajdonost, aki ekkora engedményt szívesen nyelt volna le egyszerre.


Viszont ha már 2 alkalommal vétettük el az árat, a vevők nem fognak már komolyan venni, és várják a következő engedményt.

Majd az ár végülis eléri a megfelelő szintet, és akkor egyszerre megindulnak a vevők. De valószínűleg azzal fogják büntetni az eladót, hogy sokkal alacsonyabb ajánlatokat adnak neki, mintha a lakás rögtön a megfelelő áron került volna a piacra. Hiszen tudják, hogy ez a portéka már régóta porosodik a polcon…

Ha az ingatlan elveszíti az újdonság varázsát, az eladója nehéz helyzetbe fog kerülni az alku során.

A piac változásának kockázata

Tetézheti a bajt az, hogy a piac rosszabbra fordulhat. 

Például piacra teszünk egy lakást májusban, amikor pörög a piac,

  • de ahogy az idő telik, az esèlyeink az ármaximalizálásra egyre romlanak,
  • miközben a gazdaság lassulásnak indul,
  • az eladó lakások száma növekszik,
  • a kamatok emelkednek, és még számos körülmény van, ami megváltozhat.
  • Majd eljön az ősz, amikor a piaci aktivitás alacsonyabb, mint márciusban.


A piaci környezet változása az eladónak valós, pénzben mérhető kockàzatot jelent, ha a kezdetekkor túl magasra teszi az árat.

Ahogy az idő telik, a tulajdonos ellustul, és     már kevébe figyel oda arra, hogy a lakás “formàban” legyen. Nincs már akkora rend, újra kinő a gyom az udvaron, és porcicák kezdik ellepni a lakast. Így a vevőnek további indoka lesz alacsony ajànlatra.

Tanács az eladónak

Ha komoly szándékod és motivációd van a lakáseladást illetően, vedd nagyon komolyan az árazás kérdését!

Keress egy ingatlanspecialistát, és kérd a tanácsát! Ha nem értetek egyet az árban, de a különbség nem nagy, megéri egy próbát tenni a magasabb árral. De legyen terved arra az árcsökkentéssel kapcsolatban, ha a helyzet indokolja azt. Használd az ármódosítást marketing eszközként! Pl.: a Tesco is leakciózza a termékeit, ha nagyobb forgalmat szeretne. Miért ne tehetnéd ugyanezt?

Ne feledd: A piac rend szerint pozitívan reagál, ha egy tulajdonosnak komoly eladási szándéka van, illetve ha elvégzi a házifeladatát!

Segítünk, hogy felkészült lehess, megmondjuk, hogy mennyit ér a lakásod! 

Kattints a gombra, és kérd az ingyenes értékmegállapítást!

Ne köss kizárólagos megbízást! Van jobb megoldás!

,
Ne köss kizárólagos megbízást, van jobb megoldás!

Amikor tárgyalok egy lakástulajdonossal az eladásról, rendszerint elhangzik a következő mondat:

“Kizárólagos megbízást nem kötök!”

 

Teljesen egyetértek, ne köss kizárólagos megbízást!

A hagyományos kizárólagos megbízast a rendszerváltás után találták ki, amikor az ingatlanközvetités elindult Magyarországon. A lényege, hogy a lakást kizárják a piacról, hogy más ne férjen hozzá, és legtöbbször bele írják a szerződésbe, hogy akkor is fizetni kell ha a lakás nincs eladva. Majd az üzletkötő hátra dől, és vár… hiszen ebből az üzletből ő már biztosan keres. 

Ezt mostanában tetézik azzal, hogy nem figyelnek oda arra, hogy minőségi hirdetési anyagot csináljanak, vagy ha mégis, az ingatlan hirdetését duplikálják, így egymás utàn 15x szerepel a lakás a hirdetőoldalakon. Ezzel aztán komolytalanná tesznek téged és a lakásodat, hiszen a vevő azt fogja gondolni, hogy ez az a lakás, amit 15 iroda képtelen eladni.


Ezzel elveszik a legnagyobb értéket: az egyediséget.

 

Ráadásul olyan emberek fogják hirdetni a lakást, akik soha nem jártak benne. Így aztán mikor a vevő felhívja a hirdetőt a következő választ kapja: “Ööööö…” Pedig józan ésszel belátható, hogy az a kereskedő, aki nem ismeri a saját portékáját nem túl nagy sikereket fog elérni.

 

A lakás ugyanaz, csak a fotós más.

A lakás ugyanaz, csak a fotós más. Az ármaximalizáláshoz fontos a minőségi munka.

 

A megoldás: Talàlj egy vérprofi ingatlanost és bizd RÁ az értékesítést!

Ő biztosítani fogja neked az összes feltételt, ami szükséges ahhoz, hogy a legrövidebb időn belül megkapd a maximális árat a lakásodért, és közben élheted az életedet, és foglalkozhatsz a saját munkáddal, és a családoddal.

Itt olvashatsz arról, hogy mi mindent tud tenni egy profi értékesítő a lakásod eladása érdekében.

 

Bízd 1 emberre a hirdetést és az értèkesítési folyamatot.

Dehát ez ellent mond annak, hogy ne köss kizárólgos szerződést! Akkor most mi van?

Ne köss olyan szerződést, ami tele van mindenféle kötelmekkel, kötbérekkel. Olyat meg pláne ne köss, ami ben  akadályozzák, hogy felmondd, ha az ingatlanosod munkájával elégedetlen vagy.

De 1 feladatnak 1 felelőse legyen!
Ha 1 feladatnak 5 felelőse van, abból mi lesz?
Káosz…

 

Ha pl. Autószerelőhöz mész, elvárod a szakitól, hogy 100%-osan teljesítsen, és ne csak ímmel-ámmal maszatoljon. Cserébe a szaki elvárja, hogy ki legyen fizetve, ha elvègezte a munkát.  Ezzel eddig semmi gond nincsen, ugye?

 

Mi történik, ha a szaki egy pillanatig is kételkedik abban, hogy ki lesz-e fizetve? Vajon mennyit és milyen minőségben fog dolgozni?

 

Érted már? Ha 2 ingatlanost vonsz be, akkor fejenként 50% az esely.
Ha 10-et, akkor mindössze 10%… Csodálkozol, hogy semmit nem csinálnak??

De vajon hogyan tudod megállapítani, hogy melyik ingatlanos profi és melyik nem?

Ebben a cikkben találsz egy 15 pontos cseklistát, ami segít majd neked.

Egy lakást 2 módon lehet eladni

  1. Le kell engedni az árat a béka feneke alá.
    De ezt természetesen senkinek nem érdeke. De ha ez neked járható út, akkor megoldást fog jelenteni a problémádra.
  2. Sok pénzt kell költeni a marketingre.
    De vajon melyik közvetítő fogja ezt megtenni, ha nem biztos abban, hogy a végén megkapja a fizetséget?

 

“Azért bíztam meg 15 ingatlanost mert így a városban mindenki az én lakásomat árulja.”

Igaz, hogy mindenki a te lakásodat árulja. De ez valóban a TE célodat szolgàlja?
Árulni akarsz, vagy maximális áron eladni?

Szerinted a 15 ingatlanos azzal fog foglakozni, hogy a te zsebedbe a legtöbbet tegye, vagy hogy minden erejével a SAJÁT ajánlatát tolja le a torkodon?
Bármiben fogadok veled, hogy a második. Hiszen én csak akkor van jutalék, ha az én ajánlatomat fogadod el.

 

Nem a vevők versenyeznek, hanem az ingatlanosok egymással.
És ellened.

 

Pedig a cél az, hogy a vevők versenyezzenek ÉRTÜNK, és ne mi egymás ellen.
Biztosan hallottál már arról, hogy a mostani piacon jellemző a licit helyzet kialakulása.
A kérdés: hogyan valósítod meg. Csak úgy lehet kivitelezni, ha a szállak egy kézben vannak.

 

A trükkök, praktikák csak így működnek

Az igazán sikeres értékesítők számos módszert ismernek, amivel elérik, hogy az üzlet létrejöjjön, és hogy az ügyfelük maximálisan elégedetten távozzon a tárgyalóasztaltól.

Íme egy példa:
A vevő nem a hirdetésre jelentkezik (vevő adatbàzisból, személyes kapcsolatokból jön, vagy másik hirdetésre telefonál). A szűrés során kiderül, hogy pontosan olyan lakást keres, mint a tiéd. ELTŰNTETJÜK az összes hirdetèst, majd ezzel hívjuk fel:

“Jó hírem van, megvan a lakásod. Nincs a piacon, csak neked eladó, az ára X MFt.”

Szerinted hatásos tud lenni?
De ezt csak akkor tudjuk megtenni, ha egy kézben az értékesítés.
És van még számos technika, ami csak így műkődik.

 

Bízd ránk az eladást, és Ne hagyd, hogy tucat-cikket csináljanak a lakásodból! Te csak dőlj hátra èld az èleted!
Garantáljuk, hogy meg lesz a vevőd, és megkapod a maximális árat!

 

Kattints a gombra, és kérd az ingyenes értékmegállapítást!