Az évszázad üzlete – önkormányzati bérleti jog eladó! De valami bűzlik…

,

Az ingatlan.com és a többi hirdetési portál tele van nagyon vonzó áron hirdetett, az alábbi mondattal induló lakáshirdetésekkel:

Önkormányzati lakás bérleti joga eladó

Rendkívül vonzó hirdetések ezek, hiszen ki ne kapná fel manapság a fejét, ha ezt olvassa:

A Visegrádi utcában, Westend City Center közelében 50 nm-es, 2 szobás lakás eladó 12 000 000Ft-ért.

Ez valóban az évszázad ingatlan-üzlete lenne? Vagy van valami turpisság a dologban?

Kicsit nézzünk a mélyére, hogy miről is van itt szó:

Hogyan adsz el bérleti jogot? Hiszen nem te vagy a tulajdonos…

Gondolj bele:

  • te vagy a tulaj,
  • kiadtad a lakásodat egy bérlőnek,
  • majd egyszercsak a bérlő fogja magát és elkezdi hirdetni a TE lakásod bérleti jogát X MFt-ért.
  • Majd ha esetleg jön egy érdeklődő, ő felmarkolja a pénzt,
  • és tények elé állít, hogy “mostantól ez a másik fickó lesz a bérlőd”.

Ez így korrektül hangzik? Ugye hogy nem igazán?

Az a minimum, hogy a bérbeadó hozzájárulása is kéne.
Aztán hol van az leírva, hogy a bérbeadó majd az új bérlőnek is bérbe kívánja adni a lakást?
És ha a bérleti szerződésnek van lejárati ideje? Akkor fizettél egy halom pénzt, és egy év múlva már mehetsz is tovább?

Normális esetben a tuladjonosnak a joga eldöntetni, hogy kinek adja bérbe az adott ingatlant. A bérlő nem léptethet csak úgy be senkit a saját bérleti szerződésébe. Pláne nem pénz ellenében.

 

Önkormányzati bérlakásokat nem lehet eladni!

Vagy csere vagy pályázat utján lehet hozzájutni. Így szól a lakástörvény.

De akkor miért hirdetik ezeket a lakásokat?
Azért mert mégis van egy kiskapu:

Fiktiv csere.

A hozzávalók:

  • Előszöris kell egy ügyvéd, aki mindezt végig bevállalja és végigcsinálja.
  • Egy saját neveden levő ingatlan (kb. árban egyenértékű lakóingatlan), ha nincs ilyen, akkor a családban érdemes körülnézni, ki az, aki erre a kb. 2 hónapra “kölcsönadja”, és a nevedre íratja a lakását (pl. a vidéken élő nagymama), 
  • és kell a kinézett önkormányzati tulajdonú bérlakás.

 

Az önkormányzathoz be kell adni a cserét, miszerint a neveden lévő ingatlant elcseréled az önkormányzati lakás bérlőjével. Majd az önkormányzat kb. 1-2 hónapot ül ezen. 

Az ügyvédnél egyidőben letétbe kerül az önkormányzati lakás bérleti jogára kialkudott vételár, amit az előző bérlő akkor kap meg, ha

  • az önkormányzat hozzájárult a cseréhez
  • és a cserealap (az az ingatlan, amit a nevedre vettél, hogy cserélhess) visszakerült az eredeti tulaj nevére (jelen esetben a vidéki nagymamára).

Vannak ügyvédek, akik a cserealapot is intézik, ha nem sikerül névre íratni senki rokonét vagy ismerősét. Persze megkérik az árát.

Általában arra játszik az új bérlő, hogy az ilyen lakások bérleti díja alacsonyabb, mintha piaci alapon bérelnénk, valamint reméli, hogy az önkormányzat majd fillérért eladja neki valamikor az adott ingatlant. 

 

De mi a gond az efélle ingatlan ügylettel?

Az ilyen jogügylet színlelt, és jó erkölcsbe ütköző.

Hiszen egyrészt valójában nem történik meg a csere, (ezért nevezik fitkív cserének), és az öröklakás, amit felajánlottunk cserelakásként, az ügylet végén visszakerül az eredeti tulajdonosához (nagymama). Így gyakorlatilag kijátszottuk a törvényt és az önkormányzatot. Ráadásul a bérlő olyan dolgot értékesít, és tesz zsebre érte komoly összeget, amihez nem lenne joga. De valójában nemigen lehet belekötni.

Az Önkormányzat csak 3.félként szerepel ezekben a jogügyletekben, a pénzről pedig egyáltalán nem szereznek tudomást, hiszen önkormányzati lakáshoz csere útján lehet jutni, tehát állambácsi csak a (fiktív) cseréről fog tudni. Maximum annyit tehetnek, hogy megtagadják a hozzájárulást, amennyiben kirívó (vagyis kiderül) az értékkülönbség a két ingatlan között.

 

Ha van papír a lakáshoz, egyszerűbb a dolog!

Más a helyzet, ha az önkormányzati lakás bérlője rendelkezik egy dokumentummal, amiben az önkormányzat engedélyezi, hogy a bérlő megvásárolja az adott lakást. Ez tisztább helyzet, mert legális, de ennek is van természetesen kockázata.

A bérlőnek rend szerint nincs pénze, hogy megvegye a lakást, ezért hirdeti meg. De mivel nem a tulajdona, eladni sem tudja, ez logikus. Szóval nem köthető végleges adásvételi szerződés.

A felek előszerződést kötnek, és a bérlő a vevő pénzéből vásárolja meg az önkormányzattól a lakást.

Majd következik a földhivatali ügyintézés, ami gyorsított eljárás keretein belül is bele telik 2 hétbe. Ekkor a vevő már fizetett, de a pénzéért cserébe csak a bérlő (leendő eladó) szava van, hogy majd mikor ő tulajdonba kerül, tényleg el fogja adni a lakást a vevőnek.

Ha a bérlő tulajdonjog bejegyzése megtörtént, és valóban meg is jelenik a végleges adásvételi szerződés aláírásának időpontjában, akkor már nincs probléma, innentől egy egyszerű adásvételnek felel meg a történet.

Kedves Olvasóm, jól gondold meg, hogy milyen ügyletbe mész bele, mert a fenti leírasból is látszik, hogy könnyű elveszni a jog és az ingatlanpiac tekervényes útvesztőin.
De ha komoly tapasztalattal rendelkező ingatlanértékesítő, és ügyvéd van melletted, nem kell aggódnod. 

 

Jó áron vettél lakást, mégis buksz az eladáskor?

A munkánk során sokszor találkozunk olyan esetekkel, amikor valaki jó áron jutott hozzá egy ingatlanhoz, akár úgy, hogy önkormányzati lakásban lakott, és megvásárolta azt. Majd az illető belefog a felújításba, és fölösleges költségekbe veri magát, illetve a végén csillagászati magasságba teszi az árat, és ezáltal csak 6-12 hónap múltán, jelentős veszteséggel tud túladni azon a lakáson, ami korábban az évszázad üzletének tűnt.

Ha továbbadásban gondolkozol, érdemes tudnod, hogy mik azok a felújítások, amik a legnagyobb értéknövekedést hozzák, illetve hogy mi a legnagyobb hiba, amit az eladók általában elkövetnek, és ami miatt milliókat veszítenek.  De ha rendelkezel a megfelelő tudással, képes leszel arra, hogy irányítsd a dolgok alakulását.

 

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

 

0 hozzászólások

Válasz

Szeretne Ön is hozzászólni?
Regisztráljon ingyenesen!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük