A lakásárak várható alakulása – Mikor adjunk el?

,
A lakásárak várható alakulása - Ingatlanlufi

Az ügyfeleink mostanában folyton azt kérdezik tőlünk, hogy “Mikor adjam el a lakásom, hogy a legjobban járjak?”. Jónéhány olyan körülmény van, ami az árak további emelkedésére utal, de a józan ész már azt mondatja velünk, hogy érdemes résen lenni.  A lakásárak várható alakulása komolyan befolyásolhatja a pénztárcád vastagságát, ezért jól teszed, ha tanulmányozod a piac ciklusait. 

A lakásárak várható alakulása hosszú távon

A piacon a viszonyok és az árak folyamatosan változnak, ugyanúgy, mint a tőzsdén a részvények árai. A probléma az, hogy a lakáspiac nincs központosítva, mint a tőzsde, ezért nem tudunk naprakész információt szerezni. Pontosabban a központ a Földhivatal, ahol minden infó összefut, de jelenleg egy jelzálogtörlési kérelem bejegyzési ideje 60 nap, tehát a Földhivatal valószínűleg még jónéhány évig nem tud real-time adatot szolgáltatni.

Információ hiány és birkaszellem

A lakásárak várható alakulása - ciklusok

Tehát egyrészről az információ hiány jellemző a lakáspiacon, másrészről megfigyelhető a tömegpszichózis, vagyis a birka-szellem.  A recesszió idején a média tele volt a VÁLSÁG és ÖSSZEOMLÁS kezdetű főcímekkel, ezért a vevők féltek lakást venni. Pedig most visszanézve milyen jó lett volna, 2010 környékén vettünk volna lakást…

Majd jelenleg, az expanzió időszakában az ÁRROBBANÁS, és a FELLENDÜLÉS folyik a csapból is és mindenki lakást akar venni…látszólag bármi áron.

 Az ingatlanpiac ciklusairól ebben a cikkben olvashatsz bővebben

Teljesen logikátlan, ugye? Az igazság az, hogy nagyon kevés olyan ember van, akik függetleníteni tudják magukat a média befolyásától, és józanul tudnak dönteni. Ráadásul a híradások nagy hibája, hogy a múltról szólnak. Tehát amikor megírja az újság, akkor már megtörtént. 

Ne kérdezz, hanem cselekedj, mert itt az idő!

Magyarul ha azt hallod, hogy a piac éppen a válság időszakában van, illetve látod, hogy az elmúlt időszakban estek az árak, akkor ne kérdezd meg hogy “Mikor vásároljak”, hanem cselekedj! A piac rend szerint hosszabb időt tölt az expanzió és a recesszió ciklusban, de a fordulópontok “szinte” egy pillanat alatt jönnek. Tehát mikor azt olvasod, hogy “Fordul a piac”, akkor már késő lesz…

lakásárak várható alakulása - MNB lakásárindex

A grafikonon a korábbi évek hullámai alig láthatók mostani hatalmas emelkedéshez képest

Ugyanúgy kár megkérdezned, hogy “Mikor adjam el?”. Cselekedj! A fenti grafikonból láthatod, hogy az expanzió már jó ideje tart, és hatalmasat nőttek az árak. Lehet, hogy nem fog tetszeni, amit mondok, de ha átlagos eladó vagy, és 10-20 évente adsz el 1 lakást, ne akarj a legjobban járni, mert a végén lekésed a piac fordulópontját. Ha van egy tisztességes nyereséged, akkor miért fáj az, ha esetleg hagysz egy kis pénzt az asztalon?

A lakásárak várható alakulása - Az állam szerepe

Az állam befolyásolja az ingatlanpiacot

Azzal is számolnod kell, hogy egy nagy emelkedést nagy visszaesés követhet, főleg egy olyan gazdasági környezetben, ahol az állam “belepiszkál” a piac működésébe. A kormány legutóbbi bejelentése, miszerint 2019 júliusától még több pénzt és támogatást terveznek adni a családoknak, alapvetően jó dolog… Lenne, ha a piac nem reagálna az “ingyen pénzre” és az olcsó finanszírozásra úgy, hogy szinte azonnal árat emel. 

Szóval a lakásárak várható alakulása tekintetében ezek az intézkedések valószínűleg tovább pörgetik a piacot. Az eddigi emelkedés mértékéből viszont arra következtethetünk, hogy már most is túl vagyunk a józan ész határain. Ha erre még ráteszünk egy lapáttal, jó nagy lesz a hasraesés, amikor majd állambácsi elveszi az ösztönzőket, mert mondjuk történik egy kormányváltás, vagy egyszerűen elfogy a pénz. Az áremelkedés további okairól itt olvashatsz bővebben

A profi befektetők mindig az ellenkezőjét csinálják, mint amit a tömegek tesznek

  • A kevésbé tájékozott befektetők mennek a tömegekkel, és akkor fognak vásárolni, amikor dübörög a piac, és akkor fognak eladni, amikor a levél sem rezdül. Így drágán vesznek és olcsón adnak el, tehát duplán veszítenek.
  • A profi befektetők titka az, hogy akkor vásarolnak, amikor “vér folyik”, és akkor adnak el, amikor mindenki venni akar. Olcsón vesznek és drágán adnak el, nyernek a vásárláskor és nyernek az eladáskor is.

Most drága az ingatlan. Szóval ha lakástulajdonos vagy, és gondolkozol az eladáson, azt mondom, hogy nincs min őrlődni, vágj bele, mert itt az idő eladni!

A lakásárak várható alakulása éven belül

Az ingatlanpiacnak más piacokhoz hasonlóan van éven belüli ciklikussága is, így a lakásárak várható alakulása függ attól is, hogy az év melyik szakaszában lépünk a piacra. Az alábbi grafikonon látható a bonyolódó forgalom mértéke.

A lakásárak várható alakulása - Tranzakciószám

 Tranzakciószám az ingatlanpiacon (DH Barométer)

A kirajzolódó mintából azt látjuk, hogy a február és augusztus közötti időszakban minden évben egyformán magas az adásvételek száma, majd a nyár végével csökkenni kezd. Az “uborkaszezon” egyértelműen a karácsony környéki időszak, illetve 2016-2017-ben nagyobb visszaesés látható a nyár közepén, júliusban.

A grafikon rajzolata mögött logikus magyarázat rejtőzik: Jó időben a vevők / eladók kedve is jobb, az embereknek sokkal több kedvük van lakásokat nézegetni, illetve vállalni a költözéssel járó procedúrát. A nyári visszaesést pedig a kánikula okozza, hiszen a mostanában jellemző 40 fokos melegben senkinek nincs kedve odakozmálni a betonrengetegben, az emberek ha tehetik a Balatonnál, vagy az Adrián töltik az idejüket.

A piacra lépés ideális időpontja a tavasz kezdete

Tavasszal ideális piacra lépni

Ha az esélyeinket, illetve az eladási árat maximalizálni, a várható eladási időt pedig minimalizálni akarjuk, a legjobb időpont a piacra lépéshez a február – márciusi időszak. Az előnye, hogy meredeken emelkedik a tranzakciószám, tehát valószínűleg számos új vevő lép a piacra. Így ekkor van a legjobb esélyünk arra, hogy rövid időn belül jó ajánlatot kapunk. A hátránya, hogy sok konkurens eladó is piacra lép ilyenkor, tehát a vevőknek lesz választási lehetősége. További hátrány, hogy a fokozott érdeklődő-mennyiséget nehéz kezelni. Ha a tavaszi piacralépést választod, készülj fel arra, hogy állandóan csörögni fog a telefonod. Ha viszont kellőképpen felkészült vagy, a sok érdeklődőből akár több ajánlatot és licithelyzetet is kihozhatsz.

Azért az év több részében sem áll meg az élet

Nézzük meg mi a helyzet akkor, ha nem akarjuk kivárni a következő tavaszt, hanem a szeptember és január közötti időszakban kell a piacra lépnünk. Alacsonyabb a tranzakciószám, és kevesebb az érdeklődő. De kevesebb az eladó lakás is, így kisebb lesz a konkurencia. Az előnyöd az lehet, hogy te pont most teszed a piacra a lakásodat, amikor mindenki más kivár. Igaz, hogy kevesebb lesz az érdeklődő, de komolyabb vevőkkel fogsz találkozni, hiszen nincs választási lehetőség a piacon. Arra kell odafigyelned, hogy a hirdetési anyagod profi legyen, és ha jól építed fel a folyamatot, akkor a vevő meg fogja adni az árat, amit kérsz.

 

Tehát mikor adjam el a lakásomat, hogy a legjobban járjak?

A lakásárak várható alakulása szempontjából ha a karácsonyi időszakot nem nézzük, tulajdonképpen mindegy, hogy éven belül mikor lépsz a piacra, csupán a megközelítés számít. Ha a megfelelő stratégiát használod, elérheted a maximális eladási árat, akár télen, akár nyáron vágsz bele az ingatlanértékesítésbe. Ha viszont a globális képet nézzük, jelenleg az ELADÁSNAK van itt az ideje. Ne feledd, a profi befektetők akkor adnak el, amikor mindenki vásárolni akar. Ha az eladásból a legtöbbet akarod kihozni, akkor lépj a piacra most!

 


Ha tetszett a cikk, kérlek nyomj egy “Tetszik”-et!

Ha gondolkozol a lakásod eladásán, kattints az alábbi gombra, és tudd meg, mennyit ér a lakásod!

 

1 hozzászólás

Visszakövetés

  1. […] jelenleg 4,2%-os hozam elérhető. És ezért a hozamért nem kell csinálni semmit. Illetve ingatlanpiaci ciklusokat vizsgálva látszik, hogy túl vagyunk a józan ész […]

Válasz

Szeretne Ön is hozzászólni?
Regisztráljon ingyenesen!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük