A lakásárak nem nőnek az égig?

,
A lakásárak nem nőnek az égig?

Mostanában sok megkeresést kapok ismerőseimtől, barátaimtól, ügyfeleimtől azzal kapcsolatban, vajon mit hoz a lakásárak alakulása, merrefelé tart az ingatlanpiac? Sok évvel ezelőtt egy tőzsdeklubon vettem részt, ahol az előadó, aki egy régi motoros volt már a témában, arra a kérdésre, hogy “Mi lesz a nyerő stratégia a következő időszakban?” a következőt válaszolta:

“Venni nem eladni.”

A vesszőket pedig mindenki tegye be oda, ahová neki tetszik…

Nem tudni, hogy mit merre tart a lakásárak alakulása?

Bizonytalan a lakásárak alakulása

Bizonytalan a lakásárak alakulása

Ha végigböngésszük a szakmai portálokat, azt látjuk, hogy minden szakértő mást jósol a jövőt tekintve. Ez pedig azért van, mert nem látszanak egyértelmű trendek. Úgy tűnik, hogy erejüket vesztik azok a hatások, amik eddig az áremelkedést okozták, ugyanakkor nincs olyan jel, ami az árak csökkenését jelezné előre.

Update: 2019 júniusában berántotta a kéziféket az ingatlanpiac! Itt a vége? Ebből a cikkből megtudhatod!

 

Nézzük, hogy mi okozta eddig az ingatlan árak emelkedését:

 

  1. A nagy emelkedést megelőzte a válság, amikor általános negatív hangulat uralkodott az ingatlanpiacon.

    A lakásárak csökkenése

    A lakásárak csökkenése

    A főcímek nem szóltak másról, mint ÖSSZEOMLÁSról, ÁRZUHANÁSról, PÁNIKról. Ezért aztán az is elhalasztotta a lakásvásárlást, akinek egyébként igénye lett volna, és mindenki a párnába dugta a kis pénzét. Majd 2013 végén egyszer csak elvonultak a viharfelhők, és a lakásárak csökkenése megállt. Mivel a válság 2008-ban kezdődött, volt egy hatalmas “vevőtömeg”, aki 5 éve halasztotta a lakásvásárlást, majd ezek a vevők egyszerre özönlöttek a piacra. Tehát az árnövekedés (kezdeti szakasza legalábbis) nem volt más, mint visszarendeződés. Ez a hatás mostanra kifújt, már nem fűti az árakat.

  2. Alacsony kamatok, olcsó hitel.

    A lakásárak alakulása nagy mértékben függ a finanszírozási lehetősek alakulásától. A válság során a devizahitelek miatt sokan megégették magukat, ezért a hitelfelvételi kedv is a béka feneke alá esett, és a bankok is megszigorították a hitelfelvételt, és igyekeztek szabadulni a rossz minőségű hitelállománytól.
    Ez hellyel közzel sikerült is néhány év alatt, de aztán ott álltak a bankok, hogy “Helló! Abból élünk, hogy hitelkamatot szedünk, és ha nincs aki hitelt vegyen fel, az nem nagyon jó nekünk… Mit is kéne csinálni ahhoz, hogy újra vegyenek fel hitelt?” És rájöttek, hogy mint a jó pecás, be kell etetni! Olcsó hitelt a népnek!

    Jön az újabb hiteles válság?

    És amikor már mindenki jól behiteleződött, akkor emeljük kamatokat az egekbe! Persze, ez vicc, és túlzás is, hiszen rengeteg fundamentum befolyásolja a hitelkamatokat, például a jegybanki alapkamat, illetve a forint gyengülése az euróval szemben. De a végeredmény ugyanaz. Az elmúlt hónapokban folyamatosan emelkednek a hitelkamatok, és a drágul a finanszírozás, ami keresletcsökkenést okoz. Ha pedig valamit kevesebben keresnek a piacon, akkor annak az ára esni fog.

  3. Quaestor, Budacash és AirBnB.

    Nagyjából a válság utáni felhők elvonulása és az árak megtáltosodása közepette történt, hogy az alternatív befektetési lehetőségek sorra becsődöltek.
    Ha valaki nem volt károsult, az is hallotta a botrányt, tehát ezek után a magyar ember, aki egyébként is szinte kizárólag ingatlanban képes gondolkodni ha befektetésről van szó, a tőzsde-bizniszre csak annyit mondott “Atomkraft, nein danke…”.  De azóta eltelt néhány év, és a tőzsde-botrányok lecsendesedtek, és a pénzpiacokról származó tőkét már felszívta az ingatlanpiac, így a lakásárak alakulása mostanra már más tényezők szerint történik.

  4. Budapest jó befektetési célpont a nyugati világ és a kínaiak szerint.

    A kínaiak szívesen vásárolnak budapesti ingatlant

    A kínaiak szívesen vásárolnak budapesti ingatlant

    Ez még mindig így van a híradások szerint. 2014-ben bizonyára ez igaz is volt, ismerve az akkori árszínvonalat. De azóta sok kerületben megháromszorozódtak az árak, így ha nem is mondhatjuk hogy rossz üzlet Budapesten lakást venni, korántsem olyan vonzóak a számok, mint korábban.

  5. CSOK

    Bár ez a finanszírozási mód inkább az új építésű lakások piacára hat, közvetve kiahatással van a használt lakáspiacra is, hiszen ha az új ára felmegy, azt egyre többen nem tudják majd megfizetni, és a használt lakások felé fordulnak, így ott is nőni fog az ár. Ezen kívül az állami támogatás ugyanúgy hat a lakásárak alakulására, mint az olcsó hitel. Ha könnyebb finanszírozáshoz jutni, és több pénz van a piacon, akkor az árak emelkedése elkerülhetetlen.

  6. Airbnb

    Magyarországon 2010 környékén kezdett működni, és mára 10.500 szálláshely van, csak Budapesten. 2015 óta megduplázódott a lakás-hotelek száma.

    Persze nem minden ingatlan esetében működik a dolog, az Airbnb a belvárosra koncentrálódik, és azért olyan népszerű, mert a hosszú távú kiadásból származó jövedelemnek nagyjából a dupláját – háromszorosát lehet vele realizálni. Ezért aztán drasztikusan nőtt a kereslet a belvárosi lakások iránt, és így az árak az egekbe szöktek. Nagyjából arról van szó, hogy a hétköznapi emberek hozzáférést kaptak a szállódák mézesbödönéhez.

    A következő években viszont már nem tudja majd úgy fűteni az árakat az Airbnb, ahogy eddig, hiszen ha úgy döntünk, hogy belevágunk ebbe a vállalkozásba, a csillagászati árak mellett számos egyéb akadállyal is meg kell küzdenünk.

    • Parkolóhely megváltása – ha egy lakást a tulajdonosa szálláshelyként kíván üzemeltetni, 1,5MFt-os “büntit” kell befizetnie, és természetesen nem ettől még nem lesz parkolóhely a lakáshoz. 
    • Számos kerületben közgyűlési határozat szükséges az engedély beszerzéséhez – Mivel a belvárosban élők egyre nehezebben tolerálják a hajnalig bulizó angol legénybúcsús társaságokat, ezért számos lakóközösség szabályokat hozott ellene. A közgyűlési határozatot beszerezni pedig igen nehéz.
    • A hatóság és az Airbnb viszonya – Mivel a fekete gazdaság melegágyának tekintik, a hatóságok folyton ostromolják az Airbnb-t, hogy adjon ki adatokat a felhasználóiról. Mivel ők ezt eddig megtagadták, számos városban, (pl. Barcelonaban, Prágában, Bécsben) már korlátozásokat vezettek be az Airbnb-vel szemben. Ez minden valószínűség szerint Budapesten is meg fog történni.
    • Erős konkurencia – mivel nagy mértékben nőtt a lakáshotelek száma, a verseny is erősödik, és ahhoz, hogy a szálláshely “kelendő” legyen, szálloda-szintű felújítás szükséges. 
    • Épülő hotelek – a belvárosban számos új hotel épül, amelyeknek a befejezését 2019-re ígérik, így a kínálati oldalon komoly bővülés várható.
  7. 5% lakásáfa

    Hogy a válságból kihúzza a gazdaságot, állambácsi úgy döntött, hogy jelentős kedvezményt ad. Hiszen ha beindul az épitőipar, az a gazdaság egészére serkentőleg hat. Józan paraszti ésszel azt gondolnánk, hogy ha a lakás árának áfa tartlama csökken, akkor olcsóbban lehet majd lakáshoz jutni. De a valóság az, hogy az építtető nem csökkenti a vételárat, hanem zsebre teszi a kedvezményt, mint többlet hasznot. Igaz, ettől még nem is drágultak a lakások.

    A lakásáfa-kedvezmény fellendítette az építkezéseket

    A lakásáfa-kedvezmény fellendítette az építkezéseket

    Arra viszont senki nem gondolt, hogy mivel 2008 és 2013 között nem voltak nagyobb építkezések, a munkások nem tudtak elég pènzt keresni, ezért fogtàk magukat és elmentek külföldre. Mivel rövid idő alatt rengeteg építkezés indult, hamar munkaerő hiàny alakult ki. Illetve szintén senki nem gondolná, hogy az építőanyag, mint pl a homok hiánycikk lehet. Hiszen homok annyi van a sivatagban, mint a tenger… Igen, de a sivatagi homok olyan apró szemű, mint a liszt, és nem lehet építkezésre használni. 

    Szóval rövid idő alatt nem csak munkaerőhiánnyal, hanem építőanyag hiánnyal is szembe találták magukat a beruházók. Emiatt az építési költségek az egekbe szöktek, és egyszerűen muszáj volt árat emelni, ha be akarják fejezni az elkezdett épületeket. Tehát a lakásáfa engedmény végeredményben áremelkedést okozott. Ebből látható, hogy a lakásárak alakulása összefügg az építőanyag és munkaerő árának alakulásával.

    Majd közeledett a 2019 dec.31-es határidő, amikor az áfa 5%-ról visszaáll 27%-ra. Ez annyit jelentett volna a gyakorlatban, hogy 2020 jan. 1-jén 22%-kal drágulnak a lakások. És bizony komoly vitatkozásokra adott volna okot, hiszen ezt a különbözetet sem a vevő, sem az eladó nem akarta volna lenyelni. Ezért aztán az építkezèseken elkezdődött a kapkodás, aminek soha nem lesz jó vége.

    2020 januar 1-je tovàbbi áremelkedést eredményezett volna, egyrészt az új lakások áfája, másrészt az építési kedv erőteljes visszaesése miatt. És ez magával húzta volna a használt lakás piacot is, hiszen aki nem tud új lakast venni, az a használt lakást akar majd, így ott is megemelkedik a kereslet, és nő az ár.

    Aztàn 2018 novemberében megszületett a döntés: A kedvezményes Áfa marad 2023-ig, igaz, csak azokban az esetekben, ahol 2018 nov.1-jen már megvolt az építési engedély. Ez annyit jelent, hogy áremelkedés nem lesz, a kínálat csökkenés pedig időben eltolodik. Az építtetők pedig megnyugodhatnak, hogy nem kell kapkodniuk.

Az ingatlanpiac történelme nem ismétli önmagát, de rímel…

Az ingatlanpiac történelme nem ismétli önmagát... De rímel!

A korábbi évek tapasztalata szerint a lakásárak alakulása 8-10 éves ciklusok szerint változik. Jelenleg egy 2014-től tartó emelkedésben vagyunk, tehát 4 év telt el az aktuális ciklusból. Az ingatlanpiaci ciklusokról itt olvashatsz bővebben.

Ha igaz Mark Twain általam sokat idézett mondása, ami szerint  “A történelem nem ismétli önmagát, de rímel”, akkor további 4-6 jó évvel számolhatunk, mire az ingatlanpiac legközelebb összeomlik. Felsoroltunk összesen 7 árgerjesztő körülményt, amiből 4-ből mostanra kifogyni látszik a szufla. A hitelek még mindig olcsónak mondhatók, a CSOK-kal pedig továbbra is erőteljesen operál a kormány, és az Airbnb sem tervezi, hogy csődöt jelent.

 

A kérdés az, hogy vajon megmaradt “árgerjesztő” hatások elegendőek lesznek-e ahhoz, hogy tovább emeljék az árakat, vagy 2019-ben beköszönt a konszolidálódás időszaka, és megindul a lakásárak csökkenése?

 

3 hozzászólások

Visszakövetés

  1. […] A belváros lakásait már régen csak a befektetők vásárolják, hiszen az ingatlanok értéke már igazodott az Airbnb által realizálható zseniális hozamokhoz. Például egy belvárosi garzon lakás hosszú távon 100 000Ft/hó áron adható bérbe hosszútávra, de az airbnb-n ugyanez a lakás 300 000 Ft/hó bevételt hoz, akkor az eladási ár is meg fog háromszorozódni, hiszen minden befektető ilyen pénztermelő eszközhöz szeretne hozzájutni. Az áremelkedést okozó további tényezőkről ebben a cikkben írtunk. […]

  2. […] Szóval a lakásárak várható alakulása tekintetében ezek az intézkedések valószínűleg tovább pörgetik a piacot. Az eddigi emelkedés mértékéből viszont arra következtethetünk, hogy már most is túl vagyunk a józan ész határain. Ha erre még ráteszünk egy lapáttal, jó nagy lesz a hasraesés, amikor majd állambácsi elveszi az ösztönzőket, mert mondjuk történik egy kormányváltás, vagy egyszerűen elfogy a pénz. Az áremelkedés további okairól itt olvashatsz bővebben […]

  3. […] Ha végig böngésszük a szakmai portálokat, azt találjuk, hogy minden szakértő másképpen nyilatkozik az ingatlanpiac kapcsán. Ez pedig azért van, mert nem láthatók egyértelmű trendek. Az árakat felfelé hajtó hatások kimerülni látszanak, komolyabb, esésre utaló jel viszont egyelőre nincs. A piacot befolyásoló hatásokról bővebben itt olvashatsz. […]

Válasz

Szeretne Ön is hozzászólni?
Regisztráljon ingyenesen!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük